衡阳河景新城项目可行性研究报告文档格式.docx
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第十二章项目实施进度错误！
12.1项目展示信息中心错误！
12.2项目示范服务中心错误！
第十三章项目招投标方案错误！
13.1编制依据错误！
13.2招标组织形式及方式错误！
13.3招标投标工作的安排错误！
13.4招标方案错误！
第十四章投资估算与资金筹措错误！
14.1投资估算编制依据错误！
14.2投资估算资金构成错误！
14.3资金来源错误！
第十五章效益分析错误！
15.1经济效益分析错误！
15.2社会效益分析错误！
一、项目总论
1.项目背景
1.1项目名称
衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告
1.2项目建设规模和内容
根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表:
表1-1:
项目规划设计指标
序号
名称
单位
合计
1
总用地面积
m2
200000
2
总建筑面积（计容）
m
868000
住宅（包括商业及酒店）
700000
安臵房
168000
3
容积率
3.50
4
建筑高度
100.0
5
土地使用年限
年
70
6
开发建设期
说明：
项目总占地块面积约650亩，其中：
市政绿化带及其它占地170亩，商住及酒店用地占480亩
（拆迁安置房用地占约180亩，拆迁安置房16.8万平方米容积率1.4，商住及酒店占地约300亩容积率按
衡阳规划上限3.5。
拆迁安置房无地价。
建设资金750元|平方计入成本）以上数据是与石鼓区政府部门沟
通初步得知。
故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。
2.可行性研究结论
2.1市场预测
根据调查，项目地块所属的衡阳市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。
目前区域房地
产开发并不成熟，属于市场的一个待开发区域。
随着区域交通、配套及核心产业等方面的打造，可预见本项目发展商品住宅仍拥有较广阔的市场前景。
2.2项目建设进度
项目计划于2013年底完成前期准备及设计报建阶段，2013年10月动工建设，整个项目分三期或四期分批开发，开发建设周期历时约6年时间。
2.3投资估算
根据估算，项目总投资256,390万元，包括土地及前期费用30,000万元，建筑安装工程费187,600万元等。
项目开发成本（不含管理费用、财务费用和销售费用）达235,271万元，资金自筹解决。
表1-2:
项目总投资估算表
［序号
项目
单价（元）
面积（m2）
总投资（万兀）|
开发建设总投资
2,954
868,000
256,390
开发成本
2,710
200,000
235,271
1.1
土地成本
1,500
30,000
1.2
前期工程费
60
5,190
1.3
建筑安装工程费
2,161
187,600
1.4
开发期间税费
65
5,628
1.5
不可预见费
79
6,853
开发费用
243.316
21119.9
2.1
管理费用
81
7,058
2.2
财务费用
2.3
销售费用
162
14,062
备注：
1、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据；
2.4项目综合评价结论
本次评估认为该项目定位较为准确，具有相对稳定的市场前景，通过投资分析，项目开发经济评价指标反映较好，具有一定的经济效益。
在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升石鼓区的形象，加速石鼓沿江区的建设，有较好的社会效益。
此外，项目开发公司具备充分技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分，具备可行性。
可行性研究结论是：
本项目可行。
二、项目投资环境和市场研究
1.市场宏观背景
1.1国际形势
1.1.1欧债危机持续恶化，影响仅次于次贷金融危机
■2009年11月，希腊财政部宣布其2009年财政赤字对国内生产总值的比例将达到13.7%，导致市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。
■2010年5月，希腊主权债务危机全面爆发。
由于希腊债务危机传染效应，西班牙、爱尔兰、葡萄牙和意大利等“欧猪国家”同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家GDP占到欧元区GDP的37%。
■2011年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延的势头，欧洲银行业受到了严重威胁。
1.1.22012年4月意大利到期债务偿还问题将直接影响欧元区后期经济走势，进而影响全球经济走向。
