XX湖生态农业旅游开发商业计划书范文Word下载.docx

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　　一、自然条件

　　XX湖景区位于XX苗族自治县县城东南部，由XX湖湖区与湖区周边XX洞、卡田村、新寨村四个部分组成。

XX湖湖区地貌多为规模不一的大小溪谷和逶迤起伏的群山，在大地构造上属于新华厦构造体系第三隆起带的南端，系湘桂经向构造体系。

这里是巫水源头，多条溪水呈树枝状分布，从东、西、南三面汇入XX湖，湖区常年水位为515-520米，平均水深83余米，总蓄水量为亿立方米。

XX洞系一组喀斯特地貌溶洞群，地层复杂，岩溶发育完好，基岩裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰丛溶洼，奇洞异石，储水构造多，地下河处于中等发育，水质以碳酸钙型为主，属低矿化淡水，卡田村、新寨地是两个苗族村寨，位于湖区周围，以农田耕作和捕鱼为主，至今保持原始的生活习俗，民居建筑具有浓郁的民族特色，村寨风光秀美如画。

　　XX湖景区地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候。

冬少严寒，夏无酷暑，四季分明，雨量充沛，年均气温16℃，年均降水量，无霜期260-286天。

景区内植覆盖率高，主要分布常绿阔叶林、杉木林及马尾松林，覆盖率达85%。

　　二、资源条件

　　XX湖景区包括地文、水文、生物景观等自然旅游资源和苗族民俗、节庆文化、戏曲文艺及特色民居等人文旅游资源。

地文景观主要指XX洞溶洞群景观。

XX洞总面积778亩，上下共六层，全长3400米，洞腔最高处48米，最大洞厅面积4200平方米，洞内石乳、石幔、石帘、石瀑、石柱、石笋、石禽、石兽等象形副真，惟妙惟肖，鹅管石等溶洞奇观密布，秋冬时节，常有白雾从洞口升腾，状如樵夫炊烟，俗称“XX樵隐”，乃XX著名古景之一。

水文景观主要指XX湖，XX湖突起于121米高坎之上，湖面平方公里，200余座山岛点缀其中，形成无数的峡谷水巷，绵延18公里长，水质纯净，水体清澈，湖面时宽时窄，沿岸山峦起伏，郁郁葱葱，湖光山气相映成趣，生物景观主要指湖岸植被景观和野生动物、鸟类活动，由于多种植物群落的生长型、叶型及树叶生长周期的不同，使植被外貌差异明显，特色各异，具有一定有观赏价值，岩羊、麂鹿、穿山甲、鹰面猴等野生动物经常出没于山林间，白鹭、野鸭、黄鹂等多种鸟类也时而展翅，时而戏水，时而欢鸣，体现出人与大自然的和谐。

湖区内聚居的多为苗族，清一色的吊脚楼，苗拳、药浴、油茶等民风盛行，庆鼓坛、青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏、舞龙耍狮、苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，XX湖旅游区内的人文旅游资源丰富而独特。

　　三、旅游区目标市场定位

　　从XX苗族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分析，对照XX县旅游市场调查及预测，XX湖旅游区建成后的目标市场布局分为三级：

　　一级目标市场：

XX及其邻县、邵阳市。

这些地区是游客的主力，是先导市场。

　　二级目标市场：

怀化、张家界、长沙、湘潭、株洲、永州等500公里以内的XX市县及广西桂林、龙胜、资源和贵州黎平等邻近市县。

　　三级目标市场：

广东、湖北、上海等中国南方地区。

　　四、价值评估

　　XX湖景区包涵一定的自然景观和人文景观，以溶洞景观、山水风光、苗族民俗风情为主要内容，是既有一定观赏性，又具备较强参与性的生态旅游区，生态环境良好。

景区内水电供应充足，无“三废”和“躁音”污染，空气清新，水质清沌，安详宁静，环境质量优良，特别是“庆鼓坛”与“傩戏”等民族文化旅游资源与国内同类地区相比，具有突出优势，可作为XX湖景区的特色资源基础。

