中信浪琴湾五星级酒店项目企划书Word格式文档下载.docx

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如果“中信浪琴湾大酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜，引领潮流。

2.3选址分析

2.3.1东山岛概况：

东山县位于福建省漳州市西南端，是广州、深圳、福建厦门、漳州的交汇点，素有天涯海角之美誉。

东山岛地处广东省广州市、深圳市、福建省漳州市三市交界、面积83平方公里，人口26万多人，其中外来劳工多达5.7万人。

目前城镇新建成区面积6.2平方公里，城镇规划总面积21.8平方公里，总人口将达到50万人以上。

再加上100万的旅游客流量，随着东山海岛特色旅游进一步推广，动车组在2012年的贯通，将会有更多的海内外游客源源不断的涌入东山，领略福建天涯海角的无限风情。

2.3.2选址优越，升值无可限量。

酒店所在地位于国家4A级旅游景区的东山岛，介于东山县西浦镇和铜陵镇之间，原百亿新城项目旧址内，金銮大道西侧，规划为住宅小区、商务服务区、休闲区、别墅区和文化广场、天然海水浴场等功能区。

中信浪琴湾大酒店预算总投资为4.5亿元，工程分三期进行，首期建筑面积为50000平方米（含中信浪琴湾大酒店28000平方米）、二期、三期建筑面积合计150000平方米。

目前项目100亩土地完成“三通一平”建设。

中信浪琴湾大酒店以高起点，高标准进行规划建设，是一个布局合理、环境优美、设施完善、服务功能齐备的海岛旅游投资宝地。

是东山县重点工程发展项目，政府将大力扶持和发展星级酒店，未来前景无可估量，并具有较广阔的升值空间。

2.3.3交通发达，位置优越。

314国道路、沈海高速公路与岛内两条主干道西铜大道、金銮大道形成纵横交通网络。

距深圳、广州、漳州均只1小时车程。

水路有沿海航线，上可至广州、深圳，下可至漳州、台湾、厦门等地。

建有年吞吐量达50万吨的集装箱码头，以及军港码头民用渔船码头等等诸多码头可以利用。

2.3.4设施完善，配套功能齐全。

岛内建有两座横跨内海的大桥，分别与漳州诏安、云霄两县相连，村道均铺设水泥路面；

现有自来水厂2座，日供水量共7.3万立方米，正规划建设第三自来水厂（设计日供水量15万立方米）；

拥有两座11万伏变电站及东山宾馆等一大批基础设施。

2.3.5旅游环境优越，造就服务产业领衔兴起。

本案所在地，东山县的政治、经济、文化、服务中心近在咫尺，海关、检验检疫、边检、海事等口岸部门均设有办事处，金融、电信邮政等机构一应俱全。

与东山纯天然海水浴场——金銮湾海水浴场直线距离仅有500多米。

目前，正在建设投资总额10亿元的十项重点工程。

因此具备了打造星级酒店商务服务所需条件的成熟地位。

2.3.6产业基础良好，市场培育日趋成熟。

目前东山海岛旅游项目已经实施多年，初步形成了福建省北有武夷山，南有厦门岛、东山岛，西有客家土楼群的旅游分区，同时又和武夷山旅游景区及厦门岛旅游景区和客家土楼游景区等多方联手，形成了大福建旅游环线。

2.3.7区域优势明显，客户辐射广。

快捷的交通枢纽和区域优势,又属于4A国家级旅游区，客户群体可辐射到福建的龙岩、漳州、厦门及广东的广州、深圳。

一方面将为诏安、云霄等县的行政活动和商贸洽谈与接待提供理想的软硬件服务场所；

另一方面，将吸引来自国内外的旅客和企事业单位、民营企业等老板商务洽谈、旅游观光、休闲度假。

3.目前星级酒店现状及趋势

3.1东山县星级酒店现状：

目前只有，金沙大酒店（三星级酒店项目）、金殿大酒店（三星级酒店项目）、及其他一些旅游度假中心及东山县宾馆等旅游区配套型酒店，星级功能配置不够，凸现不出主题，其它低星级或者无星级酒店无法适应现代高中端消费市场的需求，更达不到二级市场酒店的竞争力。

现在星级酒店的发展趋势已向比如东山这样的二级市场进军，如果建设中信浪琴湾五星级大酒店项目将是东山县首家四星（准五星）级酒店，并能极大地满足东山及至周边地区客户所需的市场需求。

