物业管理实务练习题房屋及设备设施管理二Word文件下载.docx
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7.对维修保养的消防设施设备运行情况，每应不少于两次到现场作一般性检查并记录。
A.日
B.季度
C.月
D.年
8.物业服务企业应建立有效的供电运行管理制度，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许。
A.超负荷供电
B.超时间供电
C.超范围供电
D.超限量供电
A
9.以下各项不属于排水系统的是。
A.污水系统
B.雨水系统
C.中水系统
D.工业废水系统
10.物业服务企业将电梯维修保养业务外包时，承接外包的专业化电梯维修公司必须具备电梯维修相应的。
A.特种设备安装改造维修许可证
B.特种设备作业人员证
C.电气安装检查
D.电梯安全检验人员资格证书
11.重视无功功率补偿，提高功率因数，不仅可以改善用电质量，而且可以。
A.提高用电安全
B.防止意外伤害
C.进一步提高管理服务水平
D.有效节能，降低电费的支出
12.维修保养人员和运行责任人每应将消防设施设备维修保养的情况和检查结果，形成书面报告，报告给物业服务企业上级领导并存档。
A.月
C.半年
13.以下不属于房屋组成部分的是。
A.非承重墙
B.门窗
C.电气
D.家具
14.在物业房屋及设施设备的维修保养工作中，应自始至终把工作放在最重要的位置上。
A.安全管理
B.计划维修养护
C.质量管理
D.降低能源消耗
15.消防设施设备应定期检查，一般应至少进行一次全面检查。
A.7日
B.15日
C.30日
D.60日
16.在空调系统季节停机后重新投入运行，或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行。
A.一般性的检查调整工作
B.严格细致的维修工作
C.严格细致的检查调整工作
D.一般性的维修工作
17.在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行评定。
A.危险房屋
B.设备完好等级
C.房屋完好等级
D.安全质量
18.所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的证书。
A.执业资格
B.职业资格
C.上岗资格
D.电气工程
19.物业管理供配电、电梯、锅炉等特殊工种按照国家和地方的有关规定经组织统一考核后持证上岗。
A.房地产建设单位
B.政府主管部门
C.物业服务企业
D.物业协会
20.电梯每年要由进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。
A.政府房地产监理部门
B.政府工商物价主管部门
C.政府技术监督主管部门
D.政府劳动保障主管部门
二、多项选择题
（每题的备选项中，有2个或2个选项以上符合题意）
1.物业房屋按照建筑结构类型可以分为。
B.承重墒结构
C.混合结构
D.简体结构
E.钢筋混凝土结构
ACE
2.按照时间进度编制的维修养护计划分类为。
A.季度维修养护计划
B.特殊设施设备维修养护计划
C.年度维修养护计划
D.预防性维修养护计划
E.月度维修养护计划
3.房屋及设施设备维修养护计划的实施中，应注意控制的因素有。
A.质量的控制
B.进度的控制
C.成本的控制
D.人员的控制
E.紧急事件的控制
ABC
4.共用设施设备运行管理应建立健全的规章制度主要包括。
A.共用设施设备的安全操作和运行规程
B.定人、定机和凭证操作设备制度
C.二次装饰装修管理制度
D.交接班制度和值班巡视检查记录制度
E.定期维修保养制度
ABDE
5.物业房屋及设施设备维修保养计划的编制依据包括。
A.房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期
B.房屋及设施设备的使用要求和管理目标
C.安全与环境保护的要求
D.房屋及设施设备装饰的折旧周期
E.房屋及设施设备的技术状态
ABCE
6.电梯运行和维修保养的规章制度主要包括。
A.电梯作业人员持证上岗制度
B.电梯安全运行年检制度
C.电梯安装、改造、维修的安全许可制度
D.定期维修保养制度、交接班制度和值班巡视检查记录制度
E.电梯运行收费制度
ABCD
7.预防性维修是一种主动的具有预防性的维修策略，其作用主要是。
A.方便维修养护人员的安排和考核
B.降低故障率，将事故隐患消除在萌芽状态
C.全面提高系统的稳定性和可靠性
D.保障房屋及设施设备的正常使用
E.保证房屋及设施设备的技术状态正常
BCDE
8.订立外包管理合同应注意的事项有。
A.在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B.合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷
C.应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
D.委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况
E.建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施
9.物业房屋及设施设备管理的基本要求是。
A.做好房屋及设施设备的维修保养，保证安全运行使用
B.充分发挥房屋及设施设备功能
C.有效延长房屋及设施设备使用寿命
D.降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态
E.建立健全各类安全管理制度
10.物业房屋及设施设备评价参考的主要指标包括。
A.容积率
B.房屋完好率
C.危房率
E.绿化覆盖率
BCD
11.物业房屋及设施设备安全管理的主要内容包括。
A.强化安全教育，了解安全防护知识和安全管理规定
B.建立健全各类安全管理制度并严格遵守
C.严格遵守安全操作规程，防患于未然
D.物业保值的评估
E.提供必要的安全和防护装置装备
12.设施设备状态管理包括的内容有。
A.设备的检查
B.设备的状态监测
C.定期预防性试验
D.设备故障诊断技术
E.节能管理
13.房屋完损等级是根据房屋的等组成部分的各个项目完好及损坏程度来划分的。
A，外观B．结构C．装修D．设备E．材料
14.物业房屋消防设施设备系统主要包括。
A.烟感、温感火灾自动报警系统
B.消防栓系统
C.防排烟送风系统
D.自动喷洒灭火系统
E.保安监控系统
15.物业房屋及设施设备维修保养的主要内容包括。
A.对房屋及设施设备进行定期检查、维护、清洁和润滑
B.损耗或故障时的维修
C.必要情况下的专业测试
D.无法修理或无修理价值时的更新
16.目前应用中的设备故障诊断技术手段主要包括以及计算机专家分析与故障诊断系统。
