北京亚北别墅区内低密度高档住宅项可行性研究报告文档格式.docx
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6.4.环境保护措施34
第7章劳动卫生与消防35
7.1.指导思想35
7.2.职业安全卫生健康对策与措施35
7.3.消防设计36
第8章组织机构与人力资源配置38
8.1.组织机构38
8.2.人力资源配置38
第9章项目实施进度39
9.1.项目开发期39
9.2.项目实施进度安排39
9.3.项目实施过程控制措施39
第10章项目招投标41
10.1.工程项目招标投标概述41
10.2.工程项目招标投标因素分析42
10.3.招标依据44
10.4.招标范围44
10.5.招标方式44
第11章投资估算与资金筹措45
11.1.投资估算45
11.2.资金筹措45
第12章财务评价47
12.1.项目评估依据47
12.2.财务评价基础数据的选择47
12.3.财务评价47
12.4.不确定性分析48
第13章社会评价49
13.1.项目对社会的影响分析49
13.2.风险分析50
13.3.社会评价结论51
第14章研究结论与建议52
14.1.可行性研究结论52
14.2.建议52
第1章总论
项目背景与概况
1、项目名称：
XX市XX小区项目
2、承办单位概况
单位名称：
北京XXXX房地产开发有限公司
单位性质：
有限责任公司
业务范围：
房地产开发、销售
建设单位简介：
北京XXXX房地产开发有限公司成立于2001年11月，于2004年11月由广东阳柳集团正式控股。
广东阳柳集团是一家集工业制造、商贸、房地产开发、建筑施工和物业管理的大型企业集团。
北京XXXX房地产开发有限公司奉行集团一贯的“造福于民，优化城市建设”的房地产开发理念，投资数亿元启动了北京亚北别墅区内低密度高档住宅项目---XX华庭XX华庭作为阳柳集团在北京开山之作，公司集中了最优秀的房地产项目策划、建筑设计与施工、园林规则等人力资源、并聘请具有多年别墅及TOWNHOUSE等产品设计经验的A&
S翰时建筑设计公司和世界首屈一指的泛亚园林设计公司分别提纲建筑设计与园林规划顾问。
3、可行性研究报告编制依据
与委托方签订的咨询协议；
国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
《城市房地产开发经营管理条例》；
《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
XX市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
2011年至2020年期间，预期中国城市人口将增加26.1%，新增人口超过1.6亿，同时城市人均可支配收入将增加2.6倍。
到2020年，城市人均居住面积将从2008年的30平方米提高到41平方米，接近现在欧洲的人均居住面积。
中国楼市应该还有十年或更长的繁荣期。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
近年来，XX市房地产行业步入一个高速发展的黄金期，整个行业呈现出爆发式增长的态势，XX全市房地产税收比重逐渐增大。
2011年，XX市建筑、房地产税收共征收入库33亿元，占全部入库税收的42.03%，同比增长60.82%。
随着XX经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使XX城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
XX市XX小区项目符合XX城市建设总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为XX市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加XX市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
XX市XX小区拟建于襄州区檀溪路，汉江三桥桥南、广电中心旁。
据了解，该小区紧邻XX市委、市政府驻地，市公安局、市劳动局、市司法局、市物价局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市财政局、市广电局遍布周边，四周金融、餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗配套成熟。
项目北面、南面各拥有一个休闲广场，南眺虎头山，西距即将建成的汉江三桥仅500米，距襄十高速仅4公里；
东距鼓楼商圈仅10分钟车程，汉江二桥、汉江三桥、环城路环侍左右。
2005年底，市委、市政府从XX古城内的荆州街迁到檀溪路，定位为“以居住、市级行政办公、滨江娱乐休闲为主要功能，以自然山水与三国文化为特色的城市新区”的檀溪板块，在政府精心规划下，正在焕发勃勃生机，绝佳的地理环境，使得XX小区升值潜力巨大。
预期目标
项目总占地面积约30亩，用途为住宅及少量商业，规划容积率为3.0，出让金为300万元／亩。
项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
国家政治经济形势及有关政策
2011年我国房地产市场发生了许多变化，从一些密集的调控政策就可以看出来：
2011年1月26日：
国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”）,要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年1月28日：
（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。
