房地产精品资料铜锣湾广场市场调研及产品分割方案Word文档下载推荐.docx

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梅子中路工程梅子中路南起三环线，北至汉阳大道，全长5924米。

全线分三段：

第一段（三环线———墨水湖南岸），全长3375米，道路红线宽60～100米，双向8车道；

第二段（墨水湖南岸———墨水湖北岸的跨墨水湖桥梁段），全长1607米，分两幅，净宽19米；

第三段（墨水湖北桥头———汉阳大道），全长942米，道路红线宽60米。

计划2004年3月份进行征地拆迁，6月份开始土方回填，年内完成土路基及跨墨水湖大桥部分土建工程。

四新大道工程四新大道起点十升路，终点鹦鹉大道，全长5526．7米。

第一段（十升路———连通港路），全长4009．8米，道路红线宽100米，中间设10米四新明渠；

第二段（连通港路———拦江堤路），全长1301．5米，道路红线宽50米；

第三段（拦江堤路———鹦鹉大道），全长215．4米，道路红线宽40米。

现已形成210米长、12米宽的道路。

计划2004年3月份进行全线征地拆迁，6月份开始土方回填，年内完成土路基。

（四新片区规划为高尚商住区，规划人口100万人，现有约30万固定人口，四新大道工程对本片区意义重大，将极大改善四新片区和本片区的交通环境，为本片区带来消费能力强的超大消费人流）

赫山北路此路北起琴台路，南至汉阳大道，全长1100米，规划宽30米。

计划2004年建设。

此路是连接琴台路与汉阳大道的重要的连通道。

马鹦路此路西起马沧湖路经纳税港至鹦鹉大道，全长1900米，规划宽30—50米。

计划2003—2004年内建设。

该路已列入今年的世行贷款项目。

马鹦路是连接墨水湖北路与鹦鹉大道的一条重要的主干道。

（此路交通改善墨水湖和钟家村的交通环境，直接将墨水湖片区大量新兴住宅区月5万消费人流引致本项目）

沿河大道计划2006年建设南岸嘴—江汉二桥段，全长7200米，规划宽30米。

可以看出本项目也属于交通规划的重点区域，具有发展的巨大前景。

梅子中路工程形成后将减轻鹦鹉大道交通压力，充分发挥已建成的月湖桥的交通功能，使通过项目此处过汉口得到缓解，减小车流对本项目人流的影响。

（二）商业前景

钟家村片区属于汉阳老城区，一直以来是汉阳原始工业区，区内工业设施繁多，城市功能、基础设施齐全，由于片区处于优势地位，历年来一直属于汉阳商业中心。

由于武汉市经济快速发展，政府战略重心偏移汉口、武昌，似乎汉阳被遗忘，汉阳的发展一直处于缓慢的态势，工业也是一蹶不振，慢慢走向衰败，城市建设处于落后状态，遗留下来的到处都是老厂房和住宅。

随着政府提出中部崛起，武汉三镇均衡发展的宏伟蓝图，确定了汉阳重新崛起，商业复苏雄伟战略，提出汉阳“居住城、旅游城、工业城”战略思想，由于汉阳历史悠久，地里位置得天独厚，素有“九省通衡”的战略意义，是旧中国重工业基地，自然景观资源丰富，凭借居多优势，确定了汉阳在武汉乃至中部地区的城市地位和城市影响力，重新获得人们对汉阳崛起的信心。

a、片区规划

武汉新区（四新地区）规划

四新地区是武汉新区的重要组成部分，在武汉新区总体规划中被确定为三大功能组团之一。

四新地区是长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”围合地区，陆域总面积37.5平方公里，总居住人口5.2万人

