通州房产分析报告文档格式.docx

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　　从北京市确定的"

两轴-两带-多中心"

的城市空间战略布局看，通州处在规划发展的聚焦点上。

通州既是长安街延长线的东端，又是东部发展带的腹地；

既是首都经济的可持续发展区，又是北京城市功能战略转移的重要区域。

面对历史发展机遇，通州区政府力争实现"

五年打造框架、十年建成新城"

的战略目标。

·

功能定位

　　通州作为北京未来的新城区，是距离北京城区最近的现代化、国际化、高品位的中等城市是首都新兴产业的聚集区、现代制造业的重要发展区；

是吸纳高素质人口和承载首都部分功能的生态宜居区；

是运河文化的承载地和文化旅游中心；

是路网密集、交通顺畅、辐射环渤海地区的重要的北方陆路港；

是首都重要的物流集散地、现代商贸中心和信息中心。

新城框架

　　建设以一城（中心城）为中心、五镇相拱卫、双走廊（中心城-西集城市发展和城市经济增长走廊、马驹桥-永乐店产业发展走廊）交相辉映的现代化新通州。

新城建设

　　通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展，由现有40平方公里扩大到80平方公里，能容纳80万人口以上，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为架构，以运河城市段为轴线，以新的城市行政、文化、服务功能区为中心，以运河、温榆河标志性景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。

运河城市段开发

　　通州将加快运河两岸建设,在运河以东地区以低密度、生态型建筑为主，重点发展文化教育、娱乐休闲、旅游观光、会展博览、行政办公等功能，充分体现田园风貌和运河文化内涵。

运河以西地区以高密度、智能型建筑为主，形成高低错落、疏密有致、标志性建筑相辉映的城市建设密集区，重点发展总部经济、商务贸易、金融保险、餐饮服务等功能，充分体现城市发展的时代特色和现代气息。

与此同时，在三河交汇处以及西海子公园区域重现运河源头历史文化缩影和水上景观。

六环路沿线开发

　　在完善城市功能方面，通州将加快六环路沿线地区开发，承接旧城的部分教育、医疗、文化、体育、办公等功能。

在六环路与运河交界地带规划建设城市行政、文化、服务功能区，集中布局行政办公和博物馆、档案馆、图书馆、影剧院、会议会展中心等现代城市设施，使之成为中心城的"

心脏"

和"

城市名片"

。

特色小城镇建设

　　通州将以现代化为目标，紧密结合"

一城五镇"

的战略部署，统筹安排区域性基础设施、社会服务设施和生态环境建设，集中力量，加大投入，全面提升中心镇开发建设的档次和水平。

突出特色，大力发展交通枢纽型、产业基地型、旅游商贸型、综合开发型等独具特色的小城镇。

结合生产力布局调整，积极发展一般建制镇，引导乡村居民点适当集中。

充分发挥中心镇和一般建制镇各自的优势，加快形成布局合理、功能完善、特色鲜明的具有较强吸纳、聚集和辐射能力的现代城镇体系，全面加快城乡一体化进程。

通州商业市场现状分析及预测

　　自2009年国庆之后，北京市明确提出了"

集中力量、聚焦通州"