2011年04月05日：
中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
2011年4月19日:
国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。
2011年5月10日：
住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。
按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。
2011年5月19日：
住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。
2011年6月14日：
中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年7月14日：
国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。
2011年10月24日：
南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。
最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。
家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。
2011年12月9日：
胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；
坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；
保证物价总水平基本稳定
项目开发地区的经济社会情况
XX市“十二五”规划预测，到2015年，全市生产总值年均增长14%，达到3500亿元；
地方一般预算收入年均增长21%，达到132亿元；
人均生产总值达到58万元；
全社会固定资产投资达到2550亿元，年均增长25%，5年累计达到8500亿元以上；
城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24130元和11620元。
XX市十五届人大四次会议审议的《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》提出：
未来5年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基地、高新技术产业基地、新能源汽车产业基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物流基地、区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地，进一步增强产业集聚力、科技创新力、环境承载力、文化软实力，把XX建设成为综合实力强、辐射带动力大的省域副中心城市，全省重要的核心增长极，鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市。
2.2.区域房地产市场分析
1、XX房地产市场区域分布及特点
①主城区板块
XX市前十年的房地产发展主要集中在长虹路两侧：
2004年，枕临汉江的闽发汉江国际建成，9万平方米的体量，15层至23层地标风范与奔涌的汉江和谐辉映，是当时的高档滨水楼盘。
2005年，闽发世纪新城奠基，总建筑面积18万平方米，绿化率高达50%，由10栋高层围合而成，打造为拥有高档居住环境的楼盘。
2006年，现代城凯旋国际奠基，定位为长虹路段的又一高档、低碳楼盘。
2007年3月，民发商业广场正式开业后，引来世界零售业巨头沃尔玛，长虹路商圈渐有崛起、超越人民广场商圈之势。
2008年6月，17万平方米大型复合社区民发·
城市印象建成，为长虹路又添一道亮丽的风景。
2009年8月，享有中国商业地产航母之称的万达集团，总投资40亿元的万达广场开工。
项目建成后，成为市区规模最大、投资最多、档次最高、环境最优的现代化建筑群，成为市区新标志。
同年，总建筑面积36万平方米，17栋现代简约风格的高层楼盘——民发天地在长虹北路与邓城大道交会处悄然绽放。
2011年，民发集团于诸葛亮广场南侧，倾力打造民发盛特区———55万平方米商务综合体，填补了XX市高端商务楼盘的空白，并荣获2011年房地产奥斯卡“最具投资价值楼盘”奖。
纵观21世纪第一个十年的XX楼市，樊城区是住宅开发最集中的区域，而长虹路沿线开发的项目几乎占到了樊城区住宅项目总数的一半，其住宅价格也因为被人们一路看好，长期领涨XX楼市
②檀溪路板块
回顾历史，较之樊城区的“喧闹”，襄城区的商业氛围似乎总是“慢半拍”，当然这与多年来城区的功能定位不无关系。
然而，随着城市发展的需要，襄城区的经济发展正在加快步伐。
2005年底，市委、市政府从XX古城内的荆州街迁到檀溪路，定位为“以居住、市级行政办公、滨江娱乐休闲为主要功能，以自然山水与三国文化为特色的城市新区”的檀溪板块，在政府精心规划下，正在焕发勃勃生机。
市规划局有关负责人介绍，檀溪新区东起长虹南路，西至万山、顺安山，南以环山路为界，北至汉江，规划总用地面积约747.76公顷，城市建设用地731.71公顷，人口规模控制在8万人以下。
同时，新修订的《襄樊市城市总体规划》规划了4个区级商业中心，檀溪路周边地段是其中之一。
从2005年开始，市城建部门投入巨资，精心改造檀溪路。
2010年，檀溪新区民房改造工程开工。
可以说，围绕檀溪路的规划亮点近年来有许多，但最被关注的无疑还是汉江三桥明年即将建成通车。
“对于檀溪路而言，汉江三桥的建成将把檀溪路两端与樊城区紧密联系在一起，檀溪新区通过汉江二桥、汉江三桥的纽带作用，在未来或有可能改变XX的商业格局。
