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尤其在大城市里面，像北京、上海、深圳等显得更加突出。
3．南昌市停车业的兴起
南昌的城市停车业才刚刚起步，面临诸多问题，比如停车产业如何发展？
这个行业的发展怎样调控？
停车设施建设重要性在哪里？
如何规划城市停车设施等，都需要我们进一步探讨和研究。
欧洲一些国家的停车产业发展已有50年的历史，已达到一种良性循环和有序发展。
停车产业也已成为年产值数十亿美元的大产业。
美国的停车产业每年收入约达260亿美元，%，并解决了100多万人的就业问题。
停车产业已成为美国国民经济举足轻重的产业。
南昌市的停车产业正处于发展阶段，蕴藏着无限商机但也有很多问题亟待解决。
4．停车业成为新的利润增长点
据建设部全国停车产业化发展研究课题组最新资料显示，在目前我国汽车人均占有率仍不高的情况下，就已出现约50%的汽
车无序停放现象。
如北京有250万辆小汽车，但合法停车位只有109万个；
深圳有小汽车74万辆，而合法停车位只有36万个。
深圳特区为限制汽车增长过快势头，不得已提高停车收费，每小时10元-15元；
杭州风景区节假日期间每小时停车收费30元；
上海停车费10元/小时，还是路边停车。
走在城市喧嚣的大街上，交通拥堵时常在考验人们的耐性，而停车难的烦恼也时常让消费的快乐大打折扣。
然而换一个角度来看，停车难即意味着停车消费的紧迫。
这表明，停车泊位已从一种公共设施越来越演变为一种消费产品。
停车经济蕴藏商机，并已经让一些投资人收获不小。
在南昌市场上一些住宅小区已将停车位开始像商品房一样销售，一个车位少则5、6万元，多则十几万元，在一些繁华路段，车位不愁卖。
停车难是世界上许多国家曾经面临或正在应对的课题，停车难，是挑战也是发展经济的机遇。
二、南昌市停车业的发展
1．停车场所
目前，南昌市城区有三类场所用于停车，即公共停车场、配建停车场、占路停车场。
道路交通管理原则上是严格控制占路停车场，建设、公安、发改委等部门在审批大型建筑工程时，开始把泊车位停车场设置纳入规划中。
公共停车场建设由于受到市政规划、交通管理、城管等各部门的制约，其发展一直停止不前。
配建停车场是新建住宅小区和写字楼在建设的同时配备的车位和车库，主要是为满足本项目以及往来关系的停车要求，一般不对外开放。
但是这一部分的停车位数量近年来在逐年增加，已经成为城市停车泊位增长的主导力量。
2．停车设备的发展
随着我国城市尤其是大城市建设的快速发展，大量现代化的高层建筑和住宅小区的出现使城市土地更为紧张，而轿车也正在逐步进入家庭。
如果给商业建筑及新建住宅小区配足平面停车位，将会占用大量的土地资源。
为此停车只能向空中或地下发展。
采用自走式、机械式立体停车库，在大城市现代化的建筑设计中已成为必然。
因此，立体停车库是大城市，尤其是人口众多、楼宇密集的城市中心和住宅小区缓解停车难的有效手段。
立体车库最大的优势在于节约用地，有效提高车位利用率。
据了解，机械式立体停车库的占地面积约为平面停车场的1/2至1/25，空间利用率比建筑自走式停车库提高75%以上。
一般机械式立体车库存车的过程是，先将车开到载车板上面，然后由载车器自动将车送到指定的位置；
取车过程与存车相反，车主到指定位置操作按钮或打卡，与按钮或卡相对应的汽车泊位自动将车送到出口，整个过程方便、简单、可靠、安全、存取快捷。
三、停车位的市场导向
1．国内停车位的需求情况
据调查,，目前全国供轿车停车的停车位缺口在400万个以上,其中北京市口29万个、每年新增的轿车在20万辆以上，上海市停车位缺口85万个、每年新增轿车10万辆，广州市停车位缺口42万个，深圳市停车位缺口40万个，南京市停车位缺口30万个，杭州市停车位缺口12万，这就是停车位的欠债。
这几年新增轿车每年在200万辆左右，按车位与轿车数之比为1：
，每年需新增停车位240万个，加上每年平均还旧债50万个，则每年要提供290万个停车位，才能满足停车位的需求。
在停车位的缺口中，基本停车位缺口约占基本停车位需求的40%，公共停车位缺口约占公共停车位需求的70%。