3.2周边星级酒店现状：

即周边辐射区域的县城，如诏安、云霄等。

只有云顶大酒店（挂牌五星级）。

3.3星级酒店发展趋势：

根据全国星级酒店研讨会的调查和福建省酒店经营实际，目前酒店业的现状及趋势有以下特点：

3.3.1五星级以上的酒店经济效益普遍较好。

3.3.2高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好。

3.3.3凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好；

3.3.4老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势；

3.3.5酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。

4.经营定位

4.1定位基本理念

4.1.1档次定位：

四星级（准五星）综合性旅游度假商务酒店。

4.1.2功能定位：

中、高端商务，会议，娱乐，度假，商业休闲中心。

4.2定位主要依据:

目前，东山县尚无一家集商贸、酒店、餐饮、会议、办公、休闲、娱乐于一体的综合性商业服务中心，本案建成营业后将弥补这一空白。

在旅游区内建设四星级（准五星）旅游度假生态商务酒店，在东山县尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为市场竞争中取得成功的第一步。

4.3经营理念

4.3.1主题理念：

打造东山县首家独特的旅游度假生态商务酒店。

最体面的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、海水水疗休闲去处，最时尚的商业、会议、办公、旅游居停空间。

4.3.2外延理念：

福建中东集团的实力象征，以物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会议、餐饮设施为品牌形象，以规模化的客房、桑拿和KTV包房娱乐、中西餐为利润中心，以特色立足，以特色取胜，突出人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变的经营策略。

4.3.3运作方略：

在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力,即独特的竞争优势手段及良性循环机制，实现酒店国际化标准运行。

以个性化的服务为特色，按国际化模式经营客房、餐饮，按东莞模式经营娱乐、桑拿。

除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，着重建立以CLUB会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。

5.功能布局与建设基本思路

5.1功能设置

5.1.1环境设计:

聘请国际著名的规划设计院设计本案，依照中国饭店协会发布的《绿色饭店标准》并结合超现代国际化高星白金级酒店功能设计理念进行设计,突出功能服务设计著名品牌。

5.1.2公共建筑部分：

生态花园、生态停车场、网球场等，以满足营业与附加值增升的需要。

5.1.3酒店主楼共15层功能设置（含前裙楼、后裙楼、副楼、侧裙楼和楼塔）。

5.1.3.1首层设：

酒店主入口、接待大厅、总服务台、商务中心、自助银行、中餐大堂及厨房、特色餐厅，美容、医疗、精品和监控、消防控制室等管理与后勤附房用房。

5.1.3.2二至三层设：

中餐大厅、中餐包房区与无国界西餐厅及厨房、会议休闲区（茶艺吧）、室内生态花园小品等。

5.1.3.3四层设：

多功能宴会厅（多功能会议厅）、中小会议室、会见室（贵宾休息室）、小型室内展览馆和天台恒温泳池、咖啡吧。

5.1.3.4五至十五层设：

标准客房和套间客房等（共220间），其中十三至十五层配置CBD高级办公区即行政楼层，每层均带有空中花园的设计方案；

最终将公寓、商业、酒店、办公与会议中心、展览和娱乐休闲综合在一起，从而造就新怡成为石湾乃至博罗的商务中心和财富、信息中心。

5.1.4酒店副裙楼共三层——康乐楼功能设置（共设置两个入口）

5.1.4.1娱乐CLUB主楼首层设：

KTV接待大堂、SLOWBAR和SHOWBAR两吧、KTV包房；

二层豪华KTV包房，厨房及吧台等管理附房用房；

各类规格豪华KTV包房共70间。

5.1.4.2娱乐CLUB塔楼首层设：

桑拿接待大堂；

三层设生态水疗、足疗、中医按摩、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球、书吧、影吧等休闲娱乐用房和VIP桑拿房区；

四层设VIP桑拿房区；

桑拿房总数共70间。

5.2酒店设计建议

5.2.1总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“国际性生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。

5.2.2酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场10年以上）。

原则为：

基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；

酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足经营与高雅品味目标，树立良好的形象，又能节省投资。

5.2.3酒店的建造与装修应重设计，轻材料。

体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配，避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。

5.2.4客房控制在480间套左右，套房（含残疾人房）、双人房、单人房建议按0.5：

4.5：

5比例建设，双人房床宽1.2米，单人房床宽2米。

设豪华客房楼层CBD商务行政楼层，以套房和豪华单人房为主，其中三套房或四套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。