阶段
描述
开端
2009年12月，希腊公共债务危机占GDP的110%，全球三大评级公司下调希腊
主权评级；
发展
2010年1月，欧洲其它国家也开始陷入危机，包括比利时、西班牙、葡萄牙等；
蔓延
2010年2月，德国等欧兀区的龙头国都开始感受到危机的影响，有评论家更推测欧元区最终会解体收场；
升级
欧盟成员国财政部长2010年10日凌晨达成了一项总额高达7500亿欧元的稳定机
制,避免危机蔓延
扩散
2011年9月，欧兀区第三大经济体意大利的形势也骤然紧张，外界担心欧债危机可能进一步扩散并进而影响欧元区整体经济发展；
小结：
欧元区第三大经济体意大利也陷入此次危机。
该国2012年将有3500多亿欧元（约合4800亿美元）到期债务，其中约有2000亿欧元的债务于2012年4月到期。
此外，多届政府积累下高达1.9万亿欧元（约合2.6万亿美元）的公共债务，占国家GDP的120%；
1.1.2全社会固定资产投资发展较快。
1.1.3美国经济疲软，失业率依旧维持在8.6%的较高水平，预计12年以温和复苏为主。
■美国失业率出现下降的趋势，但目前依旧维持在8.6%的较高位臵；
■美国经济增长趋缓，预计2011年GDP增长1.5%;
■较高失业、低增长，2012年美国经济走势以温和复苏为主;
1.2国内形势
1.2.12011年国内宏观经济运行情况
2011年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起。
在这样一种大环境中，中国经济保持了平稳较快的发展，经济增长实现了9.2%的速度，把物价控制在了5.4%的总水平；
表2-1:
宏观经济运行情况
指标
绝对量
冋比增长（%）
国内生产总值（亿元）
471,564
9
第一产业
47,712
第二产业
220,592
11
第三产业
203,260
固定资产投资（不含农户）（亿兀）
301,933
24
全国建筑业总产值（亿元）
117,734
23
全国建筑业房屋建筑施工面积（亿平方米）
85
20
社会消费品零售总额（亿元）
181,226
17
农村居民人均纯收入
6,977
农村居民人均生活消费支出
5,221
13
城镇居民人均可支配收入
21,810
8
城镇居民人均消费性支出
15,161
7
城镇人口
69,079
2100（万人）
乡村人口
65,656
1456（万人）
城镇人口占总人口比重（%）
51
1.32（百分点）
1.2.2GDP――国内生产总值运行情况
■2011年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%；
■分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增
长8.9%；
■2011年中国经济整体平稳运行，GDP增速放缓，2011年GDP增幅在9.2%，处在
合理的增长区间内;
图表2-1:
近年国内生产总值及增长走势图
年2007年2008年2009年2010年201」年
1.2.32011年，房地产增速放缓
■2011年，全国房地产开发投资58967亿元，其中，商品住宅投资42384亿元，增长35.2%，占房地产开发投资的比重为71.9%。
■2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积80.55亿平方米；
房屋新开工面积19.82亿平方米，增长23.6%;
房屋竣工面积5.62亿平方米，增长12.8%，其中，住宅竣工面积4.40亿平方米，增长12.3%。
■2011年，全国商品房销售面积9.5亿平方米，比上年增长12.9%。
其中，商品住宅销售面积增长12.1%，办公楼增长27.6%，商业营业用房增长36%。
2011年，商品房销售额4.92万亿元，比上年增长24.1%。
其中，商品住宅销售额增长22.3%，办
公楼和商业营业用房分别增长27.6%和36%
表2-2:
近年衡阳房地产开发投资走势
绝对值
同比
开发投资
58967亿元
f35.2%
其中：
商品住宅
42384亿元
f33.9%
施工面积
80.55亿就
f51.1%
新开工面积
19.82亿就
f23.6%
房屋竣丄面积
5.62亿就
f12.8%
住宅
4.40亿m2
f12.3%
■2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。
■2011年全年CPI高位运行，7月份CPI开始下行，到年底得到较好的控制;
■年底CPI的回落显示上半年国家宏观调控效果开始显现，整体经济形势朝着宏观调
控预期良性发展;
图表2-3:
CPI涨幅走势图
历年CPI同比涨幅走势图
1.2.52011年，通胀风险加大，巨额外汇流入，宽松的货币政策已不能持续，央行实行稳健的货币政策
■2011年年内，上调存贷款基准利率3次，2010年年底至2011年年底，累计上调存贷款基准利率5次，至此，一年期存贷款基准利率分别达到3.5%和6.56%；
