《物业管理合同》跟《业主公约》Word文档格式.docx

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防卫生、垃圾的收集、清运；

　　6、交通、车辆行驶及停泊。

　　7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安严作（但不含人身、财产保险保管责任）。

　　8、社区文化娱乐活动。

　　9、物业及物业管理档案、资料。

　　10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

　　11、____________________________________

　　12、____________________________________

　　13、____________________________________

　　第三条　合同期限

　　本合同期限为_____年。

自______年______月______日起至______年______月______日止。

　　第四条　甲方的权利和义务

　　1、与物业管理公司议定年度管理计划年度费用概预算、决算报告；

　　2、对乙方的管理实施查，每年全面进行一次考核评定；

如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管如门认定，有权终止合同；

　　3、委托乙方对违；

物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:

包括责令停止违章行为要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

　　4、甲方在合民生效之日起______日内按规定向乙方提供经营性商业用房______平方米，由乙方按每月每平方米______元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

　　5、甲方在合同生效之日起______日内按政府规定向乙方提供管理用房______平方米（其中办公用房______平方米，员工宿舍______平方米，其它用房______平方米，由乙方按下列第______项使用；

）

　　①无偿使用。

　　②按每月每平方米建筑面积____________元的标准租用。

　　6、甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案资料（工程建设竣工资料、住用户资料、……），并在乙方管理期满时予以收回；

　　7、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

　　8、负责丰理非乙方原因而产生的各种纠纷；

　　9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

　　10、法规政策规定由甲方承担的其他责任。

　　11、________________________________

　　12、________________________________

　　第五条　乙方的权利和义务

　　1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业自各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

　　2、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的业务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

　　3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和协修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

　　4、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反k主垛约和物业管理法规政策的行为进行处理；

　　5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不将重要专项业务承包给个人；

　　6、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导中接受甲方和业主的监督；

　　7、至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目；

　　8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，自需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

　　9、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

　　10、开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

　　11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；

移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；

对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

　　12、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。

　　第六条　管理目标

　　乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项.标准”（各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准），与咱.方协商同意后作为本合同的必备附件。

乙方承诺，在本合同生效后______年内达到______的管理标准；

______年内达到______管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。

　　第七条　管理服务费用

　　1、本物业的管理服务费按下列第______项执行:

　　①按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积______元。

　　②按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积______元。

　　③由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积______元；

支付期限______；

方式:

______；

　　④__________________________________________。

　　2、管理服务费标准的调整按下列第______项执行:

　　①按政府规定的标准调整；

　　②按每年____％的幅度上调；

　　③按每年____％的幅度下调；

　　④按每年当地政府公布的物业涨跌幅度调整；

　　⑤按双方议定的标准调整；

　　⑥__________________________________________。

　　3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备医的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收才旦甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

　　4、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、医养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。

房屋本体维修基金E的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。

甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

　　5、本物业的公用设施专用基金共计______元，由甲方负责在______时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的E二公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

　　6、乙方在接管本物业中发生的前期管理费用______元，按下列第______项执行:

　　①由甲方在本合同生效之日起______日内向乙方支付；

　　②由乙方承担；

　　③在__________________费用中支付；

　　④____________________________________。

　　7、因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第______项执行:

　　①由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方I米建筑面积每月______元；

　　②由甲方承担上述管理成本费用的______％；

　　③____________________________________。

　　第八条　奖惩措施

　　1、乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励:

　　①____________________________________

　　②____________________________________

　　2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：

　　3、合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定取消技标资格或优先管理资格的除外。

乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招技标而直接续订合同。

　　第九条　违约责任

　　l、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直销造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；

乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

　　2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。

甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

　　3、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。

（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

　　4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

　　5、____________________________________

　　6、____________________________________

　　第十条　其它事项

　　1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

　　3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同元法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

　　4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

　　5、本合同之附件均为合同有效组成部分；

本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

　　6、本合同正本连同附件共______页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

　　7、本合同自签订之日起生效。

　　8、____________________________________

　　9、____________________________________

　　甲方签章:

　　　　　　　　　　　　　乙方签章:

　　法人代表:

____________　　　　　　　法人代表:

____________

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九　年　　月　　号

　　附件：

1、《……物业情况一览表》

　　　　　2、《……物业年收支测算表》

　　　　　3、《……物业管理分项标准与人员编制表》

　　　　　4、《……物业房屋本体维修基金收取及使用办法》

　　　　　5、____________________________________

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　业主公约

　　为加强____________（以下简称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。

　　一、业主的权利、义务

　　业主是指房地产所有权人。

（一）权利:

　　l、依法享有所拥有物业的各项权利；

　　2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利；

　　3、有权按有关规定进行室内装饰装修；

　　4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；

　　5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；

　　6、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；

　　7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；

　　8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司依照规定的期限定期公布物业管理收支帐目；

　　9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评；

　　10、有权向物业管理主管部门进行技诉或提出意见与建议；

　　11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承咀维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用

