地产集团设计管理制度范本Word下载.docx

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2、小区竖向设计条件；

3、小区地下室范围方案；

4、住宅新户型单体平立面和外立面材料方案；

5、重要公建平立面方案；

6、重要公建和超高层公建外立面材料方案、泛光照明方案、绿建方案及幕墙方案；

7、规划已批复的二手项目规划方案。

第1~6项由建筑设计院完成，报地产集团总规划师审批后执行；

规划已批复的二手项目规划方案由建筑设计院复核后报地产集团总规划师审批。

其中住宅新户型单体平立面方案、重要公建平立面方案、规划已批复的二手项目规划方案需报地产集团董事长备案。

三、报建筑设计院院长审批的方案

1、小区住宅屋顶选型方案；

2、小区公建配套及物业治理规划设计条件；

3、小型公建平立面方案、外立面材料方案；

4、已有户型、公建的标准化及优化方案；

5、电梯选型标准。

四、报建筑设计院分管院领导审批的方案

1、社区商业平立面和外立面材料方案；

2、已标准化的住宅和公建单体平立面方案的选用；

3、标准电梯选型方案和非标电梯选型方案；

4、单体扩初设计条件；

5、标准化公建第一个实施项目、超高层地标综合体、200米及以上超高层公建项目的扩初设计图及单体施工图。

第四条装修设计院设计方案审批权限

1、住宅新交楼标准装修方案；

2、未标准化的重要公建装修方案。

装修设计院完成后，报地产集团董事长审批后执行。

二、报装修设计院院长审批的方案

1、公建装修档次定位；

2、重要公建装修软装方案；

3、小型公建装修方案；

4、示范单位装修方案和装修材料方案。

三、报装修设计院分管院领导审批的方案

1、示范单位软装方案；

2、已标准化样板房软装方案的选用；

3、已标准化的公建装修方案和装修材料方案及软装方案的选用；

4、小型公建装修材料方案和软装方案；

5、独立的回迁房和公租房等非商品房装修方案和材料方案；

6、住宅及公建单体装修施工图；

7、室内专业设计（灯光、舞台、音响和酒窖等）方案及施工图。

第五条园林设计院设计方案审批权限

一、报地产集团总规划师审批的方案

1、首期园林规划方案；

2、超高层地标综合体及大型商业综合体园林规划方案；

3、重要公建区园林规划方案；

4、园林新标准化重要方案类研发成果。

二、报园林设计院院长审批的方案

1、非首期园林规划方案；

2、临时销售区园林规划方案；

3、红线外有销售展示需求的园林规划方案；

4、未标准化的材料样板方案及雕塑小品方案；

5、园林新标准化非重要方案类研发成果。

三、报园林设计院分管院领导审批的方案

1、已标准化的园林方案的选用；

2、标准材料样板方案及雕塑小品方案选用；

3、中小学及幼儿园园林标准方案及套用；

4、红线外无销售展示需求的园林规划方案；

5、植物种植方案；

6、独立的回迁房和公租房等非商品房园林方案；

7、园建及绿化施工图。

第六条设计成本质量操纵中心设计方案审批权限

一、报设计成本质量操纵中心总经理审批的方案

1、住宅、非超高层公建项目涉及重大质量成本的以下10项设计方案：

基础方案、超限的主体结构方案、转换层结构方案、转换层平面方案、地下室平面方案、小区竖向设计方案、新技术新产品方案、大型项目声光电方案、预估造价超过300万元（含）的场地地基处理设计方案、预估造价超过100万元（含）的结构加固设计方案。

2、超高层公建、超高层地标综合体项目涉及重大质量成本的以下11项设计方案：

竖向方案、地下室平面方案、楼盖体系方案、幕墙方案、塔楼核心筒方案、安评中间报告、结构体系方案、基础型式、主体结构方案、地下室结构方案、基础方案。

二、报设计成本质量操纵中心分管副总经理审批的方案

1、住宅、非超高层公建项目的以下16项设计方案：

岩土工程勘察方案、钢筋含量操纵指标、大跨度结构方案及用钢量操纵指标、地下室结构方案、市政道路方案、小区室外综合管网方案、小区永久用电方案、小区采暖方案、小区永久用水方案、小区污水处理方案、小区排洪方案、主跨超过20m的桥梁结构方案、重要公建空调方案、重要公建热水方案、重要公建供配电方案、住宅小区及重要公建智能化方案。

2、超高层公建、超高层地标综合体项目的以下13项设计方案：

岩土工程勘察方案、风洞试验范围、风洞试验方案、建筑消防方案、火灾自动报警方案、室外综合管网方案、给排水方案、空调方案、供配电方案、智能化方案、影音系统方案、消防性能化分析报告、绿色建筑设计方案。

