南通奥特莱斯购物广场范文Word文档格式.docx

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经营理念

奥特莱斯经营理念：

名牌+实惠=奥特莱斯

奥特莱斯经营风格：

现代、简洁、舒适、方便

奥特莱斯给顾客三大体验：

自然、自在、自我

奥特莱斯吸引顾客三件宝：

驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；

难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若婺；

轻松舒适的氛围——远离闹市，交通方便，停车轻快，商场简洁，景观优美，全家休闲的好去处。

奥特莱斯经营宗旨：

让顾客把快乐带回家

奥特莱斯蕴藏巨大商机

近日，南通奥特莱斯购物广场的招商活动刚展开，各地品牌厂商便对这里的经商环境表现出浓厚兴趣，意大利OSEMA集团、意大利星宏信国际贸易公司、麦当劳餐饮公司等已派员前往项目地考察和洽谈，许多著名品牌总部纷纷来电索取资料、了解招商政策，意欲抢滩奥特莱斯，抢占市场先机。

人们为何特别看好南通奥特莱斯？

意大利星宏信国际贸易公司董事长阿尔曼多认为，一是因为南通市是长三角地区最具竞争力的城市之一，其GDP的增长率已连续10个季度保持江苏第一，高速发展的城市经济必然拥有强大的市场消费需求。

第二，奥特莱斯是一种新型零售业态，这种以“名牌直销”和“超低折扣”销售季后时尚品牌的购物中心，明显不同于传统百货店和大超市，对任何顾客都具有超强吸引力和巨大诱惑力。

当你在奥特莱斯中心占有了一席之地，你便能抓住这个城市的主力消费群体。

第三，南通奥特莱斯属于多业态组合经营方式，不仅有大量的品牌专卖店，而且有众多餐饮、娱乐、休闲、运动、银行等服务项目，商业的多功能可满足消费的多样化，加上拥有巨大的停车场，所以能产生更大的集客、聚客、留客效应，对商家入驻经营和长期发展十分有利。

据悉，南通奥特莱斯项目属滚动开发，总规模达28万平方米，在建中的一期项目仅为7万平方米，包括下沉广场在内的大小商铺仅200余间，不可能满足所有商家的进场经营愿望。

所以，南通奥特莱斯将优先引进国际国内一、二线品牌和主力店，对特色餐饮、娱乐、休闲服务项目也将优先安排入场经营。

项目介绍：

　　中国第三代Outlets第五代ShoppingMail

　　南通奥特莱斯购物广场位于长江口北翼的南通奥特莱斯购物广场，是一座大型街区式购物中心，总建筑面积28万平方米，总投资10亿元，分三期滚动开发，系南通市重点建设工程。

　　南通奥特莱斯一期工程的建筑面积为7万㎡，由7幢欧洲新古典主义风格的街区型商业建筑、2座超百米写字楼、下沉式广场及大型停车场组成。

该购物中心引入新型的Outlets主力业态，同时进行了本土化地改造与创新，将成为以工厂名品折扣直销为主，兼具休闲、餐饮、娱乐功能的大型购物中心，被著名零售专家称为“中国第三代的奥特莱斯商业模式”。

一期工程预计于2009年初开业。

　　南通奥特莱斯二期工程的规模将为一期工程的两倍多，建筑面积达17万㎡。

二期工程将与意大利中国商会、国际米兰俱乐部等意大利商业巨头联手打造，主要经营来自意大利的名牌服装、化妆品、工艺品、汽车、摩托车等，同时将开设五星级酒店、娱乐影城、大型超市等，形成中国第一座具有浓郁意大利风情的“国际米兰城”。

　　与中国目前已经建成的Outlets中心相比，南通奥特莱斯倍加注重Outlets商业模式的本土化、本地化改造和创新，使之更加适合中国国情，更加符合零售消费已经进入“体验经济时代”的客观规律。

在让顾客充分享受“名牌+低价”购物方式的同时，这里的街道纵横交错，店铺鳞次栉比，建筑形态高低错落、步移景异，绿树、草坪、雕塑、水景随处可见，夜间街头灯火辉煌、流光溢彩，散发着欧洲商业步行街的异国情调。

