某房地产商业市场分析报告Word格式.docx

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但自2006年开始老城区地产开发量首次超过新城区地产开发量以后，估量2007年超出量将会连续拉大，老城区开发开始呈上升趋势，同时胶州前几年新区概念开发炒作已逐步冷却，同时新城区在现有平均住宅销售价格高于老城区平均住宅销售价格的500元/平方米的基础之上，新城区更倾向于成为胶州高端人群和投资客的选择，但新城区住宅在经历了几年投资与自用的内部市场消化过程之后，新城区住宅市场的投资空间越来越低，自用客户的需求空白使新城区与老城区形成强烈差距，老城区项目由于地理条件、生活便利及价格相对低廉越来越成为胶州人的新宠，开发量直线上升。

3、胶州房地产市场依旧具有进展优势与机遇

区位优越、交通发达，给胶州都市进展提供了先决条件，也使得胶州的房地产业进展潜力庞大。

经济基础和都市消费水平的日益提高和给胶州房地产业大进展奠定了坚实的基础。

后发优势明显，胶州房地产起步相对较晚，土地资源利用不充分，都市的楼房容积率低，形成了庞大的投资〝洼地〞效应，依旧给开发企业和给消费人群都留有一定的升值空间。

新的进展战略转换给房地产业带来庞大的进展前景，胶州以进展中等开放都市为目标，立足青岛，辐射内陆，将进展成为综合实力强大的机械、电子零配件制造基地和拓展腹地的商贸物流中心，成为青岛经济进展的第三增长极，成为青岛一个以工业和物流业为主的现代化、开放型的辅城区，那个战略将推动了胶州的房地产进展。

胶州地产进展热潮将还会连续有一定时刻，新老城区明显的差异化进展使胶州人有更多的项目选择，同时针对本项目在胶州地产大市场进展空间中会有较好立市基础，但区域开发量庞大也会使项目面临更多市场竞争，市场空间与市场竞争压力并存，就需要为项目争取更多的市场资源。

二、胶州区域规划进展概况

本项目地块位于胶州新城区中核心位置，项目区位及进展方向与整个胶州都市规划息息相关，我们从胶州都市规划的角度，研究及分析本项目在整个都市规划进展所起到的关键性作用：

