物业管理服务内容和标准.docx

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物业管理服务内容和标准

附件：

物业管理服务内容和标准

（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准

包括但不限于：

1、房屋外檐

（1）建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空鼓、脱落、凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的情况时，应及时到位组织维护、处理；

（2）建筑物户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等应符合政府部门和管理规约的要求，违规的应及时劝阻和制止，制止无效的应及时书面向相关主管部门报告；接到报告的相关主管部门应在法律允许的范围内，采取有效手段制止，包括责令、强制拆除等，直至恢复原状。

2、屋面

（1）建筑物屋顶、排水管道、排水沟、地漏、墙面排水管、室外排水管道等应保持雨污分流，且排水设施及预处理设施正常运行，发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象，应及时到位组织维护、处理。

3、地面

（1）道路、活动广场、停车场等，应保持路面或墙面平整、无开裂、松动和无积水、渗漏等现象，管井、表井、积水井等不漫溢，井口平整无塌陷、与地面连接紧密，井盖等无缺损、字迹标示清楚。

4、门窗

（1）建筑物各种旋转门、自动门、推拉窗、消防防火门等及各种门、窗口玻璃，应无损坏、破碎、裂纹等情况，结构、五金配件完好，门、窗开闭灵活，功能完好。

5、楼内墙面

（1）物业公用通道内墙面，应保持无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖等应平整不起壳、无缺损。

（二）设施设备管理服务内容及标准

包括但不限于：

1、供配电系统

（1）高低压系统及设备

1）日常对供配电设备进行检查、维护，保持设备完好，值班操作人员每日巡视检查，并按规定记录；

2）高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好，配电回路标识清楚，各回路电流在额定范围内。

（2）公共照明设施（含景观照明、航标灯等）

1）共用部位、停车场等照明系统应每日检查；景观灯定时开启，发现损坏当日修复，完好率达到98%以上。

2、电梯系统

垂直升降：

客运电梯、货运电梯

（1）根据天津市技术监督管理局关于使用单位特种设备安全管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。

委托具备相关资质的电梯专业公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作。

作业人员持有效证件上岗。

电梯安全使用证有效；

（2）确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好；

（3）电梯运行稳定，开关门灵活，运行舒适感较好，平层准确，照明完好；

（4）聘用专业维修保养单位进行周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对电器控制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备；以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；

（5）发生电梯困人或其它突发故障事件时，专业维修人员30分钟内到达现场修理。

3、给排水系统

（1）给水系统（冷水、热水、中水等）

1）供水设备工作正常，无跑冒滴漏现象；

2）二次供水系统定期进行消毒，水箱有严格的管理制度，周围无污染隐患；

3）下水管道、水沟保持通畅，排水检查井、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好；

4）遇突发事故维修人员及时赶到现场快速处理，事先做好应急预案。

4、消防系统

（1）消火栓无漏水，喷淋头无漏水、无积锈；

（2）消防结合器未被圈占、堵塞，无锈，无漏水，无阻碍操作；

（3）风机运行正常，风阀、防火阀完好，状态正确；

（4）烟感、温感、警铃、固定牢固；

（5）地面消防栓的开启机构灵活无障碍，能及时打开；

（6）消防泵保证其运行正常；

（7）消防栓箱内各种配件完整。

5、公共卫生间设备

（1）各种设施完好，运行正常，外观整洁；

（2）采光、通风良好，按需提供照明和通风；

（3）洗手台、面镜、门窗、天花板、地面、墙壁、隔断板、便器、开关、手柄、门锁，损坏的、管道漏水，应及时更换或修复；

（4）供水、供电、通风、便器堵塞等小修项目应及时修复；

（5）下水通畅、便粪不满；

（6）室内外露的管路无锈蚀。

6、外围设施（旗杆、景观设施等）

（1）门前石物 完整美观 ；

（2）停车场停车线 标志明确； 

（3）景观照明灯、灯架完好、有效； 

（4）旗杆基座牢固，无锈蚀；

（5）及时修补道路、花池等基础设施。

7、避雷系统

（1）防雷装置的维护分为周期性维护和日常性维护两类；　

（2）周期性维护的周期为一年，每年在雷雨季节到来之前，应进行一次全面检测；

（3）日常性维护，应在每次雷击之后进行。

在雷电活动强烈的地区，对防雷装置应随时进行目测检查；

（4）检测外部防雷装置的电气连续性，若发现有脱焊、松动和锈蚀等，应进行相应的处理；　

（5）检查避雷针、避雷带（网、线）、杆塔和引下线的腐蚀情况及机械损伤，包括由雷击放电所造成的损伤情况。

若有损伤，应及时修复；当锈蚀部位超过截面的三分之一时应更换。

（三）公共秩序维护内容、标准

1、基本要求

（1）园区应配有专职的并经过培训的公共秩序维护人员，24小时值班，各类岗位公共秩序维护制度完善，专职人员应有工作责任心，对服务区公共秩序承担协助公安机关履职的职责；

