中高档酒店行业分析报告Word文件下载.docx

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2、行业主要法律法规及产业政策

目前，我国住宿业的监管体系以行政法规、部门规章、行业标准规则为主。

我国住宿行业现行的主要法律法规如下：

目前，我国住宿业产业政策主要以鼓励发展与产业结构调整的指导政策为主。

近年来，我国住宿行业现行的主要产业政策如下：

二、行业发展概况

1、行业简介与分类

酒店（又称为宾馆、旅馆、旅店等）的基本定义是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠空间的商业机构，即给宾客提供歇宿和饮食的场所。

具体地说，酒店是以它的建筑物为凭证，通过出租客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。

根据全球权威酒店信息统计机构STRGlobal的《术语汇编》，将酒店行业市场等级分为奢华酒店、超高端酒店、高端酒店、中端偏上酒店、中端酒店和经济型酒店等6个等级，同时也可以整合分为奢华和超高端、高端和中端偏上、中端和经济型3个整合等级。

国家旅游局制定的《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2010）中将酒店分为五星级、四星级、三星级、二星级和一星级5个等级。

中国饭店协会发布的《2018中国酒店连锁发展与投资报告》中，将STRGlobal的等级标准与《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2010）的等级标准大致进行了对应，高端以上为五星级，高端和中端偏上为四星级，中端为三星级，经济型为二星级及以下，通过对主流分类标准的比较，具体对应关系如下图所示：

根据STRGlobal的《术语汇编》，从服务类型将酒店产品分为全服务型（一般为较高星级酒店标准，涵盖服务各个领域）和有限服务型（以住宿为核心业务，只提供住宿和早餐服务即Bed&

Breakfast）两类。

随着酒店行业的发展实践，在有限服务和全服务型的基础上又衍生出精选服务或精品酒店，即在有限服务的基础上增加个性化精选的其他服务。

2、行业发展现状

（1）酒店行业总体发展现状

我国酒店行业发展与国家经济增长、居民消费水平、境内旅游业发展等因素息息相关。

近年来，我国经济保持稳步增长的势头，2018年全国GDP总量达90.03万亿元，同比增长6.6%；

2018年，全国居民人均可支配收入28,228元，比上年名义增长8.7%，扣除价格因素影响，实际增长6.5%；

全国国内生产总值增速为6.6%，考虑人口增长因素，人均国内生产总值增速为6.1%；

2018年，全国居民人均消费支出19,853元，比上年名义增长8.4%，扣除价格因素影响，实际增长6.2%；

据文化和旅游部统计，2018年全年国内旅游人数55.39亿人次，比上年同期增长10.8%；

出入境旅游总人数2.91亿人次，同比增长7.8%；

全年实现旅游总收入5.97万亿元，同比增长10.5%，旅游经济继续保持快速增长。

直接受益于国家经济的快速发展与人民生活消费水平的提高，我国酒店行业规模持续增长，我国的酒店行业正逐步走向大规模、高质量的发展时代。

根据中国饭店协会的公开数据，2018年全国饭店业规模持续扩大，住宿餐饮业总收入约5万亿，其中餐饮业将达到4.4万亿，继续保持10%的增长幅度。

据此测算，2018年全酒店行业（不含餐饮）收入达到约6,000亿的规模，保持良好发展态势。

同时，根据中国饭店协会发布的2015年至2019年《中国酒店连锁发展与投资系列报告》中的数据整理，我国酒店行业供给持续增长，中国酒店客房数量从2015年的215.01万间增长到了2019年的414.97万间，期间的年均复合增长率为17.87%，具体情况如下：

近年来，我国酒店行业发展在行业内部呈现明显的结构分化特征。

以五星级酒店为代表的豪华型酒店受国家限制“三公”消费和“中央八项规定”等政策影响消费需求快速萎缩，同时由于运营成本高居不下、地产投资高峰等多重因素影响，豪华型酒店的发展速度和规模增长速度呈现连年降低的态势。

