建筑施工后期收尾阶段的技术管理Word文档下载推荐.docx

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6、劳动力组织难度大

收尾工作点多面广，而且时间紧迫，但由于各专业大面积施工已经结束，多数劳动撤场，留守的工人，往往施工手艺较差。

要在短时间内完成众作业点上的施工，所需劳动力往往缺口较大。

此外众多维修工作具有随发现随处理的特点，劳务需求具有时间特性，对劳动力组织提出更高难度。

例如卫生间防水渗水处理，需要发现一处、处理一处，劳务组织到位后，一天之内只需处理一处，所用时间不多，但每天都有可能有新的渗点。

7、材料组织的紧迫性较强

由于收尾阶段交叉作业多、成品保护难度大、施工时间紧、维修问题的发现具有时间性等特点，随时都有材料进场需求，但往往需求量少，而且材料需求的紧迫性较强，材料进场没有系统性，给材料进场组织带来较大难度。

三、项目收尾阶段技术管理重点

针对收尾阶段的施工特点，结合收尾阶段的主要施工内同，项目收尾阶段的技术管理重点应围绕以下工作展开：

1、详细排查，制定收尾销项计划

销项计划的制定，是收尾工作的“本”，只有抓好销项计划这项本质工作，才能将收尾工作推至有序、高效的道路上，做到“本立而道生”。

销项计划的制定之前必须进行详细的现场排查，排查工作最好由主要领导带头、项目全员参与、主要劳务负责人要全程参与，排查工作应覆盖整个工程，并根据工程性质，暂列排查重点区域，如卫生间、管井、机房等。

特别是施工范围内的犄角旮旯要作为排查的重点（这些区域往往容易忽视，施工至后期尚有大量施工未完成）。

排查工作完成后，技术部应将排查的结果，分区域、分部位排列出，形成销项计划总目录。

然后针对每一部位的施工，确定施工方案制定时间、梳理各工序流程与插入时间、过程损坏成品恢复时间等，并采用横道图的形式，排定销项计划。

销项计划中最好明确责任人、责任单位、责任队伍等。

2、根据实际情况，沟通协调，设计优化方案，提高施工效率

一般情况下，出现下列情况，需要优化施工方案、甚至设计方案：

（1）已施工完成部位，在收尾试用阶段，发现不能满足使用功能或者使用寿命要求，需要重新设计，进行方案优化。

如某工程卫生间采用一般木制门套，但由于设计存在缺陷，该卫生间地漏距离门套较近，门套根部经常侵泡于卫生间积水中，门套极易损坏。

后经与设计、业主沟通，门套根部更换为石材踢脚线。

（2）局部未施工部位，按照设计图纸施工，不能满足工期节点要求。

如原设计某部位防水材料为聚氨酯，但聚氨酯施工所用时间较长（一般需要涂刷2~3

次，聚氨酯干燥时间也较长），对后续施工的影响较大，不能满足该部位整体施工工期要求，为此，需要通过与设计、业主、监理等各部门沟通，将聚氨酯更改为更加快捷的聚乙烯丙纶布防水卷材、水泥基渗透结晶型防水涂料等材料，以节约防水施工时间，确保后续施工尽早插入。