3、200米及以上超高层公建项目施工图、主跨超过20m的桥梁结构施工图、大型项目声光电施工图、园林设计标准及标准化施工图、智能化施工图。

4、复杂基坑及边坡支护、堤坝、港口码头、填海造地等专项工程设计方案及施工图。

5、预估造价超过300万元（含）的场地地基处理施工图、预估造价超过100万元（含）的结构加固施工图。

第七条地区公司总工室设计方案审批权限

一、报地区公司主管设计领导审批的方案

1、小区人防规划方案；

2、小区建筑泛光照明方案；

3、小区公建配套及物业治理规划方案；

4、小区公建配套（换热站、配电房、垃圾站等）、小区教育配套（幼儿园、小学、中学）的单体建筑方案、外立面材料方案、装修方案、装修材料方案；

5、独立的回迁房和公租房等非商品房平立面方案及外立面材料方案；

6、非商品房、非自持物业、公建配套、教育配套的非标电梯选型方案；

7、非超限的主体结构方案、主跨不超过20米的桥梁结构方案、一般基坑及边坡支护方案、预估造价少于300万元的场地地基处理设计方案、预估造价少于100万元的结构加固设计方案；

8、住宅小型中央空调方案、住宅集中热水方案；

9、园林水处理方案；

10、独立设备用房、垃圾房、临时样板房的基础方案；

11、小型公建的钢筋含量操纵指标、空调方案、热水方案、供配电方案、智能化方案；

12、规划报建图、需会签的销售资料和招标资料。

二、报地区公司总工室主任审批的方案

1、非规划类报建图（含单体、消防、人防、节能、环评、卫生防疫、防雷、装修、园林等）；

2、项目单体土建施工图；

3、独立的回迁房和公租房等非商品房装修施工图；

4、小型公建智能化施工图；

5、专项工程设计施工图（含主跨不超过20m的桥梁结构、一般基坑及边坡支护等）；

6、预估造价少于300万元的场地地基处理施工图、预估造价少于100万元的结构加固施工图；

7、道路、小区综合管网、外水、外电、燃气、热力施工图；

8、建筑设计院、装修设计院和园林设计院下发的施工图。

第三章方案设计治理

第八条规划方案设计

1、新项目签约后，相关部门须完成的工作：

（1）地区公司投资部收集项目相关资料，经地区公司董事长（或主持工作一把手）同意后，通过信息化系统将《新地块开展规划设计的申请报告》和附件（详附件1）上报地产集团投资中心，地产集团投资中心确认资料齐全，由投资中心总经理24小时内审批同意后，立即通知建筑设计院、治理及监察中心、营销中心。

如附件1中设计条件提供缺失的，每项扣罚地区公司投资部经理1000元，地区公司董事长（或主持工作一把手）2000元。

建筑设计院考核。

（2）地区公司营销部须对项目及周边楼盘产品类型、开盘时刻、去化率、商业及配套配置（原则许多于4个楼盘）等情况进行充分调研，完成项目成本及利润测算，形成《项目定位报告》，经地区公司董事长（或主持工作一把手）同意后通过信息化系统报地产集团营销中心和商业集团等相关部门审核并通过。

地产集团营销中心将审核通过后的《项目定位报告》于《新地块开展规划设计的申请报告》审批通过48小时内报营销中心总经理审批后转建筑设计院。

凡涉及商业项目的，需由商业集团直管副总裁审批后转建筑设计院。

关于重大项目营销中心或商业集团须组织人员进行现场调研。

（3）地区公司总工室须对地区公司投资部提供的附件1进行复核，并于《新地块开展规划设计的申请报告》审批通过后24小时内向建筑设计院提供规划设计要点等必需的规划设计条件（详附件2）。

如地区公司总工室发觉投资部提供的附件1中设计条件缺失或有误的，每项扣罚地区公司投资部经办人600元、投资部经理1000元。

造成严峻阻碍的，给予相关责任人加重扣罚，降薪、降职、免职处分。

总工室考核。

如附件2中设计条件提供缺失或有误的，每项扣罚地区公司总工室责任工程师400元，总工室主任600元，主管设计领导1000元。

2、建筑设计院在《新地块开展规划设计的申请报告》审批后，立即开展规划设计：

24小时内安排设计师实地考察项目地形地貌、周边交通、当地房地产市场、当地住宅使用适应等情况；

3天内结合现场踏勘调研情况和营销中心和商业集团等相关部门审批通过的《项目定位报告》及地区公司总工室提供的规划设计条件，组织专题会议讨论后形成《小区项目定位》，报地产集团总规划师审批；

