建设工程成本规划与控制张仕廉课程设计成果2决策阶段成本规划与控制Word文档格式.docx
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GB50007-2002
《建筑地基基础设计规范》
GB50009-2001
《建筑结构荷载规范》
GB50010-2002
《混凝土结构设计规范》
GB50011-2001
建筑抗震设计规范
GBJ15-88（公告6）
建筑给水排水设计规范（1997年局部修订）
GBJ16-87（公告4、7）
建筑设计防火规范（1997年局部修订）
GB/T50033-2001
建筑采光设计标准
GB50037-96
建筑地面设计规范
GB50045-95（公告20）
高层民用建筑设计防火规范（1999年局部修订）
GB50052-95
供配电系统设计规范
GB50057-94（公告24）
建筑物防雷设计规范（2000年局部修订）
GB50058-92
爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范
GBJ75-84
建筑隔声测量规范
2.1.2建设地点的选择：
2.1.2.1、地理位置
本项目地块位于重庆长江大桥南桥头，南坪北路旁；
紧靠科普森林公园及重庆国际会展中心，西傍正在修建的菜园坝长江大桥南桥头，北临长江；
繁华璀璨的南坪都会中心，浪高凯悦、扬子江大酒店、百盛、重百等星级酒店和商业中心在南部与其近距离接触。
区域内自然生态环境较好，交通便捷，地理位置优越，视野开阔，渝中旖旎璀璨的夜景、南山葱翠如黛的山景及长江浩瀚壮丽的江景一览无余。
2.1.2.2发展地位
南岸区拥有良好的自然资源和地理位置优势，经济发展状况在重庆市一直处于中上水平，在重庆各主城区中占有重要地位。
同时，区内商业、交通等设施配套较为完善，这些都为其房地产开发奠定了坚实的基础。
根据《南岸主城区控制性详细规划》，未来南岸区将建成集经济技术开发、都市工业、商贸、国际会展、风景旅游等为一体的综合发展区。
项目地块所在区域是南岸区的南部，紧靠重庆长江大桥的南桥头堡，与重庆市的商业、商务和经济中心——渝中区只有一江之隔
2.1.2.3居住
目前重庆市整体的居住氛围良好，其中以重庆中心区域（以渝中区为主）、西部区域（以沙坪坝、九龙坡为主，同时还有大渡口区）、南部区域（以南岸区为主，同时还有巴南区）和北部区域（以江北、渝北、北部新区为主要居住开发区域）。
其中南部区域中的南岸区和北部区域中的北部新区在近几年房地产开发有很大的发展势头，而且一些区域已经形成了一定的居住氛围；
而西部区域中沙坪坝区北部、九龙坡区和大渡口区和北部区域中的江北区北部在城市未来居住生活的发展建设中占有非常重要的地位。
南岸区已形成的居住区域主要集中在南岸区区府周边，其中以泰正花园为代表。
现在从未来发展形势上看，一是南坪都会中心周边区域，其中以帝景名苑、帝豪峰、上海城、金阳·
骑龙山庄等为代表；
二是南滨路区域，其中以海棠晓月、洋河·
南滨花园、阳光华庭等为代表；
三是鹅公岩大桥东桥头周边区域，以不久前开发的融桥半岛、江山多骄、骏逸天下等为代表，还有开盘发售不久的龙湖·
观山水共同在这个区域形成一定的居住氛围；
四是从四公里立交到六公里的区域开发建设已经形成一定的集中居住氛围，其中以竞地·
溯源居、骏逸江南、华宇·
江南枫庭、中天·
阳光美地、学府大道69号等为代表。
2.1.2.4装修房
同时据了解，广州恒大集团推出的豪华装修标准从1000元/平方米到1200元/平方米不等，80%以上置业者都选择了豪华装修。
从此次升级豪华装修标准受到广大置业者热捧来看，豪华装修已成为广州置业者的新趋势。
业内人士分析指出，置业者选择开发商提供的豪华装修标准，首先是由于其高超的性价比。
尤其是恒大集团这样的实力开发商，借助在业内的良好网络资源，集中采购国内外知名品牌装修材料，降低了采购成本和置业者的经济负担，同时还保证了原材料质量。
恒大集团自主研发队伍的设计,更是使优质材料的装修效果得以充分发挥，置业者的个性化需求也得到了满足。
因此，对置业者来说，选购这样的装修标准，不仅十分划算，而且免除了自己装修的时间和金钱耗费。
该分析人士进一步认为，广州楼市的“精装风”，使产品的档次和性价比都得到了大幅提升，广州楼市的产品结构出现了升级换代趋势。
广州楼市从上世纪80年代开始发展，产品素质不断提升，功能也从满足单一居住到提供品质生活、家居休闲方面逐步提升。
随着恒大集团率先启动的“精品升级”运动，广州楼市必将获得进一步的持续发展，“精品时代”已经呼之欲出。
据有关咨询单位调查：
南岸区的居住氛围已经逐渐形成，这将对高露洁项目的规划提供一些较成熟的参考模式。
