全国土地估价师考试理论与方法模拟试题上Word格式文档下载.docx
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C．变动原则
D．预期收益原则
C
在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。
12．根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是（）。
A.垄断地租
B.级差地租
C.绝对地租
D.农业地租
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
租用土地的任何人无论土地优劣都要缴纳地租。
13、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度（）一般商品价格的上升速度。
A、高于
B、等于
C、低于
D、无法判断
A
这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；
其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
14．以下关于中心地职能的说法不正确的是（）。
A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能
B．中心地职能以商业、服务业为主
C．中心地职能包括社会、文化方面的内容
D．中心地职能包括制造业活动
D
中心地职能中不包括制造业活动，制造业活动分析在工业区位论中。
15．路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的（）。
A.平均深度
B．深度的中位数
C.深度的众数
D.城市统一确定的某一深度
设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。
16．某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重
置成本为1000元／平方米，估计尚可使用32年，残值率为5％，则采用平均折旧
法评估该建筑物的现值为（）万元。
A.250
B．304
C．324
D．340
重置成本1000元/平方米，残值率为5%，可使用32+8=40年
所以平方米现值={1000×
（1-5%）×
32/40}+1000×
5%=810元
总面积4000平方米，该建筑物现值=810×
4000=324万元
17．在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括
（）。
A.管理费
B．土地税
C维护费
D．保险费
一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：
（1）土地税。
指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。
如我国的城镇土地使用税等。
（2）管理费。
指管理人员的薪水及其他费用。
一般以年租金额的3％计算。
（3）维护费。
指维护土地使用所发生的费用。
在房地出租中总费用的计算，房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。
一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。
18．在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的
因素和条件相同或相近时，可称为二者处在（）。
A.相同区域或同——供需圈
B．比较区域或同一供需圈
C．类似区域或同一供需圈
D.比较区域或类似区域
在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在类似区域，案例与待估宗地在同一区域，则为相同区域。
19．某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建
成宾馆，建筑物耐用年限为50年。
该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率
为9％。
采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为（）万元。
A.．2145
B．2130
C．2040
D．2005
40年期使用权，96年取得至2009年，还剩27年，200÷
9%×
（1-1/（1+9%）27）=2005.3万元。
20．在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括
（），、
A.土地取得费
B．土地开发费
C利息
D.税费
成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
投资利润＝（土地取得费+土地开发费+税费）×
投资回报率
21．运用市场比较法的直接比较法是以（）为基准，将交易案例与其逐
项比较，经过修正计算得到比准价格。
A.待估宗地
B．某交易案例
C．类似宗地
D．标准宗地
运用市场比较法的直接比较法是以待估宗地为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。
用标准宗地为基准是间接比较。
22．某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来
第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用
收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为（）年。
A.19．5
B．20．5
C．25
D．27
B
第一年纯收益39万元，逐年减2万，则20.5年后收益为零，土地使用权27年，建筑物使用年限25年，取最小者为20.5年。
23．某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元／亩，租期15年。
据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元／亩。
假设土地还原率为7％，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为（）万元／亩。
A．27．6
B．41．4
C．69．0
D．71．4
最高年限工业用地为50年，每亩5万元，则为：
5÷
7%×
（1-1/（1+7%）50）=69万元。
24．市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括（）。
A.统一价格时点
B．统一面积单位
C．统一付款方式
D．统一货币种类和单位。
市场法根据各案例的情况，应建立价格比较基础，统一付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
25．在某不动产总价值中，地价占45％，建筑物价值占55％，土地和建筑物
的还原率分别为9％和11％，则综合还原率为（）％。
A.9．8
B．10
C．10．1
D．10．5
综合还原率=（45%×
9%+55%×
11%）÷
（45%+55%）=10.1%
26．标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为
A.里地和表地
B．临街地和表地
C．里地和袋地
D.临街地和袋地
标准深度的连线被称为里地线。
里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，未临街的被称为袋地（袋地是被周围土地所环绕，而与外部公路无道路相通的土地）。
，里地线以外的区域被称为里地。
27．下列各图中，（）正确地反映了土地的自然供给特征。
土地自然供给无弹性，因此D。
28．下表为某城市住宅用地2005—2008年间环比地价指数情况，某比较案例
住宅用地2006年成交价为1500元／平方米，该案例修正到2008年的价格为
（）元／平方米。
年份
2005
2006
2007
2008
地价指数
108
106
110
109
A.1635
B．1650
C．1785
D．1799
该城市的环比地价指数，则2008年的价格修正为：
1500×
110/100×
109/100=1798.5元。
29．采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在（）的建筑物重置
价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的
价值。
A.建造时
B．估价工作时间
C估价期日
D．未来某个时点
建筑物重置价格应求取估价期日的。
30、影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和（）
A．宏观因素
B．经济因素
C．个别因素
D．社会因素
三种类别因素之一为个别因素。
31、地产的（）性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
A．价值
B．价格
C．普遍
D．个别
地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
32、根据马克恩的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）。
A．农业雇佣工人创造的剩余价值
B．社会其他部门工人创造的价值
C．农业工人利用肥沃土地创造的超额利润
D．农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润
垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。
具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。
这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。
这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。
垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
33、根据中心地理论，（）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
A.三角形
B.四边形
C.六边形
D.同心圆
中心地理论中，由于各中心地的重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。
34、使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为（）。
