房地产估价(理论部分).docx

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房地产估价（理论部分）

导论

房地产：

房屋建筑与建筑地块有机组合的整体，在本质上包括土地和建筑物两大部分，即是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。

建筑物：

直接供人们在其内部进行生产、生活和其他活动的场所，由人工建造而成，并由建筑材料、建筑构配件及相关设备组成的整体物。

构筑物：

道路、桥梁、隧道、水井、水塔、烟囱等除房屋以外的工程建筑物。

房地产价格：

在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。

房地产价格的形成：

房地产的价格由房地产商品的有用性、房地产供给的相对稀缺性以及人们对房地产商品的有效需求综合形成的。

基准地价：

对在某一城市一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。

标定地价：

在一定时期和一定条件下能代替不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房屋重置价格：

假设房屋建筑物在估价时点重新建造时，必要的建造费用和平均利润。

房地产估价的原则与程序

房地产估价：

房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析房地产价格各项影响因素的基础上，结合自己的估价经验，对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。

房地产估价的必要性

一、房地产估价是建设社会主义市场经济体制的需要；

二、房地产估价是各类房地产交易的需要；

三、房地产估价是房地产税收的需要；

四、房地产估价是房地产抵押、保险和典当业务的需要；

五、房地产估价是房地产征用拆迁补偿的需要；

六、房地产估价师法人和自然人作出投资决策的需要；

七、房地产估价是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要；

八、房地产估价是处理房地产纠纷的需要；

九、其他方面的需要。

房地产估价的原则

一、合法原则（合法产权合法使用合法处分）

二、最高最佳使用原则

最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

三、供求原则

四、替代原则

五、估价时点原则

六、公平原则

房地产估价的程序

一、接受任务

二、明确基本事项，签订股价合同；

三、选择估价方法；

四、收集资料、实地查勘；

五、配备人员、制定作业计划；

六、计算并最终确定估价额、

七、撰写评估报告书；

八、估价报告书的审核、确认、交付及收费事项。

房地产价格的不同存在形态

土地价格

建筑物价格

房地合一价格

土地权属

土地所有权价格

流通形式

出售价格

形成基础

评估价格

土地使用权价格

出租价格

市场价格

计算单位

总价格

成交价格

形成基础

征用地价

理论价格

批租地价

单位价格

公开市场价值

转让地价

交房时间

期房价格

用途差异

买卖价

计算单位

总地价

租赁价

单位地价

抵押价

课税价

出让方式

属地楼面价

典当价

拍卖底价

现房价格

保险价

招标底价

征用价

市场性程度

正常价格

协议地价

限定价格

特定价格

房地产影响因素一览表

内部因素

外部因素

土地因素

位置、面积

地区环境因素

自然环境因素

地形、地质

社会环境因素

形状、用途

经济因素

经济发展程度

“生熟”程度

市场供求关系

交通、环境

居民收入和物价水平

建筑物因素

用途、质量

科学技术与产业结构

结构、装修

人口因素

静态人口因素

动态人口因素

楼层、朝向

社会因素

政局稳定、社会治安、房地产投机

政策法规因素

住房政策、税收政策、金融政策、房地产价格政策

附属设备、

心理因素

心理偏好、心理承受能力、心理预期

完损程度

国际因素

国际经济、军事及政治状况

影响房地产价格的内部因素

老师特别强调：

位置、面积房地产价格与其位置优劣正相关；土地价格与土地面积大小的关系是可变的。

剩余法及其运用

剩余法：

又称倒算法、假设开发法或预期开发法。

它是从待估价土地上所建造的房屋等建筑物的预期销售收入中减去处土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种估算方法。

剩余法的理论依据：

地租理论价格构成理论

剩余法的基本公式

土地价格=房地产的预期销售收入-除土地价格以外的房地产开发建设成本-税金-正常利润

市场比较法及其运用

市场比较法:

市场比较法又称比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。

指在求取待估房地产的价格时，将带估房地产与在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，一招这些已经成交的房地产的价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产的客观合理价格或价值的一种估价方法。

市场比较法要求在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，存在者较多的与待估房地产相类似的房地产的交易实例，只有在这种情况下，市场比较法才是有效的、可靠的估价方法。

收集交易实例的途径

一、查阅政府有关部门的房地产交易等资料；

二、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告以及有关报告；

三、参加各种房地产交易展示会、洽谈会、换房会、了解房地产价格行情，手机各方信息，索取各家资料。

必要时，以客户身份直接与对方洽谈，以使所需资料更丰富、更准确；

四、向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况；

五、与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料；

六、与同业人员不定期的相互交换个自经手的交易资料；

七、利用互联网搜索。

成本估算法及其应用

成本估价法：

又称重置成本法、原价发等，是指在估价时点以建设重新建造（开发）待估房地产所需耗用的各项必要费用以及正常的利润、税金、折旧等依据来确定待估房地产价格的一种估价方法。