的发展方向，通州新城的建设已经被提到了前所未有的高度。

争取2015年前，通州将形成以总部形态为特征的高端文化商务中心和以时尚特色为主题的都市休闲消费中心。

其中几个大项目正在建或预建：

京门大桥

　　通州计划将京哈高速公路横跨运河源头的部分，设计改造成一座凌空的斜拉大桥--京门大桥，作为通州的新地标和北京东大门的城市形象标志。

　　运河核心区产业将与CBD、顺义空港区、亦庄高新技术产业区实行错位经营。

对于紧邻的CBD来说，运河核心区将主要承担CBD的东扩疏解功能，发展与CBD配套的商务办公、会议展览、文化娱乐、商业餐饮等现代服务业。

　　除去M6、S6轨道交通将穿过通州新城运河核心区外，核心区的主干道还将与京哈高速路直接联通，并增设两处立交，尽量缩短新城核心区与中心城区的交通时间。

由于京哈高速路直接从空中横跨运河源头，影响了城市景观。

为此，将对京哈高速跨越两河一岛的部分进行改造，设计建造成一座横跨两河一岛的斜拉大桥--京门大桥。

届时，进出运河核心区都将必经京门大桥。

北京400米高第一高楼

　　通州还计划利用运河交汇形成水面开阔、景观秀美的三角洲地段，集中安排商务酒店区。

在商务酒店区域内，将规划建设一座集会议与娱乐为一体的超五星级酒店，高度400米将超过330米的"

北京第一高楼"

国贸三期。

新北京东站

　　新北京东站将落户通州，其周边区域，南至运河西大街，北至京秦铁路，西至新华南路，东至玉桥西路，最快将于2010年启动拆迁，拆迁占地面积大约42公顷，新北京东站预计于2013年竣工。

　　新北京东站规划为五个站台，外形类似北京南站的无柱雨棚结构，将有京唐城际铁路、京秦铁路等在此经停。

新北京东站将有S6和两广路快速公交进行乘客疏散。

商务酒店区和运河水乡区　

　　规划运河源头为中心，定位为北京新的高端商务中心和消费中心，主要功能包括文化演艺、艺术博览、商务办公、商业休闲、酒店娱乐。

　　这里过去是古潞水汇集地，因此在规划中取名为潞港，旨在传承历史文化精髓。

潞港博物馆　　

　　按照规划，潞港博物馆内的展出内容将以运河文化为主。

　　这座规模宏大的博物馆的具体规模和建设方案仍在制定中。

北苑商务区　　

　　目前，北苑商务区的拆迁工作正在进行。

　　按土地上市交易的程序，规划用地的方案仍在制定中。

建成后将成为通州新城高标准的大型商贸综合体，主要由大型商业中心、星级酒店、写字楼、高档公寓和公交枢纽组成。

　　M6（地铁6号线）、S6（市郊铁路6号线）两条轨道交通线将在运河边上交会，M6二期可能提前至2013年竣工。

轨道交通线　

　　运河核心区规划有M6和S6两条轨道交通线。

为了不破坏运河景观，列车将在运河核心区地下经过，并在新华大街实施立体换乘的方案。

　　目前，M6一期已经开工，预计2012年竣工，按照已披露的施工时间表，通州的M6二期将在2015年建成。

　　由于M6二期所经地段已启动拆迁且有规划变动，新城基业公司建议在M6二期北关环岛站和新华大街站之间增设一站，解决两站之间距离较远的问题。

　　通州境内拥有密集的公路路网、便捷的轨道交通和重要的铁路大动脉。

京哈、京沈、京津塘高速等5条高速路穿境而过，拥有5条连接北京中心城的干线通道（分别为京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京沈高速和和两广路延长线），1条直接连接首都机场3号航站楼的快速路，4条联系天津滨海新区的交通通道，3条联通其他地方的高速路，已建成的六环路、地铁八通线和规划的M6、M6支、M1支、S6、S5、S3、R1、R1支等八条轨道交通贯穿全境，新北京东站已确定落户通州，立体式交通网络将通州新城与环渤海多个财富中心紧密相连。

1）北京市通州区人口发展趋势及展望

　　20世纪90年代以后，通州区人口再生产实现了由高出生、低死亡、高增长类型向低出生、低死亡、低自然增长类型的转变，为21世纪全区的经济、社会、资源、环境协调发长和可持续发展创造了良好的人口环境。

　　按目前的生育水平预测，"

十五"