（3）施工缺陷部位，处理难度较大，需要优化设计方案。

如某工程餐厅的洗碗池，原设计为混凝土结构，采用瓷砖饰面。

但由于混凝土结构存在一定的质量缺陷，瓷砖面完成后发现洗碗池大量渗水。

如将洗碗池瓷砖面铲除，并维修完成混凝土结构后，再重新施工，所需时间较长，不能满足工期要求。

后经与业主、设计等单位沟通，再原瓷砖面层加设不锈钢槽，以节约缺陷维修整改时间。

（4）施工作业存在空间上的局限性，短时间内无法保证完成施工时，需要考虑优化设计方案。

如某工程地下室顶部管道较多，且地下室层高较大，管道上部空间内的乳胶漆施工无法进行。

后经协商，地下室管道上部空间内喷涂黑色油漆，以满足管道上部空间内的整洁性。

3、有针对性地制定剩余工程施工方案或者缺陷整改方案

（1）施工作业较为危险时，必须制定针对性的施工方案，如高空保洁、外窗维修、外墙维修、线条修补等；

（2）施工作业存在空间上的局限性或者处理难度较大时，需要制定针对性的施工方案，如管井吊洞、高大幕墙的防火封堵、地下室外墙渗水、地下管沟漏水、地面下沉等。

（3）缺陷整改可能造成其他破坏时，需要制定整改方案，如金属屋面漏水处理、外窗渗水处理、屋面排汽不畅等缺陷整改。

（4）剩余施工与缺陷整改牵扯面积较大或者可能造成较坏影响时，需要制定专项方案，如室内地面下沉、砌体沉降裂缝、外墙质量缺陷修补等

（5）已投入施工区域内的缺陷整改，需要制定专项整改方案。

（6）缺陷整改可能影响整体外观形象时，宜制定针对性的整改方案，如墙面裂缝、外墙线条不顺直等。

4、确定维修施工标准。

收尾阶段的维修工作工期紧、任务重，往往维修工作为了抢时间，没有制定相应的标准，造成质量把控不严、影响整体外观质量的情况发生。

为此当大面积施工之前应当先制定标准、根据标准施工样板。

5、合理安排各项验收工作，做好竣工验收资料准备工作

进入最后收尾阶段，往往是各项专业验收工作相对集中的阶段，要及时与业主、监理等单位进行沟通，及时穿插安排各项验收工作。

此外收尾阶段的一项重要技术工作就是竣工验收的资料准备工作。

6、收集工期等方面的有利证据

往往进入最后收尾阶段业主通常会出现空前的工期紧迫感，极易压缩工期，采取非常规手段，但现场工序交叉多、相互影响，技术部应牵头做好工期等方面有力证据的收集工作。

7、确保设计变更单发放到人，检查变更设计落实到位。

工程进入收尾阶段时该工程也同时进入试用阶段，在此期间往往会成批发现使用功能、外观效果等方面设计缺陷，设计变更会集中涌现。

因此设计变更单要及时进行处理，发放到人、落实到位。

四、收尾阶段的现场施工组织

1、根据销项计划落实所需劳动力与材料

通过地毯式的排查，制定出的销项计划，是收尾阶段施工的主要依据，现场施工组织应根据销项计划制定相应的部署工作。

销项计划完成后，要对照销项计划制定相应的劳动力和材料需求计划，找出劳动力与材料的缺口，并制定相应的补充方案。

2、销项计划的落实

现场施工根据销项计划逐步有序展开，每日召开碰头会，对照销项计划逐一落实现场施工情况，查找计划与实际差距，确定解决方案。

3、坚持每日排查

坚持每日排查的目的在于查找新的问题、抽查落实情况、检查整改质量。

五、收尾阶段常见的剩余施工

1、管道井

管道进主要遗留的工作有：

抹灰未完成，墙面挂白未施工，管道吊洞未施工，楼板混凝土未浇筑、防火封堵未完成等内容。

管道井内的孔洞预留工作在主体施工阶段应进行详细策划，已确定位置后留设套管，不宜将整个楼板留至后期浇筑，尽量减少吊洞施工。

管道井在砌体施工过程中一定要做到随砌随抹，若后期抹灰难度较大。

管道安装之前尽量完成墙面挂白施工，特别是管道较多的管井内工序穿插要提前策划。

2、配电间、机房等功能性房间

配电间、机房等功能性房间土建施工完成后，移交至安装单位施工，但往往由于安装单位施工进度问题、外网接入时间、综合调试等因素，致使功能性房间

（4）卫生间四周墙体未设置混凝土台或者混凝土台与结构楼板之间存在缝隙。

（5）防水找平层施工质量不合格，空鼓、开裂等造成防水层破坏。

（6）混凝土楼板降板高度不足，造成卫生间完成面与室外地面高差不足。

（7）楼板混凝土裂缝较多。

（8）穿楼板管道预留洞口不准确，造成后期开孔或者吊洞难度增大。

（9）地面坡度不足、地漏标高不准确、地漏堵塞等造成卫生间排水不畅。

（10）洁具安装不规范、出水口等部位漏水。

（11）管道材质差，出水口、检查口等部位漏水。

（12）后期施工大量杂物倒入洁具内，造成管道下水堵塞。

上述问题的整改处理工作相对简单，在收尾阶段会采取各种方法治理，但对于卫生间漏水问题治理的根源，还要放在过程质量管控阶段，这些问题的反复出现，给予我们对卫生间质量管控的一些启示：