同时，由于重庆市尚未形成“建设+装修”的成熟模式，本项目将率先引入我国沿海地区正在推广并受消费者追捧的这种模式，将有助于带动重庆房地产市场新的消费热点。
原因有以下几点：
（1）精装在重庆房市中尚未形成气候，在广州市场上也仅是刚刚开始，经验并不丰富。
但是可以看到恒大集团推出的“精品装修”受到了广大消费者的青睐。
可见这是有其市场所在。
（2）精装房形价比高。
从材料看广州恒大推出的精品房平均市价比清水房多1000元/米2~1200元/米2。
如果用100米2的套房为例，买装修房比一般清水房贵10万到12万，但是据了解如果在采用同样材料业主进行单独装修，大概需要成本15万左右。
同时开发商将提供多种装修方案，业主可以根据自己喜好进行选择。
（3）消费者和开发商各得其所。
消费者如果购买精装房，则会节约他们在新房装修商的大量时间和精力。
并且开发商会向消费者装修质量、使用等方面的保证。
作为开发商采用这种模式建房有助于增加其利润，提高其品牌知名度。
2.1.3高档高层住宅消费力分析
2.1.3.1消费力宏观数据
重庆投资加快，国民经济平稳快速增长直辖以来重庆国民经济保持着平稳快速增长的态势，重庆在直辖以后国民经济保持着平稳快速增长的态势，GDP年均增长达到13.9%，高于全国同期平均水平。
2003年重庆GDP突破2000亿元大关；
2004年GDP再创新高，达到2665.39亿元，增幅高达18.4%，增长势头强劲。
按照这样的增长速度，预计2010年重庆国内生产总值有望突破5000亿元。
重庆经济的快速持续增长为房地产业扩大向高端物业发展的市场空间。
2.1.3.2居民收入稳步增长，居民消费力增强
图：
人均全年消费支出发展趋势（元）
随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；
2004年城市居民人均消费性支出7973.05元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年平均消费支出25000元。
结合居民家庭平均年收入水平来看，重庆市民平均消费率达到80%以上，反映了重庆市民消费意识较强的特点。
总的说来：
1、从城市消费力来看，重庆经济的快速发展，使城市新富阶层不断壮大，为高档住市场宅孕育更大空间；
重庆目前高档产品（总价在50万以上）现有和潜在年消化量在10000--20000套，住宅消费能力强。
2、从需求市场来看，重庆本地高收入人群商务交往频繁，大对大众化的产品接受度低，对城市中心区域高档住宅有一定需求。
同时，目前重庆中心区没有高档高层住宅，因此本项目可以利用本地高收入群体引导性强的特点，将他们对低密度住宅的消费部分转移到高档高层产品上来；
外地来渝高收入人群对城市中心区域高档住宅也具有需求和购买力。
3、从客户深度访谈来看，高收入客户需求呈现多样化的特点，对高档高层住宅有一定接受度，部分受访者认为南岸区中心区域能够承载高层豪宅，关键是看其综合品质。
2.2决策阶段成本控制流程
其中：
表示决策阶段成本控制中的重点工作
高露洁项目决策阶段成本控制流程图
2.3决策阶段成本控制相关部门职责
决策阶段参与的部门如下图所示：
1、审查项目建议书、可行性研究报告
及评估报告。
2、向上级汇报并提交审核意见。
3、审核资金筹措计划。
1、
项目经理
2、负责编制项目建议书
3、负责规划、可行性研究报告及评估工作
策划部
决策阶段
2.4决策阶段成本控制主要相关人员职责
2.4.1副总裁：
负责项目的总决策
2.4.2项目经理：
2.4.2.1结合实际制定本项目部的成本管理制度，负责监督实施项目整个开发过程中的成本控制，保证将成本控制在目标成本范围内。
赋予各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承担的责任,同时,对其成本控制的结果加以考核,予以奖惩。
2.4.2.2审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告。
向上级汇报并提交审核意见。
参与审核资金筹措计划。
2.4.2.3定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。
2.4.3策划部
2.4.3.1策划部经理职责：
（1）根据本项目部业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划。
（2）组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。
（3）组织审查投资估算的经济合理性。
2.4.3.2策划人员职责：
熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究报告和评估报告的编制工作。