■2011年上调存款准备金率6次，下调1次，至2011年年底，存款准备金率达21%；
■随着年底CPI得到控制，及2012年的国际经济形势，2012货币政策相比2011年会有所松动，但变化幅度不大；
图表2-4:
历年存贷利率及存款准备金率走势图
历年存贷款基准制率走势图
T-孚歎基准利率一■一贷歎基准利聿
20%年1月200T年］.月2006年1月別09年1月20丄0年丄月EDE丄年1.月年1.月
历年存款准备金率谓整图
20.00%
15.00%
10.00^
5.00%
50%
O.Offi
2006^1月2007^1月年1月玄009年1月2010年】月201
1.2.6货币供应紧缩，房地产企业融资艰难
■据央行初步统计，2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿
元，同比增长15.8%，2011年全年新增贷款达到7.47万亿元，同比少增3901亿元;
■2011年全年广义货币供应量显著低于年初设定的目标，而当年的新增人民币贷款亦
不足7.5万亿，同期人民币存款同比少增2.29万亿；
■货币供应量增速跌至数年来低位，货币供应量紧缩，房地产企业融资艰难;
图表2-5:
国内银行新增人民币款额
2011年1-12月国内银行新増人民币贷款额｛亿元〉
1.2.7房地产企业资金来源主要是企业自筹和其他资金
2011年，房地产开发企业本年资金预计来源81982亿元，比上年增长21.6%。
其中，
国内贷款14046亿元，增长6.8%;
利用外资876亿元，增长75.5%;
自筹资金32926亿元,增长32.7%；
其他资金34134亿元，增长17.8%。
在其他资金中，定金及预收款20472亿元,增长26.9%;
个人按揭贷款8362亿元，增长7.9%。
表2-32011年全国房地产开发企业资金来源情况
资金
81982亿元
f21.6%
国内贷款
14046亿元
f6.8%
利用外资
876亿元
f75.5%;
企业自筹
32926亿元
f32.7%
其他资金
34134亿元
f17.8%
定金及预收款
20472亿元
f26.9%
个人按揭贷款
8362亿元
f7.9%
1.2.82011年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现CPI与GDP增速双高态势
■2011年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现CPI与GDP增速双高态势;
■2011年4季度，物价指数得到控制，而伴随而来的是经济增长速度的减缓；
■2012年，中国经济的有望朝着CPIV3%,GDP增速＞8%的最优状态发展，但也面临低增长、高通胀的滞胀风险；
图表2-6:
中国经济周期变化
10
*
GDP%
1.3宏观小结
■CPI、PPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱进入滞涨的危险；
■前期紧缩的宏观调控政策逐渐起效，2011年11月份CPI同比上涨4.2%，PPI同比上涨2.7%，年内通胀拐点基本形成，至2012年初通胀数据将持续回落；
■但当前国外流动性泛滥仍难揭制，使国内通胀在未来一段时间内仍存压力，预计宏观调控政策短期内仍难放松。
1.4区域发展及前景预测
1.4.1区域经济发展研究
衡阳市位于湖南省中南部地区，总面积15310平方公里，现辖2市、5区、5县。
全市建成区面积和市区人口仅次于长沙，一直占据湖南第二大城市位臵。
■城市名片：
湘南中心城市、国家老工业基地、国家旅游城市、交通枢纽、省级历史文化城。
■发展目标：
建设成为湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。
■深厚的底蕴、高标准的定位，使得衡阳的城市规划基础坚固，城市发展空间扩展。
GDP及增速：
初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）1746.44亿元，按可比价格计算，增长14.2%。
其中，一产业实现增加值302.88亿元，增长4.0%;
二产业实现增加值842.93亿元，增长19.2%;
三产业实现增加值600.63亿元，增长13.2%。
一、二、三产业对全市经济增长贡献率分别为5.3%、61.4%、33.3%，分别拉动全市GDP增长0.7、8.7、4.7个百分点全省第7位。
S12006年-20辺年衡阳市地区主产总值（GDP）及增速
注：
以上基础数据来源于衡阳市统计局
居民消费水平：
2011年衡阳社会消费品零售总额达556.53亿元，增长18.0%，城镇居民恩格尔系数为39.9%，上升0.1个百分点，居民存在储蓄习惯，2011年储蓄存款达到1526.44亿元，增长16.9%;
%
10S
W4
W2
wo
98
96
2006年-2011年雷阳市居民消费忻格指数＜CPI）
.一一1C6-4t
-/\
*<
0G,9S
20CS
'
2007
20QS
2009
2010
201f
LLT