”
逐鹿，“大盘”齐聚檀溪路
房子好卖，规划给力，檀溪路的魅力不仅吸引着买房子的老百姓，还吸引着眼光长远的开发商们。
9月，XX恒大名都奠下了重要的第一锨土，恒大也落户檀溪路，作为一家布局全国的大型龙头房企，显然，他们看中的是檀溪路板块的未来前景。
同样，恒大地产强大的品牌号召力和近60万平方米的大城规模，也将从人气、商业、环境、文化等各个方面给檀溪路带来实质性的利好。
而在恒大之前，总建筑面积达50万平方米的大盘山水檀溪早早“落子”檀溪路沿线，并在去年年底创造了“日光盘”的XX楼市纪录。
今年，山水檀溪二期项目已迎来开盘。
据了解，时下，除恒大地产外，万科、绿地等国内一线房地产企业也欲在檀溪片区谋篇布局，檀溪路即将迎来一个“大盘扎堆”的时代。
2、XX房地产投资分析
2011年，全市房地产开发投资完成145.3亿元，同比增长36.4%，全年新开工房屋面积1193.5万平方米，同比增长40.9%，商品房新开工规模增速放缓
3、XX房地产供求分析
1）供给分析
⒈土地市场活跃
市区2011年1-11月通过挂牌方式共成交144宗地块，土地成交面积576.14万平方米。
其中房地产开发用地共成交40宗，土地总成交面积约为111.54万平方米，可建住宅建筑面积约为289.59万平方米。
⒊商品房新开工规模增速放缓
2011年1-11月全市新开工房屋面积1037.7万平方米，同比增长29.5%。
四.商品房竣工情况良好
2011年1-11月全市商品房竣工面积175万平方米，同比增长61.9%。
商品房供应情况。
市区2011年批准预售商品房面积104.96万平方米。
2011年，不管是新开工面积和竣工面积都总体保持平稳增长，土地供应充足，房地产市场势头良好
2）需求分析
商品住房销售依然旺盛
2011年1-11月全市商品住房销售面积375.5万平方米，比去年同期增长了42.4%。
2011年我市市区1-11月商品住宅均价为4400元/平方米。
从上页的系列图表中可以看出，商品房的销售面积保持着较大的增长势态，房价总体保持稳定，市场需求整体向好。
4、XX房地产市场特征分析：
综上所述，我们可以对近几年XX房地产市场的特征总结如下：
房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。
商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面
5、2011XX楼市分析
由于政府部门的规划以及市场需求，土地成交量较去年同期有所回落。
在上述数据分析得出的结果中，值得注意我们的是，房地产开发用地的占有比例明显下降，可建住宅面积因此受到限制，可见新建商品房的开发速度有所减缓。
尽管一季度商品房的供应及销售等各方面数据较去年同期均有所增长，但是增幅明显降低，市场行情趋于稳定。
尤其是价格的涨幅明显放缓，在政策的调控下，公众对房地产市场的信心下降，多数人仍处于观望状态，期待价格的进一步回归，有些商家也因此以降低价格的手段来提升销量。
截止到目前，全国商品房价格在政策的调控下趋于理性回归，但是仍未达到合理水平。
今年“两会”的召开，给房地产市场下一步的调控政策指明了方向。
温总理在今年3月的“两会”记者会上指出：
“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。
涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大”。
业内专家认为，这表明中央清楚调控可能带来的后果和阻力，已经做好了长期准备。
同时，中央认同现在调控已取得效果，但对调控效果还不满意，表示“放松将前功尽弃”。
今年的XX楼市将呈现六大走向：
一是“三高”楼盘将出现。
今年，高品牌、高品质、高价格的“三高”楼盘将现XX楼市，全精装房会在一定范围内开始推广，楼盘品质及产品创新将大大升级。
二是老城区房源将进一步稀缺。
今年，市中心尤其是人民广场商圈楼盘上市量将有所减少，成房源稀缺区域；
与之相对应，二手房售价和租金可能有10%-20%幅度的上涨。
三是连锁性大型二手房中介公司将出现。
去年，市区（不含襄州区）共成交二手房5490套，二手房交易数量首次超过商品房。
在新房价格普遍大幅攀升的背景下，价格相对低廉的二手房将更受市场欢迎，于是催生出连锁性大型二手房中介公司。
四是一线房地产企业可能高调进入XX，如保利、金地等企业均有可能到XX市跑马圈地。
五是郊县区域楼市大发展。
预计枣阳、谷城、老河口等县市，地价及房价均有所上扬，房屋开发量将有30%-50%的增幅，竞争进入白热化，但成交量上升的幅度不会太大。
六是工业地产将成开发热点。
2.3.销售预测
1.项目需求分析
今年XX市正对棚户区和城中村进行全面改造，两改工作对于房产开发企业来说，是一个重大的发展机遇。
目前XX有很多片区需要改造。
数据显示，樊城区要拆迁的面积是611.8万平方米、要改造的面积是11746平方米；
襄城区是2.1万户、要拆迁的面积是560万平方米，改造的面积是8000平方米，襄州区是1.8万户，要拆迁的面积是580万平方米，要改造的面积是627亩；
高新区是1.56万户，要拆迁的面积是802万平方米，改造的面积是18813平方米。
樊城区主要是汉江、小清河沿片、人民广场片区、火车站片区、诸葛亮广场片区、长虹路片区、清河口片区及乔营、施营等城中村集中区、内环线西段区，涉及到489户6118万平方米；
襄城片区有城西片区、南护城河南岸、城中片区、襄州区是云湾、西湾、张湾、魏庄等；
高新区有米庄镇、团山镇。
预计2012—2016年五年内基本完成两改工作，并且要求前三年每年改造棚户区不低于100万平方米、1万户，改造城中村10个、1.2万户、150万平方米，工作量比较大。
