CG成本测算指引.docx

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CG成本测算指引

本钱测算指引

1、目的：

指导本钱测算及CS02表的体例，公道确定项目总本钱。

2、范畴：

本细则适用于沿海地产投资（中国）有限公司各所属及互助管理下的房地产开发公司与治理机构。

3、科目界说及要求：

项目成天职为开发本钱、期间本钱和本钱机动数及企业风险基金合计三大项目。

3.1开发本钱项目

3.1.1开发本钱项目内容

开发本钱项目指项目开发历程中产生的各项用度，一般包罗下列七项：

3.1.1.1土地得到价款

3.1.1.2前期准备费

3.1.1.3主体修建安装工程费

3.1.1.4社区管网工程费

3.1.1.5园林景观工程费

3.1.1.6大众配套设施费

3.1.1.7开发间接费

3.1.2各本钱项目的核算内容

3.1.2.1土地得到价款：

为取得土地开发使用权而产生的各项用度。

A.政府地价:

支付的土地出让金、土地开发费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变动用途和超面积补交的地价。

（1）土地出让费/转让费/征用费

（2）土地勘界费

（3）土地评估费

（4）土方单

（5）土地使用费

（6）耕地占用税

（7）土地变动用途和超面积补交的地价

B.互助款项:

赔偿互助方地价、互助项目建房转入分给互助方的衡宇本钱和相应税金等、为得到土地的收购用度。

（1）为获土地收购公司用度（互助开发的形式包罗利润分成、物业分成）

（2）为获土地的利息

C.红线外大市政配套费:

向政府部分交纳的大市政配套费或红线外门路、水、电、气、通讯等制作费、接口赔偿费，凭据土地条约的签订确定是制作照旧向政府交纳用度。

（1）市政配套费（交政府）

（2）红线外门路、水、电、气、通讯等制作费

（3）接口赔偿费

D.拆迁赔偿费:

有关地上、地下修建物或附着物的拆迁赔偿净支出，安顿及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等。

（1）有关地上、地下修建物或附着物的拆迁赔偿净支出

（2）安顿及动迁支出

（3）农作物赔偿费

（4）危房赔偿费

E.土地评估调解（内部考核）:

团体认定的该项目土地增值金额

3.1.2.2前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、计划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期用度。

A.勘察费:

包罗初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观察费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、修建面积丈量费等。

B.跨期设计费:

包罗方案招标费、计划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体计划设计费。

（1）方案招标费

（2）计划设计模型制作费

（3）方案评审费

（4）效果图设计费

（5）总体计划设计费

（6）其他用于设计方面的用度

C.本期设计费:

包罗施工图设计费、修改设计费、情况景观设计费等。

（1）施工图设计费

（2）修改设计费

（3）情况景观设计费

（4）其他专项设计费

（5）其他用于设计方面的用度（包罗可行性研究费、制图、晒图、赶图费和样品制作费等）

D.报批报建费:

包罗生意业务中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、修建面积丈量费、路口开设费等、计划治理费、新质料基金（或墙改专项基金）、西席住宅基金（或中小学西席住宅补贴费）、拆迁治理费、招投标治理费等。

（1）报建费

（2）证照费

（3）人防异地建立费

（4）计划治理费

（5）审图费

（6）消防审核费

（7）抗震审核费

（8）情况评估费

（9）红线复核费

（10）执法照料费

（11）墙改基金

（12）散装水泥基金

E．增容费:

包罗水、电、煤气、教诲增容费

（1）教诲增容费

（2）水、电、煤气增容费

F.三通一平费:

包罗临时门路、临时用电、临时用水及园地平整费。

（1）临时门路：

接通红线外施工用临时门路的设计、制作用度。

（2）临时用电：

接通红线外施工用临时用电的设计、制作用度。

（3）临时用水：

接通红线外施工用临时用水的设计、制作用度。

（4）园地平整费：

接通红线外施工用临时门路的设计、制作用度。

G.临时设施费:

包罗临时围墙、临时办公室、临时园地占用及临时围板等用度。

（甲方用）

（1）临时围墙：

包罗围墙、围栏设计、制作、装饰用度。

（2）临时办公室：

租金、制作及装饰用度。

（3）临时园地占用费：

含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

（4）临时围板：

包罗设计、制作、装饰用度。

3.1.2.3主体修建安装工程费

指项目开发历程中产生的修建、安装工程用度。

安装工程包罗（室内给排水系统费、室内采暖系统费、室内电气工程费、通风空调系统费、电梯及其安装费（不含此项会合采购项中）、发电机及其安装费（如此项在会合采购中就不包罗）

A.地基及底子工程:

指项目开发历程中产生的列入主体土建预算内的各项用度，主要包罗土石方、桩基、基坑支护工程、地基处置惩罚工程、桩基咨询及检测费、降水等用度。

（1）桩基、桩基检测：

单独施工的地基或底子工程

（2）地基处置惩罚工程费

（3）基坑开挖及边坡支护、降水用度

B.人防工程费:

C.主体修建安装工程:

指项目开发历程中产生的主体内列入土建预算内的各项用度，主要包罗结构及粗装修工程主体内列入安装预算内的各项用度，主要包罗室内给排水系统、室内采暖系统、室内电气工程、室内通风空调工程。

（1）地下室工程费：

包罗地下室的土建工程费、安装工程费

（2）结构及粗装部分：

包罗砼框架（含独立柱基和条基等浅底子）、砌体、找平及抹灰、防水等上部施工的所有用度，

（3）室内给水排水系统：

包罗室内所有给水管道及雨污水排水管道（室内与室外界分别以室外的第一个阀门、第一个查抄井为分界线）

（4）室内采暖系统：

包罗地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片。

（5）室内电气工程：

从电表箱为分界线（包罗电表箱如为甲供质料则需将甲供质料剔出），包罗楼栋及单位配电箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒的预埋、机电预埋工程费。

（如果是精装修房室内如那边置惩罚）

（6）室内通风空调系统：

包罗空调设备及安装用度、空调管道、通风系统用度。

D.室内精装修工程费:

（1）室内大众部位装修（主顾敏感点）：

主要包罗楼梯、大众走道、电梯厅、入口大厅等的装修用度。

（在制定目标本钱或实际+预测阐发时如本项内容在总包条约中，则应拆分条约。

）

（2）室内精装（主顾敏感点）：

主要包罗厨房、卫生间、客厅、阳台、室内露台等的装修用度，户内装修是不包罗水电部分。

E.团体会合采购质料设备费:

指项目开发历程中产生的主体内但由团体会合采购的质料、设备用度。

（1）电梯工程

（2）门窗工程：

单位门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的用度。

（3）屋面瓦（只供料）

（4）外墙涂料（只供料）

（5）外墙面砖、石材（只供料）

（6）发电机等

F.甲供质料设备费:

配电箱等

3.1.2.4社区管网工程费

包罗室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统、室外电气及崎岖压设备费和智能化系统费。

A.室外给排水系统费:

包罗室外给水系统和雨污水系统，室内外分别：

以室内、外的第一个阀门、第一个查抄井为室内外系统分界。

（1）室外给水系统：

主要包罗小区内给水管道、查抄井、水泵房设备、等用度。

（2）雨污水系统

B.室外采暖系统费:

主要包罗管道系统、热互换站、锅炉房用度。

（1）管道系统

（2）热互换站

（3）锅炉房

C.室外电气及崎岖配电工程费:

主要包罗崎岖压配电设备及安装、室外强电管道及电缆敷设和室外弱电管道埋设。

如崎岖压安装在室内，则以低压配电至单位的第一个配电箱（高层则以为系统分界

（1）供配电设备及安装（到电表箱）：

小区内开闭站、变配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、高压电缆、负荷开关设备及安装工程

（2）室外强电管道及电缆敷设：

指自小区变电站低压柜（不含低压柜）引至下一级配电柜/箱（不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及室外强弱电预留管工程。