根据规划，到2010年左右，武汉新区人口规模将达到100万。

用商家的行话说，“有人气的地方就有财气”。

鹦鹉洲版块居住区规划

该地块位于汉阳鹦鹉洲地区，规划用地面积约90万平方米，以居住、商业为主。

将为本片区带来约3万稳定消费人口。

钟家村旧城改造

该地块东邻汉阳公园，南临汉阳大道，西隔祁万顺酒楼与鹦鹉大道相望，北接京广线，土地总面积达2.1万平方米，将建成片住宅、商业区，形成约1万稳定居住人口居住区。

b、商业规划

翠微路步行街

按规划，翠微路步行街以进入招商引资阶段，届时结合钟家村商圈，促使片区商业全面升级，形成汉阳核心商业中心，结束汉阳无商业的俗说。

C、片区现有商业设施

钟家村片区属于老城区

名称

楼层记经营品种

规模

汉阳商场

－1F:

超市,1F:

珠宝、钟表眼镜、化妆品、精品名鞋、烟酒、麦当劳2F:

运动休闲服饰、毛衫内衣3F:

时尚女装、汉派女装、中老年女装4F:

武汉电信城、男装区、文化用品、阳光点玩5F:

童装、儿童玩具、工艺礼品、床上用品、箱包6F:

现代家电买场（档次较低，服务汉阳，目标消费以汉阳中老年人为主）

共六层，每层面积约4000多㎡，共24000多㎡

钟家村汉阳大道沿线

主要经营服饰、鞋类和餐饮类，档次较低，品种单一

200多间30多㎡左右门面（开间4米、进深8米）租金水平最高400元/㎡最低100元/㎡

●商场规模较小，档次定位低，市场影响力不大，市场形象不好，但一直是汉阳的商业中心。

●片区沿街铺位数量较大，虽档次较低，经营状况确良好，和汉商扎堆一起，极具人气，有利于烘托片区商业租金水平，提升片区商业价值。

d、片区潜在商业项目

闽东国际（底商）

一层底商为产权式商铺；

2、3层为泰国“易初莲花”；

4层对外招商，以健身、美容、体育运动为主题。

预计“易初莲花”在5月份开业。

共4层，一7000㎡，2、3层面积25000㎡，4层8000㎡共50000㎡

复地翠微新城（底商）

未开业

共13间，面积30㎡，开间4.2米，可自由分割。

均价售价5800/㎡，期价5000元/㎡

小结：

本片区商业设施不多，其中汉阳商场1958年，就在该地落成，成为汉阳唯一大型商场。

随着经济的发展，汉商不断扩大规模，建成了新的汉商大厦，同时周边商业氛围日渐浓厚，成为汉阳商贸中心，具备强大且固定的消费人流；

闽东国际商业部分就在本项目对面，业态定位超市，最好和本项目形成业态良性互补，错位经营，本项目将与这两家商业扎堆，形成强大的商圈，能有效的提升商圈辐射力。

但闽东国际有一层的产权商铺会对本项目销售形成竞争。

分析：

1、汉阳城市功能的定位为“旅游城、居住城、工业城”，项目本片区属于规划中的旅游和商业核心区，凭借项目超大规模，支撑项目处于商圈的核心项目

2、月湖艺术中心、莲花湖度假区的规划直接提升本项目的商业价值

3、未来“四新”片区居住组团，规划约30万人口固定消费群体，四新大道工程将直接促进此地居民前往本片区消费

4、鹦鹉洲版块将直接给本项目带来约3万具备强大消费能力消费人流

5、钟家村片区旧城改造，将极大翻新片区的旧城面貌，改善本项目的经营环境，有利于树立项目的市场形象

（三）、住宅市场前景

1、片区公共服务设施建设

两心一轴”构建中央公园

武汉新城拟建中央公园，作为新城的生态和休闲中心，由“两心一轴”组成，即“蓝心”、“绿心”和沿四新大道的“蓝绿景观轴”构成。

蓝心———位于连通港路东侧，占地面积约30公顷，包含较大的水面。

蓝心（水面景区）周边以商业、服务业、酒店业和居住为主。

因此，蓝心将打造成四新地区的湖滨广场公园。

绿心———位于四新中路西侧，占地面积约45公顷，跨四新大道南北两侧。

绿心周边以居住为主。

因此，绿心将打造成四新地区中心绿地公园。

中心绿地分为：

文化绿地区、体育绿地区、休闲娱乐绿地区、滨河景观绿地区等功能区。

蓝绿景观轴———四新大道中心的明渠和沿渠公园绿化带，总宽度为50米。

长江汉阳江滩———起于长江一桥，止于杨泗港，长3.1公里。

改造拟于春节后动工，预计2006年汛前建成。

规划以“芳草萋萋鹦鹉洲”、“健身休闲广场”、“现代风貌展示区”、“纪念性绿化空间”为四大主题，将这一江滩分为四个区段，形成滨江空间景观走廊和生态型江滩游园。

据悉，汉阳“外滩”建成后，在长江和汉江的汉阳交界地，将形成巨大的“V”字形滨江、休闲景观带。

此外，汉阳一侧的江汉一桥至月湖桥1.8公里地段，将沿汉江分别搭建20.5米、25米和29米三级亲水平台。

2、交通路网建设

随着武汉新区“五纵五横”路网的规划，就是新建、拓宽武汉新区内的十条道路，拉近了新区与汉口、武昌地区的距离，对本片区意义重大，将使钟家村和四新区更加便捷，同时也加强了本片区和汉口、武昌紧密联系。

五纵是指纵向的十升路、芳草路、梅子路、拦江堤路、滨江大道，五横是指横向的琴台路、汉四大道、二环线、三环线（即中环线）和沌阳大道。

3、片区未来居住区规划

按汉阳商住城总体规划规定，商住城建设将坚持“整体规划、连片开发、突出特色、塑造品牌”的构想，以四新住宅新区建设为龙头，以内兴“两道”（汉阳大道、鹦鹉大道）、外活“两江”（长江、汉江）为重点，以滨湖、临江开发为特色，实施住宅开发战略。