期间，全区人口仍然能维持在现有水平，人民生活水平将有明显提高。

但未来十年也会受到其他因素影响，使人口数量有所变化：

　　一是生育水平将呈上升趋势，受计生政策影响，独生子女进入婚育期，外来人口增多，进京户口开放等，将使人口出生增多，总和生育率将有所上升。

　　二是育龄妇女人群增大，80年代出生人口较多，今后5年逐步进入婚育期，生育旺盛妇女规模大，人口出生将有所上升。

　　三是人口结构进一步呈老龄化，老少比在2010年将达到73.49%，抚养问题突出。

　　四是全区人口机械增长过快，过去10年人口机械增长远远大于常住人口出生数，目前全区社会、经济、就业、交通、学习等还不能适应过快的人口机械增长。

2）CBD的OFFICE一族在通州增长

　　随着CBD核心区住宅建设的不断加强，中央商务区的商务功能已经逐渐弱化。

基于此。

CBD的规划已明确要做大副调整，即重新强化CBD固有的商务功能。

在此北京下，CBD的OFFICE一族的增长已成必然，而其置业导向将为众多楼盘所关注。

　　目前通州在售楼盘中，CBD白领一族的购房比例相当高，个别楼盘甚至高达30%以上。

一些项目为了投其所好，无论是案名的包装还是内在的品位也都尽量符合于城市白领的需求。

CBD白领置业者尤其是第一地买房群体的共性是，因工作年限相对较短，因此储蓄相对较少。

CBD周边的楼盘价格普遍很高。

而同样的钱在通州的可选择余地就太大了。

这样一来，CBD地区白领群体，将来必然也是通州楼盘的最大的消费群体，同样也将占到通州人口的较大一部分。

1、历史发展及机遇

　　通州住宅发展迅猛，房价持续上涨1996年通州的房价是1200元/平米，2006年均价都在5000元/平米左右，而在刚刚2010年3月公布了新城规划，房价继续飙升，均价在15000元，大体上比四年前升值了3倍左右。

2、通州总体供需概况

　　随着政府两轴两带多中心规划的出台，确定了未来北京两大重点发展区域--东部发展带和西部生态带，通州正位于东部发展带上，定位为北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，将发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。

通州区距东三环仅12公里，是北京周边区县离市区最近的地区之一。

　　早期通州楼市以"

低品质，低总价"

的普通住宅为主，近年来，通州楼市进入了快速发展阶段，尤其是随着CBD核心区域的逐渐扩大，到通州置业的CBD工作人群越来越多。

房价优势使众多在京城东部上班的白领把通州作为他们购买住宅的首选之地。

至今为止，通州楼市的供应品种已十分丰富，包括别墅、公寓、花园洋房、精装小户型等多种物业类型，可以满足不同需求人群的多种需要。

3、板块划分

　　目前通州区域的房地产主要分为四个板块：

位于老城区的新华大街板块（包括北关）；

轻轨沿线板块；

运河以东板块和马驹桥板块。

老城区板块

　　据通州区商务局统计，现在通州区的商业网点有16752个，但主要网点大部分分布在新华大街沿线，万平米以上的大型商场有6个，3000平米以上的综合超市也有7个。

通州还基本维持着以新华大街为核心的商业中心区的格局，其总量在11万平方米左右。

　　新华大街沿线配套齐全，交通便利，主要依靠生活品质和完善的配套服务吸引客户。

该区域作为老城区可开发用地已非常有限，在售项目也比较少。

目前只有新华大街北部的北关环岛的财富东方作为大规模项目存在一定量的后续供应。

轻轨沿线板块

　　该区为城铁八通线通车后迅速崛起的板块，主要分布于城铁沿线果园站至土桥站以及向南可辐射的区域，基本分为三段即果园、梨园、临河里。

该区交通便利，房价适中，非常适合北京东区白领居住，主要依靠交通吸引客户，另外两广路延长线可直接通至此处，目前已分不同路段开始施工，该路的开通已指日可待，届时，更密切了本区与市区的联系。