如此“公园版”的购物中心，已经吸引百余国际国内名牌竞相签约入驻，意大利“国米”产品专卖店也将进场，由此将带给顾客轻松愉悦的购物享受。

　　南通奥特莱斯的业态组合运用了“第一黄金分割定律”，零售业50%，休闲娱乐业32%，餐饮业18%。

商品构成上，中档品牌占60%，高档品牌占25%，中低档品牌占15%，这将使购物中心拥有更为广泛的消费群体。

　　南通奥特莱斯的一、二层商铺通常经营百货，三、四层经营餐饮、休闲、娱乐项目，地下商场则经营名牌皮鞋、箱包等。

整个商业动线按照“太极”的原理设计，街区建筑之间完全采用空中连廊、电梯、自动扶梯相连，形成了立体“回”字动线，可方便顾客直达地面地下商铺，因而赋予每间商铺较高的商业价值。

此外，一期拥有充足的停车场，3处停车场面积近2万㎡，可同时泊机动车600辆、非机动车3200辆，广泛接纳来自苏中苏北地区的客流，使购物中心迎来无限的商机。

∙项目类型:

∙普通住宅,写字楼,商铺,小高层

∙行政区域:

∙港闸

∙项目位置:

∙港闸濠西路299号（外环北路与濠西路交汇处）

∙交通位置:

∙奥特莱斯购物广场交通方式17、24、41路

∙周围交通:

∙售楼电话:

∙（0513）（0513）

∙售楼地址:

∙濠西路299号

∙开发商:

∙南通市新通海经济开发有限公司

∙投资商:

∙江苏新通海投资集团 

∙销售许可:

∙（2008）006

∙均价:

∙5700元/㎡

∙价格说明:

∙SOHO写字楼均价5700元/平方米;

品牌商铺均价15000元/平方米;

∙历史价格:

∙2010年04月29日-至今均价5700元/㎡

2010年03月22日-2010年04月29日均价7500元/㎡

∙建筑面积:

∙平方米

∙占地面积:

∙开盘时间:

∙2009-11-04奥特莱斯房交会三天限量清盘，直降5万

∙物业公司:

∙南通市友好物业管理有限公司

∙物业费用:

∙1.50元/平方米·

月

∙绿化率:

∙25%

∙容积率:

∙1.60

∙车位

∙机动车600辆、非机动车3200辆

∙配套设施：

医院：

港闸中心医院；

学校：

十里坊小学、越江中学、南通西藏民族中学、南通中等专业学校；

其它：

华都商业广场、鸿鸣金属广场、高店商贸一条街、港闸区文化中心

∙楼座展示：

商业:

228户,写字楼:

331户

毛坯房

中国第三代Outlets第五代ShoppingMail

　　南通奥特莱斯与中国目前已经建成的Outlets中心相比，南通奥特莱斯倍加注重Outlets商业模式的本土化、本地化改造和创新，使之更加适合中国国情，更加符合零售消费已经进入“体验经济时代”的客观规律。

南通奥特莱斯购物广场策划报告

（二）

（2009-08-1120:

26:

59）

转载

标签：

杂谈

分类：

策划、规划文案

步行街各区域、业态定位说明：

（1）核心广场

南通奥特莱斯购物广场在主通道核心位置设置约1000㎡下沉式广场，主要用于举办商业活动、公益活动和休闲娱乐，这是现代商业街区必不可少的区域。

该广场是地面与地下人流的枢纽，也是地面各街区人潮汇涌之处，是南通奥特莱斯购物广场最重要的“手筋”位置。

如何设计、利用，将决定客流的有效聚拢和疏散。

在此，我们建议：

※适当扩大广场底部平面净面积，以达到1000㎡以上为宜，便于各项活动、演出的组织和人流引导。

※广场深度适当做浅。

向上，台阶不超过15级可达地面，台阶尽量平缓、宽阔，达成环型剧场效果；

向下，台阶不超过10级可达地下一层，保证地下商铺的充分展示。

我们不主张下沉广场全部垂直设置，这样不便于人们进入或离开广场，最好是选择广场西南部整扇弧形和正北、正东两个短边做大台阶连通地面，台阶要有缓坡道。

※广场附近应有更多的自动扶梯，把人们输送到各个区域的二、三层。

※广场的利用应尽量多地考虑休闲、娱乐功能。

如组织演出、开辟旱冰场等等。

小丑贩售车也可以设置在这里，销售气球、鲜花、饮料等商品，偶尔与小朋友合影，使广场气氛多姿多彩。

※我们计划把此广场与G座周边空地做为免费卡通游览车的始发站、终点站，从而有效组织人流。

（2）地下商业区域

南通奥特莱斯购物广场在地下规划了约2万平米商业及停车区域。

通过对上海类似业态的考察，我们建议停车区域应适当扩大，除B座地下，在北侧塔楼应依据地基深度建造1~2层地下停车场。

我们注意到在规划停车场时，忽略了步行街，尤其是地下商业主力店送货车的交通组织。

机动车交通包括购物车流、货运车流和公共交通车流。

交通组织的原则是分流，让购物交通（包括公共交通和私人交通）和后勤货运交通各行其道，互不干扰。

建议考虑主力店货运车辆分流问题。

在适当位置引入大型主力店，是南通奥特莱斯购物广场带动人气，帮助商户守场、旺场的重要手段。

把主力店放在地下商业区，具有面积大、好利用、可通过扶梯、下沉广场等连通设施，有效地向步行街输送人流等优点。

但地下主力业态的设置，主要受建筑规划的限制。

对于规划中地下商业层高3.9米的限制，我们有几点看法：

※ 

一般品牌大卖场对建筑的要求是：

层高不少于5米，净高不少于3.8米，柱距8.4米，荷载800公斤，滚梯直达。

据此推算，即便设备层设计为0.7米（万米以上大卖场几乎不可能），加上地砖，商业净高也最多只能达到3.1米，这无疑是过低了。

南通奥特莱斯购物广场一期主力店如果定位为大卖场，我们建议地下商业区域层高应不底于5米。

层高3.9米的限制，对于大型休闲、娱乐、餐饮等业态来讲，也是比较勉强的。

尤其处于室内步行街形态的封闭环境中，更显压抑，如真冰场、4D影院、中大型餐厅等项目都难以开展，能够选择的，只是对主力店进行配套的网吧、电玩、小型快餐等有限项目。

换一个思路，如果放弃大型主力店，我们可以把二线品牌的直销店放在地下，用钢化玻璃隔断，通透化处理。

但这样做，首先需要重新考虑地面、地下的连通问题，需要地面多开口子、多做扶梯，且开口宜大，做出若干个小的下沉广场，来疏通人流、展示店铺、提升地下店铺价值；

其次需要加大地下照明、通风等方面的投入，按照室内步行街的原则设计动线和景观；

而且这样做，会构成与街区内品牌折扣店的直接竞争。

目前比较现实的方案是：

①将地下一层以停车场的名义规划出来，层高尽量考虑商业用途。

②前期把饮食的“吧”文化引入地下广场周边2000㎡，设置咖啡、酒、茶等吧餐厅，与地面商业定位不会冲突，还能有效利用广场效应。

③未来步行街经营红火时，地下面积除必要的车位外，均可扩充为商业用途，由于这些面积分别在街区的A、B、C、D座地下，与商街相应经营区域可以自然联结，从而实现地下商业面积的价值最大化。

地下商业做与不做，还关系到下沉广场的必要性--毕竟是需要通过走楼梯才能到达的，无论如何不如平地的广场方便，周边如果没有大型商业的吸引或商业元素较少，人们不会轻易到下沉广场去。