胶州市在总体规划中提出〝一城四区两翼〞的均衡式空间进展战略。

主城进展方向是：

东进、南拓、西连、北整。

以向东、南方向为主。

其中中心城地区轴向推进、组团式进展。

中心城是都市生活主导区、都市功能主体区。

东起海尔大道，西至西外环路，南起香港路，北至北外环路。

新城区要紧分为行政中心区、教育科研区、生活综合区和生态绿化景观区。

行政中心区是胶州市政治、经济、文化中心，是新城区的核心区。

该区位于福州路、香港路、围城河、温州路围合区域，总的景观布局是〝一带二轴三区〞，初步构筑起集行政办公、教育文化、休闲娱乐为一体的现代化新城区。

国际社区规划构想是204国道以西建设集仓储、分拨、货运、展现、转口贸易、配送、加工制造、金融服务于一体的中韩自由贸易区；

204国道以东区域打造成为最适宜人居、最适宜创业、最适宜休闲娱乐的现代化国际人文新区。

西部商贸区北起胶济铁路，南至扬州路，东起西外环路，西至同三高速公路。

充分利用同三高速带动效应，积极进展商贸、批发、仓储及相关产业，努力建设区域性商品集散枢纽区。

区内现有皮革城、胶州商城及胶州湾综合批发市场三大市场。

胶州湾综合批发市场引进杭州万事利集团投资4.2亿元，建设青岛胶州湾南方家园建材装饰商城，目前已建成13万平方米。

规划建成以经营建材五金、装饰材料、陶瓷制品、灯饰布艺、机动车及配件为主的产地市场与销地市场结合的综合性商品交易中心。

北部仓储物流区东起同三高速，西至胶平路，北起济青高速，南到北外环路。

北部仓储物流区要充分利用交通区位优势，积极进展物流及相关产业，努力培养区域性交通枢纽和物流基地。

规划建成以港口转运、分拨包装、远距离铁路运输为主导，集仓储、多式联运、加工配送、商品批发于一体的多功能区域性物流中心。

两翼以李哥庄镇为核心镇的东北翼，着力培养主导产业、特色产业、支柱产业，尽快实现人口规模集聚和产业规模集聚；

以里岔镇为核心，整合铺集镇、张应镇等城镇资源，加快镇区经济进展，构成南部经济中心镇，打造腾飞的西南翼。

胶州作为全国百强县之一，大力进展商业经济，都市规划充分利用了自己良好的区域优势，使商业设施布局于都市之中，在整个中心城规划图里能够看到，大量的商业集散中心依旧在老城区分布，规模化和集中性的优势显而易见。

同时，新城区公建设施集中布局以新政府大楼为中轴的商务大道两侧，除市政府周围商业建筑集中以外，要紧在新城区中央集中规划几大商业项目，作为新城社区中心的大型商业配套，其中本项目也做为其中一个重点服务于新城区高端消费人群，«

胶州市城区商业网点专业规划〔2004——2020年〕»

明确了对胶州都市大中型商业零售业态进行了定性、定量、定点规划，依照«

规划»

，新城区商业结构明确，华鲁国际御龙广场确实是胶州新城区高档商业中心。

但本项目在整个新城商务大道并未启动运营之前，做为标志性商业项目开发运作，所承担市场风险相对比较大，同时新城区进展需要时刻进一步完善各项基础设施，才可使商业进展推动到成熟运作，开发时刻和时机来说关于本项目来说差不多上比较严肃的考查。

三、胶州要紧交通道路研究分析

胶州中心城要紧交通干线，由环城的北外环、西外环、南外环及海尔大道组成，围绕整个中心城四周，连接都市各个功能区域，同时也做为城乡结合的过渡空间给予城区中心一个完整的布局。

中心城内交通四通八达，要紧由杭州路、广州北路、常州路、福州路、温州路五条纵向都市主干道，和由胶州路、郑州路、兰州路、扬州路、北京路、上海路、澳门路、香港路八条横向都市主干道组成，城区交通便利，同时中心布局各个小区均设有社区规划道路，整个城区交通动线网络通达。

本项目地块南侧为香港路，北侧为澳门路，西侧为深圳路，东侧为世纪大道，比邻两条都市主干道，同时临近福州路、常州路和温州路，连接新城区与老城区较为通达，项目周边社区步行距离更为便利；

但本项目作为胶州重点的高端商业项目其所应辐射范畴应是全胶州，但项目布局在中心城东南角落，人口密集区依旧在老城区各个要紧线路周围，通过车行时刻距离测算，老城区居民到达项目所在地，最短时刻距离为15分钟，最长时刻距离为50分钟，人口密集的区域如郑州路一带、兰州路一带及徐州路一带到达本项目所需车距为30分钟，相对一个县级都市，本项目与老城区的车行距离的相对较大，项目后期运营在车行距离较大的阻碍下，风险会有一定凸显。

第二部分项目区域商业物业市场研究

一、胶州商业市场概况

♦胶州商业经济进展较快，各类消费业态差不多全面

2005年，胶州市生产总值达到287.43亿元，人均生产总值突破4000美元；

完成全社会固定资产投资196.86亿元，实现税收总额15.7亿元，辖内地点财政一样预算收入9.7亿元，全市外商直截了当投资4.9亿美元，投资1000万元以上项目实际利用内资22.85亿元。