规划好汉阳大道、鹦鹉大道沿线，结合旧城改造，搞好临街房屋开发与建设；

利用亲江临湖优势，围绕两江、墨水湖、莲花湖等，实施滚动开发。

“十五”期间，将开发建设200万平方米，竣工180万平方米。

同时，按小汽车的通行标准，形成居住区内畅通的交通体系，高标准配套中小学、医疗、文体设施、商业服务和管理设施等。

分区形成完善的社区服务中心，打造符合现代城市生活方式的生态社区。

对汉阳鹦鹉洲片发展相对滞后的一片狭长的临长江滨水地带，开发集五星级酒店、主题公园、大型广场、旅游、居住等功能于一体的都市、休闲居住区。

分析：

1、墨水湖北路与马沧湖路交汇片区由于景观资源丰富，是政府景观规划重点区域，成为住宅开发热点，

2、两江沿岸、两道改造和汉阳江滩建设，促进城市基础设施和服务设施建设加快，提升片区人居和商业形象，住宅发展空间巨大

总结：

1、四新地区的快速发展，刺激片区消费持续增长，将为本项目片区提供强大的消费需求

2、墨水湖片区住宅快速发展，促进片区居民结构变化，增强区域消费人口增强片区消费力，促进本项目片区商业

3、鹦鹉洲858亩地块，促进鹦鹉片区住宅开发全面升级，带动本项目片区商业发展空间扩大，速度加快

二、武汉市场同类商业物业比较

1、三镇典型商圈典型比较

武昌：

a、中南商圈

商圈布局：

以中商广场为核心，以武昌中南路为轴线，向洪山广场延伸，主要由中商集团的中商广场、中南商业大楼、家乐福、九九城堡、图书馆和中南路沿街商铺组成。

主营业态：

中档百货、电信服务、手机市场、休闲娱乐、体育运动、服饰鞋类专卖等

主要消费人群：

中南路片区及武珞珞沿线中高收入消费群

主要商业项目：

经营方式

人流量

商户总数及业绩

面积划分

楼层及经营品种

租金水平

车位

面积

开间

中商广场

50000㎡

租

周日：

50人/分钟

平时20人/分钟

1500

靠墙面：

8×

4.5㎡

10×

10㎡

立柱周围：

6×

-1F：

停车场

1F：

皮具箱包、珠宝、钟表眼镜、化妆品、精品名鞋、烟酒、美容、麦当劳

2F：

经典女装、流行时尚休闲、美发

3F：

精品长廊、时尚名品、都市丽人、小内衣

4F：

流行精品、时尚正装、时尚休闲、羊绒

5F：

国内外名品、运动健身、户外休闲、体育用品

6F：

床上用品、家居用品、工艺品、小家电、影楼书屋、邮政广场

7F：

童装童具、沙画陶吧、文具超市、彩虹世界

8F：

已停业

9F健身中心：

销售额25%

200个

中南商业大楼

18000㎡

40人/分钟

平时：

15人/分钟

800

3.5×

8㎡

5×

4㎡

5㎡

1F：

鞋、手表、箱包

女装

男装

4F：

床上用品、内衣、童装

电器

20个

1、商圈是省政府所在地，聚集众多省直机关；

高楼大厦林立，各类高档酒店、写字楼、住宅楼云集；

市政配套、公共服务设施齐全，交通便捷，片区繁华，是高尚的办公商务区域。

中南商圈正是这一优势而形成武昌商业中心地位。

本项目在配套资源方面也很相似，可以借用项目周边景观、旅游资源

2、商圈内经营的规模不大，档次不高，业态布局不太合理，客流线路设计不太合理，导致客流尽可能长时间看到所有商品，商圈的辐射力和市场影响力较小，市场形象一般

b、徐东商圈

商圈介绍：

徐东大街和武青三干道相交处。

目前主要以徐东平价、凯旋门广场、麦德龙、为核心的商业中心，主要辐射徐东村和武青三干道沿线，也属于新兴的商业区域，是伴随政府对徐东片区开发发展起来，集中大量新型住宅区，具备30万以上固定消费人流。

但整个商业规模比较小，随着大型金马家居广场、欧亚达家居博览中心的进驻，才扩大商圈的辐射范围。

特别是由武汉中商集团和武汉团结集团共同新建的超级MALL，规模达20万㎡营业面积，将会使整个徐东商圈商业全面升级

商圈主营业态：

家具用品、日常生活用品、工贸家电等

经营状况：

凯旋门广场惨淡经营，徐东平价通过业态从新调整后仅维持正常经营

主要消费人流：

徐东村、武青三干道沿线

主要商场情况：

徐东平价

17000㎡

30人/平时

10人/分钟

4×

超市、手机、珠宝

男装、女装

工贸家电

销售额20%

30个

凯旋门广场

10000㎡

6㎡

鞋、时尚女装

工贸家电

20%

50个

武汉销品茂

20万㎡

没开业

4.5×

中间零散划分：

3～4×

3.4～4㎡

百货、西式快餐、银行

西式快餐、百货

百货、西式快餐、婴儿护理室、寄存处

室内集市、音像图书教育中心、健身会所、电脑广场、手机广场、AVIT广场、美容美体会所、昏纱摄影

华纳国际影城、佳年华室内主题公园、网吧、美食广场、量贩KTV

一楼：

400/㎡

二楼：

300/㎡

2000个

1、商业规模小，经营档次低，品种不全，市场影响力小，主要以日常生活用品为主，致使本片区消费群体外流向中南商圈和汉口片区满足较高层面消费

2、商业规划零乱，不统一，没有形成良好错位经营，互补。

如麦德龙和徐东平价、凯旋门广场相隔较远，对来自东亭和岳家嘴方面的客流进行拦截，分流徐东平价的消费人流，形成竞争冲击。

3、商业内部面积划分一般在30㎡左右，开间4米、进深7米左右，特别是武汉销品茂内铺面积划分一般主力面积控制在30～50㎡，对本项目产品分割可加以借鉴，在业态定位品牌选择上，结合本项目规模大优势，尽可能考虑档次高、品牌全