配套日渐完善，区域内几大社区的入住和商业的开放，已逐渐成为一大优势。

例如新华联家园、瑞都国际、时尚街区等，社区内健身休闲场所、超市、商场、银行、邮局等生活配套设施也设计齐全，已基本形成一个成熟生活区。

去年年底开业的果园家乐福更是为该区注入了活力。

　　八通线沿线不少楼盘都紧邻绿化带，且规划有大面积公园。

项目品质也不断提高，从早期的新华联家园，到目前的瑞都国际、加州DBC、瑞都公园世家等项目均体现出区域内项目品质已成为通州区的代表。

　　本区的价格是通州区涨幅最快也是最为坚挺的，目前已居通州各板块之首，价格普遍在15500-17000元/平米。

　　该区的供应项目也在日渐萎缩，多为老盘的后续开发，但有一定向南扩展的趋势。

运河以东板块

　　该区以早期的武夷花园为代表，价格相对比较低，主要依靠低廉的价格吸引客户。

由于运河文化广场的修建极大的提升了该区的区域环境，也刺激了房价的增长，同时也吸引了部分养老人群和拆迁户的购买。

马驹桥板块

　　马驹桥区域虽属通州区，但由于紧邻亦庄开发区，其区域房地产市场包括购房者、价格等明显受开发区的影响，与通州其他区域形成鲜明的差异。

今年将有数个项目投放市场。

4、轻轨沿线市场发展

　　根据北京"

的总体规划，通州被列为东部重点中心城，新规划的推出加速了通州发展进程。

通州现在的房地产市场非常活跃，主要是因为两大因素：

其一，地铁八通线和京通路的建成通车，缩短了城区与郊区间的距离；

其二，通州素有"

CBD后花园"

的美誉，CBD区域内的白领阶层为通州房地产市场提供了充足的客户资源。

这两大因素如同催化剂般激活了通州房地产市场潜能，使其快速"

变身"

，一跃成为京郊新亮点。

　　地铁八通线的开通及与地铁1号线的连接，使得石景山区和通州区作为京城东西两端的"

房地产开发重地"

与城市中心一脉相连，带动两区沿线一带的房产增值。

交通顺畅是百姓对地铁两端房产需求的直接原因。

　　长安街上主要集中的是商务楼和一些国有机关，可谓寸土寸金，除了少数高档公寓外，适合中低收入阶层的居住性楼盘很少，逐渐形成了办公区在中间，居住区在两端的格局。

就像一个"

哑铃"

，石景山区和通州作为地铁两端，日渐成为长安街沿线的居住区。

　　近几年，随着北京房地产市场的飞速发展，城区的住宅密度几近饱和，因而四环以外的住宅市场发展就显得格外的活跃。

尤其是东部的通州，离国贸最近，被称为CBD的"

后花园"

目前，通州区一直都是普通住宅和中低档楼盘集中的区域，也有一些别墅项目。

在此置业的多是在东部上班的年轻白领和东三环、四环周边的拆迁户，多以自住为主。

早先的京通快速路以及京通辅路，就已经给通州到城里的交通提供了很大的便利，八通线的开通使沿线物业一直也都在主打城铁牌，房价也不断攀升。

　　城铁开通后，沿途13个车站连接了CBD商务区与东部的交通，沿线各房地产项目的价格均有不同幅度的提升，并且可以预见未来通州的房价仍有很大的上涨空间。

随着通州八通沿线的物业开发，居住人口不断增加，配套设施也不断升级，目前已与老城区连成一片，发展成为通州的新的中心区，在一定程度上改变了通州的格局。

三、2009年通州房产市场运行统计报告

　　2009年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长，而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。

位于东部地区的通州，在年初和年底两大利好的推动下，从3月份开始房屋销售价格止跌回升，并持续上涨。

2009年通州区房屋销售价格累计环比上涨8.4%，其中新建房价格累计环比上涨12.6%。

（一）通州区房地产价格指数运行情况　　

１.市场回暖，累积需求集中释放，房屋销售价格持续上涨　　

　　2008年在美国次贷危机引发的全球金融危机影响下，房地产市场观望气氛浓厚，销量锐减，价格持续下降。

为了稳定房地产市场，政府出台了一系列相关政策刺激房产消费和投资，在市场消化利好政策后，刚性需求集中释放，成交量大幅放量，房价紧跟其后逐步回升并持续反弹，实现了"

