长沙房地产度发展报告Word文件下载.docx

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长沙房地产投资额占同期城镇固定资产投资的比重，从2003年的27.61%迅速提高到2006年的31.24%。

这意味着长沙房地产业目前仍然分流着1/3强的城镇固定资产投资总额，房地产投资的高速增长反应出房地产业带动经济增长的力度。

同时，相对2005年，2006年房地产投资额绝对量虽有所增加，但其所占城镇固定资产投资额比重下降了1.16个百分点，显示出宏观调控的初步成效，但仍保持较高比重

（4）2006年长沙房地产投资由过热暂趋合理。

衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。

从表及图可以看出，2003年长沙累计完成房地产开发投资同比增长49.84%，为近年来最高，而2006年房地产开发投资同比增长18.53%，是同期GDP增长率的1.25倍。

开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。

就2006年对比情况来看，其比值为1.25，下降幅度较大。

就比值来看，在国家一系列宏观调控政策下，长沙房地产投资额增幅日趋理性。

当然，与新政出台后市场观望态势亦有一定关联。

根据国际惯例，房地产销售额与房地产投资额的比例一般应在1.5:

1。

通过对以上数据的比较和分析表明：

长沙近几年来，房地产销售额与房地产开发投资比例过低，甚至低于1.0，但呈缓慢上升趋势。

这说明长沙房地产市场正处于发展阶段，房地产开发投资增长速度迅猛，商品房销售相比投资有一定的滞后期，因而房地产销售增长速度与房地产开发投资相比偏慢。

2、开发指数

（1）2006年长沙商品房施工面积仍保持高速增长。

长沙市建设委员会）

2006年长沙商品房施工面积为2614.85万㎡，同比去年增长27.01%，增长幅度较2005年略有攀高。

在调控政策组合拳的打压下，2006年长沙商品房施工面积能继续保持2005年的增长速度，意味着长沙房产市场潜力巨大，各开发企业对长沙市场环境仍相当看好。

（2）受新政影响，2006年长沙商品房新开工面积虽有所增长，但增幅明显回落。

2006年长沙新开工面积1339.85万㎡，同比2005年增长32.35%，相对2005年59.10%的增长幅度，下降26.75个百分点，由图可以明显看到：

增长速度在逐年提高的情况下，2006年虽然新开工面积保持稳步增长，但升幅急剧下降，这说明新政对长沙开发企业带来一定影响，由此导致部分开发企业在新政后形成观望态势。

同时，预示后期的市场供应量仍然较大，并不会因为宏观调控出现供不应求的情况。

（3）2006年长沙商品房竣工面积回暖趋势明显。

2006年长沙竣工面积768.06万㎡，相对于2004、2005年，有较大幅度的提高，同比增长率由2005年的负增长，转为2006年的22.64%，上调36.97个百分点，回暖趋势明显。