整个景区开发投资估算为6710万元，投资规模中等，随着XX风景名胜区的大力开发建设，以桂林旅游市场为依托，只要充分搞好市场营销策划，不断开拓占领客源市场就能在较短期间收回投资，效益明显，因此，投资XX湖景区开发是十分可行的。

　　第三章投资分析

　　根据《XX湖景区开发可行性论证报告》和《XX湖景区修建性详细规划》，景区整体开发投资估算为6710万元，（见表1-表5）

　　一、建设投资

（一）、景点项目建设投资

　　景点项目建设投资推框算表

　　　表1

　　序号景点名称建设内容金额（万元）

　　1XX洞公园9公里洞内盘桓游道250590

　　XX书院30

　　诗词碑林10

　　XX洞避暑同庄180

　　购物中心60

　　白云寺40

　　天然冷冻库20

　　2高峡平湖观景亭80320

　　铁索桥——高架飞越200

　　娱乐索桥40

　　3民俗风情村卡田、新寨两个民俗文化村及移民村2×

110+90310

　　4水上游乐区购置各种游船280350

　　水上建筑40

　　岛上建筑30

　　5野生动物园购买、喂养各种野生动物5050

　　6狩猎探险区森林探险站30185

　　观景台50

　　购置猎枪5

　　动物饲养场100

　　7花　岛培植花卉50110

　　建亭、榭60

　　8经济植物园药材林70250

　　杉、松木林50

　　笋竹林50

　　珍稀树种林80

　　9休闲疗养区水庄、渡假别墅400990

　　渡假宾馆510

　　老年活动中心80

　　10

　　青峦碧影情人岛30100

　　风雨桥、仿生建筑70

　　11古木老林游道、林木保护、凉亭150150

　　12

　　垂钓观鱼岛土堤、钓鱼台70148

　　仿生建筑、烧烤场78

　　13飞瀑流泉引水建人工瀑布8080

　　14梁山水寨建108座水榭、聚义堂20XX00

　　15山野渔村新建或搬迁100户渔户村450450

　　16湖区上游接待站新建中高档床位150张300300

　　17小庐山游乐城

　　（XX洞至XX湖中途）三星级民族宾馆300480

　　网球场20

　　保龄球馆70

　　游泳池30

　　娱乐城60

　　18

　　景点维护维护性建设150150

　　合　计52145214

（二）景区公路建设改造投资

　　景区公路建设改造投资框算表

　　　表2

　　序号走　向等级红线宽度（m）性质长度

　　（km）金额

　　（万元）

　　1XX洞公园-湖区码头游道10改造

　　2码　头-休闲疗养区游道6新建

　　3休闲疗养区-野生动物园游道6新建

　　4休闲疗养区-经济植物园游道4新建

　　5码　头-渡假宾馆别墅游道6新建

　　6休闲疗养区-上游接待站林荫道10新建

　　7码头-民俗文化村（东、西）游道6新建东

　　西

　　8码头-青峦碧影-梁山水寨游道5新建

　　合　　计

　　（三）、景区停车场建设投资

　　景区停车场建设投资框算表

　　表3

　　序号停车场位置面积（m2）金额（万元）

　　1码头停车坪110010

　　2渡假别墅、宾馆9007

　　3上游接待站6004

　　4小庐山游乐城5005

　　合计310026

　　（四）、景区建设征地投资

　　景区建设征地投资框算表

　　表4

　　序号用地类型面积

　　（km2）征地价格

　　（万元/亩）金额（万元）

　　1旅游建设用地

　　2移民建设用地

　　3其它用地

　　合计

　　（五）、市政及其它建设投资

　　市政及其它建设投资框算表

　　表5

　　序号工程项目建设内容及工程量金额（万元）

　　1绿化1．建筑景点环境绿化，

　　2、森林防火及病虫害防治。

40

　　2电力系统建2kv开闭所、2个变电室、

　　输电线路80