因此，目前我国城市机动车辆的保有量与停车位之间的差量颇为悬殊
2．南昌市停车位的现状
南昌市停车位数量严重缺乏，部分规划的地下停车场擅自改作他用，让南昌市停车难的矛盾日益明显。
据南昌市公安交通管理局秩序处负责人介绍，南昌市城区拥有机动车接近30万辆，且每年以17％的速度增长，该市城市机动车辆的保有量与停车位之比约为9：
1，城区机动车泊车位的满足率不足10％。
南昌市车辆管理所周培民所长指出，南昌市机动车仍在以每月2000辆的速度递增。
车位总体上供不应求，是南昌停车难的源头。
如果按照国际流行的每辆车匹配1．4个泊位计算，南昌市汽车停车泊位需求总量则达37万多个，全市绝对缺口36万多个。
而近万个泊位中，还有不少是因为价高而让人望而却步的立体停车场和地下停车场。
现在实施的车位、车库配比标准是1998年由建设部、公安部制定的，住宅小区每户平均建筑面积若在100平方米以下，按10％的比例配比；
户均面积100平方米以上的，按50％比例配比。
据估算，其平均配比率在30％左右。
从目前私家车拥有量来看，这个标准是明显偏低的，这也注定了汽车热过后产生的副产品——车位紧缺成为必然。
南昌市的商业太过集中，而商业必须配建的停车场又没有建，直接造成了商业中心的停车紧张。
比如说：
胜利路步行街，作为南昌的一条重要商业街，整条街却没有一个停车场。
驾车来逛街的人怎么办呢？
只有把车停放在后墙路、建德观街、邮政路的临时车位。
3．停车位建设的市场导向
就城市交通而言，存在着动态交通和静态交通，静态交通主要是指汽车的停放问题。
长期以来，国家为改善动态交通问题在道
路、桥梁、管理等方面投入了大量的资金，而静态交通方面存在停车泊位严重不足、停车设施和停车设备十分落后的现象，能增加停车泊位的立体车库几年前在我国还属空白。
静态交通与动态交通是城市交通不能或缺、相辅相成的两个方面，静态交通解决不好将严重影响动态交通。
第二章南昌市车位市场调研
一、南昌城市车位市场调查的目的
通过对南昌市现有和在建车位的调查，把握目前整个南昌市车位供应及销售情况，并从市场出发、以消费者为导向来推动本项目车位更好的销售。
二、南昌城市车位市场调查
1．住宅小区车位市场调查
随着住宅的日益成熟和完善，住宅小区车位数量近年来迅速增加，在整个城市车位数量增长过程中占有绝大多数的份额。
现在新建的住宅小区，不论规模大小，不论档次高低，都建有一定规模的地下或地上停车位，有的甚至建有专门的停车场，小区的规划者已经充分考虑到业主的停车要求。
本次通过对南昌市典型住宅小区的实地调查，进一步明确住宅小区车位的销售情况、业主对车位的要求、车位的销售模式以及车位的配比对需求构成的影响等。
典型住宅小区的车位数据统计表300
项目
车位面积（M2）
车位形态
经营方式
数量
销售量
销售率
价格（万元/个）
恒茂国际华城
10-20
地下
出售
300多个（一期）
500多个（二期）
231
——
约75%（一期）
——（二期）
12-15
香溢花城
10
400
80
20%
7-9
世纪风情
10-13
250
62
25%
秀泊经典
520
41
%
7-8
碧海云天
325
24%
绿地山庄
20
370
91
4600元/M2
万科四季花城
14
218
暂未售
--
8-9
九里象湖城
22-25
1800
6-8
中大青山湖
花园
450
南昌居住主题公园
地下/地上
736
6-7
尚东大道
300
7
丰源淳和
1000
白金翰
17
100
9
经过对以上统计数据汇总分析可以知道：
（1）位于市中心板块的恒茂国际华城的车位价格最高。
该地段车位价格明显高于其它地区，主要是市中心繁华的地理位置造成的，随着车辆逐年不断增加，城区停车形势越发严峻，车位会更加紧张，繁华路段的车位价格还可能继续上涨。
（2）青山湖板块的中大青山湖花园一期7月份才交房，地下车位还没有开始销售，据介绍价格在7-8万元/个。
青山湖板块其他楼盘，如秀泊经典、碧海云天、香溢花城、恒茂湖滨等车位价格都在7-8万元/个，并且都不能办产权证。
（3）象湖板块的绿地山庄联排别墅每户一个车位，免费奉送，双拼别墅的车库根据实际面积，按别墅的单价进行销售，4600元/