从另一角度来看，通过与2006年销售面积690.19万㎡对比，2006年长沙基本保持供需均衡的态势。

（5）开发企业对长沙市场预期充满信心，但呈过热趋势。

新开工面积是反映1－2年后预售供应量和2－3年后现房供应量的重要指标。

而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。

2006年，长沙商品房新开工面积与施工面积之比为0.51，超过了国际标准（0.25—0.33），住宅比值则更大。

一方面是因为开发商之前手中积累了大量的土地，另一方面也表明开发商对房地产市场预期充满信心，但呈过热趋势。

（6）开发高速发展，未来供应量会进一步放大。

从施工面积与竣工面积的倍数比来看，施工面积通常为竣工面积的3.5±

0.5倍，故施工面积反映了1－2年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺；

大于4.0倍，未来供应量将会放大。

2005年，长沙市商品房施工面积为2058.81万㎡，商品房竣工面积为626.28万㎡，商品房施工面积是竣工面积的3.29倍；

2006年，长沙市商品房施工面积是竣工面积的3.40倍，比2005年上升0.12，住宅则上升0.17。

这表明由于对市场预期充满信心，导致现阶段长沙市房地产开发高速发展，未来全市增量供应会扩大。

3、供需指数

（1）2006年长沙商品房供应量保持稳步增长，且达到近几年最高峰。

（数据来源：

长沙市房屋产权管理局信息中心）

从以上数据来看，长沙的商品房批准预售面积与销售面积在2004出现负增长，但在2002—2005年间整体呈上升的趋势，这是市场理性回归的表现。

从2005年起，随着市场的规范化，商品房的供给向稳步增加的趋势发展，并在2006年达到近几年高峰值，与去年相比，上浮28.62%，增幅较大。

（2）新政下，2006年长沙购房需求仍呈小幅上升趋势。

从2004年起，长沙商品房销售面积逐渐呈上升趋势。

2006年国家一系列宏观政策出来后，仍保持8%左右的增长速度，达690.19万㎡。

这说明长沙房地产市场基本健康，居住购房需求旺盛，随着居民生活水平的进一步提高及居住品位的不断提升，长沙购房需求还将有较大的提升空间。

（3）近几年长沙住宅销售面积一直大于产出面积，2006年非住宅部分出现滞销情况，市场活跃度有所下跌。

2006年商品房消化系数（销售面积/K*竣工面积）为1.12，结合住宅来看，为1.36，对比来看，2006年长沙非住宅部分出现较为严重的滞销情况，而住宅则一直保持较好的消化情况。

同时，也可看出，2006年商品房、住宅消化系数相比2005年均有一定幅度的下跌，这说明与2005年相比，2006年国家新政出台后，导致长沙市场活跃指数有所下降。

（3）近几年，长沙房地产市场由供需失衡逐渐转向供需均衡。

由上图及表可知，2003年商品房供销比（商品房批准预售面积/商品房销售面积）为0.65，住宅供销比亦呈逐年递增趋势。

2003年，长沙商品房、住宅此后，长沙商品房供应面积远小于销售面积，此后供销比逐渐上升，意味着在需求进一步释放的情况下，政府相关部门亦在逐年增加供应面积，以缓和前几年供销失衡的情况。

预计2007年仍将保持供大于销的局面。

4、价格指数

（1）2006年长沙商品房价格同比呈小幅下滑。

根据数据显示，从2003年起，随着市场的逐步规范化，商品房品质的不断提升，长沙的商品房价格开始稳步上升。

但相比2005年，2006年长沙商品房销售价格却出现小幅下滑，为2991元/㎡，下降了1.29%。

这与2006年商品房供应结构有一定关系，2006年非商品住宅供应量相比2005年有一定的下滑，为29.60万㎡。

（本数据已剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）

（2）2006年长沙商品住宅价格继续保持平稳增长。

从图来看，近几年来，长沙商品住宅价格连续保持平稳上升的发展趋势。

2006年，长沙商品住宅销售均价达到2691元/㎡，但涨幅有所趋缓，且从2004年起长沙住宅均价涨幅基本呈逐年回落态势，由此可以说明抑制房价过快上涨的宏观调控目标取得了较好的效果。