其理论依据为生产费用价值论；它特别适用于无法利用市场比较法进行估价的狭小市场或欠发达市场或封闭市场上的房地产的估价。

重新建造价格：

假设在待估时点重新建造与已有建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造费和利税，或者是假设承包商将可直接使用的全新建筑物移交给发包人，发包人在估价时点向承包商支付的标准建造费以及发包人直接负担的附加费。

重新建造价格有两种含义：

一种是指以原有的建筑材料、建筑标准、建筑工艺和建筑风格重新建造于已有建筑物完全相同的新建筑物的价值，又称为“复制成本”或“重建价格”。

另一种是指以现时的建筑材料和建筑工艺等重新建造于已有建筑物基本相同且具有同等效用的新建筑物的价值，又称为“重置成本”“重置价格”。

建筑物折旧：

建筑物因时间的流逝而造成的价值损耗。

从原因上分，可分为“物质折旧”、“功能折旧”、“经济折旧”三种；

建筑物的价值损耗从其形式上分通常分为“有形损耗”“无形损耗”两种。

建筑物计算折旧的方法大致可分为三大类：

一、耐用年限法

二、成新折扣法

三、实际观察法

建筑物价格=建筑物的重新建造价格-建筑物折旧

收益法及其应用

收益法：

收益法是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或收益现值法。

在收益法用于土地估价时，一般又称为地租资本化法。

收益法的计算原理是运用适当的还原利率，将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。

通过收益法确定的房地产价格，称为收益价格。

收益法的理论依据:

效用价值论、地租理论。

收益法的应用条件

1、收益的可计量性；

2、收益的连续性；

3、收益的稳定性；

4、还原利率的可确定性；

5、风险的可衡量性。

收益法的优缺点

优点：

1、应用范围较广；

2、理论依据充分；

3、符合购买者的投资宗旨；

不足:

1、纯收益及还原利率的确定相当困难；

2、仅仅依据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际；

3、适用范围仍有一定的局限性。

纯收益：

以收益为目的的房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后的余额，属于房地产的“客观”、“持续”、“稳定”的适当收益。

趋势法及其应用

趋势法：

趋势法是长期趋势法的简称，它是依据一系列已知房地产价格数据，运用一定的数学方法，对未来的房地产价格进行推测和判断的一种估价方法。

趋势法的优缺点

运用广泛是趋势法最大优点，但其确定也很明显。

首先，该方法只考虑房地产价格的过去与未来的关系，忽视价格变化的因果关系，使估价结果带有预测性；

其次，在房地产市场不完善或缺乏较长期的房地产价格历史资料的地区，这种方法无法使用；

再次，这种方法比较适合于对某类房地产价格总体水平的预计，如果用于对某栋房屋建筑物或某幅土地的估价，往往会使估价结果偏离实际。

因此，严格的说，趋势法只是一种预测方法，而不是估价方法。

路线价法及其应用

路线价法：

是根据地域区段路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道各幅土地价格的一种估价方法。

其基本计算公式为：

带估价土地价格=路线价*深度指数*土地深度（或土地面积）

路线价法的理论依据是“土地价值的决定理论”。

路线法只适用于对城市土地的估价，特别是对土地的课税或对土地的重新规划等对大幅土地的估价。

路线价法的运用步奏

1、划分路线价区段

2、确定标准深度；

3、确定路线价；

4、制作深度指数表；

5、计算各幅土地的价格。

四三二一法则

将标准深度为100英尺深普通临街地划分成与街区平行的4等分，每份为25英尺，然后从临街方向开始，第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%，第二个为30%，第三个为20%，第四个为10%。

如果深度超过100英尺，则需要运用“九八七六”法则补充，即超过100英尺的第一个25英尺土地的单位价格为路线价的9%。

实例P193

地价分摊时需要考虑的因素有：

面积、高度、朝向

宗地地价：

一宗土地的一定权利状态在某一时点的价格。

在我国，这一权利状态是指有期限的土地使用权。

宗地地价按需要可标示为标定地价，标定地价是指在一定时期和一定条件下能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

标定地价以基准地价为基础，通过对微观区位的修正而评估得出宗地价格。

房地产估价制度：

为合理评估房地产价格，维护当事人的合法权益，加强房地产估价市场的管理，规范房地产估价机构及其人员的行为，提高估价人员的道德与业务水准而制定的一系列的法规与准则。

中国房地产估价存在的问题

我国估价行业的整体水平还不高，房地产估价队伍数量和质量在地区间还很不平衡，从业人员的职业品行还不容乐观，不正当竞争还不同程度的存在。

房地产估价师执业职格考试分为基础理论和估价实务两部分，共四门课程。

《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、

房地产估价案例与分析》。