（1）要把吊洞施工作为一项重要分项工程来做。

要有一整套从方案制定、技术交底、现场管控、质量验收、隐蔽记录等方面的管理措施和管理记录。

要重点控制好洞口剔凿、分层完成、混凝土膨胀剂、涂刷水不漏、泼水试验等重要环节。

吊洞隐蔽前，项目主要领导要带队抽查，项目质检员要全数检查。

（2）防水施工前必须进行水泥砂浆找平施工，要尽可能提前进行找平施工。

防水细部构造要求必须严格按照规范施工，如上翻高度、管口处理等内容要严格控制，不能得过且过。

（3）必须提前进行卫生间安装施工的深化设计，提前编制卫生间土建安装交叉施工作业指导书。

在进行防水施工之前，必须检查安装工程的布线布管工作是否完成，防止安装布线布管遗漏、后期剔凿。

土建安装要相互协商完成交叉作业的先后顺序、成品保护等工作。

（4）地面坡度与地面标高要进行详细策划，地漏、管口周边的处理工作，必须进行逐一检查验收。

（5）总承包单位要参与机电安装管道材质的检查工作。

要全程参与管道灌水试验、试水打压试验。

（目前，各项目均有安装管理人员较少、管理监控力度不大现象）

（6）要加强卫生间沉箱、四周墙体反坎等混凝土质量的控制。

（7）卫生间整体完成后，应全数增加一次蓄水试验，把问题留在大面施工过程中，尽量避免收尾阶段的返工。

2、外墙渗水

外墙渗水的主要原因有：

（1）窗户与墙体的连接处的缝隙填塞不密实，外窗与外墙饰面之间缝隙未打密封胶，窗口未设置滴水线、窗台存在倒坡或者积水现象，造成窗户周边渗水。

（2）外墙线条、空调板、遮阳板等构件在抹灰及后续施工中未找坡，甚至倒坡，引起墙体根部渗水。

（3）砌体墙与混凝墙接茬部位抹灰层直至墙体开裂，墙体墙顶砌部分沉降开裂，外窗过梁部位墙体开裂等原因造成该部位墙体渗水。

（4）砌体结构砖缝不饱满，砌体墙缩缝、明缝处渗水。

（5）外墙抹灰质量控制不严格，抹灰层开裂。

（6）外墙接茬部位混凝土不密实，或者存在杂物，外墙接缝部位渗水。

（7）外墙对拉螺栓眼未用发泡剂填塞、外架穿墙孔填塞随意。

（8）外墙保温抗裂砂浆、饰面层腻子与涂料开裂。

饰面砖勾缝不到位、干挂石材砖缝打胶不到位。

（9）外墙保温xx未封闭。

（10）屋面落水管等管道安装，造成墙体破损，从破损位置渗水。

对于外墙渗水的处理，由于大多存在高空作业，而且处理牵扯的工序较多，处理难度较大，为此，在过程管控中要特别注意对常见渗水部位的质量管控。

对于外墙渗水的处理有如下建议：

（1）对于窗口、管道附墙、墙体管线等部位应进行深化设计；

施工过程中要进行详细做法交底，同时加强隐蔽验收，形成验收记录。

（2）控制好外墙砌体灰缝、窗户过梁、墙体拉结筋等施工质量；

抹灰重点关注不同材质墙体相接处挂网、甩浆等工序的施工质量。

建议外墙砌体根部设置混凝土挡水坎。

（3）外墙抹灰尽量不取消，以抹灰层封堵主体结构的缝隙，同时为外墙保温、外墙饰面层施工提供良好的基层，避免后期施工的外墙面层空鼓、开裂。

外墙抹灰建议增加挂网措施防止开裂。

（4）内墙抹灰之前，应对外墙部位的孔洞进行一次详细排查，确保所有螺栓眼封堵完成，外架穿墙孔已采用微膨胀混凝土填塞密实。

（5）外窗台、线条、空调板等部位必须进行找坡施工。

（6）对于外墙渗水的处理建议在分析明确原因后，制定专项的整改方案。

3、屋面漏水

随着建筑科技日新月异的发展，建筑屋面的形式不断补充增加，屋面的构造做法也在不断发展，对于不同形式、不同构造的屋面，其渗水的特点不尽相同，在此仅对混凝土屋面、金属屋面的常见漏水点进行一下说明。