今年前三季度,胶州外贸进出口增长迅速，成功突破25亿美元关口，增长幅度连续保持两位数增长。

截至目前，胶州市民营经济工商登记注册户累计达到3.03万户，同比增长20.96％。

1－7月份，新注册个体工商户2884户，注册资本金6605万元；

注册民营企业557户，注册资本金4.85亿元，其中注册资本100万以上的85个，500万以上的24个，1000万以上的12个。

依照我们调研发觉，胶州城区各类商业消费业业态差不多一应俱全，同时我们调研问卷统计，80%以上的商户表示在胶州各类商业消费需求在本地都能够达到满足，同时依照胶州民营经济统计，个体商户经营与买卖活动是支撑胶州本地化消费的要紧单位。

二、胶州商业物业供应市场现状及进展

我们通过走街方式调研方式对胶州进行了较为全面的商业物业考察，依据要紧住宅及商业地产的分布，我们粗略的将胶州划分为以下几个区域：

1、老城区商业专门发达，商业中心商圈相互覆盖较为全面，新增商业供应丰富

老城区是胶州市目前主体商业功能区，集中了胶州80%以上的商业消费业态。

并形成了以国货、利群、向阳市场、佳乐佳、PS韩国城、胶州商城为核心的六个要紧商圈。

这六个商圈含概的商业除向阳市场作为专业的服饰市场外，兰州西路作为建材专业市场以外，其他均是作为覆盖面较大的区域购物中心业态存在，而且内部商业经营品种比较全面。

♦国货暨新世纪购物中心

青岛国货集团新世纪购物中心是于2000年12月24日开业的一家集购物、娱乐、休闲、餐饮、服务于一体的大型综合性购物中心。

购物中心位于胶州市郑州西路5号，世纪广场二、三层，单层营业面积达12600平方米。

二层由一个大型自选超市和一个集名牌与中国名牌服饰为一体的百货卖场组成，经营品种达四万余种，三层于2002年4月份进行了全面的装修调整后，分为家电、百货、餐饮及休闲娱乐四大区域，充分满足了消费者多方面的需求。

通过两年多时刻的运作，新世纪购物中心目前已成为胶州当地商业领域经营面积最大〔24000平方米〕，经营品种最全、服务设施最新的一家商业购物中心。

如图：

由于国货〔新世界购物中心〕所占据的较为良好的地理位置，同时经营时刻较长，区域差不多自然形成以它为核心向外辐射的半主力店及商业街道，其阻碍之深在胶州人内心差不多成为大宗购物的首选，周边自然配合的专业电器市场——三联家电，通讯市场和服装、手饰专卖店相互比邻，业态互补，区域消费业态相当完善。

♦利群商场

利群商场位于苏州路与国货〔新世界购物中心〕并驾齐驱，以超市为主力店带动的中高档服饰品牌商场。

与国货同期，均是胶州较早投入使用的大型综合商业网点。

一层以品牌服饰为主，对外租赁，同利群集团统一治理，二层要紧是利群超市卖场，另有约500平方米的数码产品卖场。

同时利群商场实际是与向阳市共用同一栋建筑，两者在二层能够互通，这就为消费者提供了更为便利的购物通道，也使两者的客流都在不同程度上得到了提升。

由于利群在山东地点品牌优势，其经营得到专门好的市场支持，同时与向阳市场的连通，整个区域形成了以利群为中心的女性品牌世界，也自然形成了以家居、电器、通讯为要紧专卖业态的家庭消费业态。

向阳市场

向阳市场区域是胶州市最繁华的小商品集散地。

通过近20年的商业浸润，培养了浓厚的商业气息和旺盛的人气，胶州路、苏州路、郑州路、湖州路合围部分约200亩土地上，积聚着1100家商业网点和小商贩,日交易额300万元，是一处天然的〝商业旺铺〞。