A.红外线温度检测
B.超声波与次声波检测
C.润滑油品化学分析
D.噪声与振动频谱分析
E.过电压老化试验检测分析
17.属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有。
A.加强宣传和培训，树立节能意识
B.建立能源消耗的计划和考核制度
C.对设备或工艺进行改造
D.尽量安排设备能够连续、满载开动使用
E.合理设定运行参数（如空调温控点）
18.房屋的基本组成部分，设施设备部分包括。
A.水卫
B.电气
C.消防系统
D.门窗
E.非承重墙
19.物业房屋完好等级可以分为。
A.完好房
B.基本完好房
C.无损坏房
D.一般损坏房和严重损坏房
E.危险房
20.预防性维修的几种主要方式为。
B.状态监测下的预防维修
C.改善性的预防维修
D.周期性的预防维修
E.阶段性的预防维修
21.物业共用设施设备运行管理的原则包括。
A.制订合理的运行计划，营造良好的工作环境
B.强化对装饰装修的监督管理
C.配备合格的运行管理人员
D.建立健全必要的规章制度
E.强化设施设备的状态管理和节能管理
ACDE
22.属于共用设施设备运行管理主要内容的是。
A.制订合理的运行计划
B.外包的选择
C.节能管理
D.配备合格的运行管理人员
E.建立健全必要的规章制度
23.空调的安装位置和安装方式的选定，主要考虑。
A.建筑物外观美观和统一性
B.空调安装的安全性
C.空调噪声和滴水对环境和相邻业主的影响
D.对空调的定期维修保养和巡视检查
E.空调的工作效率
三、案例分析题
1.某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。
一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购买商品房卫生间的水表管接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。
该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己人为造成的，而是水表管接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。
物业管理公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。
请问：
（1）楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担?
（2）在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担?
（1）首先，根据原建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定：
房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。
该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。
本案中的水表管接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有权归业主所有，从物业管理公司提供服务的公共性质考虑，物业管理公司既没有权利私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。
因此，水管老化破裂造成的损失应该由业主个人承担。
但根据实际情况，也并不排除物业管理公司承担责任的可能性：
若在本案例中，物业管理公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业管理公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。
（2）物业管理公司无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，（属于紧急避险）可以先进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失，赔偿责任应由受益人承担（此案例的受益人是楼下业主）。
紧急避险是指：
为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。
我们认为物业管理公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。
但应符合下列条件：
①楼下业主损失不断扩大。
②业主无法及时赶到或无法联系到业主。
③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。
④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业管理公司进入楼E业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。
此外，为了避免在紧急情况下，物业管理公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，我们建议物业管理公司与业主最好在《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：
紧急排除故障，避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。
2.王先生住在某物业管理公司管理的小区内。
一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。
当她爬到石桌上时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。
事后，王先生找到物业管理公司，认为其应就管理不善承担责任。
而物业管理公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业管理公司的管理没有关系。
因此王先生将物业管理公司告上法院。
石桌桌面重达90kg，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13cm、深1cm的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。
庭审中，物业管理公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用采攀爬。
王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。
因此，物业管理公司不承担任何赔偿责任。
（1）王先生的女儿受伤，物业管理公司是否要承担赔偿责任?
