赣州市中心城区保障性安居工程建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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实业投资；
房地产开发。
####市城市开发投资集团有限责任公司是经####市政府批准，并经####市工商行政机关登记注册，具有独立法人资格的国有独资公司，是####市城区城市基础设施建设的业主法人，是代表####市政府进行城市开发建设的融资平台和投资建设的载体，是####市城市建设国有资产的运营主体。
####城投集团公司建立了规范的现代企业管理制度。
公司的最高权力机构为股东大会，由股东大会选举出董事会负责股东会休会期间的日常管理、由监事会对企业经营行为进行监督管理，公司的日常经营管理工作由聘用的以总经理、副总经理和中层干部为代表经营团队的负责。
公司下设党群工作部、办公室、企业开发部、总工办、资金管理部、财务部、审计部、招标办、资产经营管理部等部门，目前，公司拥有11家全资子公司，子公司基本情况如下：
序号
子公司名称
注册资本
（万元）
持股比例
1
####市城投担保有限公司
12,000
100%
2
####星洲房地产开发有限公司
5,000
3
####城发房地产开发有限公司
800
4
####城东投资开发有限责任公司
1,000
5
####机场走廊投资开发有限责任公司
6
####城南投资开发有限责任公司
7
####城投工程管理有限公司
300
8
####星洲物业管理有限公司
9
####饭店
227
10
####城市轨道交通投资建设有限责任公司
11
####黄金机场资产管理有限公司
200
法定代表人：
林金梧，公司董事长，中共党员，大学专科毕业，该同志曾任####市政府副巡视员、市长助理、####市发展和改革委员会主任等职，长期从事投资领域工作，具有丰富的资产运作和项目管理经验,####城投集团公司在其领导下，成功开发了一系列城市重大基础设施项目，取得了长足的发展。
[请提供新任法定代表人的简况]
公司财务状况：
据项目建设单位提供的财务资料，2010年集团公司实现经营收入12.9亿元，利润总额4.37亿元，2010年全年完成投资36.4亿元，年末资产总量达279.6亿元，净资产217.6亿元，资产负债率为22.3%。
截至2011年6月30日，公司总资产达315亿元，净资产225亿元，资产负债率28.57%,[相关数据使用公司2011年财报数据]公司资产质地优良，当前现金流充足稳定，无呆帐坏帐。
1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容
1.2.1编制依据
1.国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号文件）；
2.国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号文件）；
3.国办《关于保障性安居工程建设管理的指导意见》（国办发[2011]45号文件）；
4.国办《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号文件）；
5.财政部、国税总局《关于廉租住房经济适用住房和公共租赁住房有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）、《城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）、《关于支持公共租赁住房建设和运营管理有关税收优惠的通知》（财税[2010]88号）；
6.建设部《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保[2010]62号）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号文件）；
7.建设部《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（建保[2012]91号文件；
8.####省政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（赣府厅发[2010]67号）、《关于保障性安居工程建设和管理的实施意见》（赣府厅发[2012]10号）；
9.《####市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
10.《####市城市总体规划（2006-2020）》；
11.《####市中心城区住房建设规划》；
12.《城市居住区规划设计规范》；
13.####市人民政府《关于印发加快推进经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房三房合一建设管理实施方案的通知》（赣市府发［2012］20号文件）、《关于印发####市中心城区已购经济适用住房回购及上市交易管理实施细则的通知》（赣市府发[2012]18号文件）、《关于印发####市中心城区公共租赁住房管理实施细则（试行）的通知》（赣市府发[2012]19号文件）；
14.####市人民政府《解决####市中心城区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2011－2015）》
15.本保障性安居工程项目各建设点规划设计方案；
16.《投资项目可行性研究指南（试用版）》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
17.####市工程造价管理站公布的2011年第二季度工程建设造价信息；
18.####省颁布的相关定额和费用指标；
19.项目建设单位提供的相关资料。