但建于1988年的向阳市场以地摊、大棚等个体经营为主，商业形式明显滞后于都市的进展，单位土地产出效益不容乐观，升级改造迫在眉睫。

但对该区域进行拆迁改造，需要大量的先期资金投入，一样的商业企业全然无能为力，需要实力雄厚的国际商业大鳄才可能运作。

目前，香港恒联国际集团与阜安街道办事处〔向阳市场所属政府机关〕差不多初步框定改造打算。

该集团将斥资10亿元，将此区域打造成山东省一流的商贸集合区。

向阳市场是胶州人来往最为频繁的区域，差不多各类家庭、单位及个人一辈子活物品在此都能买到，同时靠近国货与利群两大购物中心，带来客流的达到较好的配比，档次形成高中低档较为全面的格局，使以这三个商圈为中心点，向外辐射3公里范畴，形成了苏州路，广州北路及郑州西路等三条要紧商业街，各类服饰店占到这三条商业街总户的65%。

佳乐佳购物中心

佳乐佳购物中心位于胶州要紧商业大道的广州路南部终端，隶属胜利村。

该区域是胶州原工业区，区域内大多是废旧厂房及原生态建筑。

因此可开发改造的空间专门大，能够为大型商业提供充分的场地。

胜利村政府打算明年将区域内的电缆厂迁出，改建为营业面积2.4万平方米的大型电子信息城；

再投资1.1亿元把目前的农贸市场改造成5万平方米的小商品城；

搬迁农贸市场西侧一家鞋厂，在原地建设商贸居住中心。

佳乐家购物中心的引进确实是该区域改造的第一步。

佳乐家购物中心位于广州路和扬州路交汇处，总营业面积3万多平方米，一层为佳乐家超市卖场；

二层是以精品服饰、鞋帽等为主商场式经营治理卖场；

三层目前尚未营业，招商工作进在进行中。

佳乐家超市的投入使用，不仅满足了周边地区的消费需求，也使吸引了大部分新城区居民，但二层服饰商场经营状况却捉襟见肘，最初佳乐家是以提取一定比例的盈利充抵租金的方式吸引商家进驻的，但由于人流量少，盈利甚微，部分商家已蒙生退意。

佳乐佳在城区商业消费场所来说差不多确实是相对偏远，其辐射刚好含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界空间，但边缘区域的人口密集度不高，及总体商业业态并不均衡，在老城区商业集中区域，一样递增的商业开发量的冲击下，经营并不理想，佳乐佳是在进展区域中未能专门快经营提升的典型案例。

♦胶州商城

胶州商城位于兰州路西端，同时开发胶州西部闻名的KK香港城，2003年起胶州市政府为复兴胶州西部经济，规划了KK香港城，以大体量集零关税港货批发和相关商业服务的综合性大型商贸城。

总建筑面积43万平方米。

兴建之初为促进市场快速进展，胶州市委市政府决定对入住业户给予了一系列的优待政策：

对行政事业性收费采取〝低门槛〞政策，实行收费登记制，任何部门不得擅自进入市场收费；

合格投资者落户胶州，免征都市增容费，子女入学入托享受常住人口待遇，市场内实行统一的物业治理，免费为业户在媒体上做产品广告等。

但通过三年的运营，KK香港城并未取得估量的成绩，现在已差不多淡出了胶州市民的视线。

目前胶州市政府已将该区域做为胶州物流产业进展的基地进行行业重整。

整个区域沿着兰州西路由更多的装饰装修涂料器材等专卖店及专营店，差不多形成老城区一条专业的装饰装修一条街，同时向东延伸至国货商业阻碍区域。

♦PS韩国城

PS韩国城胶州市韩国人〔国内朝鲜族人〕聚居的地点，并形成了独具特色街区文化，以韩国商品为主流，是胶州韩式餐饮、娱乐最集中的一条街。

但由于业态相对单一，经营品项过于相似，因此竞争十分猛烈，各商家的经营状况均不容乐观。

由于韩国人〔朝鲜族人〕不愿远离本族人的聚居地这种固有的生活适应，即使没有获得预期的收益，大部分商家却不想异地再战。

韩国城区域在人群聚居上自成体系，消费适应和商业经营自然扎堆，但规划中华丽广场作为韩国人及鲜族人的要紧消费场所，沿温州路及兰州路形成以餐饮娱乐为主体的商业街道，但业态存在过于单一的情形。