以如家、汉庭等连锁酒店为代表的经济型酒店在经历过高速增长高峰后，由于同质化严重和供给过剩，现已进入洗牌阶段。

根据《2019中国酒店连锁发展与投资报告》中公布的数据，2018年全国经济型酒店共241.99万间客房，2015年至2018年复合增长率为12.40%，经济型酒店的规模增长正逐步放缓。

而中高端酒店行业受益于消费升级和中产消费群体的快速扩大，加之经济型酒店和豪华型奢华型酒店的消费转移影响，近年来中高端酒店迎来行业红利时代，连续多年保持快速发展态势。

（2）中高档酒店行业发展现状

在行业需求端，伴随我国经济的快速发展，以及城镇化进程的推进和中产消费群体的规模扩大，我国中高端酒店行业主要消费受众群体不断扩大。

根据全球权威咨询机构波士顿咨询公布的数据，我国消费的增长主要源于我国居民人均可支配收入的快速增长，特别是中产和富裕家庭的快速膨胀，到2020年我国的中产及富裕家庭数量将翻一番，达到1亿户。

根据瑞信研究院的《2017年全球财富报告》，2017年中国有3.85亿中产阶级。

中国中产阶级占全国人口比重从2000年的11%迅速上升至2017年的27.7%。

同时，随着居民收入水平的提高，居民支出不断向生活服务消费方向倾斜。

居民收入水平的提高带来恩格尔系数的不断降低，即花在食品支出的比重降低，居民教育文化娱乐服务支出的同比增速快于其他支出，居民花在教育文化娱乐方向的支出比重提高，从2014年底的10.7%上升至2017年底的11.6%，消费结构出现变化。

在行业供给端，随着国家相继出台“中央八条规定”、“六项禁令”等限制公务消费政策，酒店会议和宴会数量急剧萎缩，部分城市或地区把五星级酒店拒于政府采购名单之外，全国五星级豪华酒店市场的发展受到了巨大的影响。

豪华酒店市场的降温给价格合理、住宿舒适、服务温馨的中高端酒店的发展提供了良好的发展机遇。

中高端酒店相对于超高端与豪华酒店具有成本更低、坪效更高、回收周期更短及价格更加贴近主流消费人群等特点；

中高端酒店相对于经济型酒店具有住宿更舒适、服务更体贴及产品更丰富等特点。

随着中产崛起、消费升级、政策调控等多重因素的影响，中国酒店业在经历了超高端及豪华酒店发展浪潮与经济型酒店发展浪潮之后，进入了中高端酒店的发展浪潮。

在需求与供给的双重推动下，中高端酒店以其精准的客源定位、优质的服务、合理的价格等优势日渐受到消费者的青睐，促使了我国中高端酒店市场进入快速增长时期。

根据中国饭店协会公布的《2019年中国酒店连锁发展与投资报告》

中公布的数据，2018年全国中端酒店共63.42万间客房，同比增长率57.24%，2015年至2018年期间的年均复合增长率为33.73%，实现了高速增长。

若以中国饭店协会公布的2018年我国酒店业市场整体规模6,000亿元和中高端酒店的结构占比27%模拟测算，我国中高端酒店行业2018年市场规模约为1,620亿元。

3、行业发展趋势

（1）中高端酒店发展仍有极大空间，未来将成为行业结构主体

根据对中国饭店协会发布的2015年至2018年中国酒店连锁发展与投资系列报告的数据整理，目前我国酒店行业豪华、中高端、经济型的比例约为8%、27%、65%，目前国内酒店市场由低端经济型酒店占主导。

而欧美等发达国家成熟的酒店市场通常呈现两边小中间大的“橄榄型”结构，目前欧美酒店业豪华、中高端、经济型的比例约为20%、50%、30%，未来我国酒店行业结构布局将向欧美等发达国家酒店行业结构靠近，呈现中高端酒店为主体的特征。