V"

形变脸。

2009年通州楼市在3月中旬市场开始回暖，量价开始触底反弹，累积需求集中释放，成交大幅放量，从3月份开始价格环比持续上涨，7月份价格同比由降转升，与上年末相比，通州区房屋销售价格上涨8.4%（见图1）。

（1）新建住宅销售价格涨幅持续扩大，普通住宅价格影响房屋销售价格总指数上涨6.4个百分点。

（2）2009年在政府稳定房地产市场的多重利好政策引导下，伴随3月份春暖楼市活动的启动，住宅成交量明显上升，新建住宅销售价格由降转升，涨幅持续扩大。

12月份新建房价格环比上涨7.3%，达到2009年以来月度环比涨幅最高位。

从新建房销售价格指数的构成看：

与上年末相比，住宅类销售价格上涨20.2%，其中普通住宅销售价格上涨22%，影响房屋销售价格总指数上涨6.4个百分点。

与上年末相比，通州区高档住宅销售价格上涨3.3%，涨幅低于普通住宅16.9个百分点。

（见图2）

（3）住宅销售市场快速升温，住宅销量大幅增长。

2009年全区商品房销售面积为248.8万平方米，比上年同期增长2.6倍。

其中住宅销售面积为235.2万平方米，同比增长2.6倍。

随着去年出台的一系列鼓励住房消费的优惠政策即将到期，购房者为搭上住房优惠政策的"

末班车"

销售市场更为火热，全区销售商品住宅2.5万套，比上年同期增长3.8倍。

（4）保障性住宅供应量增加。

通州区在2008年推出经济适用房后，2009年开始销售。

保障性住宅的推出，在增加市场供给的同时，保证了低收入者对住房的需求。

2009年通州区经济适用房销售面积为83611平方米，销售金额为34764万元，销售套数1294套。

（5）从"

暖春"

到"

暖冬"

，楼市年初、年末两重天。

2009年初在政府出台的一系列刺激房地产市场的措施后，京城楼市初现"

小阳春"

，市场走出观望情绪，年末出现量价齐热的"

现象。

从通州区楼盘销售情况看，随着房市回暖，春节过后开发商逐步收回优惠、特价等各种活动，市场需求得到释放，通州区各月有销售的项目逐月增加，销售价格有了小幅上涨。

在年末通州新城建设利好推动下，12月通州区房屋销售价格上涨项目达到11个，与上年末相比，房屋销售价格同比、环比指数均达到年中最高，分别上涨8.4%和4.4%。

（见表3）　

表32009年1-12月新建住宅销售项目与价格上涨项目对比 

单位：

个

（6）高品质住宅涌现，带来区域品质提升。

随着人们生活水提高，更加注重居住品质，高品质住宅受到购房者青睐。

2009年通州区新开盘的久居雅园A区项目以景观园林为主打，7月份开盘销售价格高于周边房价，超过万元，但却受到购房者青睐，销售超出预期。

2.市场回暖、交易量上升，通州区二手房交易价格稳中有升

　　在2009年北京整个二手房市场房价上涨的时候，通州房价变化反应较慢，直到CBD东扩方案出来后，通州的房价才以惊人的速度上涨。

与上年末相比，通州区二手房价格同比上涨4%。

（见图3）

（二）2009年影响通州区房价上涨的主要原因

1、政府暖风频吹驱散阴云。

去年底今年初，多项稳定房地产市场的政策出台，房地产市场迅速复苏，刚性需求集中释放，房价紧跟其后逐步回升并持续反弹，在通胀预期下，改善性需求和投资性需求升温，房价快速增长。

2009年末，受二手房交易优惠政策年底到期影响，二手房交易进一步活跃，"

搭末班车"

的恐慌性购房进一步推高了房价，使2009年房价实现了"

型变脸。

2、通货膨胀预期的影响。

今年以来，为保增长而采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，大量信贷投放市场，未来通货膨胀预期风险加大，部分人群提前入市购房以求保值增值。