在建的中银广场是一个集中的购物广场，假如运作成功，那么能够解决韩国城区域内商业业态相对单一的问题。

依照我们调研统计，老城区商业配套比较完善，现有差不多营商业面积估量不低于50万，同时在售老城区商业面积保守估量不低于20万，仅广州路一带就有在售商业项目5个，如神州商业街、胶州湾财宝中心、鑫古城、文苑阁、将军花园，总供应量应该超过15万，常州路在售商业项目有2个，供应量估量不低于4万，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商业网点供应，总量也在10万左右，老城区人口最多在40万左右，在这种开发热潮下，以后老城区人均商业面积将超过北京如此的发达都市，销售形式不容乐观，同时老城区商业网点价格在4000——14000不等，目前只有胶州湾财宝中心一层商铺及鑫古城广州北路一层商铺卖到10000以上，其他项目均在6000之间徘徊，同时老城区各项设施一应俱全，人口居住密度大，商业经营培养期短，但除个别项目外，商业销售依旧缓慢，这种市场基础情形下，本项目立市会有较大的市场压力。

2、新城区商业物业供应丰富，但经营寥寥，严峻的供需不平稳，市场有待培养

新城区现有社区13个，在开发建设社区8个，所有社区建设都配套相当面积商业网点：

新都市花园：

商铺建筑面积约7350平方米，开间式框架结构，分东、西独立两部分组成。

金色家园：

商铺总共约13000建筑平方米，开间式框架结构，分东、西独立两部分组成，东侧商铺面积较大，总面积约10000建筑平方米，地上3层，西侧总建筑面积约3000建筑平方米，地上2层。

澳门花园：

商铺共30套，砖混式结构，户型分割从107、108.4~300建筑平方米不等，85%未售出，可供应面积达到20000平方米。

澳门花园在开发的3期同时也配有部分网点。

香港花园：

建筑面积约2万平方米，双层。

中房花苑：

建筑面积约3000平方米，共14套，双层。

三里河花园：

建筑面积约在2万平方米。

锦源新街坊：

建筑面积约5000㎡，共15套，双层局部三层。

河滨华庭：

建筑面积4万平米。

仅以上新城区澳门路一带社区配套，总供应商业面积就超过10万。

新城区是胶州市政府于2003年起规划建设的新行政、经济、文化中心。

新城区建有60余万平方米住宅小区，销售率已达90%以上。

现存商业地产均为住宅商业配套网点，仅澳门路两侧的住宅底商总建筑面积已超过10万平方米。

新城区住宅配套商业网点有以下几个共同特点：

双层临街铺位，单位面积200平方米以上，均价在5000左右，要紧功能是为社区住户服务。

以200平方米的商铺为例，总价为100万元，15年回收成本，平均租金为0.9元/平方米/天，这是目前在胶州中心城区次繁华地段商铺的租金水平。

在新城区那个还处于襁褓期的商业氛围中，那个租金水平是专门难同意的。

在我们调查的人中，大部分人认为新城区商业地产的租金应在0.5-0.8元之间，投资回报周期过长，阻碍了投资者的购买欲望。

对而自营业主而言，社区配套商业要紧面对社区居民，以便利店等为主，资金并不充足，由于单位面积大而导致总房价过高，超出了他们的购买能力。

〔据售房者介绍，消费者对50-150平方米的商铺需求量较高。

〕

因此新城区有95%以上的底商空置，导致新城区商业，生活配套稀缺。

生活上的不便，使许多购房者临时舍弃了入住新房的打算，新城区住宅小区整体入住率不超过30%，而缺少人气，也成了制约新城区商业进展的最重要因素。

居民因为生活不便而有房不住，商家因为缺少人气而没有信心进驻，双方都在等待对方先已跨出一步，而形成了〝僵局〞，成为制约新城区进展的瓶颈。

为了打破这种僵持局面，带动新城区的商业进展，形成区域商圈，胶州市政府将市政府正南澳门路、香港路、深圳路、宁波路合围的近13万平方米的中心区域规划为新城区的商业中心，引进利群商场及本项目作为新城区商业地产的支柱项目。