5.2.5大型多功能会议厅，突出交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。

设120～130平方米左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。

建议包含娱乐、康体、客房在内的所有房间全部接入宽带网。

大型会议室应配置同声传译设施。

如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。

5.2.6娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。

要有可容纳2桌和4桌的包厢，包厢面积适当宽敞，要单独设有卫生间。

多功能宴会厅既可接待大中型宴请，又可分拆为包厢。

与餐厅配套的厨房部分，与娱乐配套的管理房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。

5.2.7建议娱乐与桑拿要有独立通道。

健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。

桑拿休闲大厅、SPA区、足疗区等设可调节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。

5.2.8政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。

因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。

在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；

大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；

套房不宜设在同一楼层。

5.2.9与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面，空间要有迎宾的氛围和效果，大堂净高应在7米以上，体现高星级酒店的气势。

服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。

中庭的设计应考虑消防安全需要。

工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。

设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。

办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。

一线各部门可考虑分设在各经营区域，对宾客服务的宜设在前厅附近，对内及其他业务往来的可设在其它楼内。

酒店初步考虑总员工数约为250人（含技师）左右，男女比例约为4：

6。

应设有员工食堂（200至300个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。

员工及后勤用房独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。

5.2.10酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。

总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出国际环保、绿色生态、园林、高雅等要素。

5.2.11酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。

5.2.12酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。

水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。

5.3酒店建设标准：

酒店的建设按现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计与标准实施。

5.3.1标准客房每间净面积不小于25平方米（不含小过道及卫生间），净高在3米以上，拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于8平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。

5.3.2拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。

5.3.3拥有中央空调系统，各区域通风良好。

5.3.4拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音像图文系统（包括园林与休闲区）、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。

5.3.5拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。

5.3.6拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。

5.3.7整个酒店区域内要求交通流线顺畅、功能独特，客货员工互不干扰。

6.营业额粗估及投资回报

6.1月营业额粗估（充分考虑酒店前期经营推广等因素）:

项目金额测算依据（单位：

元）

客房收入222万元

220间/套×

480元/天×

30天×

70%≠222万元

娱乐收入237万元

KTV：

70间×

1200元/天×

75%≠189万元

两吧：

16000元/天×

30天=48万元

康体收入138万元

3人/天×

220元/两粒钟×

30天≠138万元

餐饮收入230万元

中餐约800餐位×

1.5次翻台/天×

50元/人×

30天≠180万元西餐50万元

其它项目收入约15万元略（含商务中心、会议室、茶艺吧、洗衣、棋牌等）

合计约842万元

6.2投资回报估算：

按五星级酒店平均利润率为营业额的20%，以年均营业额为842万元×

12=10104万元计，年纯利约为2020万元。

如酒店投资15000万元，则七年半回本；

若投资20000万元，则十年回本。

若加上开业后土地升值及酒店品牌的无形资产升值，本项目投资已是非常理想。

7.投资进程与愿景

7.1投资进程

7.1.1结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限设定为18个月。

前2个月为项目调查研究、设计论证和融资启动期，中间14个月为项目全面建设和酒店项目前期推广期，在中期到酒店筹备与开业期为6个月。

如在2012年第二季度启动，预计试业时间在2013年10月份。

7.1.2整个项目筹建同时启动，但根据进一步论证结果，将项目中建设速度快、回报周期相对较短的娱乐部分先行建成，争取在酒店开业前率先开业经营，提前为酒店积聚人气，相对减少投资压力。

7.1.3经过上述分析，我们认为在目前选址兴建中信浪琴湾四星级大酒店（准五星）及相关商业配套项目是具有前瞻性的，是可行的。

为保证项目建设的有序推进，建议成立项目筹备办公室。

建议项目筹备办公室负责人由公司董事会委托中东集团公司代表与相关专业公司代表共同组成。

项目筹备办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组。

项目筹备办公室一经成立，首先解决项目策划论证、项目公司注册等问题，其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。

7.2前景展望

7.2.1从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。

中信浪琴湾大酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领本区域的商务旅游及休闲娱乐市场中必将大有作为。

7.2.2酒店的投资者福建中东集团在本地区有丰富的信息、客户网络、商誉和地产品牌效应等资源，且之前已经有美国速8酒店运营管理的成功案例；

酒店成功开业无疑将与公司的主营业务相得益彰，从而造就强大的产业链和竞争力。

7.2.3酒店的建成将为整个东山的第三产业产生明显的示范和带头作用，提升和改善当地招商引资环境，必将获得良好的社会效益和经济效益。

8.结束语：

本案在对中信浪琴湾大酒店项目中，以星级酒店规划为导向，并结合厦门旅游开发区、珠三角及长江三角大都市白金五星级酒店先进功能规划思路、经营经验和未来发展方向进行个案规划，不当之处，敬请中东集团董事会领导雅正，谢谢！

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