7天内完成小区规划方案设计，由地产集团总规划师审核并组织向地产集团董事长汇报。

审批通过后下发地区公司执行,并抄送治理及监察中心、营销中心等相关部门开展后续工作。

在《新地块开展规划设计的申请报告》审批通过后，针对场地高差＞30m或整体场地坡度＞25%等地形条件复杂的项目，地区公司总工室应再书面通知设计成本质量操纵中心，设计成本质量操纵中心在收到通知后24小时内，安排设计师现场实地踏勘；

3天内结合踏勘情况形成场地规划利用风险评估报告交建筑设计院等相关部门。

地产集团总规划师在取得建筑设计院报审的《小区项目定位》后24小时内审批，涉及重大项目的，地产集团总规划师需组织地区公司、营销中心、商业集团、建筑设计院等相关部门进行讨论后确定。

建筑设计院于《小区项目定位》审批后，组织相关总建筑师及设计师进行项目讨论，确定项目设计方向。

项目总建筑师依照讨论意见完成方案后再组织方案讨论并按规定上报。

项目分期建设划分应组织治理及监察中心参与讨论。

上述工作按照工程建设打算，纳入月度打算，治理及监察中心考核。

第九条小区建筑泛光照明方案设计

1、建筑设计院在住宅小区屋顶选型方案中明确泛光照明设计范围，原则上开盘展示区的小区大门、综合楼、影城、临时售楼部、商业街、大门两侧塔楼及商业裙楼需设计泛光照明。

2、标准公建如小区大门、综合楼、运动中心、影城、商业街、美食街、酒吧街、临时售楼部等由建筑设计院下发标准泛光照明方案。

3、地区公司总工室按照建筑设计院下发的《小区楼盘建筑泛光照明设计指引》完成设计,报地区公司主管设计领导审批后实施，同时抄送建筑设计院备案；

若因政府或营销需求增加小区泛光设计范围，须再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后实施，同时抄送建筑设计院备案；

此外，超出《小区楼盘建筑泛光照明设计指引》要求的，须再报建筑设计院审核、建筑设计院分管院领导审批后下发。

建筑设计院每月按10%的比例进行抽查。

未按要求备案的，每次扣罚总工室主任300元。

违反设计标准的，每次扣罚总工室责任工程师500元，总工室主任300元，主管设计领导200元。

情节严峻的，给予相关责任人加重扣罚，降薪、降职、免职处分。

应报未报的，每项扣罚总工室责任工程师200元，总工室主任300元，主管设计领导500元。

如因应报未报导致出现重大设计错误，给予地区公司相关责任人加重扣罚，降薪、降职、免职处分。

第十条小区公建配套及物业治理规划设计条件

新项目地下室范围及竖向设计条件通过审批后3天内，建筑设计院完成小区公建配套及物业治理规划设计条件，经物业治理中心48小时内会签，报建筑设计院院长审批后，下发地区公司。

会签意见每延迟1小时，扣罚物业治理中心相关责任人15元。

第十一条商业和酒店等重要公建平面方案设计

1、商业综合体平面方案由建筑设计院完成，组织商业集团、营销中心、设计成本质量操纵中心进行利益最大化讨论及审核。

商业集团、营销中心、设计成本质量操纵中心须于72小时内会签意见，报地产集团总规划师审核并组织向地产集团董事长汇报。

地产集团总规划师依照情况组织相关人员讨论。

2、社区商业平面方案由建筑设计院完成，组织营销中心、设计成本质量操纵中心进行利益最大化讨论及审核。

营销中心、设计成本质量操纵中心须设专人于24小时内会签意见，再报建筑设计院分管院领导审批。

建筑设计院分管院领导依照情况组织讨论，各部门专人必须在规定时刻内参会。

3、酒店、影城等由集团相关部门经营、治理的重要公建平面方案，由建筑设计院完成后组织经营、治理部门进行讨论及审核。

经营、治理部门于48小时内会签意见，报建筑设计院院长审批。

建筑设计院院长依照情况组织讨论。

4、会签意见每延迟1小时，扣罚相关责任人15元，建筑设计院考核。

未按时参加会议的，每次扣罚100元；

应到未到的，每次扣罚相关部门责任人300元。

第十二条小区竖向设计条件、地下室范围方案、小区住宅屋顶选型方案、大型项目声光电方案、单体平面方案、外立面方案、外立面材料方案等由建筑设计院完成，按审批权限报批后下发地区公司执行。

