土地估价师实务全真案例模拟试题Word文档格式.docx
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式中：
P——土地价格;
a——土地纯收益;
r——土地还原率。
可知答案为B.P=a/r
土地估价师实务全真模拟试题
（二）
1、收益还原法不适宜用于评估（）用地。
A.商业
B.写字楼
C.酒店
D.学校
d
根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。
2、房地出租中，（）的费用计算与房屋重置价无关。
A.管理费
B.维修费
C.保险费
D.房屋折旧费
a
管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。
3、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于（）万元。
A.1350
B.1533
C.1611
D.1722
c
1.土地使用年期无限时的计算公式
P=a/r±
P、a、r含义同前;
b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±
b，第三年为a±
2b，第n年为a±
（n—1）b。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
应当是P=a/r+b/r2，带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
4、收益还原法是在估算土地在未来每年预期（）的基础上计算的。
A.经营收益
B.总收益
C.总费用与总收益之和
D.纯收益
根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。
土地估价师实务全真模拟试题（三）
2009-05-07]
多选题:
1、收益还原法可用于（）。
A.评估土地价格
B.评估房产价格
C.评估不动产价格
D.评估承租土地使用权价格
a,b,c,d
根据收益还原法的适用范围，可以知道ABC，是正确答案，评估承租土地使用权价格也应当是收益还原法，相当于一定年期的评估土地价格。
2、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）。
A.土地租金
B.房地出租的租金
C.房屋折旧费
D.利息
a,b,d
根据收益还原法的总收益计算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也应当计算到总收益里面。
3、计算房地出租的总费用应包括（）。
D.空房损失费
E.保险费
a,b,c,e
根据房地出租的总费用应包括管理费、维修费、房屋折旧费、保险费。
土地估价师实务全真模拟试题（四）
单选题:
1、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。
A.评估
B.计
C.资本
D.建筑
产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。
2、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.剩余法
根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。
它收益不好计算，首选用市场比较法。
成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。
3、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出（）。
A.0.5个百分点左右
B.1个百分点左右
C.2个百分点左右
D.标准未规定
根据土地还原利率的规定，应当是B.1个百分点左右。
土地估价师实务全真模拟试题（五）
1、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。
A.评估对象所产生的收益
B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益
C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益
D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益
根据总收益的内容可以知道。
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。
还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房损失率折算总收益。
2、预期收益原则可以在（）中得以运用。
A.成本逼近法
B.市场比较法
C.成本法和剩余法
D.剩余法和收益还原法
剩余法和收益还原法都是应用了还原利率求算土地价格，都是依据预期收益原则。
3、确定还原利率采用（）加上风险调整值的办法。
A.利润率
B.安全利率
C.存款利率
D.贷款利率
根据安全利率加上风险值调整确定还原率还原率=安全利率+风险调整值。
土地估价师实务全真模拟试题（六）
判断题:
1、运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。
（）
错误
运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。
2、综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。
正确
根据综合还原率概念：
综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。
3、土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。
还原率=安全利率+风险调整值。
土地还原利率的大小与土地投资的风险成正比。
4、采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。
安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
5、收益还原法的关键是还原利率的确定。
收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。
土地估价师实务全真模拟试题（七）
2009-05-03]
1、求取土地收益及确定（）是收益还原法的关键。
A.经营费用
B.土地租金
C.投资利率
D.土地还原率
用收益还原法求取土地价格的关键是求取求取土地收益和合理确定土地还原率。
2、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
A.给与需求原则
B.报酬递增与递减原则
C.替代原则
D.协调原则
这是替代原则在收益还原法中求取客观收益的用法。
3、确定还原率可采用安全利率加上（）调整值的方法。
A.通货膨胀
B.利息
C.贷款利息率
D.风险
安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。
4、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（）获利率。
A.资本
B.土地
C.项目
D.房屋
从纯理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险值调整确定还原率的原因。
土地估价师实务全真模拟试题（八）
单选题:
1、收益还原法求得土地价格通常称为（）。
A.收益价格
B.比准价格
C.积算价格
D.地租价格
收益价格是收益还原法求得的土地价格。
2、（）理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。
A.地租
B.区位
C.级差地租
D.剩余价值
收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
3、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。
A.货币形式
B.实物形式
C.地价形式
D.地租形式
有形收益是可以用货币形式表现。
土地估价师实务全真模拟试题（九）
1、实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。
2、承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格
3、收益还原法里用到的收益是指客观收益。
客观收益是收益还原法里用到的收益。
4、地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。
收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论
土地估价师实务全真模拟试题（十）
1、下面对土地估价描述不正确的是（）。
A.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D.土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政府土地政策对地价产生深刻的影响
2、土地价格水平由同一供需圈内具有（）的替代性土地的价格所决定。
A.相同区域
B.相同性质
C.相同级别
D.相同用途
土地估价中的替代原则可概括如下：
土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。
3、土地估价涉及的供需原则并不以（）为基础。
（2002年真题）
A.替代原则
B.预期收益原则
C.变动原则
D.竞争原则
供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础的。
4、贡献原则是关于部分（）的应用。
A.竞争和超额利润原则
B.报酬递增、递减原则