A.广义地租
B.狭义地租
C.准地租
D.经济地租
这是对准地租概念的考察。
35、下列（）因素不是工业区位论主要讨论的内容。
A.运输成本
B.产品质量
C.劳动力成本
D.分散与集聚因素
工业区位理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
36、阿兰索的主要贡献在于：
将（）作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。
A.交通
B.时间
C.距离
D.空间
这是阿兰索地租模型的最大特点。
该题2000年也出过，新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租的一个核心考虑，引进（C）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。
A、同好曲面B、买价曲线C、区位平衡D、非完善市场
37、以下因素中，（）是土地价格存在的根源。
A.级差地租
B.垄断地租
D.相对地租
解析:
绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。
无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。
38、（）是级差地租产生的原因。
A.土地的自然条件差异
B.土地所有权垄断
C.土地的生产效率差异
D.土地经营权垄断
土地自然条件的差别（即土地等级的差别）只是级差地租形成的自然条件或自然基础。
而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。
39、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与（）及产品与服务的种类密切相关。
A.中心的规模与人口分布密度
B.居民收入水平和人口分布密度
C.中心地规模和居民收入水平
D.中心地规模、居民收入水平和人口分布密度
中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。
不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。
它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。
40、消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指（C）。
A.商品的最低售价
B.商品的销售价格
C.交通费用
D.商品的销售价格加交通费用
41、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对（C）的比较。
A.产品的市场价格与生产价格
B.产品的生产价格与社会平均价格
C.边际产品价格与生产要素价格
D.产品的社会平均价格与生产要素价格
有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。
42、农业区位论的创始人是（）。
A.亚当·
斯密
B.冯·
杜能
C.阿尔申尔德·
韦伯
D.大卫·
李嘉图
43、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于（）。
A.存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离
B.在任何社会制度下都存在地租
C.存在着国家所有和集体所有两种所有制形式
D.土地是重要的生产要素
44、根据马克思的地租理论，下列（）为错误的观点。
A.地租是土地所有权借以实现的经济形式
B.土地价格是地租的资本化
C.土地价格是土地价值的货币表现
D.一切地租都是剩余价值
解析；
土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。
45、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A．该建筑物的价值低于拆除费用
B．该估价结果肯定有误
C．甲土地的价值高于乙土地的价值
D．不可能出现这种情况
依题意甲乙空地价值应相等，乙房地价值低于甲土地价值，根据公式：
乙房地价值＝乙空地价值－拆迁费用＋建筑残值，原因是该建筑物的价值低于拆除费用
46、根据地租理论，最劣等土地的级差地租（）。
A.等于零
B.大于零
C.土地价格
D.房地产价格
最劣等土地没有级差地租。
47、土地价格的高低取决于可以获取的（）高低。
A.价值
B.地租
C.成本
D.劳动产品
48、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为（）万元。
A.1220
B.1274
C.1525
D.1593
该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-[1600*（1-5%）*15/60]=1600-380=1220。
这里需要注意，耐用年限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。
49、一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于（）。
A.10％
B.2％
C.0
D.重置成本乘以折旧率。
根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。
50、建筑物折旧是指（）。
A.建筑物因时间经过所造成的损耗
B.建筑物的新旧程度
C.对建筑物的人为破坏
D.建筑物重置成本与残值率的乘积
建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。
这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。
51、建筑物的重置价格等于（）。
A.估价时点上旧有房屋的建筑成本
B.估价时点上房地产交易价格于地价的价值
C.估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润
D.重置成本和折旧成本之和
建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税。
52、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）土地用于开发建设。
A.甲
B.乙
C.丙
D.甲或丙
可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。
53、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过（）年。
A.2
B.3
C.4
D.5
该题参照04年土地估价理论与方法一书的P315-325中,房屋新旧程度评定标准.
54、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A.自然折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.经济折旧
建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。
而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新、设计变化等出现一些新的、更适用的功能，从而使一些老的、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。
55、建筑物的耐用年限有（）之分。
A.物理耐用年限和经济耐用年限
B.经济耐用年限和会计耐用年限
C.主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限
D.自然耐用年限和经济耐用年限
56、对具有市场流动性的建筑物估价，应以（）为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。
A.重建成本
B.重置成本
C.建筑成本
D.成新度
依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：
对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。
对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。
57、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于（）。
A.物理折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.物质折旧
引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。
例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。
58、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物（）。
A.原始价值的摊销
B.原始价值的回收
C.价值的减价修正
D.折余价值的差额
估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。
估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；
会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。
59、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。
目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为（）万元。
A.197
B.161
C.160
D.150
建筑重置价格=1000*2000=200万元。
依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8≈161。
60、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为（）。
A.重置成本
B.重建成本
C.建造成本
D.建筑造价
61、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的的损坏来计算折旧，称为（）。
D.成新折旧
62、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（）。
A.区域平均地价
B.市场价格
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