下半年青海省房地产估价师《理论与方法》估价原则试题Word文件下载.docx

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D：

销售收入与经营税金及附加估算表

E：

借款合同

5、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的

1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。

4580

5580

6580

7580

工业用地的监测点评估价格

6、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院

7、指标属短期偿债能力指标。

流动比率

速动比率

利息备付率

资产负债率

8、按__分类，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。

A．使用用途

B．房屋所有权性质

C．房屋使用权

D．房屋用途房地产

9、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D．市场价格

10、下列关于房产分幅图的描述有误的是__。

A．是测绘分丘图和分户图的基础资料

B．是绘制房产权证附图的基本图

C．绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点

D．是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图

11、当缴存条件丧失时，职工可以提取其住房公积金，同时。

建立该职工住房公积金新账户

暂时停止该职工住房公积金账户

注销该职工住房公积金账户

保留该职工住房公积金账户

执行层的组织协调

12、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。

A．容积率

B．运营成本

C．利息备付率

D．成本利润率

13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

14、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。

《住宅使用说明书》

《住宅验收说明书》

《住宅保修说明书》

《住宅保修保证书》

15、资本化率的公式为。

16、下列风险中，属于个别风险的是。

购买力风险

市场供求风险

政策风险

比较风险

17、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。

0.5～2.0

1.5～2.0

0.5～1.5

1.0～1.5

18、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。

房地产价值评估

房屋登记

房屋面积测算

房地产居间

19、某宗土地面积2000㎡，征地费600元／㎡，土地使用权出让金150元／㎡，达到宗地状况的土地开发费用800元／㎡，管理费用100元／㎡，贷款利率8％，开发周期为2年，销售费用率、销售税费率和开发成本利润率分别为6％、10％和15％，土地取得费在项目期初一次支付，土地开发费在开发期内均匀支付，则该宗土地的积算价格为。

1847元／㎡

2340元／㎡

2419元／㎡

2676元／㎡

20、下列关于征收土地的表述中，正确的是。

土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

安置补助费只能发放给安置单位

并非所有的征地都要支付青苗补偿费

只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金E：

21、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。

A．30

B．40

C．60

D．70

22、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500

B．62000

C．61000

D．61500

23、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。

1

2

3

5

24、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A．房地产净收益按－固定数额逐年递增

B．房地产净收益按－固定数额逐年递减

C．房地产净收益按－固定比率逐年递增

D．房地产净收益按－固定比率逐年递减

25、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标

B．最大费用

C．利润为零

D．最大利润

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，

建筑高度

建筑结构

容积率

土地使用权来源

土地用途

2、下列关于商业物业的表述中，正确的有

能为投资者带来经营性的收入现金流

分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

适合于长期投资

需在机构投资者之间进行交易

位置对其有着特殊的重要性

3、在房地产周期循环过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

4、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。

则该企业的资产报酬率是。

10％

25％

50％

75％

5、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对（）等方面的要求。

A．水量、水质

B．生活、生产

C．水压、水温

D．消防

6、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。

固定污染源

移动污染源

点源

高架源

线源

7、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。

A．客观原则

B．合法原则

C．最高最佳使用原则

D．估价时点原则

E．替代原则

8、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于。

经营成本

物业档次

业主目标收益要求

同类型物业的市场供求关系

9、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。

A．借款本金偿还和利息支出

B．开发建设投资

C．投资方向调节税

D．项目投资总额

10、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为。

居住物业

在建工程

工业物业

建成后的物业

商用物业

11、敏感性分析的最基本方法是。

因素不确定分析

线性因素分析

单因素敏感性分析

多因素敏感性分析

12、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

13、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于__。

A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

B．市场法中交易情况调整

C．比较相同类型不同期限价格的高低

D．不同类型房地产不同使用年限价格的高低

E．直接用于测算价格

14、在房地产市场的分类中，二级市场是指。

土地使用权转让市场

存量房地产交易市场

土地使用权出让市场

新建商品房预售市场

新建商品房租售市场

15、__是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

A．房屋出租

B．房屋承租

C．房屋转租

D．房屋抵押

16、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有。

分期发放贷款，对其现金情况进行监控

对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％D：

不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款

密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

17、房地产的最高最佳使用状态应该包括。

最佳区位

最佳规模

最佳用途

最佳集约度

最佳收益

18、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。

B．第二阶段初期

C．第三阶段初期

D．第三阶段

E．第四阶段

19、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。

A．回收固定资产余值

B．自有资金

C．长期借款

D．净转售收入

20、按我国现行规定，预备费包括两部分。

基本预备费

人工预备费

涨价预备费

工程预备费

材料预备费

21、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。

承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书

承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠

承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责

勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书

经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责

22、下列属于房地产估价师的职业道德是。

职业品德

职业理念

职业责任

职业情感

职业行为习惯

23、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。

银行、证券、保险业分业经营

银行、证券、保险业分业监管

银行、证券、保险业共同经营

银行、证券、保险业合作经营

银行、证券、保险业共同监管

24、下列关于契税的计税依据，表述正确的是。

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格D：

征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据

在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据

25、下列闲置土地的处置方式，正确的有。

延长开发建设时间，但最长不得超过两年

政府为土地使用者置换其他等价闲置土地

改变土地用途，办理有关手续后继续开发

延长开发建设时间，但最长不得超过一年

政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书