平米。
象湖板块的车位价格普遍较低，平均每个7万元，与该地段有一定关系。
象湖板块就是绿地山庄的车库销售情况比较好，因为伴随别墅销售，有买有送。
其他楼盘车位暂时还未销售。
（4）万科四季花城在北区专门建造了自走式立体停车场，一共有四层，准备单独对外销售，并且可以办理产权证。
他们考虑的比
较长远，虽然万科四季花城南区、北区地面停车位目前完全能够满足停车要求，而且费用也不高，但是依然建起了一座立
体停车场，这样做是基于长远打算，因为随着人们生活水平不断提高，小区居民拥有私家车的数量会越来越庞大，不仅如
此，人们对停车位的要求也会越来越高，不仅仅只满足露天停车，所以配套齐全、设施完备的高档立体停车场就应运而生。
（5）京东板块的世纪风情停车位采取只售不租的销售策略，，没有产权证。
（6）部分楼盘车位暂时未售，是要等到年底或明年初交房前期才开始发售，标出的车位售价只是目前预计的销售价格，最终价格以销售时价格为准，目前价格只作参考。
2．写字楼车位市场调查：
典型写字楼车位数据统计表
物业形态
车位数量
车位销售量
销售率%
华龙国际大厦
12
278
78
27
财富广场
200
89
45
10-15
城东丰景
国贸广场
270
76
28
江信国际大厦
15
只租
300元/月
南昌市的写字楼一般都分布在综合商业区之中，在南昌市区没有形成界定明确的商务区（CBD），写字楼周边有配套的各类专业商场和购物中心，地价是寸土寸金，相对来说车位价格比普通住宅要高些，恒茂国际华城、财富广场车位最高价格卖到15万元/个，因为在繁华的商业区停车难是一个普遍的问题，车位价格高些理所当然，业主从心里还可以接受。
从销售情况来看，财富广场的车位销售率最高，因为是早期开发的楼盘，处在中心地带，入住率较高。
其他写字楼车位价格一般在10万元/个，像华龙国际大厦、国贸广场等，目前南昌市写字楼车位价格相对住宅车位价格并没有走高，价格差距也没有被拉开，基本上是在一个较低水平上徘徊。
写字楼的车位价格与住宅车位价格相差不大，这样就增加了住宅车位销售的难度。
3．重点楼盘车位租赁市场调查
重点楼盘车位租赁市场数据统计表
车位出租数量
出租率%
租金（元/月）
出租
86
43
120
40
900
75
2000
13
80-100
红谷春天
82
22
150/80
38
60
从以上表格统计可以看出，处于商业核心区的财富广场、恒茂国际华城、江信国际大厦的车位租金是最高的，达到300元/月，其次是处于次商业区的车位租金在150-200元/月之间。
住宅的车位租金根据小区档次和所处地段的不同有一些差别，而郊区大盘南昌居住主题公园地上车位租金60元/月，是最低的租金价格。
一般来讲地上车位和地下车库的租金差异比较大，主要是因为需求不同而产生的。
处于闹市区写字楼车位的出租率较高，恒茂国际华城由于没有全部完工，出租率目前不高。
三、南昌市停车位市场分析
1．价格分析
通过对南昌市大多数楼盘的调研，我们发现南昌市的车位价格基本上与项目的房价成正比，房价越高车位价格就越高。
调查中还发现，市场上出售的车位均以实用的10平方米左右为主；
住宅车位价格出入较大，市中心板块，以恒茂国际华城为最，单个车位达到15万元，其它楼盘车位售价多在10万元左右；
租金方面，市中心板块的租金多在200-300元/月之间，其它多在150元/月左右。
整体来看，南昌市的车位价格偏高，以每个车位10万元计算，均价已达到1万元/平方米，南昌市商品房均价约3800元/平米，已经远远高于房价。
深圳市的车位价格每个一般也就10万元左右，但深圳市房价远高于南昌市，其车位价格与房价的比例是合理的。
对于南昌这个中等收入的城市来说，1万元/平方米的价格已经高出人们的承受范围，在南昌市购买一个车位要承受比买房更大的经济压力，高价位的市场使部分有车一族望而却步。
2．消费习惯分析
南昌的机动车辆已达到30万辆，就数据上而言，停车位仍远远不能满足现有车辆的需求，但车位的销售情况与此恰恰相反，这种结果除了前面提到的价格过高的因素之外，与南昌有车族的习惯也不无关系。