第十三条住宅新交楼标准装修方案设计

住宅新交楼标准装修方案由装修设计院完成，效果图方案设计完成后组织地产集团相关部门（营销中心、招投标中心、物业治理中心、售后服务中心、治理及监察中心、材料设备公司、建筑设计院等）进行评审、讨论，再报地产集团董事长审批，同意后完成施工图设计及实体样板房施工，完成后再组织上述相关部门评审、讨论，并对实体样板房进行优化及整改，直至地产集团董事长同意后下发执行。

装修设计院分管院领导依照情况组织讨论，未按要求组织的，每次扣罚装修设计院分管院领导300元，治理及监察中心考核。

应到未到的，每次扣罚相关部门责任人300元，装修设计院考核。

第十四条酒店、影城等重要公建装修方案设计

酒店、影城等重要公建装修方案由装修设计院完成，组织经营治理部门进行讨论、审核并于24小时内会签意见，再按审批权限报批。

装修设计院分管院领导依照情况组织讨论，相关部门必须在规定时刻内参会。

会签意见每延迟1小时，扣罚相关责任人15元，装修设计院考核。

装修设计院考核。

第十五条软装方案设计

公建软装方案由装修设计院完成，按审批权限报批后下发地区公司执行。

其中，已标准化的公建项目软装方案，由地区公司总工室组织外委设计单位参考装修设计院下发的参考方案完成设计，地区公司首次采纳的，审核后报装修设计院审查通过后实施；

地区公司非首次采纳的，由地区公司组织完成并审核后下发实施，装修设计院按20%的比例抽查。

未报审直接实施的，每次扣罚总工室责任工程师400元，总工室主任600元,主管设计领导1000元。

住宅、公寓、办公样板房及示范单位的软装方案由地产集团营销中心组织软装单位完成标准方案设计，与装修设计院共同审核通过后下发地区公司执行。

第十六条其他装修方案、装修材料方案由装修设计院完成，按审批权限报批后下发地区公司执行。

第十七条园林方案设计

1、首期园林规划方案、超高层地标综合体及大型商业综合体园林规划方案、重要公建区园林规划方案完成后，经园林设计院院长审核，交地区公司总工室48小时内报地区公司董事长（或主持工作一把手）会签意见，再报地产集团总规划师审批通过后下发；

2、非首期园林规划方案、临时销售区园林规划方案、红线外有销售展示需求的园林规划方案完成后，经园林设计院分管院领导审核，交地区公司总工室48小时内报主管设计领导会签意见，再报园林设计院院长审批通过后下发；

3、中小学及幼儿园园林规划方案由地区公司会签反馈当地教育部门的意见后报园林设计院分管院领导审批通过后下发；

4、商业区域园林规划方案经商业集团会签意见后按审批权限报批通过后下发；

5、独立的回迁房和公租房等非商品房园林方案、已标准化园林方案的选用、红线外无销售展示需求的园林规划方案、植物种植方案、标准材料样板方案及雕塑小品方案的选用报园林设计院分管院领导审批通过后下发。

会签意见每延迟1小时，扣罚总工室相关责任人15元。

园林设计院考核。

第十八条项目用地红线外区域需进行园林景观设计、道路及河道周边环境改造的，由地区公司总工室负责立项，涉及营销展示要求的由地区公司营销部会签，涉及土地合同、合作协议、规划条件等约定的由地区公司投资部会签，经主管设计领导审核后，按红线外设计造价标准，总预算100万元以下（含100万元）的，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；

总预算100万元以上、200万元以下（含200万元）的，涉及营销展示要求的由地产集团营销中心总经理审核，涉及土地合同、合作协议、规划条件等约定的由地产集团投资中心总经理审核，涉及交楼需要的由地产集团治理及监察中心总经理审核后，报地产集团各业务口直管副总裁审批。

总预算200万元以上的，再报地产集团分管领导审批。

上述审批通过后由园林设计院统一设计。

第十九条涉及重大质量成本的设计方案须报设计成本质量操纵中心审批通过后实施。

1、住宅、非超高层公建项目的26项设计方案：

岩土工程勘察方案、基础方案、超限的主体结构方案、钢筋含量操纵指标、大跨度结构方案及用钢量操纵指标、转换层结构方案、转换层平面方案、地下室结构方案、地下室平面方案、小区竖向设计方案、小区永久用电方案、小区采暖方案、小区永久用水方案、小区污水处理方案、小区室外综合管网方案、小区排洪方案、重要公建空调方案、重要公建热水方案、重要公建供配电方案、主跨超过20m的桥梁结构方案、市政道路方案、新技术新产品方案、住宅小区及重要公建智能化方案、大型项目声光电方案、预估造价超过300万元（含）的场地地基处理设计方案、预估造价超过100万元（含）的结构加固设计方案。