（2）公共秩序维护人员上岗时应佩戴统一标志，穿戴统一服装，配备统一的履职自卫器械；

（3）在园区进出口设立岗亭，对进出人员和车辆进行公共秩序维护，并实行24小时值班制，封闭式园区要严格管理；

（4）对进出园区的车辆进行管理和疏导，车辆进出、停放有序，禁止载有危险品和污染源车辆进出；

（5）有安全事故、突发事件和火警、水警、警情、灾情等的防范应急预案；

（6）各岗位应有完善的交接班制度，并有工作情况及交接班记录。

2、组织

（1）公共秩序维护员应熟悉服务区物业分布基本概况，具有基本职业技能，能及时处理和应对服务区域公共秩序的维护工作；

（2）保持园区公共秩序良好，保证人防、物防、技防工作落实，对制定的各类治安、刑事、消防和自然灾害事故的应急预案进行定期培训和演练，分工明确，各负其责，管理细致；

（3）所有岗位应配备无线对讲装置和必备的安全护卫器材。

3、门岗秩序维护 

（1）各主出入口应24小时值勤，其中主出入口7:

00-19:

00立岗；

（2）对外来车辆进行询问登记；

4、巡逻 

（1）园区每天按规定路线和时间2小时巡逻一次，做好巡查记录；

（2）发现行人、车辆、建筑物设施等有异常情况的，应及时处理或报告。

对发现在公共场所有违反治安行为的，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；对违反园区管理规约的情况应及时劝阻，并接受业主或非业主使用人的求助和询问。

5、车辆通行、停放

（1）公共秩序维护人员应负责维持车辆正常通行秩序及乱停放行为，应进行劝告或纠正，发现损坏交通标志设施等应及时制止；

（2）服务区有车辆发生交通事故或擦碰等意外事件时，应及时疏导和现场协助处理。

6、消防 

（1）园区应规范执行《中华人民共和国消防法》；

（2）制定防火安全管理办法，负责维护、管理消防器材，设备和设施应保持完好，定点设置的消防器材不得缺失和挪作他用。

7、秩序监控

（1）服务区秩序监控设施24小时开通，并有秩序维护人员监视，所有监控设施设备应处于良好状态；

（2）熟悉应急预案，保障治安电话畅通，接听及时；

（3）监控中心不能脱岗和非专业人员替岗，工作应有记录。

（四）公共环境保洁维护内容、标准

1、基本要求

（1）园区应建立相关保洁制度、消杀制度和具体操作规程，清洁服务定时定点，按照操作规范进行，保持物业服务区域环境整洁、干净，生活垃圾日产日清；

（2）园区应禁止有污染物和污染源的物品存放，动物粪便、腐烂物等应及时清理。

2、共用楼道保洁

（1）楼内地面每天清扫2次，擦拭2次，适时保洁；楼梯扶手、标牌、开关、按钮等每天清洁1次，门窗玻璃每15天清洁1次；

（2）墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；

（3）顶棚目视无灰尘、无蛛网；

（4）消防栓、标识牌每周擦2次。

（5）室外宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；

（6）楼道灯、路灯每季度清洁一次。

3、电梯及电梯厅保洁

（1）电梯轿厢地面每日清洁2次，电梯层门每天擦抹一次，每月对电梯门、壁保养1次；

（2）电梯门槽每日理一次，电梯厅纳入公共通道同级保洁。

4、道路保洁：

（1）每日对主干道路清扫2次；对积水、积雪适时进行清扫；

（2）保持道路清洁、干净，没有污泥、纸屑、果皮、落叶、垃圾等，无明显水迹、污迹。

5、停车场及车库保洁

（1）视同道路保洁标准，适时保洁，及时清除油迹、污迹、锈迹，每月擦洗1次停车场公共设施；

（2）每周清洁停车场标牌、反光镜等。

6、绿化带保洁

（1）绿化带、绿化地、草地等公共绿地清洁每日不少于2次，清扫果皮、纸屑、塑料袋、残枝落叶等各种垃圾，及时清除公共绿地上的各种堆积物、腐烂物、动物排泄物等。

无明显暴露垃圾，无卫生死角；

（2）每周清理道路分隔绿化带中不可见处的各种垃圾1次；

7、垃圾收集与清运

（1）绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱每天清洁2次，每天擦抹表面1次；

（2）垃圾在清运途中必须遮挡、防护，防止二次污染，清运垃圾的时间要避开人流高峰，禁止在早、晚使用高峰期使用客用电梯运送垃圾；

（3）垃圾房（站）专人、封闭式管理，协助垃圾清运单位清运，每次清运结束时清洁垃圾房（站）。

8、卫生消杀

（1）定期进行消杀，特殊情况增加园区消杀次数；

（2）消杀用药须符合国家规定。

（五）公共绿化养护

1、基本要求

1）绿化养护服务定时、定点，根据不同季节要求按照操作规范进行，保持园区的环境绿化区域植物、草地、花卉等生长良好、整齐、美观。

2、草地 

（1）草地覆盖率在95%以上，无明显枯草和净土裸露；

（2）草地绿期没有明显落叶、残枝等；

（3） 草地整洁，边缘完整，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，绿化生产垃圾及时清运；

（4）根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况，实施淋水、修剪和灭虫，每年视情况进行施肥。

3、园林树木

（1）园区周边绿化带、道路周边和大型园林的树木，保持枝叶茂密，长势良好，没有枯干枝，无明显缺株；

（2）园区内道路绿篱、绿带植物修剪棱角、线条统一整齐，生长快的树种视生长情况适时修剪以保持特定形状；早春开花的花篱，应在开花后做第一次修剪；常绿绿篱宜经常修剪； 

（3）树木无明显蛀虫危害。

（六）突出项目特点的管理设想及方案

（七）物业管理服务费测算

1、物业管理服务费测算依据及要求

（1）依据市场价格据实测算。

（2）物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。

2、物业管理服务费的测算

（1）物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。

（2）物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。