1.2.2编制的原则
1.执行国家对城市小区住宅建设的有关规定和技术要求，实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，促进各保障性住房小区住宅建设可持续发展；
2.坚持整体与局部相协调的原则。
按照####市城市总体规划，各小区整体设计与分期建设工程的局部设计相协调，各项基础设施与服务设施相配套，风格特色与城市环境相一致，营造现代人文与艺术于一体的时代空间，建设人与自然高度和谐的居住环境；
3.坚持建设与适用相结合的原则。
尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使各小区既是一个多功能、适用性的住宅小区，又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口；
4.采用先进科学的技术手段，对小区的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。
1.2.3可行性研究的内容
本项目可行性研究的主要内容为：
项目提出的背景及建设的必要性分析，需求分析及建设规模，建设地址及条件分析，总体规划、建设方案分析，节能方案分析，环境保护及消防、安全分析，建设管理与组织机构方案分析，项目实施进度安排，工程招投标方案，投资估算与资金筹措、经济评价、社会评价、风险评价等。
1.3主要研究结论
保障性安居工程建设，是巩固党的执政地位、执政为民、改善民生、促进社会和谐稳定的重要举措，是完善城镇功能、加快城镇化发展的客观需要，是加快转变发展方式、加大投入、扩大内需、推动国民经济持续健康发展的必然要求，是落实房地产市场调控政策，防范房价大起大落的重大举措，是实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的具体体现。
本项目的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义，其经济效益和社会效益显著。
本项目是####市委、市政府按照《解决####市中心城区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2011－2015）》而建设的，是在基本完成2011、2012年两个年度计划的基础上，进一步切实解决####中心城区城市低收入家庭住房困难，完善住房保障制度，维护社会稳定，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展的重要举措。
1.3.1项目建设规模
本项目规划总用地面积920亩（折合613340m2）。
工程总建筑面积181.3700万m2，共建设保障性住房20910套，其中公共租赁住房（含廉租房）12602套，城市棚户区改造住房8308套，建筑面积154.1646万m2，公建配套面积27.2054万m2，其中商业设施面积18.5200万m2。
项目建设规模适度，项目建成后能基本解决####市中心城区低收入家庭以及新就业职工、稳定就业的外来务工人员的住房困难问题。
项目规划设计方案系统完整，具有示范性；
采用的技术方案先进、适用、经济、安全，技术上是可行的。
1.3.2资资估算及资金来源
1.项目总投资
项目总投资为468304.23万元，其中建设投资为468304.23万元。
（其中：
工程费用308025.95万元；
其他费用81515万元<
含划拨土地上缴征地拆迁成本费用及相关规费>
;
预备费用31163.28万元。
）建设期利息47600万元。
项目建设体现了建设与适用相结合的原则，投资合理。
建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。
2.资金来源
（1）项目资本金。
包括中央、省财政补助资金、市本级土地出让收益用于保障房建设部分、公积金盈余收益等财政性资金，计144000万元。
企业自有资金：
44304.23万元。
以上合计188304.23万元，为项目资本金，占本项目总投资的40.21%。
（2）发行企业债券融资，28亿元。
占本项目总投资的59.79%。
1.3.3项目建设期
三年。
即从2013年1月至2015年12月。
分三期建设：
1、第一期：
于2013年开工，2013年底前建成，2014年初交付使用。
建设公共租赁住房4273套，城市棚户区改造住房2817套；
2、第二期：
于2014年开工，2014年底前建成，2015年初交付使用。
建设公共租赁住房4200套，城市棚户区改造住房2769套；
3、第三期：
于2015年开工，2015年底前建成，2016年初交付使用。
建公共租赁住房4129套，城市棚户区改造住房2722套。
1.3.4项目效益
本项目的建设符合####市城市总体规划，项目建设地环境优美，交通方便，项目建成后，可基本解决####市中心城区低收入家庭以及新就业职工、稳定就业的外来务工人员的住房困难问题，对提升低收入家庭的生活质量，构建社会主义和谐社会将起着积极的推动作用。
1.3.5项目主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标汇总表
指标名称
单位
数据
备注
总建筑面积
万m2
181.37
其中计入容积率的建筑面积174.80万m2，项目总用地面积920亩
1.1
住宅总建筑面积
154.1646
1.2
公建总建筑面积
m2
27.2054
含幼儿园、社区服务中心、居民活动中心、物业管理用房、地下停车场、商业设施等。
总户数
户
20910
容积率
2.85
注：
高层小区容积率控制在3.5以内，多层小区容积率控制在2.0以内，混合小区容积率控制在2.5以内。
机动车停车位
个
4000
按0.4辆/100m2设置。
其中地下人防设施配建停车位3800个，地面设停车位200个
自行车、摩托车、电动车停车位