期望这两大主力商业进驻能够拉动新城区整体的入住率。

然而利群商场规划了3年之久仍未动工，在某种程度上打击了胶州市居民专门是商家对新城区进展前景的信心，使一部分原本有意到新城区进展的商家因而停滞不前且。

同时采访300多组商户，对新城区商业氛围的成熟过渡期，60%以上认为在有大型商业物业配套的同时，还需要3-5年时刻培养，25%左右认为需要5-8年时刻，10%左右认为需要10以上的时刻，极少数商户有信心认为能够在一两时刻内，能在新城区经营收支平稳，除非物业租金极低。

本项目商业如欲超价上市，难度极大。

第三部分项目区域租金及售价指数

一、胶州商业物业租金指数调研情形分析〔租金单位：

元/m2/天〕

1、租金价格规律变化分析：

♦几大商圈以及几条要紧商业街邻近租金价格较高，并向外围扩散租金价格依次降低；

♦小面积单层商铺租金价格较高，大面积双层以上商铺租金较低；

♦租赁时刻越早、租赁年限越长租金价格相对就越低；

♦目前租赁合同一样一年一签，假如签定长期租赁合同，租金每年按一定额度逐年上涨。

2、六商圈租金指数分析：

♦老城区利群内部租金要紧集中在3~6元之间，利群商圈周边租金为1~2元之间

♦国货内部租金要紧集中在5~8元之间，国货商圈周边租金一样在2元左右

♦家乐佳内部租金要紧集中在2元左右，家乐佳商圈周边租金一样在0.6~1.2元之间

♦向阳市场内部租金集中在3~5元之间，周边小铺位租金在3元左右

♦胶州商城邻近兰州一带专业装修装饰街最高在1元左右

♦韩国城邻近租金价格一样在0.8~1.8元之间

3、要紧几条商业街分析

♦广州路综合商业街

是胶州市区的中轴线、闻名的商业街之一，南起泸州路，北至胶州路，全长6000米、门店450多家，有商业大厦、供销商厦、联谊宾馆、聚仙楼等商厦宾馆，以经营服装服饰、日用百货、家用电器、食品、餐饮等为主的综合性商业街。

租金指数分析：

整条路自南向北租金价格依照面积不同、租赁年代不同，租金价格起伏不定，忽高忽低。

平均租金一样都在1~2元之间，局部小面积商铺达到3元，局部双层及三层等大面积商铺租金在1.0元以下。

♦郑州路商业街〔国货所在区域〕

西起杭州路东至郑家小庄，全长4000米，约有门店150多家，集中了一批大中型商业实体，要紧有世纪大厦、金州大厦、百货大楼、人民商场、龙联公司等，同时辅以餐饮、办公用品、家电等为主的个私经营业户。

租金价格指数分析：

国货邻近租金价格相对较高，一样在2元以上，依次向东西两侧降低。

向东到湖州路段前租金降到1.4元，向西到杭州路段降到0.6~0.8元。

♦兰州路商业街

东起郑家小庄西至响堂桥，全长5000米，共有各类经营业户370多家，西部经营户要紧从事建材装饰材料，中部经营业户要紧以从事音响、手机、餐馆、咖啡屋、网吧等为主，东部经营业户要紧以韩国办理、歌厅等为主。

在温州路与福州路段间还形成了电脑耗材一条街。

东部建材家装处于杭州路与惠州路段之间，租金价格一样在0.4~0.5元之间。

中部商业形状规律性不是专门明显，仅仅是在国货邻近精品店多一些，租金价格相对较高，一样在1.2~1.8之间，向东到福州路段商业形状多样化，租金价格依次