从目前国内酒店市场结构，中端酒店的发展仍有极大发展空间，未来中国的中高端酒店将迎来中长期的快速发展阶段。

我国酒店市场结构与未来发展趋势市场结构对比情况如下：

（2）酒店行业轻资产化经营模式兴起

随着国家出台一系列“去杠杆”调控措施，坚定不移的将“解决资金空转、遏制资产泡沫、扭转脱实向虚”作为调控的目标，重资产类酒店转型升级迫在眉睫，必须通过出售资产、降低杠杆以达到增加现金流、降低财务成本的目的。

同时由于我国地产投资周期原因，现有存量物业规模较大，酒店自持物业成本过高。

酒店业从过去的重视资产运营转向重视管理品牌运营，从过去的不可持续的、消耗资源的重资产模式转向可持续的、租赁物业、重管理输出与品牌输出的轻资产模式。

（3）产品、文化与服务的精选化

随着酒店市场需求特点的不断转变、客源市场的逐步细分，客人除对酒店的硬件设施有较高的要求外，对服务的感受也变得更为细致，在消费过程中得到新奇、知识、艺术等体验成为住宿的目标，而目前市场主体经济型酒店“标准化、规范化、程序化”的产品及服务很难适应当前消费者的需求。

因此，在酒店产品的设计上充分挖掘历史文化元素、打造特色主题酒店是产品走差异化发展的有效途径，也是酒店企业形成核心竞争力的关键，随着中产阶级的崛起，对产品、文化与服务的精选将逐渐成为酒店行业下一阶段的发展趋势。

三、行业需求情况

我国酒店业的需求市场主要来源于观光旅游、商务出行、各类聚会、休闲养生及其他需求。

其中，观光旅游群体的住宿需求最大，占整个住宿需求市场的比例达49.72%；

其次是商务出行的住宿需求，占整个住宿需求市场的比例为16.16%，两者的酒店住宿需求合计比例为65.88%。

可见，以旅游出行和商务出行为目的的出行行为构成了酒店行业的主要需求市场。

1、旅游出行市场需求规模

随着我国经济的持续快速发展，国民收入水平和生活水平有了明显提高，人们在日常生活中开始追求精神层面的享受，节假日或者工作之余会以旅游方式来缓解压力、放松精神，而出行旅游人数的增长直接带动了酒店住宿行业的需求增长。

近年来，我国已经成为世界上旅游业发展最快，受益人口最多、辐射带动力最强的国家之一。

国家旅游局发布的《2017年全年旅游市场及综合贡献数据报告》称中国旅游业已经进入快速发展的黄金期，从小众市场向大众化转变、从单一入境游向出入境旅游并重格局转变，旅游业发展由局部扩展到全国，形成了国家与地方、政府与企业、社会共同推进的大格局。

整个旅游市场呈现国内旅游继续保持高位增长、入境旅游继续回暖、出境旅游回归理性的良好局面。

2011-2018年我国旅游业总收入从2.25万亿元增长到5.97万亿元，期间复合年均增长率达到14.96%。

单位：

万亿元

从国内旅游人次来看，同样保持了持续增长的趋势。

2011-2018年，我国国内旅游人数从26.41亿人次增长到55.39亿人次，期间复合年均增长率达到11.16%。

根据国务院印发的《“十三五”旅游业发展规划》，到2020年国内旅游人数达到64亿人次，城乡居民出游人数年均增长10%左右；

旅游总投资额2万亿元，旅游直接投资年均增长14%以上；

旅游业总收入达到7万亿元，年均增长11%以上。

2017年1月17日，中国社会科学院财经战略研究所、中国社会科学院旅游研究中心和社会科学文献出版社联合发布的《旅游绿皮书：

2016-2017年中国旅游发展分析与预测》指出，当前和未来一段时期，在各大行业发展相对放缓的背景下，旅游业的快速增长成为我国经济发展的亮点。

2、商务出行市场需求规模

所谓的商务出行即商务旅游，又称公干、出差等。

随着我国经济的持续快速发展和高铁、民航等交通基础设施的完善，企业之间的商务交流活动日益频繁，由此产生的商务出行需求也越来越多。

根据全球商务旅行协会基金会（GBTAFoundation）发布的最新报告《GBTABTI展望-年度全球报告和预测》，2015年我国以1.9万亿元的商务旅行支出规模首次超过美国成为全球最大商务旅行市场。