•.-FI
10Q.9S
105,3
106.4
103,5
105.1
1Q
16
14
12
1.4.2衡阳区域产业发展研究
工业发展速度加快。
规模工业实现增加值812.76亿元，增长21.5%。
在规模工业中，轻工业增加值188.10亿元，增长19.6%;
重工业增加值624.67亿元，增长22.5%;
衡阳实施工业立市战略，大力发展“一区两园工业新城”。
大力发展“一区两园工业新城”：
高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。
松木工业园一一发展盐化工、精细化工和金属冶炼等产业。
20皿年-加11年衡阳市刼摸工业増加值憂悟遠
亿元
100C
300
600
400
200
%35
1肯藩
■
■■|
2006
164Q4
22433
30478
37039
23.4
23S
192
244
53363
20102011
B1276
数据源自衡阳市统计局
衡阳实施工业立市战略，大力发展“一区两园工业新城”，三大产业比重从2005年的
24.1:
37.5:
38.4调整为2010年的18.6:
45.5:
35.9
■大力发展“一区两园工业新城”：
■咼新技术开发区咼新技术产业和先进制造业。
■松木工业园一一发展盐化工、精细化工和金属冶炼等产业。
衡阳市产业结构变化图示
口第一产业■第二产业□第三声业
数据源自衡阳市历年政府年报
各行业全面飞速发展，现代化大都市崛起湘南！
■房地产：
2011年全市房地产开发投资80.74亿元，增长23.6%。
商品房屋销售面积
328.7万平方米，增长15.6%。
■旅游业：
2011年全市实现旅游总收入134.57亿元，增长30.9%;
比2005年增长了近5-6倍。
年末全市共有等级旅游区（点）14个。
餐饮业：
全市2009年衡阳市大小餐馆达8000余家，餐饮业高度发展，是湘菜两大中心之一，成为我省湘菜产业的一支劲旅。
■资讯业：
2011年全市邮电业务总量34.26亿元，增长20.5%。
移动电话用户346.47
1.4.3区域人口发展研究
衡阳现辖5区、2帀、5县，共12个县（区、市），是湘南第一城市；
全市常住人口714万，湖南省第一；
中心城区户籍人口138万，湖南省第二。
不断增加的城市人口带来大量的住房刚需。
■全国第六次人口普查显示，衡阳常住人口达
J/
hqb-h
万人
衡阳市
714.-4S万人
蓬沙市
74W.4二eg万人
3hl
■公路：
全国45个公路交通主枢纽之一；
辖区公
714万，外来人口67.86万，中心城区户籍人口138万
■2010年全市规模工业企业从业人员达到24.99万人，比2005年净增8.30万人，增
长49.73%。
■其中返乡就业人员达到8.05万人，比2005年净增2.34万人，增长40.98%
■2010年全市民政系统婚姻登记处向计生部门通报61017对
1.4.4区域规划发展研究与综合交通现状
规划：
十
卜二五规划，200万人口特大城市!
■根据正在制定的十二五最新规划，到
2020年，衡阳市中心城区将覆盖240平方公里、200万人口，形成特大城市规模。
■规划方向：
“东拓南移、西扩北延”
将衡阳建设成为湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。
■居住空间：
采取“十字”型的空间布局形态，居住生活空间的发展沿着湘江两岸向南、向北展开
交通：
铁路、公路、水路、航空“四位一体”的立体快捷交通网络
■武广高铁已于2009年建成通车，2小时可达广州，35分钟可到长沙
■湘桂铁路（运营时速200公里）预计2012年完工，届时衡阳至南宁仅需3小时到达。
■铁路：
九线归一，星形辐射；
十二五期间，衡阳将形成普通铁路、城际铁路、客运咼铁在内九条线路组成的星形铁路辐射网。
路纵横交错、四通八达，高速公路两横（衡邵高速、衡昆高速）两纵（京珠高速、衡岳高速）。
■水路：
湘江水道，全国第二大的内河塔吊
■航空：
新衡阳机场（南岳机场）：
位于衡南县云集镇，2013年通航。
为国内支线机
场，设计机型为B737-800、A320等机型。
145区域定位及规划
衡阳城市发展定位一一大城目标：
240平方公里，200万人口
■“十二五”主要目标之一：
建成区域中心城市：
■用5年的时间全面完成市域城乡规划，中心城区按240平方公里200万人口、耒阳
市区按70平方公里60万人口，其他县城按30平方公里30万人口的规模来修编总规；
老衝阳（OLD）新衡归（NEW）
衡阳发展裂变一一衡阳总体发展规划
■衡阳重点发展区域：
以解放大道和蒸湘路为发展轴线，蒸湘路为南北向生活居住主轴，解放路为自西向东的综合服务功能主轴；
■房地产发展区域：
■城市发展方向集中在高新区的西部，即华新区与立新区；
■高新区以解放大道为南北界限，以南为高新技术工业园区，以北是居住、商服区；
“西南云大”都市经济圈的“大城骨架”正在成型：
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