21000个
按1辆/户设置，地面停车雨棚安装率100%
建筑密度
%
28
绿地率
32
公共绿地指标
组团≥0.5㎡/人，
小区（含组团）≥1㎡/人
标准层使用面积系数
>
70%
节水器具安装率
100
节能灯具安装率
12
保障性住房一次装修率
13
无障碍住房比例
5%
14
项目总投资
万元
468304.23
14.1
建筑安装及配套工程费用
308025.95
14.2
其他费用
81515.00
14.3
基本预备费
31163.28
14.4
建设期利息
47600.00
15
总投资资金来源
15.1
中央、省财政补助及市本级财政筹资
144000.00
15.2
企业自有资金
44304.23
15.3
企业发行债券融资
280000.00
项目建设期
月
36
第二章项目背景及建设必要性分析
2.1####市概况
####市位于赣江上游，####南部，简称赣南。
东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两市。
处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。
####市是####省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3.94万平方千米，其中市区建成区面积（章贡区和####经济技术开发区）90.28km2,常住人口82万人。
耕地面积29.29万hm2，森林面积271.3万hm2，森林覆盖率为76.2%。
2011年全市实现GDP1335.98亿元，三次产业结构比由2010年的18.9:
44.4:
36.7调整至2011年的17.4:
47.2:
35.4。
财政总收入180.32亿元，全社会固定资产投资1002.3亿元，社会消费品零售总额432.32亿元，2011年末总人口918.26万人，人口自然增长率9.97‰。
####市地处南岭、武夷、诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。
地貌以丘陵、山地为主，占全市土地面积的83％。
####市位于东径113°
54'
—116°
38'
，北纬24°
29'
—27°
09'
之间，处于中亚热带南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。
市内农业自然资源丰富，尤其是以发展橙、柚为主的柑桔生产的自然条件被中国科学院南方山区综考队认为在全国堪称得天优厚，赣南适宜建为全国的柑桔商品生产基地。
本市是####省的一个农业大区和经济作物主产区，现已建成为全国的重点林区和全省的糖业、烟叶、桔生产基地，国家有关部门先后命名市内的信丰县为脐橙之乡、南康市为中国甜柚之乡、安远县为中国九龙蜜柚之乡、寻乌县为中国蜜桔之乡、大余县为中国瑞香之乡；
石城县为中国白莲之乡、崇义县为中国毛竹之乡、赣县为中国板鸭之乡、会昌县为中国肉兔之乡。
####是全国著名的革命老区之一，是第二次国内革命战争时期的中央革命根据地和中华苏维埃共和国临时政府所在地。
毛泽东、朱德、周恩来、邓小平、叶剑英、陈毅等老一辈无产阶级革命家曾在####从事过伟大革命实践活动。
举世闻名的二万五千里长征，就是从####开始的。
因此，市内保存的革命史迹众多，县级革命文物保护单位达203处。
以当年中央苏维埃政府所在地“红色故都”瑞金为中心，集中了遗址群5处计15个文物单位，属全省、全国范围内有特色的近代革命史迹群落。
1955年授军衔时，仅兴国籍将军就有54名，兴国县因此誉为将军县。
####市委、市政府高度重视保障性住房建设工程，将之列为“一把手工程”，明确提出“十二五”期间全面解决中心城区城镇低收入家庭住房困难，并围绕这一目标制定了相关配套政策措施。
同时，####市作为####省第二大城市和赣粤闽湘四省通衢的区域性中心城市，具有“两型”社会综合配套改革先行先试的政策优势，能整合各项资金与政策资源，为本项目提供体制保障和政策支撑。
此外，####市是原中央苏区，其下辖有8个县（市、区）被国务院列国家扶贫工作重点县，便于利用国家支持原赣南中央苏区振兴、扶持贫困地区发展的相关政策。
2011年全年房地产开发投资130.58亿元，其中保障性住房完成投资54.45亿元（中心城区完成投资29.39亿元）；
保障性住房施工面积296.64万㎡，其中中心城区169.55万㎡；
保障性住房竣工面积109.42万㎡，其中中心城区30.29万㎡。
2.2项目提出的背景
2.2.1房地产市场背景
2004年以来，国内商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大、涨速之快、社会经济的冲击令人瞠目结舌，带来了许多负面影响。
2008年受全球金融危机冲击，国内房地产市场出现短暂的回落，但是2009年初开始，全国房地产市场又出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。
我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。
说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，近两年在房地产业界流传着这样一个段子：
“在北京和上海卖掉100㎡的房子可在美国购买两套别墅。
不要怀疑，这是事实。
”近年房地产畸形发展的事实说明，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。
政府为压制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。
但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。