混凝土屋面渗水的常见部位有：

（1）女儿墙、山墙等部位的泛水高度不够或者防水处理不到位，从女儿墙、山墙根部渗水。

（2）出屋面管道部位未按照设计要求进行泛水处理，或者吊洞施工不符合要求的部位。

（3）屋面面层不平整长期积水部位，天沟、落水口坡度不足或者存在倒坡的部位。

（4）屋面排汽不畅，未做到纵横贯通，造成屋面局部鼓起的部位。

（5）屋面防水找平层空鼓、起砂、开裂，造成防水破坏的部位，防水卷材接茬开裂部位。

（6）屋面混凝土层未设置分隔缝或者分隔缝设置间距过大，造成混凝土开裂部位。

（7）变形缝、沉降缝等部位防水处理不细致也容易造成漏水。

（8）贴砖屋面灌缝不到位的部位。

金属屋面常见漏水原因有两种：

（1）温度变形造成连接部位、搭接部位开裂、松动；

（2）屋面施工过程中成品保护措施不到位，踩踏、堆积重物造成人为的板缝。

对于金属屋面漏水点的处理，常见的有采用涂刷高分子复合材料、粘贴防水胶粘带、密封胶填缝等等。

4、地下室渗水

一般地下室结构均采用结构自防水+柔性防水层两道防水，地下室柔性防水在土方回填、底板施工过程中极易损坏的，因此混凝土结构自身防水性能就显得十分重要。

同时，根据以往经验地下室主要渗漏的部位有：

施工缝与后浇带部位、对拉螺栓、穿墙套管等振捣不宜密实的部位；

墙面裂缝部位；

施工过程中存在蜂窝、麻面等质量缺陷的部位等等。

因此在地下室混凝土防水结构施工过程中要加强止水带安装、混凝土振捣、漏浆封堵等环节，以加强其等地下室混凝土结构自身防水的能力。

5、房间不xx、开间尺寸不符合要求

这种质量缺陷问题常见于住宅项目，造成这种缺陷的原因主要是由主体与砌体结构施工阶段，施工过程中对结构位置的控制不严格、或者结构施工时存在跑模、涨模等缺陷，在抹灰前未认真检查房间的对角线、开间、进深尺寸，不按规定打灰饼、冲筋等原因造成的。

对于房间不方正、开间尺寸不符合要求这类缺陷最好的整改措施就是严格按照公司、分公司相关实测实量的制度，提起进行处理。

6、地面工程的质量缺陷

地面工程的施工容易受到其他施工的破坏，因此地面施工往往被安排为一个房间、一个区域或者整改工程的最后一道施工工序，甚至会延续至收尾阶段进行施工，但由于往往由于后期施工工期紧、缺陷形成需要一定时间等原因，

后期收尾阶段，地面工程质量通病的整改也是收尾阶段比较常见的施工内容。

比较常见的有：

（1）基层处理不到位或者未施工素水泥浆结合层，造成水泥砂浆地面、混凝土地面空鼓。

（2）收面不及时、分格缝设置不合理或者养护不到位引起的水泥砂浆地面、混凝土地面开裂。

（建议面层的水泥砂浆、混凝土地面施工时增加抗裂措施，如加网、添加胶粉或者纤维类材料等）

（3）砂浆、混凝土配合比不当、水灰比过大、收光不到位等原因造成水泥砂浆、混凝土地面起砂。

（4）地砖、石材地面空鼓，拼缝不平，勾缝不到位。

（5）取消排砖环节，造成的地面石材色差较大。

（6）由于后期施工造成地面工程其他破坏。

7、墙面不平整

造成墙面不平整的主要因素有：

（1）主要是抹灰施工质量差，平整度不能满足规范要求。

（2）阴阳角不顺直，特别在混凝土结构取消抹灰的工程中较为常见。

（3）为节省成本，墙根部（地面构造层与踢脚线）往往预留不抹灰，但施工过程中未控制预留高度。

（4）墙面开关盒、线盒预留不规范，后期修补造成的墙面不平整。

（5）线路、开关出现故障，后期开凿修补不到位造成墙面不平整。

（6）内墙涂料腻子施工不规范、打磨不到位造成墙面不平整。

（7）外墙涂料面不平整主要由于保温抗裂砂浆层厚度过小、抹灰层墙面不平整造成的。

8、墙面裂缝

造成墙面裂缝的原因很多，墙体、抹灰、墙面腻子、乳胶漆面层都有可能造成墙面出现裂缝，但是较多出现的部位有三类：

一是不同材质墙体相接处，二是墙体后剔线槽部位，三是砌体墙出现沉降裂缝的部位。

减少墙面裂缝一是要加强不同材质墙体相接处以及剔凿线槽处的挂网验收工作，二是强化安装砌体配管阶段的准确性，避免抹灰完成后的剔凿施工，三是要控制砌体墙斜砌的时间，四是加强砌体、抹灰、乳胶漆面层的质量控制。

