吉林省物业服务收费管理实施细则Word格式文档下载.docx

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制定本细那么。

第二条本细那么适用于全省行政区域经物业管理行政主管部门资质认定、工商行政管理机关登记注册的物业管理企业对各类物业实施管理、向业主提供效劳并收费的行为。

第三条本细那么所称物业效劳收费，是指物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人提供效劳收取综合费用。

第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；

鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，制止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。

第五条省价格主管部门会同省建立行政主管部门负责全省物业效劳收费的监视管理工作。

县以上地人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域物业效劳收费指导价格的制定和监视管理工作。

第六条物业效劳价格应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么。

第七条物业效劳指导价格采取以下三种形式：

〔一〕协商确定效劳价格

凡通过招投标或选聘式实施物业管理的物业管理企业，其效劳收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理效劳政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

〔二〕提前告示效劳价格

凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋，都应由选聘的物业管理企业根据物业管理效劳政府指导价格自行确定综合效劳价格和细化效劳容，报价格主管部门和房地产主管部门备案，同时在显著位置设立公示牌，将效劳价格和细化的效劳容公示。

在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业管理效劳协议，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行，效劳价格不得提高，效劳承诺不得降低。

〔三〕价格主管部门核定效劳价格

1、物业管理企业与业主委员会难以协商确定物业效劳价格的，由双提出书面申请，报当地价格主管部门会同房地产行政管理部门核定。

2、未实行提前告示效劳价格的物业管理企业，应根据物业管理的实际情况，提出效劳价格申请，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。

第八条住宅小区物业效劳价格由县以上政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，按照省价格主管部门、建立行政主管部门制定的?

省住宅小区物业管理效劳政府指导价格?

，结合当地实际，在上浮10%、下浮30%的幅度制定当地的住宅小区物业效劳指导价格。

非住宅物业效劳价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济开展水平和社会承受能力，按照本?

细那么?

规定的原那么，制定当地非住宅物业管理效劳政府指导价格。

物业效劳具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业效劳指导价格在物业效劳收费合同中约定。

物业效劳指导价格要根据社会经济开展水平等因素适时调整公布。

第九条建立单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业效劳容、效劳标准、收费标准、计费式及计费起始时间等容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

开发商在签订前期物业管理效劳协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、物业管理效劳费按月缴纳，不得预收。

水费、电费待业主入住后按每月实际费用自行缴纳。

第十条实行物业效劳的价格构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业管理企业的利润。

物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下局部：

1、物业管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等〔人员配置参照?

城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表?

〕；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。

第十一条物业的本钱利润率控制在1－3%。

第十二条物业效劳收费等级确实定，由当地房地产行政主管部门会同价格主管部门审核认定。

物业管理效劳等级标准五级以下的物业管理企业，不得收取物业管理效劳费。

第十三条物业管理企业在物业效劳中应当遵守的价格法律法规，格履行物业效劳合同，为业主提供质价相符的效劳。

第十四条业主应当按照物业效劳合同的约定按时足额缴纳物业效劳费用。

业主违反物业效劳合同约定逾期不缴纳效劳费用，业主委员会应当催促其限期交纳；

逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业效劳费用。

第十五条按照鼓励先进、优质优价的原那么，凡荣获物业管理示小区荣誉称号的，其物业效劳指导价格可经业主委员会同意，按当地现行价格上浮6%，荣获省级物业管理示小区荣誉称号的，价格可上浮5%，荣获省级物业管理优秀小区荣誉称号的，价格可上浮4%，荣获市、州级物业管理优秀小区荣誉称号的，价格可上浮3%。

第十六条物业管理企业实施物业管理后，开发建立单位已竣工的纳入物业管理围的房屋出售前，应足额缴纳物业管理费。

第十七条物业管理区域，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业承受上述单位委托代收费用的，可按约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等任费用。

第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进展经营的，必须经业主大会同意后，按照规定办理有关手续，由此所得收益用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

对小区道路上停放的车辆是否收取停车费，应由业主委员会与物业管理企业协商确定。

收取停车费的小区，停车费收入按照业主大会的决定使用。

小区专业停车场收费标准由当地价格主管部门核定。

对业主已购置产权的停车位、车库不得另行收取停车费。

第十九条过去已对业主收取的房屋维修金〔0.15元/平米〕节余局部,转入房屋维修资金XX，今后不再另行收取该项费用。

第二十条物业管理企业已承受委托实施物业效劳并相应收取效劳费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和容一样的费用。

第二十一条物业管理企业根据业主的委托提供物业合同约定以外的效劳，效劳收费由双约定。

第二十二条各地原定的物业效劳收费标准与现行指导价格不符的，业主委员会与物业管理企业应通过充分协商后尽快调整。

第二十三条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域的显著位置设立公示栏或公示牌，对效劳容、效劳标准以及物业管理效劳价格等有关情况进展公示。

第二十四条物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业效劳资金年度预决算并每年不少于一次公布物业效劳资金收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第二十五条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的效劳容、标准和物业效劳价格的监视。

物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据?