2.4.3.3估算人员职责：
认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。
2.4.4财务组
2.4.4.1财务组主管职责：
（1）完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。
（2）组织设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。
（3）负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。
2.4.4.2成本会计职责：
（1）设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。
（2）建立本项目组的“开发项目成本台帐”,按照国家财务制度规定的成本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。
2.4.4.3财务会计职责：
负责资金筹措安排，编制资金使用计划。
2.4.5销售部
销售部经理职责：
组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。
2.5建议
针对房地产项目决策阶段的成本控制提出以下几点意见：
2.5.1设置开发项目的成本控制目标体系。
成本控制目标体系是为确保目标的实现而服务的,一个系统若没有目标,就不需要控制,也无法控制。
因此,在实际的开发项目当中，目标体系的设置应具有科学的依据和实现的可能性。
房地产开发项目的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，受着客观过程的发展及其表现程度的限制，企业领导不能仅凭过去的经验数据决策,而应在项目的决策阶段,设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。
该目标体系是项目策划报告书中最重要的内容。
此成本控制目标体系应当分阶段设置和实施，具体地可以分为3个阶段:
投资估算——设计方案选择和初步设计阶段的成本控制目标；
设计概算——技术设计和施工图设计阶段的项目成本控制目标；
设计预算或建安工程承包合同价——施工阶段控制成本的目标。
这三个阶段的目标控制相互制约、相互补充,共同组成了项目的成本控制目标体系.
2.5.2做好投资估算。
投资估算的准确性是一个重要的问题。
它是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据，做好估算，一方面要在深入调查研究的基础上，如实、正确、完整的反映经济活动情况，核实费用、开支成本计算；
另一方面必须以国家政策、法令、制度为依据，坚持客观性科学性才能提高投资估算的准确性，上一步投资额应当控制下一步投资额，使估算的投资额控制在一定的范围内，尤其应注意由人为因素造成的估算不准。
估算员应认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料；
在选择使用投资估算的各种数据时，不论是自己积累的数据还是来源其他方面的数据，要求在使用前都要结合时间、物价、现场条件、装备水平等因素作出充分的分析和调查研究工作；
采用造价指标的工程特征与本工程尽可能相符合；
对工程所在地的交通、能源、材料供应等条件作周密的调查研究，同时作好细致的市场调查和预测，绝对不能生搬硬套。
投资估算必须考虑建设期物价、工资等方面的动态因素变化。
应留有足够的预备费，根据建设项目的建设工期、复杂程度以及是否有已开发的此类项目来确定。
最后要注意项目投资总额的综合平衡。
2.5.3实行费用指标分管。
费用指标管理应改变传统的由一个部门管理模式，转变为多个部门管理。
各项费用指标应由财务部门统—控制，各部门分别管理。
这样有利于调动各部门的积极性和增强责任感。
例如财务部门费由财务部门管理；
销售费用由销售部门管理；
将管理费用中的人员工资、奖金、加班、加点工资等由人事部门负责；
行政汽车使用费、资产维修费、办公费等由行政办公室负责；
差旅费、业务招待费可将指标下到各部门分别控制使用。
各项费用指标的核定和分解，要以企业计划销售收入（或计划产值）为依据，进行测算确定，要分别落实掌握各项指标的责任者，费用实行包干使用或承包经营责任制。
这样可做到“量入为出,量米下锅”，避免吃大锅饭。
这样就使原来由财务部门一家管理的收支帐变成了各职能部门所关心的经营帐，年终再由财务部门考核各承包部门费用的节超情况,按一定比例给予奖罚。
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