此外，根据全球商务旅行协会基金会（GBTAFoundation）最新数据，近年来，全球商旅消费规模持续增长，2017年全球商旅消费支出达1.33万亿美元，其中中国已达到3,465亿美元，增速达9%，将进一步巩固在全球商旅市场的地位。

根据国盛证券研究所的分析预测，铁路及民航交通出行的距离较大，基本与酒店隔夜住宿需求相匹配，近年来我国铁路与民航客运量基本保持平均每年10%的增长速度，预计因此产生的酒店住宿需求也将保持10%的增长速度。

可见，商务旅行市场的快速增长同样也为我国酒店行业的发展带来了巨大的发展空间和机遇。

四、行业竞争状况

1、行业竞争格局

从酒店行业总体竞争格局来看，近年来行业供给和行业需求增速相对接近，行业总体竞争格局呈现充分竞争的局面。

目前，酒店集团占据了酒店行业主要份额，以中国饭店协会公布的已开业酒店房间数这一市场规模指标来看，我国酒店集团前10强占据了超过65%的市场份额，特别是锦江国际、首旅如家、华住等行业龙头企业已经具备一定行业垄断竞争地位。

从细分行业来看，经济型酒店由于近十年的投资高峰和经济型需求萎缩，已经处于竞争过剩和“行业洗牌”的阶段，目前经济型酒店正面临行业规模和结构重整双重挑战的竞争局面，行业集中度不断提升，以如家、汉庭、7天、格林豪泰、锦江之星等为代表的细分品牌龙头已经具备较高的垄断地位。

豪华型酒店在规模上竞争格局已经相对均衡稳定，在内部结构竞争上，国内豪华酒店品牌如开元酒店、金陵饭店、锦江国际等逐渐超过外资品牌取得竞争地位上的优势。

中高端酒店领域，目前下游需求保持快速增长，行业供给规模和行业供给价格仍处在上探阶段。

从竞争参与者角度来看，竞争者规模和行业集中度相对经济型和豪华型酒店而言仍较低，以亚朵酒店、和颐酒店、锦江都城酒店、全季酒店、君亭酒店为代表的细分行业领军者仍有较大的发展空间。