D.预期收益原则
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。
土地估价师实务全真模拟试题（十一）
2009-04-27]
多选题:
1、估价要考虑（）等因素对土地收益的影响。
A.社会经济发展
B.土地利用方式
C.土地预期收益
D.土地利用政策
E.地块大小
地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。
综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
2、替代原则可以在（）估价方法中得以应用。
A.路线地价法
C.基准地价系数修正法
D.收益还原法
市场比较法是直接进行比较计算土地价格，通过选取交易案例与待估地块进行比较来确定待估地块价格，路线地价法是根据替代原则制定路线价和修正系数表来计算土地价格。
某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格，这是收益还原法的应用。
基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格;
而基准地价系数修正法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格。
由此可以看出，这实际上都是替代原则在基准地价系数修正法中的具体运用。
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3、土地估价中的替代原则是指土地价格水平（）。
A.由具有相同性质的替代性土地的价格所决定
B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定
C.可通过比较地块的条件和使用价值来确定
D.根据过去实际收益的高低来确定
a,b,c
1.土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定;
2.土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格;
3.土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
4、根据土地估价原则，（）应成为估价的主要依据。
A.既往收益
B.实际收益
C.客观收益
D.预期收益
c,d
根据最有效利用原则和预期原则可知道。
1、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。
这是土地价格的一般属性。
2、土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。
这是土地价格的根本属性。
3、土地估价原则都是孤立的，每个原则对应每种不同估价方法。
土地估价原则是有直接或间接的联系，应当综合运用，正确把握土地价格。
4、剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。
剩余法估价及收益还原法总收益的测算，应用了预期收益原则。
5、最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。
6、对土地的估价必须是对合法用途利用下的宗地进行，并且土地估价要遵循相关法律法规的规定。
土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。
同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。
2009年土地估价案例与报告自测试题
（一）
A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。
B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。
2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。
为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。
而B评估公司认为自己没有责任。
请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。
（1）银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。
（2）抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。
（3）土地拍卖属于短期（快速）和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。
（4）土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。
（5）土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;
如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任
2009年土地估价案例与报告自测试题
（二）
某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
（1）作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?
答：
对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;
对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;
利用适当的估价方法确定投标报价。
（2）可采取哪几种估价方法?
假设开发法，市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1）简述评估技术路线;
假设开发法：
求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法：
按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。
2）应搜集审核的资料;
国有土地使用权证书;
建设用地规划许可证;
建设工程规划许可证;
土地使用权出让合同;
施工许可证;
房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;
若采用市场比较法
1）在选取可比案例时应考虑哪些因素?
应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;
交易类型与估价目的吻合;
成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;
成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
2）确认比准价格有哪几种方法?
平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;
中位数法;
众数法。
2009年土地估价案例与报告自测试题（三）
某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。
其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;
宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;
宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;
宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。
请根据以上情况，回答下列问题：
1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;
2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：
如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;
3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：
如何确定补偿价格?
4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;
5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;
6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
（1）该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;
（2）可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。
案例分析题一答案
1.答题要点
该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。
因为：
（1）由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
（2）由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。
2.答题要点
（1）划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
（2）划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3.答题要点
对宗地C应按原出让用途及
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