5、销售指数

2006年，一系列宏观调控政策震撼出台，给长沙商品住宅销售带来一定影响，最为明显的莫过于90*70新政出台后，长沙楼市岁末突然发力。

从期房来看，2006年销售85422套，月均销售约7119套；

从现房来看，销售10189套，月均销售约849套；

从二手房来看，销售15890套，月均销售约1324套。

从上述数据来看，长沙住宅交易仍以期房为主，接近交易总量的八成。

（1）期房

2006年长沙住宅期房销售基本呈现月度递增趋势，但在9月份长沙新政细则出台后，期房交易量有所下降，下降幅度为9.32%。

此外，受新政影响，楼市“金九银十”效应并未突出，反而在11月、12月却大幅度上扬，并达到全年波峰。

这说明，在经历新政观望后的长沙楼市供需依然保持两旺势头，年末市场放盘量较大，新推项目较多，楼市供应充足，供应、需求量都有所增加。

（2）现房

2006年长沙现房成交量总体呈上升趋势，但5－7月及9－11月处于波谷阶段，3月及12月达到高峰值。

在9月份长沙新政细则出台后，长沙住宅需求量逐渐稳步上升，并带动现房交易。

纵观全年成交量，长沙现房月度成交量整体偏低，月均销售849套，远远小于期房月均销售量，这说明长沙目前商品住宅交易以期房为主，市场成熟度越来越高。

（3）二手房

从3月起，长沙二手住宅交易一直保持较为平稳态势，多为1300－1400套之间。

8－10月，二手房交易量逐步下滑，但旋即上扬，意味着8月1日实施的二手房转让强征个税政策对长沙二手房交易起到一定制约作用。

在当前需求旺盛的情况下，个税及营业税的调整、出台在事实上有可能加大二手房交易的成本，对存量房市场的交易、发展造成一定压力。

但从二手房与新房交易比来看，比值为0.17，这说明长沙住宅交易基本以新房为主。

房地产市场越是成熟的国家或地区，交易越侧重于存量市场。

可见，长沙二手房市场尚有较大的发展空间。

6、空置指数

2006年长沙商品房空置面积略有涨幅，但住宅泡沫风险较小。

房地产市场的空置状况，是反映需求强度的指标，它的大小将影响投资者对未来房地产市场走势的判断。

当市场中的商品房屋空置面积持续上升，房屋空置率居高不下时，就说明房地产实际上是处于供大于求的状态，市场形势将不利于房地产市场上的供给者。

反之亦然，但出现一定的空置率是较为正常的。

按照国际标准，空置率计算方法为当年空置面积除以前三年竣工面积之和，空置率5%－10%是属于合理正常范围。

就空置率来看，住宅空置率要明显低于商品房屋空置率，这说明房地产开发中的风险大都集中于商业营业用房和办公楼等商业经营性项目，而在住宅方面的风险则相对较小。

此外，2006年长沙商品房空置面积略有涨幅，但通过住宅对比发现，其空置涨幅主要集中在商业及写字楼等方面。

第二节：

民间数据研究

——2006年长沙楼市月度指数

2006年，国家系列宏观调控重拳出击，长沙楼市短期内波折起伏，为进一步梳理2006年长沙楼市，特从如下几方面指标进行阐述。

（一）开发指数

（1）受新政影响较大，但建筑面积、项目数量及产品套数总体呈递增趋势，多以低密度物业竞争为主。

2006年5月24日，建设部等9部委“新政”出台，成为长沙楼市“分水岭”，导致全市在售市场总建筑面积在7、8两月呈现一定反差，但整体来看，仍呈较为明显的上升趋势，特别是在9月长沙细则出台后，增长趋势逐渐明显。

10、11、12月持续出现强劲攀升，截止12月底，全市总建筑面积达1936.69万㎡，相比3月，增长了111.87%，涨幅迅猛，政策因素作用效果明显。

在长沙楼市平稳发展的进程中，新政的影响可见一斑。

（备注：

占地、建筑面积为在售项目的总体面积，而非目前各项目推出量。

）

从2006年长沙在售市场综合容积率来看，其曲线变化不大，基本保持在1.60左右，但2006年上、下半年相对比来看，2006年下半年综合容积率出现明显的上升迹象，意味着物业形态结构发生了一定的调整，虽以中高密度竞争为主，但仍呈现出低密度物业竞争迹象。

之所以出现这种现象，一部分是利用2003年之前的存量土地开发，还有一部分不能算是真正的别墅项目，产品主要以“亚别墅”为主。

从项目数量走势图可以看出，从5月份开始，在售项目数量逐渐增多，保持一定幅度的增长，并在9月以后逐渐达到全年最高峰，12月份长沙市场上约有106个楼盘在售，相比3月份，增长了70.97%。

后新政时代，长沙楼市渐趋明朗，市场活跃指数攀高。

从产品套数变化趋势来看，在剔除销售率≧90%项目的基础上，2006年3月－12月各类产品供应套数基本呈平稳增长态势，特别是12月份产品供应套数大幅增加，达到88332套，为当年高峰。

“后新政时代”新开楼盘及大盘分期产品的推出，导致2006年下半年产品供应套数逐步增加。

（2）长沙楼市潜量较大，综合容积率呈小幅波动，体现出更加明显的低密度特征，预计未来1－2年，长沙楼市竞争加剧。

从上图来看，2006年长沙潜在项目占地面积、建筑面积、平均容积率等相关指标呈现出小幅波动的现象，且2006年新拿地项目、筹建项目逐渐浮出水面，导致长沙房地产市场潜量一直保持较大水平。

从建筑面积整体月度变化趋势来看，长沙楼市潜量较大。

结合容积率来看，较低容积率的走势，意味着未来长沙1－2年竞争将更多地集中在低密度物业。

（二）产品指数

（1）各物业类型供应量逐步增加，但普通住宅物业仍占供应主流，别墅类物业增幅明显，供应比例略显偏大。

从物业形态配比看，2006年长沙楼市各类产品配比结构相对较为稳定，小高层和高层业已占据市场主流地位，这一定程度上反映出长沙置业者对该物业类型的需求。

纵观全年，多层和洋房类物业小幅增加，独立别墅则上升幅度较大，12月底达到1457套，相比3月份，增长了257.99%，在各类物业中所占比重已由3月的0.83%上升到12月的1.76％。