2、进入行业的主要壁垒

潜在竞争者进入中高端酒店行业的主要壁垒有以下几个方面：

（1）酒店项目开发壁垒

中高端酒店项目开发涉及酒店物业开发、酒店设计、酒店建设等多个专业要求较高的环节。

特别是酒店物业开发，中高端酒店大多数选址在一、二线等经济较发达城市的核心区域。

上述区域优质物业有限，物业业主对于物业租赁者的品牌影响力、资金实力及消费带动能力要求很高。

同时中高端酒店强调满足个性化和差异化的消费者需求，对于设计、建设等阶段的舒适性、艺术性等要求较高。

因此，中高端酒店行业具有较高的酒店项目开发壁垒。

（2）运营管理壁垒

中高端酒店行业具有传统生活服务业和新兴消费升级的双重特征。

在中高端酒店运营管理的过程中，消费者服务体验、服务流程标准化、个性化平衡和成本控制缺一不可。

在新兴消费升级的趋势下，中高端酒店运营管理对于新媒体、新信息系统、智能服务、卫生环保等要求与日俱增。

由于我国中高端酒店发展时间相对较短，该领域人才培训和信息系统建设比较滞后，因此潜在竞争者进入该领域面临较高的运营管理壁垒。

（3）品牌壁垒

中高端酒店品牌具有统一的市场知名度和认可度，通过统一的广告宣传、管理制度得到更多客户的认可；

其次，各品牌在发展的过程中通过“粉丝”等会员模式等积累了大量客户，这对于客房出租率、营业收入提升都有着重要作用；

此外，大品牌在管理服务、企业形象等方面能够树立较好的口碑。

因此，中高端酒店应该着力建立强有力的品牌、提升管理服务能力，形成自身差异化的品牌形象，提高市场地位。

这对于新进入的企业来说是重要的壁垒。

五、业利润水平的变动趋势及变动原因

酒店行业的利润水平取决于酒店的盈利水平和经营成本，其中盈利能力主要取决于客房每间可销售房收入（RevPAR）指标，其决定因素是客房出租率和平均房价水平。

根据全国酒店行业的客房入住率（Occ）、已售房平均房价（ADR）和平均每间可售房收入（RevPAR）指标来看，我国酒店行业整体利润水平在经历增长和下降后逐渐进入稳定发展期。

根据权威酒店研究机构浩华以及开元酒店招股说明书中公布数据，我国高端酒店的出租率从2015年的58%增长至2017年的63%，中端酒店的出租率则介于64%-66%之间。

行业利润水平指标酒店行业客房入住率（Occ）、已售房平均房价（ADR）和平均每间可售房收入（RevPAR）三个经营指标趋于平稳状态。

中高端酒店领域，由于下游消费需求的高速增长和经济型、豪华型的需求转移效应，行业经营情况总体持续向好。

根据同行业龙头公司如锦江股份、首旅如家公开的中端品牌经营数据等行业指标性数据来看，中高端酒店的行业利润水平指标如客房入住率（Occ）、已售房平均房价（ADR）和平均每间可售房收入（RevPAR）持续向好，预计未来中长期仍将保持良好增长态势。

六、影响行业发展的因素

1、有利因素

（1）我国居民可支配收入和消费支出稳步增长

全国国内生产总值增速为6.6%，考虑人口增长因素，人均国内生产总值增速为6.1%，连续多年保持高位增长。

2018年，全国居民人均消费支出19,853元，比上年名义增长8.4%，扣除价格因素影响，实际增长6.2%，名义增速和实际增速分别比上年加快1.3和0.8个百分点。

同时我国中产消费群体快速扩大，2017年末规模已达3.85亿，中国中产消费人群占全国人口比重从2000年的11%迅速上升至2017年的27.7%。

我国居民收入水平、消费能力特别是中产消费群体规模的稳步增长，将为中高端酒店行业贡献稳固的增长基础。

（2）国家政策大力支持住宿酒店业发展

近年来，国家先后出台了《关于加快住宿业发展的指导意见》、《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》、《关于促进全域旅游发展的指导意见》、《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》等一系列直接或间接鼓励酒店行业发展的政策。

国家出台的各项相关政策积极鼓励、支持和指导我国酒店行业转型升级、面向大众消费、提升服务、差异化和特色化竞争等，从中长期看，将极大的鼓励和支持我国中高端精选服务酒店快速发展。

（3）旅游业发展增加动力

酒店住宿行业的主要客户来源于旅游住宿群体，酒店行业的经营状况与旅游业的发展具有密切关系。

2016年12月26日，国务院正式印发《“十三五”旅游业发展规划》，明确了“十三五”期间我国旅游业发展目标：

城乡居民出游人数年均增长10%左右，旅游总收入年均增长11%以上，旅游直接投资年均增长14%以上；

到2020年旅游市场总规模达到67亿人次，旅游投资总额2万亿元，旅游业总收入达到7万亿元。

我国旅游业市场的良好发展态势将有利于我国酒店行业，特别是符合主流消费发展趋势的中高端酒店行业的发展。

2、不利因素

（1）整体管理能力不足

我国的大部分酒店虽然在管理方面积累了一定的行业经验，但是在追求快速扩张的过程中忽略了企业管理能力的培养，管理体系建设方面还是存在一定的漏洞，成熟的酒店管理体制不够健全。