4、徐东片区借势武汉第一家SHOPPINGMALL使商圈全面升级，因此本项目一定要将中国第一家MALL深圳铜锣湾百货资源用足，借势提升项目核心优势

汉口：

1、江汉路商圈

商圈构成：

江汉路商圈由一条主干道和4条街组成，其中还包括全国文明的“江汉路步行街”，商圈由中山大道沿线街铺、江汉路步行街、佳丽百货、王府井、大连万达商业广场、清芬鞋城、民众乐园等商业组团构成。

主营业态：

主要经营品牌服饰、珠宝、皮鞋、皮具箱包、餐饮、家居用品、电器、音像制品、家庭影院、婚纱摄影、日常生活用品等

主力品牌商家：

美国沃尔玛、华纳国际影城、大洋百货

经营状况：

近年来由于佳丽广场经营不善，年年亏损，期间还被外地企业收购，虽从新开业，仍惨淡经营；

大连万达广场由于招商不严谨，导致刚开业不久，商家纷纷退场，大连万达不得不重新招商，江汉路、王府井也只能维持正常经营，业绩一般。

消费人群：

汉口、汉阳片区；

辐射武昌片区；

外地旅游观光游客。

面积情况

楼层及经营品牌

佳丽广场

30人/分钟

3.0×

4.8M

立柱周围:

4.8×

已停业

大连万达

130000㎡

租、售

60人/分钟

33～57㎡

外街开间：

4.7米

内街开间：

3.5米

外街进深：

8.5米

内街进深：

7米

三栋、沃尔玛超市、华纳影城一楼均为产权商铺对外销售。

大洋百货整体低价承租，产权商铺部分基本经营低档服饰、鞋帽、小饰品等。

外铺：

300元/㎡

内铺：

200元/㎡

500个

小结：

1、商圈商业经营规模大、商圈辐射力和影响力强，人流量巨大，但由于经营状况一般，没有很

好树立商圈市场形象和品牌

2、部分商业设施功能设计落后，业态定位模糊、品种不全、布局混乱，面积划分、装修设计不太合理

3、部分商业经营管理不成熟，本项目在经营管理方面也显欠缺，一定要借用铜锣湾百货成熟的经验

4、万达商业广场和本项目在营销方式上是一样的，万达刚开业不久底商遭到停业转让，主要没有处理好招商步骤和开业时机，在招商环节也欠缺思考，导致业态混乱，档次过低，破坏了万达在市场的商业形象。

在市场上也产生较大影响，使投资客户产生对产权式商铺的怀疑，对本项目的销售产生市场阴影。

因此本项目招商工作要思考成熟，严格把关，将招商和开业保持最佳联系状态

2、武广商圈

商圈主要组团：

主要商业项目有以武汉广场为核心世贸广场、SOGO、武汉千禧龙超市、国美电器、中百仓储，万松园国际品牌一条街

商圈其他公共服务设施和商业设施：

武汉国际会展中心、武汉中山公园、五星级酒店亚洲大酒店、华美达酒店、新世界中心（在建）、MEGAFIT健身中心、协和医院等

服饰、珠宝、家居用品、日常生活用品、电器、餐饮、休闲娱乐、健身美容等

商圈辐射力和市场形象：

由于武广一向以规模、品牌档次取胜，每年高达20几亿的销售业绩，处于武汉零售业龙头地位，在全国零售业影响巨大，特别是其经营管理全国文明。

其辐射范围足以影响湖北以外其他城市。

随着武汉新的商业格局发生变化，其他商圈的形成，且商业硬件设施也不断升

级，规模不断变大，购物环境越来越好，交通越来越便捷，导致市场竞争越来

越激烈，以武广为核心的商业由于自身硬件设施落后，特别是门前主干道对人

流的影响，其市场的辐射力逐步在缩小，消费群体在分流，销售业绩呈下滑状

态。

主要商业

武广

80000㎡

70人/分钟

150