价格XX行为行政处分规定?

予以处分。

第二十六条本实施细那么由省价格主管部门会同省建立行政主管部门负责解释。

本实施细那么自2005年1月1日起执行，原省物价局、省建立厅印发的?

城市住宅小区物业管理效劳收费实施细那么?

〔吉省价房涉字[1997]14号〕、?

关于<

对省城市住宅小区物业管理效劳收费实施细那么>

中个别条款订正的通知?

〔吉省价房涉字[1997]25号〕、?

关于物业管理收取房屋维修金及有关问题的通知?

〔吉省价房涉字[2000]12号〕废止。

附件2：

省住宅小区物业管理效劳政府指导价格

一、我省各类住宅小区物业效劳费〔指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等效劳费〕政府指导价格〔按每月每平米建筑面积计算〕如下：

1、普通住宅

一级：

每平米1.00－1.50元；

二级：

每平米0.70－1.00元；

三级：

每平米0.50－0.70元；

四级：

每平米0.30－0.50元；

五级：

每平米0.30元

2、高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的效劳容、质量程度，按优质优价的原那么由物业管理企业与业主委员会协商议定。

二、非住宅物业效劳价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济开展水平和社会承受能力，按照?

规定的原那么，制定本地区非住宅物业管理效劳政府指导价格。

三、住宅小区物业效劳收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照?

省住宅小区物业管理效劳等级标准?

由双协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

非住宅物业效劳收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照当地非住宅物业管理效劳政府指导价格协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

物业效劳收费标准难以确定的，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核准。

附件3：

省住宅小区物业管理效劳等级标准

一、一级物业管理效劳等级：

1、根本要求

〔1〕物业管理企业原那么上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年〔含三年〕以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业。

〔2〕建立完善的物业管理效劳制度，并落实到位，按规签订物业效劳合同。

〔3〕物业管理工程经理应具备三年以上物业管理经历。

〔4〕80%以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。

〔5〕80%以上物业管理人员应具有大专以上学历。

〔6〕物业管理企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。

〔7〕小区设有“效劳中心〞，实行24小时物业效劳接待，公示效劳联系。

适应业主需求，开展有偿特约效劳及代办效劳，公示效劳工程及收费价目。

采取多种形式效劳反应，如走访业户、恳谈会、沟通、问卷调查等，保证每年与50%以上业户作有效沟通，每年对物业效劳投诉有效处理率到达95%。

〔8〕建立完善的档案管理制度〔物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等〕。

〔9〕适应业主需求，组织、配合社区开展文化活动。

〔10〕建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理效劳费用的收支状况。

〔11〕按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

〔1〕按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进展管理效劳。

〔2〕房屋外观〔包括屋面、天台〕完好、整洁；

外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。

外墙及公共空间无乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

〔3〕对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

〔4〕空调安装统一有序，支架无锈蚀。

〔5〕阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。

〔6〕无超出设计或统一设置以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。

〔7〕房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。

对私改乱拆管线、破坏房屋构造和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门。

〔8〕小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规、美观。

3、设施设备维修养护

〔1〕共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。

有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

〔2〕实行24小时报修值班制度。

急修报修半小时到达现场，预约维修按双约定时间到达现场。

维修回访率到达90%以上。

〔3〕水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，格执行操作规程。

定期进展消防演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

〔4〕道路、停车场平整通畅，交通标志规、齐全。

〔5〕路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%以上，按规定时间定时开关。

〔6〕维修养护制度健全，并在工作场所明示。

工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

〔7〕对设备故障及重大事件有完善的应急案和现场处理措施、处理记录。

〔8〕办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。

〔9〕各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。

〔10〕各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身平安隐患处要有明显标志和防措施。

（11）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

〔1〕小区主出入口24小时值班。

〔2〕对小区重点部位按合同约定巡查。

〔3〕中央监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗。

〔4〕对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置平安防警示设施和标志。

〔5〕对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆〔含非机动车〕。

〔6〕对进出小区的装修工、效劳人员实施发放临时出入证管理；

对可疑人员作盘问、登记管理；

对访客指引行走路径。

〔7〕对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案〔每年预演一次〕。

（8）消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。

5、卫生保洁效劳

〔1〕小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进展一次清扫。

〔2〕室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两擦拭一次。

〔3〕及时清扫积水、积雪。

〔4〕清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；

无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

〔5〕根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进展分类收集。

〔6〕垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

〔7〕设有垃圾中转站的，根据实际需要进展消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

〔8〕垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持干净。

〔9〕对小区公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。

〔10〕对小区的雨水、污水井每月检查一次，视情况进展及时清掏，保证雨水、污水井通畅。

〔11〕制止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进展处理。

〔12〕建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进展预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