在2009年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为2010年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。
但令人不可思议的是，就在温家宝总理在2010年两会闭幕时指出政府将采取一系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天内相继产生3个“地王”，这表明我国房地产市场的复杂性。
####市房地产市场相比国内一线城市要温和得多。
据####市房地产管理部门和####市物价局近期发布的统计数据，####市中心城区商品房住宅集中成交价，自2009年－2011年一直呈上涨态势，均价从2009年1月的4650元/㎡上涨至2011年12月的5830元/㎡，但自2011年12月起房价上涨势头得到初步遏制，据新####房产网发布的相关研究数据，2012年6月####市中心城区商品房住宅平均成交价为5678元/㎡，环比微跌1.25%，同比上涨2.19%。
河套老城区及章江新区，商品房住宅集中成交价为5925元/㎡，虽然####市房价没有国内一线城市“疯狂”的涨势，但房价高企，已超出了当地居民收入水平所能承受的范围。
2.2.2房地产市场调控政策
房地产业对我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，经我国经济的持续快速、健康发展埋下了隐患，对此，从2005年开始，国家接连出台了一系列的调控政策，如2005－2007年的“国八条”、“国六条”，2010－2011年的“新国十条”、“新国八条”等。
温家宝总理在2010年两会中指出，2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。
促进房地产市场平稳健康发展。
要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施：
一是继续大规模实施保障性安居工程。
中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比2009年增加81亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。
并要求各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。
二是继续支持居民自住性住房消费。
增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。
盘活住房租赁市场。
三是抑制投机性购房。
加大差别化信贷、税收政策执行力度。
完善商品房预售制度。
四是大力整顿和规范房地产市场秩序。
完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。
加大对圈地不建捂盘惜售、哄抬房价等违法行为的查处力度。
此后陆续出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号文件，俗称“新国十条”）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号文件，俗称“新国八条”），均为该两会报告提出的房地产市场调控政策的进一步完善和细化，特别是“新国八条”提出2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的建设硬任务，对平抑房价起到了很大作用。
以上调控政策的执行，终使全国70个主要城市房地产市场价格上涨势头得到了有效遏制，自2012年以来，全国房地产价格逐步进入了稳定和缓慢下降的通道，房地产市场调控取得了初步的预期效果。
2.2.3保障性住房建设概况
随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。
而据民政部数据显示，2005年全国城镇低保人数稳定在2200万人左右，这是一个不可忽视的群体。
然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。
因此，在近年的全国两会上，不少代表、委员呼吁加大廉租房、公共租赁住房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的持续健康发展。
我国从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有十多年光景。
截至2005年底，全国291个地级以上城市有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。
各地结合实际情况，积极推进保障性住房建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。
早在2004年，####在####省率先启动廉租住房建设，到2007年底实现了全市廉租住房租金补贴“应保尽保”。
同时，自2006年以来，大力建设经济适用房、公共租赁住房、直管公房等保障性住房。
逐步构建起以廉租住房实物配租为主，以公共租赁房、新市民公寓及棚户区（危旧房）改造等多种形式为补充、覆盖全市的住房保障体系。
仅中心城区，2010年新开工建设10692套廉租住房、1000套大学毕业生公寓和1000套新进公务员公寓。
2010－2011年建设新市民公寓3万套。
2011年，新开工建设廉租住房4000套，公共租赁住房13000套，新开工建设城市棚户区、国有工矿棚户区改造住房14608套。
2012年，已新开工建设廉租房2457套，公共租赁住房1890套，城市棚户区改造住房3045套。
截至2012年6月，###
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