　　3电讯建2个讯号塔、IP电话亭、

　　3个邮政所、光缆100

　　4给排水系统供水干管、排水干管、

　　供水池、水站90

　　5交通工程旅游车辆，3个码头，运输船只230

　　6公共服务设施摄影点、游乐场所、垃圾转运站、诊所60

　　7景区管理费10/年

　　8不可预计费5

　　合计615

　　目前，已由XX苗族自治县人民政府完成投入510万元，修建了湖区入口公路、码头、电讯等部分设施建设，尚需6200万元开发建设资金。

　　二、效益预测

　　XX湖景区可遵循“边投资、边经营、边受益”开发原则，根据目前XX苗族自治县游客接待调查统计分析，完成投资50%后可按年接待25万人次的10%递增比预测投资收益。

（一）XX洞公园景点

　　1、年游客客量=25万人次×

10%=万人次

　　2、年旅游总收入=年游客量×

每万人次消费数

　　=万人次×

200万元/万人次

　　=500万元

　　3、年总利润=年旅游总收入×

利率（40%）

　　=500万元×

40%=200万元

（二）高峡平湖景点

　　1、年游客量=25万人次×

5%=万人次

　　2、年旅游总收入=万人次×

150万元/万人次

　　=万元

　　3、年总利润=万元×

35%=万元

　　（三）民俗风情村景点

250万元/万人次

40%=125万元

　　（四）水上游乐区景点

180万元/万人次

　　=450万元

　　3、年总利润=450万元×

30%=135万元

　　（五）野生动物园景点

3%=万人次

90万元/万人次

50%=万元

　　（六）山野渔村景点

190万元/万人次

40%=57万元

　　（七）狩猎探险区景点

2%=万人次

400万元/万人次

　　=200万元

　　3、年总利润=200万元×

35%=70万元

　　（八）花岛景点

30%=万元

　　（九）经济植物园景点

2%=0.5万人次

100万元/万人次

　　=50万元

　　3、年总利润=50万元×

50%=25万元

　　（十）休闲疗养区景点

5%=1.25万人次

　　=1250万元

　　3、年总利润=1250万元×

30%=375万元

　　（十一）青峦碧影景点

　　=225万元

　　3、年总利润=225万元×

　　（十二）古木老林景点

60万元/万人次

　　=30万元

　　3、年总利润=30万元×

40%=12万元

　　（十三）其它景点

10%=2.5万人次

　　3、年总利润=500万元×

20%=100万元

　　（十四）湖区上游接待站

　　=375万元

　　3、年总利润=375万元×

　　（十五）小庐山游乐城景点

25%=5万人次

　　=3750万元

　　3、年总利润=3750万元×

20%=750万元

　　通过对以上景区景点的收益分析，可得出：

　　1、XX湖景区年旅游综合收入=万元，

　　2、XX湖景区利润总额=万元。

　　按年总利润万元指标计算，预留15%的企业发展基金，上交11%的营业税及利息，74%的利润计万元即可完成成本收回，由此可知：

　　项目投资回收期=　　×

100%

　　项目投资回收期=年

　　第四章营销策划及管理

　　XX湖开发建成后，营销应坚持“突出民俗文化特色，打造生态健康品牌，主营渡假休闲旅游产品”原则，努力打通桂林——XX——张家界旅游循环线，通过大力宣传，不断开拓占领中国南方及东南亚旅游市场，努力实现年接待游客递增15-25%的增长目标。

　　XX湖景区开发适合独家投资、独家经营、独家管理。

应按照现代企业管理模式，组建XX湖旅游开发经营股份有限公司，运用现代企业管理手段，协调开展旅游接待、特色餐饮、娱乐、购物、交通营运等综合配套服务，不断增强市场竞争力。

　　第五章附　录

　　景区管理机构管理人员介绍