接纳四级配电时，下级配电的低压柜出线电缆计入室内电气工程。

三级配电时的屋面专用电缆均统一计至屋面配电箱。

该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下工程费。

D.泛光照明系统:

E.消防系统:

F.燃气系统:

主要包罗室内、室外的管道系统、调压站。

管道系统包罗土方工程

（1）管道系统（室内、室外）

（2）调压站

G.弱电系统:

主要包罗停车治理系统用度、小区闭路监控系统用度、周界红外防越系统用度、小区门禁系统用度、电子巡更系统用度和电子通告屏用度等。

（1）通讯、有线电视等系统：

包罗用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、查抄井等用度。

（2）智能化系统：

包罗露天停车场治理系统、地下室或排挤层停车场治理系统的用度。

H.室外门路系统如在招标时并入其他项目时，则在测算与核算时必须将其拆分，按划定并入此项中。

包罗：

1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、行车门路的路灯工程（含灯具及管线敷设）。

3.1.2.5园林景观工程费

指项目所产生的园林情况造价，包罗大众绿化、组团宅间绿化、一楼私家花圃、小区周边绿化支出。

A.大众景观工程（跨期分摊）:

小区内共享的园林景观，如小区入口、样板区、主景观等。

（1）园林修建工程：

硬质铺装地面（除小区车行门路工程以外的门路含广场，）构筑物及小品（水景土建工程、雕塑小品、假山等）、各种围栏（栏杆）、室外零星设施（指标牌、标记牌等）。

（2）园林绿化工程

（3）园林安装工程：

室外情况照明（庭院灯、草坪灯管线等）、小区内的水景设备及管网，绿化浇灌系统（含设备管网）水景照明等

B.非大众景观工程（只办事于本期）:

各期或各期组团内相对独立的园林绿化。

（1）园林修建工程

（2）园林绿化工程

（3）园林安装工程

3.1.2.6大众配套设施费

指衡宇开发历程中，凭据有关法例，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留牢固资产的大众配套设施支出。

A.大众配套设施

（一）其本钱只有本期负担：

指在开发小区内产生的不会产生经营收入的不可经营性大众配套设施支出，包罗居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等。

（1）岗亭、属于本期的物业治理用房

（2）自行车棚

（3）儿童乐园、游艺设施、室外健身器材

B.大众配套设施

（二）跨期分摊的项目

（1）游泳池

（2）球场

（3）居委会

（4）派出所

（5）社区消防大队

（6）会所（包罗会所结构、装修）

（7）幼儿园

（8）学校

（9）社区医院

（10）社区邮局

3.1.2.7开发间接费

是指与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的本钱用度性支出，包罗工程治理费、资本化财政用度和物业治理完善费。

A.咨讯照料费:

主要包罗工程监理费、前期照料（关于本钱及其他方面不包罗设计方面）费等。

（1）工程监理费

（2）预结算编审费

（3）建立治理费：

直接从事项目开发部分人员的人为福利、奖金、补贴等人工本钱，以及从事项目开发部分的行政办公等用度。

B.工程治理费:

主要包罗现场治理费、施工条约外奖金、工程质量监视费、宁静监视费和工程保险费。

（1）现场工程治理费：

直接从事项目开发部分人员的人为福利、奖金、补贴等人工本钱，以及从事项目开发部分的行政办公等用度。

（2）施工条约外奖金

（3）工程质量监视费

（4）宁静监视费

（5）工程保险费

C.资本化财政用度:

包罗直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和帮助用度，以及因外币借款而产生汇兑差额。

因借款而产生的帮助用度包罗手续费等（不包罗为得到土地的借款利息）。

D.物业治理完善费:

包罗按划定应由开发商负担的由物业治理公司代管的物业治理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业治理用度。

（1）物业维修基金

（2）其他专项基金

（3）物业启动费