对于两改工作我市出台了扶持优惠政策及保障措施，实行沿江、沿山、滨水、沿护城河、周边、沿城市主干道先行推进的总原则，沿江、沿河主要景观要改造到位。
未来五年，XX城建将日均投资一个亿，将冲刺“现代化区域中心城市”，拉开城市框架、塑造城市景观、城市新区及“两改”、民生保障工程成为四大投资重点。
XX城市面积也将达到200平方公里，人口将达到200万，加快建设现代化区域中心城市。
今年是“十二五”开局之年，也是XX市委市政府建设“四个XX”真正起步之年，政府有何计划和措施，XX市民充满期待。
本项目所在地XX市檀溪路,人口众多,交通发达,在这里工作和经商的人很多,、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。
人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，项目将利用其良好生态和区位优势在XX市打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造XX高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿江而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。
1、项目销售目标群定位
本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：
1一类客户：
企事业单位职工
本项目周边的大型企业较多，有万山工业区，航天救生设备研究所，609研究所等
②二类客户：
周边的私营业主
项目周边的中小私营业主较多，檀溪路周围的村民较多，随着经济的发展，居民的生活水平越来越高，住房需求很大，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。
③三类客户：
周边学校老师
檀溪路学校众多，从小学到大学皆而有之，如XX十一中，十二中，湖北文理学院，XX职业技术学院，护士学校等等，从业教师很多，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。
④四类客户：
襄城公务员
该小区紧邻XX市委、市政府驻地，市公安局、市劳动局、市司法局、市物价局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市财政局、市广电局遍布周边，四周金融、餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗配套成熟，公务员工资福利水平高，住房购买能力强
⑤五类客户：
衡阳在外地成功人士
对于在外工作的衡阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为檀溪路上，毗邻汉江的高档小区，XX小区无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。
特别是适宜的居住环境，三国文化的积淀，对项目内在品质的提升是更大的促进。
XX人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；
另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。
⑥六类客户：
各下辖县区、乡镇成功人士
“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。
⑦七类客户：
各地房地产投资人士
XX房价目前在全国来讲都偏低，2011年XX房价均价4000元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。
2.销售计划
鉴于目前XX工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。
一期工程标准层住宅372套，总建面积60000.6㎡，可销售额约4.2亿；
1）销售进度
本项目预计2013年1月初开盘：
●开盘后一个月内，即至2013年1月底，完成总销售任务的50%，约186套住宅，销售金额约2.1亿元；
●开盘后三个月内，即至2013年3月底，完成总销售任务的70%，约260套住宅，销售金额约2.94亿；
●开盘后六个月内，即至2013年6月底，完成总销售任务的80%，约298套住宅，销售金额约3.36亿；
●开盘后九个月内，即至2013年9月底，完成总销售任务的100%，约335套住宅，销售金额约4.2亿；
销售收入预测
XX楼市价格现状：
2）项目销售价格定位：
根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于6500元/㎡；
本项目预测销售总收入为万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。
2.4.营销策略
本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。
该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。
本项目将确定以下推广策略：
1、推广渠道
①报纸广告
包括XX日报、XX晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。
②短信推广
成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。
③影视广告
当地几个电视台收视率
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