（2）王先生是否也应该承担部分责任?
（1）王先生的女儿受伤，物业管理公司要承担赔偿责任。
根据国务院颁布的《物业管理条例》和原建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。
故，物业管理公司对石桌、石凳有管理义务，应承担对管理不善造成的损失，承担赔偿责任。
但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。
（2）王先生作为女儿的监护人。
没有尽到监护责任，也负有一定责任。
3.甲小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。
华某在装潢602室房屋时，未经物业管理公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。
物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处规范要求设置防护网，鸟钻进管道并筑巢，致使管道堵塞。
一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗入502室，致使王某装潢的地板等物受损。
（1）物业管理公司对502室王某的损失负有什么样的责任?
（2）602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任?
（1）根据国务院颁布的《物业管理条例》和原建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。
物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内，造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。
（2）华某未经物业管理公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了王某的财产损失。
为此，华某对王某的财产损失也应承担一定的责任。
4.张老太太住在某花园小区的7层。
一天晚上，张老太太到天台收晾晒在外的衣物，当从天台下楼时，楼道里的灯怎么也不亮。
张老太太眼前一片漆黑，只好摸索着下楼。
结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。
张老太太认为：
自己之所以被严重摔伤，完全是因为楼道灯不亮造成的。
（1）该小区的物业服务企业是否对此负有责任?
（2）该物业管理公司是否应对张老太太进行赔偿?
（1）该小区的物业服务企业对张老太太的摔伤负有责任。
物业管理是根据合同进行管理和服务的。
依据我国《物业管理条例》的相关规定，物业服务氽业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业管理公司没有及时对小区的楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太太身体严重受伤，身心受到伤害，物业管理公司对此负有责任。
（2）同时，依据《物业管理条例》的相关规定，“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
”故，物业管理公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。
5.你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的管理工作，请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些?
房屋及设施设备管理的主要内容及方法有：
房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零部件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术支持。
6.你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的维修工作，请说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意哪些问题?
应注意以下问题：
（1）质量的控制：
对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。
（2）进度的控制：
物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。
对维修养护工作进度要进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。
（3）成本的控制：
通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。
7.某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备，特别是给排水系统的管理服务，常常出现给排水故障，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。
你认为，该公司应从哪些方面入手，以提高给排水服务质量。
（1）该公司应从以下方面入手：
1）建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内、室外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。
2）建立给排水运行管理和维修保养管理制度。
3）建立给排水工程技术档案。
特别是隐蔽和地下工程、管道的图纸资料要收集保存完好。
4）配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。
5）制订供水计划，保证供水的水压、水质。
限水、停水要提前通知用户。
6）有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前要清理疏通排水工程。
7）做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。
积极协助用户安排合理的用水计划。
8）对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。
9）定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
（2）注意事项
1）应保证消防用水的基本储备。
2）北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。
3）餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。
4）采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。
8.某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备，特别是消防系统的管理服务，常常出现消防事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。
你认为，该公司应从哪些方面入手，以提高消防管理服务水平。
（1）该公司应从以下方面入手提高消防管理服务水平：
1）配备消防设施主管技术人员，要求其既有机电设备管理的知识和经验，又具有必要的消防知识，有较强的工作责任心。
2）建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排24小时值班。
3）建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。
4）建立消防设备巡视、检查、测试制度。
制度可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。
5）对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误的再次发生。
6）对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。
1）消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，同其他机电设备不一样，到实际使用时再发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。
要高度重视这项工作，巡视、检查、实验和测试要制订计划，要有专人进行，要有记录，发现隐患要有整改方案和时限。
2）消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。
9.某小区因设施设备维修技术保障能力不足，决定将电梯维护保养工作外包给专业公司。
如果你是公司负责人你认为：
（1）在签订外包合同时应注意哪些内容?
（2）落实外包合同时应注意什么?
（1）签订外包合同应注意的内容：
1）在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体的一致。
2）在合同中应明确再出现情况时的责任方，以免产生纠纷。
3）应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检查。
4）委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。
（2）落实外包合同时应注意的内容：
1）建立针对承包方的检查监控制度，并落实专人负责实施。
2）建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。
3）建立定期效果评估制度，对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。
4）定期对承包方的基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。
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