关于进一步规范我区产权式商铺经营的建议docWord文件下载.docx

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区商务局

审查意见：

提案内容、建议办法：

近年来，“产权式商铺”分割销售模式作为一种新型的物业销售方式，因其具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而倍受投资者和开发商青睐。

目前，我区范围内的大型购物广场如万科1902广场和新城吾悦广场和即将建设落成的银泰广场和庄市开元青年广场等基本都采用该经营模式。

但作为新生事物，产权式商铺火爆销售的同时，因其相关机制不成熟、不完善从而引起群体性纠纷也越来越多，且此类纠纷涉及开发商、业主、实际承租人等多方利益，各种关系非常复杂，极易引发不稳定因素。

一、产权式商铺的实质

产权式商铺，即开发商将其开发建设的大型商业广场进行合理分割后，划分为较小的商铺并出售给投资者。

该种商铺往往没有实际的分隔墙，仅以图纸、分割线等明确消费者所购商铺的位置和面积，而且在投资者购买之后，一般也无法独立地使用该商铺，仅凭在登记机关办理的产权证来证明其权属关系，可以说是一种虚拟式产权商铺。

产权式商铺的实质是将该商铺中的所有权权能进行分离，即将占有、使用、收益、处分四项权能进行分离，限制了所有权人占有、使用权能，仅保留收益、处分的权能。

对这种商铺进行投资，其实质就是投资者主动放弃了部分所有权的权能，将其让渡给开发商或其他经营者，以保证可以将所投资商铺与商场整体统一进行规划经营，从而达到最大的利用效果，以获得最大的利益。

二、产权式商铺的经营模式——“售后返租”

“售后返租”的经营模式是开发商在销售产权式商铺后较为常见的一种经营模式。

这种经营模式的一般操作方式有以下几个步骤：

首先在商品房买卖合同中以附件或补充协议的形式与投资者（即购房者）约定，其在购买该商铺之后必须与开发商或开发商指定的物业公司签署“返租协议”；

其次在签订了商品房买卖合同之后，对商铺进行备案登记，并签订该商铺的返租协议，约定由开发商或开发商指定的物业公司向投资者回租该商铺，并就商铺的租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等事项进行约定；

最后，再由开发商或其指定的物业公司自行或通过第三方经营管理公司对整个商业广场进行统一的规划招商和经营管理，并按约定向投资者支付租金。

这种经营模式的优势在于开发商可以充分发挥其强势的地位，对商业广场进行整体包装、招商、运营和管理，使整体商业广场可以发挥其最大的效益，保障投资者的预期利益，从而避免了由于投资者自身的弱势而导致商场无法良好的运营，最终成为烂尾楼而血本无归。

但是，这种优势成立的前提是开发商是一个有能力并且有商业道德讲诚信的开发商，反之，若开发商或其指定的物业公司无法将商场良好经营的话，则损害的就是全部小业主的权益了。

因此，这种经营模式的风险和劣势也就显而易见了。

三、产权式商铺的风险

虚拟性产权式商铺由于无法独立经营使用，商铺业主虽拥有独立产权，但不能独立使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，一些开发商和运营商以“高利润、高回报”的幌子吸引投资者购买产权商铺，却不履行与商铺业主签订的包租返利协议而引发业主讨租的群体性纠纷；

商铺业主因分散产权和市场统一经营的内在矛盾而无法独立自主经营，“商铺变死铺”，最终致使整个市场瘫痪，极易引发开发商和承租人、业主间的冲突。

具体风险点主要体现在如下几方面：

1．市场的不确定性风险

市场瞬息万变，由于国家政策的变化或市场竞争格局的演变，各行各业都会面临一些难以预见的风险。

产权式商铺所在的大型商城，往往具有较强的专业性，由于行业市场变化产生的风险往往会相对更加明显。

2．商铺销售价格虚高的风险

同一个地段上的物业形态，从商业上考虑，采取产权式商铺的销售方式远比其他房产的售价要高得多，且投资回报在短期内即可实现。

在同样的地段和开发环境下，商铺的销售价格往往远远高于住宅和写字楼。

价格的反差，丰厚利润的诱惑，强烈吸引开发商投资开发产权式商铺。

开发商在销售环节就已经在价格上透支了投资者和经营者的未来收益，而高价格就导致高租金，这又使项目高出周边商铺的租金水平，最终可能导致招商障碍，从而使项目无法获得应有的收益；

或者当高租金导致商业机构无利可图时，商业机构就会关门退租使商铺处于闲置状态，这些都导致置业者的收益无法保证。

3.“售后返租”经营模式背后暗藏的风险

如前所述，产权式商铺多采用售后返租的形式出售，在商铺销售伊始，开发商即承诺对商铺进行统一经营，并给与业主一定年限的稳定的租金收益，使得业主有较高的租金回报，从而吸引投资者置业。