由此可见，独立别墅在长沙在售物业中供应比例存有偏大倾向。

联排别墅总体上则保持较为平稳的增幅，但供应方面仍存在继续扩大的趋势。

独立、联排别墅的月度变化趋势，一方面反映出长沙自然资源相对较为丰富，另一方面说明开发企业有一定的头脑过热倾向。

此外，结合长沙潜量各项指标来看，预计1－2年，长沙别墅类物业竞争将呈白热化态势。

（2）住宅商业化特征逐渐明显，三房仍占据主流。

从户型配比的角度看，2006年长沙楼市户型产品的市场配比结构相对稳定，三房仍是各类房型中的绝对主力产品，所占全市各类户型产品比重接近五成。

一房、二房产品增长幅度尤为突出，相比3月份，12月份分别增长了152.33%、86.01%。

这说明长沙置业群体投资意识、过渡居住意识已清晰形成，消费需求逐步扩大，住宅商业化特征逐步显现，长沙房地产市场处于良性发展态势，并逐渐走向成熟。

五房、复式等辅助型产品有所上升，但所占份额仍相当有限，这与该类产品总价过高、客户需求层面过窄不无关系。

预计在90/70政策的有效作用下，长沙楼市户型产品将出现一定的结构性调整。

一房、二房产品比例还将得到进一步的提升，五房等大户型将成为市场上“稀缺性”产品。

（3）各户型户均面积波动不大，三房、四房总体呈下降趋势。

从户均面积看，2006年长沙楼市各户型产品户均面积波动不大，全年走势较为均衡，但各月度略有变化。

2006年长沙二房户均面积基本保持在92㎡左右，年中、年底出现高峰值，但综合全年，其走势尚不明朗。

而三房、四房自住型产品户均面积整体呈现出下降趋势。

预计新政后第一批产品的入市，各户均面积还将有一定程度的下降，住宅平民化特征得到体现。

（三）价格指数

（1）推出量、消化量总体呈增加趋势，销售率持续攀升。

（数据说明：

该图统计数据中已剔除销售率≧90％的在售项目）

纵观2006年3－12月长沙房地产市场，推出量在年中、年底达到波峰，并保持良好的销售态势，市场形势较好。

由于本统计数据已剔除销售率≧90％的在售项目，故导致部分月份消化量小于上月消化量。

由下图可看出，9、10月份出现一波销售高潮，11月份推出量达到一定高峰。

此外，4－7月长沙楼市推出量、消化量都呈较大幅度上涨趋势。

6、7两月继续保持5月销售水平，保持在65%左右，但从10月起，长沙楼市销售率开始逐渐攀升，且在12月份达到波峰，近75%，长沙楼市年末重现销售旺季。

这与新政的影响不无关系。

（2）住宅销售均价保持稳定的上升势头。

此次均价统计仅为商品住宅均价，不含经济适用房、单位集资房、定向开发等）

本次统计仅为商品住宅，剔除经济适用房、单位集资房及定向开发等。

总体来看，2006年3－12月长沙商品住宅销售均价整体呈上扬趋势，且一直保持较高水位运行。

从下图可看出，长沙商品住宅销售均价涨幅明显。

3－9月，长沙商品住宅均价未能突破3000元/㎡，但基本上持续上涨，10月份均价突破3000元/㎡，并在12月份达到高峰值，为3178.60元/㎡，相比3月份，增长了14.43％。

此住宅销售均价由各板块消化量，并结合其销售均价加权方法得出，高于官方公布的2691元/㎡住宅均价。

根据前文供需状况及即将推出量的判定，2007年长沙房地产价格仍将保持较为平稳的增长态势，但升幅会有所回落：

第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；

第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；

第三，政策变动初期对市场预期的影响最大，这种影响将随着时间的推移逐步减小。

（3）2006年长沙月均销售量总体呈增加趋势，岁末反弹强度大。

3－8月长沙商品住宅月均销售量总体上浮，且在8月份达到全年高峰，为58.24万㎡，而自9月出现一定程度的跌落，但11月旋即上扬，且12月又重现高峰。

经过新政后的观望期，长沙楼市逐步回暖，11、12两月新开楼盘突增，消费需求爆发，为长沙楼市2006年画上完美句号。

这也是2006年长沙楼市最为显著的特征之一。

（四）新开楼盘月度指数

“国六条”新政及相关解释细则的相继出台，或许导致楼市将会更趋平淡，然而就2006年长沙房地产新开楼盘月度走势情况来看，最主要的特征莫过于“淡季不淡”，在春、秋两季房交会期间，新开楼盘数量达到一定高峰。