（二）义务

　　l、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定；

　　2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定；

　　3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；

　　4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用；

　　5、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；

如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；

如有额外使用公共设施（如电梯、供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用。

　　6、业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护、应支付有关费用；

　　7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任；

　　8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本I物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定E除外）。

　　9、在本物业范围内，不得有下列行为:

（1）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

　　（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）；

　　（4）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

　　（5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；

　　（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；

　　（7）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；

　　（8）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；

　　（9）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；

　　（10）利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；

　　（11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

　　二、业主大会和业主管理委员会

　　1、业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

　　业主管理委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。

　　业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

　　2、第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。

　　3、本物业所有享有技票权的己住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。

　　4、业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。

委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。

授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。

　　5、业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式；

会议表决采取投票、举手等形式。

　　6、业主管理委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。

　　经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。

　　业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

　　7、业主大会必须有己住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；

如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

　　8、业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。

　　9、业主投票时，以每套单元式住宅为一票；

非住宅房屋每平方米建筑面积为一票；

一百平方米以下的每份房地产一票。

　　lO、业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪怯、法律、法规和政策相抵触。

违反规定的，区物业管理主门有权予以纠正或撤销。

　　三、违约责任

　　1、违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；

逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；

对业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人措偿并承担违约金；

强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。

赔偿金和违约金的项目及标准，由管理公司与业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。

　　2、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；

无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

　　四、其他事项

　　1、本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报物业管理主管部门审核批准，在办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

　　2、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。

业主更换，本公约继续有效。

　　3、业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准备案。

修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。

　　4、业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业咽理公司之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

　　5、本公约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

　　本业主所拥有物业:

　　住宅:

______栋______号

　　商业用房:

______栋______号（店、铺）

　　其他:

　　所在单位:

　　电话:

　　　　　　（宅）　　　　　（办公室）

　　业主（签章）:

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九　年　　月　　日

　　　　　　　　　　　　　　　深圳市业主管理委员会规则（试行）

　　第一章　对业主管理委员会的管理

　　一、各区住宅局（龙岗区为建设局）作为各辖区业主管理委员会的业务主管部门，（以下简称“区主管部门”）承担对辖区内各住宅区、工业区、大厦业主管理委员会（以下简称“管委会”）的日常管理、指导、监督、检查与考核工作，协调管委会与物业管理单位的关系，提高管委会的运作水平。

　　二、各区主管部门应经常检查考核各管委会的运作情况，定期组织各管委会人员学习物业管理法规政策和业务知识；

及时派员出席或主持业主大会或管委会的重要会议；

纠正或撤销业主大会或管委会作出的不符合法规政策的决议、决定；

对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的管委会，应当及时主持改组或重新组织选举。

　　三、各管委会应主动向各区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期组织学习，提高人员素质和管理水平。

　　第二章　业主管理委员会工作要点

　　一、管委会是代表物业管理区域内全体业主物业权益的会团体和物业管理监督组织，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守有关社团管理和物业管理法规政策。

　　二、管委会与物业管理单位之间是平等的民事主体关系，其权利义务由委托合同和有关物业管理法规政策确定。

　　三、管委会应当建立健全各项工作制度和内部管理制度，并将所订制度报区主管部门备案。

　　四、管委会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动，不具体经营管理及维护任何物业及设施设备；

管委人员不领取固定工资；

政府福利房、微利房住宅区、大厦的管委会不设专职主任和专职执行秘书，人员津贴标准应低于商品房住宅区、大厦；

管委会的办公费用（含人员津贴）由管委会年初提出计划，经与物业管理单位协商后由业主大会通过，并列入管理费项目，由双方共同公布帐目，接受全体业主的监督和质询。

　　五、管委会的办公费用（包括办公费、电话费、人员津贴、水电费、旅差费、会议费、有关活动费用等），原则上按所管理房屋套数每套每年5-8元的标准使用。

　　六、管委会人员专用办公用房从物业管理单位使用的管理用房中划分，按正式委员人数每人平均3-5平方米；

较大型会议和业主大会场地可由物业管理单位提供。

开发建设单位按《条例》及其实施细则提供的商业用房和管理用房（含管委会专用办公用房）不得以任何方式转让，抵押，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位或个人。

管委会与物业管理单位因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门核定。

　　七、计算业主投票份额或开发建设单位提供给管委会的管理用房时，非住宅用房按每100平方米建筑面积折为一票或一套，100平方米以下每份房地产