目前多数虚拟性产权式商铺都承诺8%以上的年回报率，远远高于同期银行贷款利率和正常零售利润率。

“售后返租”的模式虽然法律并未明文准许，但现实中却从未被消灭，经过改头换面以带租约方式销售再度出现。

两种方式的差别点在于谁与业主签订租约。

前者是开发商直接与业主签订，而后者则是入驻的主力商家与业主签订一个协议，然后主力商家再与开发商签订一个默契协议，开发商将部分销售获得的丰厚利润摆渡给主力商家。

4．开发商“金蝉脱壳”的风险

很多开发商在产权式商铺销售结束后，往往“金蝉脱壳”，赚足钱走人，把商业运营的风险留给代理运营商和商铺业主。

很多与业主签约的只是开发商注册的一个项目公司或物业公司，并不是开发商的集团公司，开发商把项目做完实施清算后，即可把项目公司注销。

而另一方面，开发商一般不会以开发商名义跟业主签返租合同，而是成立另外一家商业管理公司与业主签约，或者由入驻的主力商家与业主签约。

由于没有对开发商规定相应的担保措施，开发商“金蝉脱壳”以后，产权式商铺的运营风险就与开发商无关了。

5．业主产权分割不清和无法自主经营的风险

虚拟性产权式商铺，一般是开放式卖场布局，签订委托经营协议或返租协议后，产权式商铺已被商业管理公司或主力商家统一改造装修，经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，售后返租期间一旦出现问题，会出现产权式商铺位置难以确定以及业主无法自主经营使用的困局，商铺业主难以收回商铺自主经营。

有的铺位即使可以收回归小业主自主经营，却又会因小业主们各自为政而导致整个商场缺少商业主题和统一的商业形象品牌，严重影响业态分布、整体布局和对外经营，从而导致投资者的租金收益无法实现。

在租约期满后，经营权重新分散归各个所有权人（业主），对是否继续委托租赁以及租金的数额等难以形成一致意见，极易产生矛盾。

为进一步规范产权式商铺经营，保证市场稳定，特提出以下建议：

1.坚持依法维权，引导业主自治

产权式商铺纠纷突出的问题是开发商、运营商违约拖欠业主包租租金，属市场行为和合同纠纷，必须坚持依法维权，引导业主自治。

一是从最大限度维护业主权益的高度出发，加大对开发商筹集资金兑付租金的敦促催促力度，尽可能地减少业主的租金损失。

二是从依法维权的理念出发，加大动员业主通过司法诉讼依法维权的力度，引导业主通过法律途径维护自身的合法权利。

三是从业主自治的角度出发，指导帮助形成业主自治合力。

业主购买商铺是一种投资行为，投资必然存在风险，要说服业主勇于承担投资风险，依法理性维护权益。

同时又要引导业主，善于应对风险。

善于应对风险的方式就是尽快实现业主自治。

尽快成立业委会或成立业主自治管理小组，重新对外进行招商，选定新的重组经营主体单位，盘活资产，搞活市场，既促进经济发展，又保障业主利益，及时化解纠纷。

2.坚持依法处置，加强综合治理

发生产权式商铺纠纷的当地政府，应当组织维稳、行政、司法等部门成立综合治理的专门班子，实行联防联动联治。

工商部门要严格监管和打击商业地产领域中的虚假宣传、违法格式条款、炒作高额回报的欺诈行为等违法行为，督促开发商合法经营。

房管、土管部门要严格审批核发产权证和土地使用权证，防止开发商打“擦边球”，变相进行售后返租。

税务部门要严格查处开发商在销售过程中偷逃税收的违法犯罪行为。

法院要畅通业主司法诉讼维权渠道，加快司法裁决程序，加大执行力度，最大限度地保全、查封、变现开发商和运营商的清洁资产，最大限度地维护业主的合法权益。

要加大对商业地产项目的动态管理，加大对项目运作的跟踪和研判，防止开发商设立“陷阱”坑害群众。

加大产权式商铺投资的风险教育，引导居民理性投资。

对于产权式商

铺重组中存在的经营商难找、前期投入资金难筹、经营商需要的经营条件难创等现实难题，要建立自上而下的政策协调、指导、服务的工作平台，切实为经营单位营造良好的行政管理环境，创造必要的经营条件。

