28898房地产开发与经营重点Word文件下载.docx

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4

5

6

净现金流量

--200

40

60

80

累计现金流量

解:

净现金流量（CI-CO）t

-200

-160

-100

-60

20

100

160

折现净现金流量（CI-CO）t（1+ic）-t

35.71

47.83

28.46

50.84

45.39

31.68

累计折现净现金流量FNPV

-164.29

-116.64

-88.00

-37.16

8.25

39.91

1、（财务净现值）折现净现金流量FNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-t

2、

3、

静态投资回收期：

P=（4-1）+60/80=3.75年

4、动态投资回收期：

P’=（5-1）+37.16/45.39=4.81年

3、内部收益率（以五年为期）

设i1=12%

FNPV1=—200（1+12%）0+40（1+12%）1+60（1+12%）2+40（1+12%）3+80（1+12%）4

+80（1+12%）5=8.25

设i2=15%

FNPV2=—200（1+15%）0+40（1+15%）1+60（1+15%）2+40（1+15%）3+80（1+15%）4

+80（1+15%）5=—8.04

用插入法计算（财务内部收益率）FIRR的近似值

FIRR=12%+8.25X（15%—12%）/（8.25+8.04）=13.52%

6、综合评分法评标案例分析\场地选择案例分析

7、招投标过程案例分析？

（存在问题）、评标委员会

8、因素分析法案例分析？

P196

9、房产开发项目合同管理？

（施工合同、监理合同、关于签订顺序）分析

P201

10、索赔案例（填土质量差，监理要求重检；

强夯扩大范围；

大雨、孤石；

签订分包合同，现场出现事故、索赔程序；

对仪器改造，费用问题）

P209

1）工程索赔的概念

索赔是指由于非自己的原因遭受了损失，而向可以承担责任的一方请求补偿的行为。

索赔的特征：

a）自身没有过失；

b）损失已经发生；

c）损失的补偿；

d）请求报告

2）索赔的分类

a）按依据分类（合同内索赔合同外索赔）

b）按形式分类（索赔、反索赔）

c）按对象分类（工期、费用）

d）索赔原因分类（工程延误、工程变更、合同非正常终止、工程加速、不可抗力）

3）索赔的程序：

a）索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知；

b）发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料；

c）工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据；

d）工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可；

e）当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。

4）索赔处理的原则：

a）损失的补偿

b）业主原因终止合同的利润补偿

c）不可抗力的损失补偿

在现场的工程用的材料设备（业主承担）

现场清理费（业主承担）

施工机械、工器具（承包商承担）

5）索赔的预防

a）招标文件

•投标须知

•报价要求

•主要合同条款

b）熟悉合同条款和投标文件

c）严格履行合同规定的义务

举例：

1、混凝土机修理延误工期；

2、地下障碍物；

3、图纸迟了；

4、大风把塔吊吹坏

5、学生游行影响材料供应；

6、……

11、房地产四种促销策略的优劣比较？

P250，表

12、P255，15题

成本导向定价法：

成本加成定价法、目标利润定价法、变动成本定价法

需求导向定价法：

理解价值定价法、需求差别定价法、最优价格定价法

竞争导向定价法：

随行就市定价法、主动定价竞争法

成本加成定价法：

价格=成本+利润+税金-----------------卖方市场

单价=单位成本×

（1+成本利润率）/（1-税率）

目标利润定价法：

单价=（总成本+目标利润+税金）/预计销售面积

目标利润=投资总额×

（1+投资收益率）

变动成本定价法：

预计单价=单位变动成本+单位边际贡献

关于划拨的问题：

土地使用权划拨的主要特征是什么？

答：

（1）没有明确的使用年限

（2）无需支付土地使用权出让金

（3）不能随意转让、出租和抵押

土地使用权划拨的审批权限

答：

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定，征用土地的审批权有各级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、基本农田以外的工地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准；

征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

土地征用的程序有哪些？

（1）建设项目的预审

（2）用地申请（3）拟定征地补偿安置方案（4）签订征地协议（5）出让或划拨土地使用权（6）颁发土地使用证。