〔1〕有绿化专业人员，管理制度落实。

〔2〕小区绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区绿化率到达规划设计要求。

〔3〕花草树木无枯死，发现的死树，应在一去除，并适时补种。

〔4〕绿篱超过平齐线10公分时应进展修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天去除修剪废弃物。

〔5〕造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，欣赏效果良好。

〔6〕根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。

〔7〕及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

〔8〕绿化地应设有宣传牌，提示人们保护绿地。

二、二级物业管理效劳等级：

（1）物业管理企业应具有三级以上物业管理资质证书。

（2）建立完善的管理效劳制度，并落实到位，按规签定物业管理合同。

（3）物业管理工程经理应具备二年以上物业管理经历。

（4）70%以上管理人员应持有物业管理上岗证。

（5）70%以上物业管理人员要具有大专以上学历。

（6）物业管理企业对业主档案、收费管理等多面要实行计算机管理。

（7）对业主实行每天12小时物业效劳接待〔公示效劳联系〕。

（8）根据小区实际条件，根据业主需要，开展有偿特约效劳及代办效劳〔公示效劳工程及收费价目〕。

（9）采取多种形式如走访业户、恳谈会、沟通、问卷调查等，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业效劳投诉有效处理率到达90%。

（10）招牌、广告牌、霓虹灯统一规划，整齐有序。

（11）建立较完善的档案管理制度〔物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案〕，并落实到位。

（12）根据小区实际条件，配合社区开展必要的文化活动。

（13）建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次物业管理效劳费用的收支状况。

（14）按规定管理、使用专项维修资金。

（1）按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进展管理效劳。

（2）房屋外观〔包括屋面、天台〕完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。

外墙无乱贴、乱涂、乱画现象。

对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（3）空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无平安隐患。

（4）封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

（5）除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。

（6）房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋构造平安、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。

（7）小区主出入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区组团及各栋、单元〔门〕、户门及公共配套设施场地有明显标志。

（1）共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

（2）实行24小时报修值班制度，急修报修半小时到达现场，预约维修按双约定时间到达现场，维修回访率到达80%。

（3）水、电、电梯等设备运行人员格执行操作规程及保养规，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急案，进展消防演练。

（4）道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规、齐全。

（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。

（6）维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（7）对设备故障及重大或突发性事件有应急案和现场处理措施、处理记录。

（8）各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。

（9）具有危及人身平安隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防措施。

（10）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

（1）小区主出入口24小时值班。

（2）对小区重点部位每2小时巡查一次。

（3）应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置平安防警示标志。

（4）进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。

（5）进出小区的装修工、效劳人员实施发放临时出入证管理。

（6）对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案〔每年演练一次〕。

（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进展一次清扫。

（2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每月擦拭一次。

（3）及时清扫积水、积雪。

（4）清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；

（5）根据物业管理实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进展分类收集袋装。

（6）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

（7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进展消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

（8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持干净。

（9）对小区公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

疏通一次，保证排放管道的畅通。

（10）小区的雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进展及时清掏，保证排放井通畅。

（11）小区制止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并配合有关部门进展处理。

（12）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进展预防控制，适时投放消杀药物。

（1）有绿化专业人员，管理制度落实。

（2）小区绿化的布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区绿化率到达规划设计要求。

（3）花草树木无枯死，发现死树，必须在半月去除，并适时补种。

（4）绿篱超过平齐线时应进展修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，去除修剪废弃物。

（5）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，欣赏效果良好。

（6）根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

（7）适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。

（8）绿地应设有宣传牌，提示人们保护绿地。

三、三级物业管理效劳等级：

（1）物业管理企业应具有物业管理资质证书。

（2）物业管理企业应制定日常管理制度。

（3）按规签订物业管理效劳合同。

（4）物业管理工程经理应具备一年以上物业管理经历。

（5）50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

（6）物业管理企业实施每天8小时效劳接待〔公示效劳联系〕。

（7）每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率到达80%。

（8）建立档案管理制度〔物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等〕。

（9）建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理效劳费用收支状况。

（10）按规定管理使用专项维修资金。

（1）按政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进展管理、效劳。

（2）房屋外观良好、整洁。

（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（4）空调安装无平安隐患。

（5）房屋装修符合规定，未发生危及房屋构造平安及拆改管线和损害他人利益的现象。

（6）小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区各组团及各栋、单元〔门〕、户门有明显标志。

（1）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

（2）设立24小时报修值班，急修一小时到达现场。

建立维修回访制度，维修回访率到达70%。

（3）设备运行人员格遵守操作规程及保养规。

（4）消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

（5）道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

（6）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。

（7）设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

（8）保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制

度。

（9）危及人身平安隐患处有明显标志和防措施。

（2）对小区重要部位每4小时巡查一次。

（3）应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置平安警示标志。

（4）进出小区的车辆按指定位置有序停放。

（5）秩序维护员经过突发事件应急处理培训。

（6）