3.坚持区分权责，合理规避风险。

一是科学规划，合理布局。

在城市、区域规划的制定过程中，对商业房地产项目要科学规划，合理布局，避免在同一区域内同类型的商业房地产项目的重复建设、过度开发。

二是维稳评估,未雨绸缪。

对产权式商铺的开发项目，要加大社会稳定风险的评估。

南京、苏州、杭州、嘉兴等地方近年来也相继出台了相应的政策。

三是严格审查，完善监督。

要加强产权式商铺从审批立项到开发建设再到销售运营的全程监管，重点审查开发商的开发资质、资金实力、经营信誉，监督开发商是否存在虚假宣传、抽逃出资等违法行为。

开发商在销售广告中有关具体回报率的宣传语应当视为要约；

开发商对投资者承诺的收益回报应该承担强制担保责任或者要求开发商提供专业的担保公司进行担保等。

四是要指导完善契约内容，通过契约的形式对产权式商铺业主、开发商、运营商的权利义务予以明确，是防范风险保护业主合法权益的有效途径。

政府相关部门可以通过制定示范文本，针对产权式商铺的风险点在契约中加以明确规制，防止开发商利用格式合同规避自身风险加大投资者风险。

宁波市镇海区商务局文件

镇区商务案复〔2018〕5号A类

对区政协十届二次会议

第26号提案的答复

王孟雷委员:

您提出的关于进一步规范我区产权式商铺经营的建议收悉，经我们与区住房和建设交通局、区市场监督管理局、区国土分局共同研究，现答复如下：

一、我区产权式商铺经营基本情况

产权式商铺是目前国际、国内城市流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式。

主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

近年来，随着我区全域城市化进程的推进，我区产权式商铺经营模式也逐年增多，如新城吾悦广场的金街、万宝城、万科美邻里等，以及即将建设落成的迪赛邻里中心、庄市开元青年广场等可能也会采用该经营模式。

我区产权式商铺经营主要有两种模式：

一是由开发商指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率；

另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理。

同时，产权式商铺经营模式作为新生事物，因其相关机制不成熟、不完善，且此类纠纷涉及开发商、业主、实际承租人等多方利益，各种关系非常复杂，易引发不稳定因素。

目前我区无重大的或突发性的产权式商销纠纷。

二、规范产权式商铺经营的措施与办法

（1）加强审批审核职能，进一步规范产权式商铺的开发建设流程。

区住房和建设交通局将在具体开发商开发建设产权式商铺时，严格把好预售许可审核关，对不符合预售条件是项目不予发放预售许可证；

加强对违规使用、挪用预售资金行为的整治力度；

同时，严格按照规划方案把好竣工验收关，对开发商竣工验收前擅自分隔、或者拆除商铺分隔墙的，依法责令整改。

国土资源局镇海分局将对已建成的产权式商铺，将严格审核土地出让时规划许可的条件和方案，依照不动产登记有关规定办理产权登记。

（2）加强监管职责，促进产权式商铺的销售和经营合法合规、规范有序。

区商务局将与区住房和建设交通局、区市场监督管理局、区国土分局共同加强产权式商铺的销售和经营的监管职责，促进其合法合规、规范有序。

区市场监督管理局将进一步加强《广告法》宣传，及时发布警示提高公众识别能力。

通过宣贯《广告法》及相关法律法规，以及开展行政约谈等多种手段，进一步提高辖区内产权式商铺运营商的守法意识，督促其依法发布广告，进而从源头上杜绝违法违规房地产广告。

同时，加大房地产经营广告监测，及时查处涉嫌违法广告。

特别是对含有升值或者投资回报承诺的产权式商铺销售广告加以严格审核，一旦发现有保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等违法内容，必将依法依规予以查处。

区商务局，加强企业诚信体系建设，逐步建立健全诚信约束机制，深入开展诚信宣传与教育，引导开发商、运营商、业主要有契约精神与实质；

进一步规范和完善契约合同内容，通过契约的形式对产权式商铺业主、开发商、运营商的权利义务予以明确，防范风险保护业主合法权益。

同时，引导和建设业主尽快成立业委会或成立业主自治管理小组，保障业主利益，实现业主自治。

（3）坚持依法处置，合理引导司法维权，有效应对产权式商铺经营或产权纠纷。

在产权式商铺交付使用后，由商务局牵头，相关各职级部门要各司其职，建立信息互通机制和联动协助机制，确保有效管理与监控，加大对商业地产项目的动态管理，加大对项目营运的跟踪和研判，防止开发商、运营商设立“陷阱”坑害群众，共同促进产权式商铺经营健康发展。

同时，加大对民众的投资风险教育，产权式商铺销售建立风险告知制度，引导居民合理投资、理性投资，正确处理投资的风险，善于应对风险，勇于承担投资风险。

出现产权式商铺纠纷，要及时主动进行介入，从依法维权的理念出发，合理引导业主方通过司法诉讼依法维权，必要时提供司法援助。

镇海区商务局

2018年5月18日

抄送：

区政协提案委员会，九龙湖镇政协工作联络委员会。

联系人：