尤其是一些小规模酒店企业偏重于对其他酒店企业管理经验的借鉴和模仿，在借鉴和模仿过程中不注重结合自身发展特点和具体需求，导致其发展受到阻碍。

（2）专业人才缺乏

酒店业在我国的兴起和发展与西方发达国家比相对滞后，特别是对酒店管理专业人才的重视和引进、培养方面比较欠缺。

首先，酒店管理教育相对落后，在教学资源、师资力量、教学理论等方面都与社会需求脱节，酒店管理行业中现有的工作人员整体素质不高；

其次，企业为了降低经营成本，不注重人才的培养和积累，造成了行业专业型人才流失严重，人才体系不健全。

（3）缺乏权威、统一和全面的法律法规、行业标准和规范

新中国酒店行业市场化相对起步较晚，虽然近几年市场发展迅速，但是酒店行业仍然缺乏统一且全面的法律法规、权威的相关行业标准和规范。

近年来发生的诸多星级酒店企业服务质量纠纷曝光一定程度上损害了酒店业整体的形象和发展。

现行监管体系只能从个别业务层面和环节进行分别管理，同时现有的行业标准和规范缺乏权威性约束力，导致行业内诸多“劣币”酒店企业缺乏有效监管。

七、行业周期性、季节性、区域性等特征

1、周期性

酒店住宿行业的景气度与国家宏观经济的周期波动呈正相关的关系。

虽然我国国民经济总体上一直保持持续快速增长的态势，但是也会受到国际经济金融形势变化和全球性突发事件的影响而出现周期性波动。

在宏观经济增长率下降的阶段，由于居民实际收入预期下降，居民国内旅游出行的消费相应降低，从而减少旅游出行方面的酒店住宿需求。

同时，宏观经济的调整对中小企业的经营会造成较大的压力，中小企业员工的商务出行及其消费也会相应缩减，从而减少商务出行方面的酒店住宿需求。

因此，酒店住宿行业的周期性与国家宏观经济的波动的周期性具有一致性。

2、季节性

受商旅出行需求季节性影响，作为旅游业重要配套的酒店住宿行业同样呈现一定的季节性特征。

旅游需求季节性变化的原因除了受自然气候条件影响之外，还受国家和地区休假制度影响。

法定假日期间我国居民自由支配的时间比较充足，外出旅游时间成本较小，愿意花费更多的时间和金钱在旅游上。

因此通常二三季度是住宿行业的旺季。

一般而言，元旦假期后至清明节假期之间即一季度的主要时段，由于春节等因素酒店消费需求会明显下降。

但是，随着居民收入水平的提高，酒店住宿行业的季节性波动特征正在逐渐弱化。

3、区域性

由于各区域经济发展水平和居民消费水平差异，我国中高端酒店主要集中于一、二线城市及长三角、珠三角等经济发达地区和热门旅游目的地城市，分布存在着一定的区域性特征。

八、行业经营模式

相对其他行业而言，酒店行业特有的经营模式主要如下：

1、直营模式

通过独资、控股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识、相同服务程序、相同预订网络、相同采购系统、相同组织结构、相同财务制度、相同政策标准、相同企业文化及相同经营理念的管理方式。

2、委托管理模式

酒店管理方接受饭店业主的委托，按照酒店管理公司的管理规程、服务规范、技术标准、操作流程、质量控制等规章制度，向被管理酒店输出管理，派出管理团队或管理人员和培训受托管理酒店学员，受托管理托管饭店。

酒店主体的产权关系和法人地位不变，酒店管理公司作为饭店业主的受托方按照管理合同的约定经营管理酒店。

3、特许经营模式

特许经营模式，又称加盟模