同时，在没有更好的投资渠道的情况下，部分房地产投资性需求上升。

3、楼市快速回暖，销售量大幅攀升，资金及时回流，使得开发商资金链紧张的局面得以缓解。

国家4万亿投资中相当一部分资金进入了房地产相关行业，特别是一些国有大型企业集团，手握重金四处寻找投资途径，房地产开发成为不错的选择，导致开发商的投资热情高涨，带动房价进一步上涨。

4、"

地王"

效应催化房价走高。

通州土地成交价格攀高也是楼市价格飞涨直接原因。

今年始于6月的"

通州地王"

效应，掀开了快速催化房价走高的大幕。

在经过上百轮竞价后，位于通州九棵树的地块最终成交价格达17.4亿元，楼面价折合6265元/平方米，导致后期项目及区域内在售项目价格的增长。

5、土地成本增加，恐慌心态引发提前置业，市场需求快速增加。

土地成本的增加必然转嫁到房价中去，未来房价的上涨势头难以抑制。

与其在观望中坐看购房资金的缩水，不如及时出手分离资产的升值，在这种认定房价预期上涨的恐慌心态下，部分购房人停止观望、选择置业，使需求快速增加。

6、改善性需求和投资性需求升温，加大了市场购买力。

正是因为紧邻CBD商圈，通州在北京城市发展建设的地位不可同日而语，自从CBD方案公布以后，很多打算投资东部区域房产的购房都开始纷纷进入通州，选择拥有升值空间的楼盘，同时也吸引了许多自住性和改善性购房者前来购买。

7、良好的地理位置，得天独厚的交通是推动通州楼市发展的最大动力。

通州位于北京市东南部，是京杭大运河的北起点、首都北京的东大门。

拥有便利的交通环境，4条连接北京中心城的干线通道，1条直接连接首都机场3号航站楼的快速路，4条联系天津滨海新区的交通通道，3条联通其他地方的高速路，已建成的六环路、地铁八通线和即将开通的地铁六号线，轨道交通贯穿通州全境，极大的改善通州地区交通出行，备受购房人的青睐。

地铁六号线与地铁八通线的平行配合，让通州的经济发展更上一层楼，吸引大量有意购买房屋人士的眼球。

8、年初、年末两大利好政策出台，为通州楼市"

添把柴"

年初2月正式宣布CBD东扩规划，年底在24-26日召开的中共北京市委十届七次全会，市委书记刘淇表示2010年北京新城建设的重心向通州倾斜，加快了通州新城建设步伐，对通州房价上涨起了巨大的推动作用，为购房人和开发企业同时注入了"

强心剂"

四、项目区域市场

1、2010通州新楼盘推荐

　　京贸国际城项目京贸国际城项目预计2010年2月开盘，均价13800元/平米。

项目由多栋高层塔板结合楼座组成，主力户型为90平米的两居及三居，项目位于通州区京哈高速通州新城出口路南，预计2011年入住。

　　京贸国际城位于京杭大运河及运潮减河交汇地带，毗临规划中M6、S6双轨交汇处，拥有京哈、京通、朝阳路及朝阳北路等多条交通干线，20分钟瞬间连接CBD、25分钟直抵首都国际机场。

　　北京ONE公寓预计2010年4月底开盘销售，项目位于通州区新华大街与新华西街十字路口西南角，项目由高档购物中心、5星级酒店、多功能会所、个性化定制豪宅、5A级写字楼以及5栋养生公寓组成，1、3、5号楼为31层塔楼，2、4号楼为26层板楼，总共920套，1、3、5号楼1梯2户，2、4号楼1梯1户，均价待定，精装修，2011年6月入住。

北京ONE效果图

　　北京首座高科技低碳"

氧"

生住宅，本案坐落于北京市东部，通州区新华大街南侧，位于中国第一街长安街上。

项目的总建设规划用地是106万平方米，一期开发27.9万平方米。

交通图

K2清水湾

　　K2清水