（3）国际尚品直销

这是本案的主题系列，约占项目地上经营面积的60%~70%，主要分布在步行街的一层、二层。

与传统百货购物中心不同，我们考虑在步行街尤其一层位置，尽量将服饰、皮具、化妆品、休闲吧等业态与服装品牌穿插布局，形成路边店品类纷呈、琳琅满目、连带消费的特色。

这是因为：

追本溯源，商业街就是自然形成的混业形式，传统商街酒肆、米店、百货、布匹杂陈。

我们在布局商街的时候，也应充分考虑人们行走-停留-观察-消费-休息的自然规律，帮助消费者在不经意中完成游、购、吃、玩的冒险，轻松完成尚品之旅。

奥特莱斯的重要特点就是“名品不贵”，消费者容易产生冲动购买。

混业布局是混而不乱的经营陈列方式，大业态上有规律可寻，细节处惊喜、意外不断，可以极大刺激消费者的好奇心和购买欲望。

爱好逛街淘货的多为女性，她们也容易受混业布局的促动，进行连带消费。

多热点、多中心的布局，对异类业态进行错落有致的分布，在每一个主题里面都形成若干个小的中心和小的核心，使人们的消费过程如小夜曲一般音符错落、高低起伏。

该区域的基本原则是以主街中轴线为界，西北部分主营男性大类商品，如世界名牌服装、服饰、男式鞋包、运动品、名表、书吧等，在C座一层位置，设立星巴克咖啡（列举）；

东南部主营女性大类商品，如世界名牌服装、服饰、女式鞋包、首饰、高档化妆品、甜品店等，在D座一层位置，设置屈臣氏（列举）。

一层布局图

该区域以世界著名品牌、综合代理多家世界著名品牌的大型代理商、高档专门店等为区域主力店，分散布局，形成若干气候和靓点，带动商街整体人流和气氛。

二层布局图

由于本项目距离南通商业中心比较近，容易受到各品牌分销体系及竞争对手的影响。

我们计划在招商过程中以“走出去、请进来”为主要手段，在北京、上海、南京、广东等地开展“总部招商”。

目的首先是绕开南通当地分销商，取得品牌总部的大力支持和较高投入；

其次是增加商品的地域差异性，为消费者带来更多国内外名品的选择。

计划以品牌总部所在地划分，将总部在北京、总部在上海、总部在广东、总部在香港等地的国内外知名品牌，按照大致3：

3：

1的比例引入。

其中世界性著名品牌占总量10%左右；

总部招商品牌40%以上，区域总部招商品牌50%，本地招商品牌10%；

品牌构成中的国际品牌占70%，国内品牌占30%；

国际、国内一线品牌在全部商品结构中的比重应占10%；

二线品牌比重应占60%，三线品牌比重应占30%；

店铺中的主力店占30%，品牌专卖经营散户占70%。

进场经营的商家必须拥有知名品牌、合法营业执照，具有较强的经营实力、店铺管理能力和守场能力，愿意投入资金、人员、品牌、运营管理等商业要素，同时能按照国家法律法规合法经营，注重品牌信誉。

经营的品牌由总部直接委派或授权经营，拥有源头供货渠道和适合折扣销售的货品，能提供稳定的货源保证，产品的品质、标识等必须符合中国境内销售的规定。

商品款式应接近当前流行趋势，库存时间不超过1年；

商品售价应为原价的1-6折，平均折率为3-4折，充分体现廉价性和大众化。

进场商家应接受统一管理，包括装修装璜管理、形象管理、销售管理、收银管理、服务管理、员工管理、纳税管理、消防安全管理等，品牌专厅、专柜的装修不得损坏购物中心的整体形象。

为科学有效利用经营面积，我们主张A、B区域一层商铺以背靠背形式设立，可以使一线品牌商铺的展示面更宽广；

同时，我们建议A、B座二层取消外廊，通过二层广场直接进入一条3.6米左右的内廊，从消费者行走的角度来看，即节约体力，又可以看到两侧店铺的全貌，在A座，这条内廊经过几次转折后通向C、E区域的外廊，是一种豁然开朗的感受。