据不完全统计，3－12月，长沙新开楼盘数量达到55个。

（注：

本节统计数据仅为2006年3－12月长沙房地产市场上一期开盘项目，不含后续二期或二批开盘项目。

由图可知，2006年3－12月，长沙新开楼盘数量月度变化较大。

5、9、12月为2006年长沙新开楼盘高峰时段。

传统淡季6－8月份，长沙仍保持月均4个新开楼盘，由于房地产行业产品生产周期的自身特点，市场供给表现出较强的惯性，近年来积累的潜在供给能力陆续亮相。

经过6－8月的蓄势，在新政细则出台后，9月新开楼盘突增，而10月后新开楼盘则始终保持5个及以上数量，其中，在12月更是达到8个，导致2006年出现“淡季不淡”的反差现象，这也在某一方面意味着新政观望期宣告结束，市场供给、需求均强劲释放。

就月度新开楼盘数量走势来看，2006年春、秋两季房交会仍是当年新开楼盘高峰期，也是长沙房地产销售旺季，亦为竞争激烈阶段，机会与风险并存。

总而言之，2006年长沙房地产市场相对来说仍呈健康稳健的发展态势。

总 

论

注：

本节统计数据为2006年3－12月长沙房地产市场上所出现的在售项目。

（一）开发指数类比

（1）2006年，在售市场建筑面积以市府麓谷为首，容积率以中心为首、麓南最低，两极分化趋势明显。

2006年3－12月，长沙十大楼市板块中，市府麓谷板块在售市场建筑面积遥遥领先，供应总量高达387.10万㎡，占全市合计的14.80%，新南城、北城板块尾随其后。

这意味着市府麓谷板块供应充足，竞争态势相当激烈，但同时对长沙置业者存在一定的置业引导性。

从2006年长沙各大板块综合容积率来看，两极分化趋势明显。

以中心板块为首，综合容积率高达4.37，而麓南板块仅为0.82。

这说明长沙已进入高速城市化发展的状态，长沙的高层物业也已进入密集发展期，中心区人居密度的增加，将大幅降低中心区范围的人居舒适度，导致该板块居住模式的改变，无形中对其他区域置业产生一定影响。

而就麓南板块看，当前该板块配套较为欠缺，但生态资源丰富，适宜低密度规模大盘的开发。

从在售项目数量看，2006年3－12月，市府麓谷高居榜首，新南城、中心板块其次，分别为25个、21个、16个。

结合其容积率来看，虽然这三大板块竞争都较为激烈，但市府麓谷、新南城板块明显处于低密度竞争状态，而中心板块则更多以高密度竞争为主，长沙地产格局将日益清晰。

从产品套数来看，2006年3－12月，以市府麓谷和北城板块为首，分别为13725、12282套，所占全市比例分别为17.02%、15.23%。

而滨江板块最低，仅占全市的3.97%，滨江板块受地理位置以及供应量的影响，其销售难度较小。

长沙地产的资源竞争将加剧。

同时，也更多的体现了城市规划发展方向。

（2）2006年，长沙楼市潜量新南城高居榜首，相对在售市场而言，多数板块综合容积率略有降低，未来长沙低密度物业开发将成热潮。

2006年长沙各大板块潜量以新南城为首，占全市比重的二成多。

星沙、麓南其次，分别占到全市的16.93%、16.61%。

这意味着以上三大板块竞争态势仍将加剧。

相对在售市场而言，结合其容积率来看，未来星沙板块仍将持续低密度竞争态势，而新南城则向低密度竞争转变，这两大板块低密度物业将大幅出现。

麓南板块综合容积率大幅攀升，预计未来该板块将多出现小高层等物业，其物业特征将发生一定转变。

（二）产品指数类比

（1）2006年，河西已成为长沙各物业产品重要的供应基地。

2006年长沙独立别墅供应主要集中在新南城、星沙及北城板块。

由于独立别墅的产生主要依托于自然资源，故这一现象的产生与长沙相对复杂的地貌不无关系。

就联排别墅而言，市府麓谷独占鳌头，达1731套，占到总量的四成以上，麓南板块其次，占到总量的16.22%。

这说明长沙高端物业的开发对于岳麓山景观资源的利用已达到了高峰阶段。

总体而言，不论高端物业还是普通住宅物业，河西已成为长沙房地产市场的“供应基地”。

（2）一房产品区域性特征明显，市府麓谷二、三房所占比重最大。

2006年长沙楼市一房单位供应主要集中在中心板块与滨江板块，分别为2928套、1777套，合计占到全市比重的近六成。

作为投资性产品，2006年长沙楼市一房产品供应呈现