其中大型项目声光电方案由建筑设计院报审，其余方案由地区公司总工室报审。

设计方案审批时限分为岩土工程勘察方案2天，小区竖向设计方案及地下室平面方案4天，智能化方案及超限的主体结构方案7天，其他方案均为3天。

2、100~200米超高层公建项目的19项设计方案由地区公司总工室负责报审：

岩土工程勘察方案、绿色建筑设计方案、竖向方案、地下室平面方案、塔楼核心筒方案、基础型式、建筑消防方案、幕墙方案、给排水方案、空调方案、供配电方案、火灾自动报警方案、智能化方案、影音系统方案、室外综合管网方案、消防性能化分析报告、主体结构方案、地下室结构方案、基础方案。

设计方案审批时限分为岩土工程勘察方案2天，竖向方案4天，其他方案均为7天。

3、200~300米超高层公建、超高层地标综合体项目的24项设计方案由建筑设计院负责报审：

岩土工程勘察方案、绿色建筑设计方案、竖向方案、地下室平面方案、塔楼核心筒方案、风洞试验范围、风洞试验方案、安评中间报告、楼盖体系方案、结构体系方案、基础型式、建筑消防方案、幕墙方案、给排水方案、空调方案、供配电方案、火灾自动报警方案、智能化方案、影音系统方案、室外综合管网方案、消防性能化分析报告、主体结构方案、地下室结构方案、基础方案。

设计方案审批时限分为岩土工程勘察方案2天，竖向方案4天，风洞试验范围、风洞试验方案及楼盖体系方案5天，安评中间报告及结构体系方案10天，其他方案均为7天。

4、除岩土工程勘察方案、首期综合管网方案外，应报未报或未按审批意见执行的，扣罚责任工程师400元、部门负责人600元、分管领导1000元。

造成严峻质量问题及较大成本白费的，给予相关责任人加重扣罚、降薪、降职、免职处分。

设计成本质量操纵中心考核。

设计方案审批超过审批时限的，每延迟1天，扣罚责任工程师100元、分管副总经理50元。

治理及监察中心考核。

第二十条已标准化公建项目涉及质量成本的设计方案审批

1、地区公司在省级行政区域内首次采纳的已标准化公建项目（运动中心、影城、综合楼等）的基础方案、钢筋含量操纵指标、空调方案、热水方案、供配电方案、智能化方案报设计成本质量操纵中心审批后实施。

2、地区公司在省级行政区域内非首次采纳的已标准化公建项目（运动中心、影城、综合楼等）的基础方案及当地有专门要求的设备方案仍须报设计成本质量操纵中心审批后实施，其它方案由地区公司主管设计领导审批后实施，同时报设计成本质量操纵中心备案，设计成本质量操纵中心按10%的比例抽查。

设计方案存在错误的，每次扣罚总工室责任工程师500元、总工室主任300元，主管设计领导200元。

3、标准大门的基础方案需报设计成本质量操纵中心审批后实施，标准大门的其它方案由地区公司主管设计领导审批后实施。

第二十一条涉及以下质量成本的设计方案由地区公司主管设计领导审批通过后实施。

住宅小型中央空调方案、住宅集中热水方案、独立设备用房和垃圾房及临时样板房的基础方案、非超限的主体结构方案、主跨不超过20米的桥梁结构方案、一般基坑及边坡支护方案、预估造价少于300万元的场地地基处理设计方案、预估造价少于100万元的结构加固设计方案、园林水处理设计方案以及小型公建的钢筋含量操纵指标、空调方案、热水方案、供配电方案、智能化方案由地区公司主管设计领导审批后实施，同时报送设计成本质量操纵中心备案，设计成本质量操纵中心按10%的比例抽查。

第二十二条设计成本质量操纵中心审批的方案导致小区要紧路网调整、单体入户方向变化、地下车库出入口位置变化、楼宇层数变化、建筑位置移动等规划调整，经设计成本质量操纵中心首席建筑总工程师审核后，交建筑设计院分管院领导24小时内审核，报设计成本质量操纵中心总经理审批后实施，同时抄送建筑设计院备案；

涉及规划布局、建筑效果发生重大变化的，建筑设计院分管院领导同意后报建筑设计院院长审核，再报设计成本质量操纵中心总经理审核，最后报地产集团直管副总裁审批后实施。

未按要求备案的，每次扣罚设计成本质量操纵中心总经理300元。

审批方案导致规划调整或建筑效果发生重大变化而未交建筑设计院审核的，每次扣罚设计成本质