各区域二层以上面向步行街没有外廊的店铺，应按照规范制作精美的橱窗展示，将商业景观与自然景观相结合。

（4）特色区域布置风情饮食

南通奥特莱斯购物广场的风情饮食系列定位在300~500平米的特色店，以及1000平米以上较大规模的餐饮主力店。

品牌、档次的选择直接影响南通奥特莱斯购物广场整体定位，为此必须首先考虑规模和特色，其次才是施工方便的问题。

三层布局图

由于国家相关规定，高层住宅下餐饮不能动明火，我们计划将其重点布局在B、C、D、F区域的三、四层。

同时，我们主张形成若干饮食特色区域，如：

沿风景带点缀书、茶、酒、咖啡等“吧文化”系列休闲饮食，可设置在一层，也可设置在较高楼层，关键是融店入景；

四层布局图

B座三、四层纵向排列两个或独家经营一个餐饮主力店，面积1500~3000平米，装修豪华、主营高档饮食；

D、F座三层切割出300~500平米餐饮6~7家，装修特色显著，主营个性餐饮，如法国菜、越南菜、泰式料理、旋转寿司等，力求全部都是在城里找不到的东西。

C座比较独立，一层考虑设置Starbuckscoffee，二、三层可设置一家韩国烧烤或传统西餐。

（5）以充分利用非经营面积的原则，组织运动能量系列

本系列的设置目的是增加步行街的街面动感，以参与、互动为最终诉求。

项目主要布置在非经营区域，如：

攀岩、半场篮球等项目可利用墙面设置；

滑板、赛车、滚轴、4D影院等项目可利用街区各大小广场或绿化区域设置。

鉴于E座处于整个街区比较冷僻的位置，我们建议将A、C、E座环绕成的三角地带布置成活力十足的“能量广场”，配合E座一、二层组织的国际运动、休闲品牌，拉动人气，做活做旺。

非经营区域项目设置规模一般以30~200平米左右为宜，在大型广场上，可同时设置3~4个项目。

由于该系列项目主要以出租设备为赢利手段，互动项目容易出现各种不可预料的问题，经营者的选择十分重要，必须是经验丰富、有能力处理突发事件、保障消费者人身安全的本地企业。

（6）特色广场组成的欢乐大动脉

小丑流动贩售车、步行街免费卡通游览车等配套项目是南通尚品直销街区的重要组成部分。

“小丑流动贩售车”可依据季节、气候、场地以及社会流行的变化，衍生出“灰姑娘”、“小矮人”、“超人”、“奥运福娃”等系列卡通人物贩售车。

车身应美观实用，机动性强，除了贩售饮料、气球、鲜花等一般性商品，还可以结合商户的促销活动，进行产品贩售。

从这个意义来讲，是店铺经营面积的有效延伸、是流动的广告宣传。

免费卡通游览车即是一项便民措施，又可以通过卡通车的行进引导人流，把死角带活。

还是一个很好的流动景观。

但游览车不宜过多，前期设置3~4条路线对开即可，需求大还可以增加。

我们考虑将G座及周边空地开辟为以儿童娱乐、成人游戏为主的“欢乐塔”、“欢乐广场”，“档期临时抢购中心”也将设置在这里。

G座经营面积以全玻璃结构营造出晶莹剔透的童话色彩，以内部电梯纵向贯联，最理想的状态是引入“肯德基”（列举）与“汤姆熊”（列举）联合经营，其大型广告可以在A、B、E座选择醒目位置张贴，引导人流向此区域流动。

欢乐广场是免费卡通游览车的终点站，同时还应设置“翻斗城”（列举）等大型露天娱乐项目，以及小丑贩售车、露天啤酒座、休息椅、广场鸽喂养等配套项目，使广场人气旺盛、缤纷多彩。

为了增加吸引力，尤其是吸引儿童这一特殊消费群体，提高儿童的乐趣，可在G座二层跨楼天桥两侧搭建双向高空旋转滑梯，锻炼儿童的勇敢精神。

由儿童带动全家消费热情，可在F座配套儿童乐园、儿童娱乐商品及相关用品，由此引导客流，使整个商场消费均匀，整体充满活力。

但要特别注意保障人身安全，使人员的流动顺畅。

欢乐广场还有一个重要的功能，就是向E座运动、休闲区域输送人流。

（7）精品小店打造南通人关爱美丽的时尚潮流

依据建筑设计，我们将舍宾、瑜珈、美容、美体、形象顾问、健身等项目规划在E座的三、四层。

这个区域受高层建筑格局限制，店铺规模不会太大，刚好适合个人护理类服务性经营场所的要求。

E座两个高塔住宅的业主、周围专业市场的老板、步行街的顾客，以及通过濠西路-外环十字路口的人流，都是该区域的主要客户群。

此外，我们还考虑在此设置一家规模比较大、装潢豪华的洗浴或足浴中心，用以带动E座中小店铺的生意。

（8）星光闪耀的量贩KTV，完成空中第二街区的完美组合

在A座的三层，我们计划引进一家大型量贩KTV，通过各区域的外设连廊将KTV、主力餐饮、特色饮食、洗浴中心、个人护理、电玩欢乐塔等项目有机组合在一起，构成一个24小