一直以来，大部分的有车一族已经养成了乱停车的习惯，他们宁愿随便找个位置停放也不愿花钱买车位，用他们的话来说，这无疑又为自己节约了一笔不小的资金。
3．销售分析
在本次市场调查中发现，相比住宅的火爆销售而言，南昌市各个楼盘的车位销售都不够乐观。
住宅楼盘的销售率普遍在20%左右，销售的最好为恒茂国际华城，一期销售率在75%左右，但其销售周期较长，经过了3年的时间才完成此销售率，二期车位即将推出。
由此可见，南昌车位销售与住宅销售还是不能相提并论，前者需要一个较长的周期才能完成良好的销售业绩。
本项目一期在售的车位总数为265个，一期推出住宅总数为708套，住宅数量与车位比为1：
0.39，一期车位目前已经售出67个，本项目一期车位销售率为26%。
相对于车位市场平均销售率来说，一期车位销售速度在市场中处于中上水平，但总的看来销售情况不够乐观，销售进度有待进一步提高。
4．车位市场现状分析
（1）随着南昌市经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，居民的消费观念也在发生着巨大的变化，以往的奢侈品，已开始进入寻常百姓家，一些较有实力或因工作生活需要的人群，已经迈入有车一族，车的停放问题日益凸现出来。
（2）在房地产开发过程中，商品房的品质越来越高，同样在购房的过程中，客户关注点又从单纯的楼盘品质转向住宅与车库的综合评价，虽然部分客户暂时并无私家车辆，但他们有着超前的眼光，对自己的未来充满信心，也对社会发展有着明晰的见解，他们也希望在购房时，一步到位，拥有自己的车位或车库，可以说，在房地产业，车位、车库已成为客户关注的焦点之一，特别是在一些高档楼盘上，反映更为热烈。
（3）近些年来，南昌的停车泊位有增也有减，但总体是上升的，仅临时占道泊位就增加了近700个，近期还将新增200多个临时占道泊位。
政府部门表示，今后在新建专业停车场的同时，也要新增临时占道泊位，特别是新建或改造道路时，一定要为停车泊位留有空地，至于多远建一个停车空地，应该进行科学规划设计。
特别是商业街，应尽快解决停车难问题，不然就会有碍于商业的发展。
（4）一个科学规范的停车泊位体系既可以有效地缓解交通压力，同时又可以体现方便市民对购物、旅游、办事等方面的就近需求原则，从而促进商业的繁荣。
据了解，目前南昌市社区的停车泊位最高售价已超出15万元，虽与发达地区来说有所差距，但对南昌停车经济的发展是个利好消息，同时也是一种挑战。
四、南昌市车位销售情况评估
1．南昌市在售楼盘车位销售率
通过对南昌市车位市场调查，综合分析相关数据得出，南昌市在售楼盘车位的整体销售率不超过20%。
选择南昌市在售楼盘车位销售率作为统计指标，旨在准确揭示现阶段车位的销售使用状态，通过比对金域名都车位的销售率，作为借鉴来调整金域名都后期的车位销售。
在售楼盘车位销售率不高的原因：
（1）车位价格偏高是车位销售受阻的主要原因。
（2）在售楼盘的交房时间大部分在明年9月以后，业主并不急着使用，这段时间在观望，然后再考虑是否购买。
（3）政策对停车位的租金上限做出规定，使业主更顷向于租车位而不是买车位。
（4）城区边缘楼盘的停车问题目前表现的并不严峻，所以大部分业主不急于购买车位。
（5）没有意识到南昌市车位缺失的严重性。
截止目前，本项目一期车位的销售率为26%，略高于南昌市车位的平均销售率，其所处的地段决定了车位的销售情况，繁华的地理位置会突显车位需求的紧张，所以本案车位的销售还应该有更大的上升空间。
2．南昌市车位的出租率
与销售状况相似，南昌停车位的出租率也相对偏低。
总体上来说，南昌市地面车位的出租率高于地下车位的出租率，各片区车位的出租率略高于销售率。
车位出租率较低的原因：
（1）南昌有车一族停车的不规范性导致车位的租赁市场比较冷淡。
（2）车位租金较高。
（3）有部分场所设有免费停车或计时停车，相比租赁车位更为划算。
（4）更改消费者的习惯还需要一个长期的过程。
五、金域名都后期车位销售建议
1．适当调整车位价格，促进销售
2．建议后期租售并用，以租为主、以售为辅
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