如果因抹灰层或者腻子层出现的裂缝，一般采用在墙面剔凿V形槽，重新抹灰或者刮腻子，抹灰的标高应该高一些，最好使用抗裂砂浆，腻子层增设网格布、的确良布等，增加抗裂性。

对于结构裂缝、沉降裂缝以及面积较大的墙面裂缝的处理应出具专项方案。

10、墙面补洞

由于施工需求往往在收尾阶段墙面存在外架穿墙孔、安装预留孔等洞口需要填补。

同时弱电、强电布线、调试完成后，往往有大量的接线口、线盒的需要进行填补。

墙面预留洞口填补工作应先将洞口周边进行凿毛处理，清理干净浮浆等，并浇水湿润。

填补材料最好需用高一等级的微膨胀混凝土，禁止采用碎砖等材料填补后抹灰。

填补之前最好在洞口顶部剔凿斜口，以便混凝土灌注密实。

支设模板的浇筑口宜一并浇筑完成混凝土，后期剔凿。

七、简述收尾阶段土建与安装的配合事宜

对于常见收尾阶段的剩余工作，土建与安装要提前进行协商，制定合理的工序穿插作业时间，并相互进行交底，使双方施工人员清楚各自的施工工艺。

对于收尾阶段的维修工作，如卫生间、管道等部位的渗漏问题，土建安装双方应相互理解、相互依存，针对双方的施工流程、施工工艺制定维修计划，明确各自维修内同、时间等。

八、收尾阶段的总包管理

随着总承包管理模式日益普及，业主、监理越来越依靠总包单位进行管理，特别是后期收尾阶段，业主越来越直接地把专业分包的工作推至总包单位，因此收尾阶段的总包管理工作越来越重要。

1、拉近总包与专业分包的距离

总包管理人员要清楚认识到：

不管时业主直接分包还是业主指定分包，应该都是总管管理体系下设的部门，在收尾阶段不能把彼此分的太清。

收尾阶段的排查工作、销项计划制定的过程中要把分包单位纳入进来。

2、定期召开总包协调会议

通过总包协调会议，理清各专业施工作业流程、明确现场问题各专业的责任、解决各专业施工相互影响的问题，落实收尾销项计划。

3、通过业主、监理单位，明确总包权利

在收尾阶段，各专业相互交叉、相互影响、甚至相互破坏，因此必须取得业主、监理单位对总包的支持，总包应该有做决策的权利、应该有处罚的权利。

4、总包应时刻关注分包各项验收、资料整理的工作

收尾阶段各专业的验收工作接踵而至，同时面临竣工验收和竣工资料移交的问题，因此总包应时时关注分包单位验收工作以及资料整理进展工作。

应该在业主与建立的支持下，建立资料整理、移交管理体系，由总包资料员统一指挥、协调各专业分包的资料员。

建议有条件的项目尽量能将分包单位的资料员集中，统一进行资料整理工作。

九、收尾阶段的验收工作

1、竣工验收前需要完成的检测内容

主要有：

节能检测、防雷检测、声学测试、室内环境检测、电梯检测、综合布线检测、幕墙气密性与水密性检测等

2、竣工验收之前需要完成的验收

各分部工程验收、消防验收、节能验收、电梯验收、人防验收、住宅分户验收、设备安装验收、室外工程、竣工预验收等等。

3、竣工验收前需要准备的资料

（1）竣工验收必须达到的条件

1）完成工程设计和合同约定的各项内容。

2）《建设工程竣工验收报告》。

3）《工程质量评估报告》。

4）勘察单位和设计单位质量检查报告。

5）有完整的技术档案和施工管理资料。

6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

7）有施工单位签署的工程质量保修书。

8）有规划部门出具的规划验收合格证。

9）有公安消防出具的消防验收意见书。

10）有环保部门出具的环保验收合格证。

11）有监督站出具的电梯验收准用证。

12）燃气工程验收证明。

13）监督站等相关单位责令整改的问题已全部整改完成。

14）单位工程施工安全评价书。

（2）竣工验收的程序（常规的标准程序）

1）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。

实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

2）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

3）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

4）建设单位组织工程竣工验收。

①建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；

②审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；

③实地查验工程质量；

④对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。