西安市地产项目质量管理研究 以西安雅荷春天小区为例毕业论文Word格式文档下载.docx
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3.3.1设计阶段项目质量管理问题分析7
3.3.2业主招标阶段质量管理问题分析8
3.3.3工程实施阶段缺项目质量管理问题分析8
3.3.4工程收尾阶段项目质量管理问题分析9
第四章完善雅荷春天项目质量保证体系的建议10
4.1加强质量管理意识10
4.2加强组织落实11
4.2.1组建质量改进小组11
4.2.2完善相关计划11
4.2.3合理预算工程费用11
4.2.4明确各方工作原则12
4.3善相关制度，确保质量管理体系的落实12
4.3.1遵守工程项目的行业准则12
4.3.2制定质量管理相关职能13
4.3.3整合质量政策13
4.3.4改进质量目标13
4.4改进质量管理工作流程14
第五章结论15
参考文献16
第一章引言
1.1研究的背景
我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，消耗了全世界40%的水泥和钢材，而一般住房的寿命在25年至30年之间，与我国民用建筑的最低设计寿命至少为50年的规定存在不小的差距。
2009年以来不断涌现出了有关住房质量问题的新闻：
“楼脆脆”——2009年6月27日，上海市闵行区莲花河畔一幢13层在建商品楼，因施工程序错误形成地基压力差，楼体整体倒塌，造成一名工人死亡，引起业界巨大震荡，被称为“楼脆脆”。
“楼歪歪”——2009年7月中旬的一场大雨后，四川省成都市校园春天小区6号楼和7号楼的一些住户忽然发现，两栋楼之间的距离比以往近了很多，两栋楼斜靠在一起，越向上贴得越近；
靠得最近的地方，相邻的阳台窗户已经无法打开。
“楼薄薄”——2009年8月，浙江省桐乡市太阳湖小区汇宇都市花园16幢3单元6楼某业主在装修过程中发现，楼板厚度仅为7.9厘米。
据业主查询到的建设局档案，该小区客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域为10厘米。
“连续发生的倒楼、裂楼事件更让人感到楼房如此脆弱，似乎安居之所并无安全之感。
这些现象的存在对住房质量的提高提出了迫切要求。
既然我国存在住房质量与国家技术标准严重不符的寿命（也是质量）问题，事关国计民生，就不能仅仅由住建部内部掌握，而应让社会知情，促使政府主管部门真正按照法定职责履行职务、让生产经营者正视自己的义务；
更重要的是，各界要根据职责，采取有效措施保证广大人民群众在居住方面的公共安全，维护其合法权益；
同时，严格建筑质量监管措施，保证今后的住房质量和住房寿命。
这是绿色建筑和绿色居住的基础。
质量就是产品的适用性，它是反映实体满足明确的和隐含的需要的能力特性的总和。
工程质量是指国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。
现场工程质量管理就是向用户或业主提供高质量建筑产品与服务的一项质量保证的活动。
这种产品和服务必须保证满足需求、价格便宜和供应及时。
随着科学的发展和市场竞争的需要，质量管理已经越来越为人们所重视。
1.2研究的目的意义
房屋质量的好坏，直接关系到经济发展和广大人民的切身利益。
作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任如何提高质量水平及业主满意度成为新形势下的新课题探讨房地产工程管理尤其是房地产工程项目质量的管理，可以进一步完善房地产企业项目管理，提高房地产项目质量，提升房地产企业核心争力，为消费者提供更为优质的住宅产品，不论从经济效益角度还是社会效益角度来看，提升项目质量管理水平进而提高房地产项目质量水平都具有重大的意义。
第二章相关理论基础
2.1质量的定义
ISO08402-1994《质量管理和质量保证术语》中对质量所下的定义是:
质量是反映实体（产品、过程或活动等）满足明确和隐含需要的能力的特性总和。
实体:
“可单独描述和研究的事物”，实体可以是活动或过程，可以是产品，可以是组织、体系或人，也可以是上述各项的任何组合。
需求:
包括“明确需要”和“隐含需要”。
为使“需求”可以实际运用，一般应将其转化为质量要求。
所谓质量要求，是指“对需要的表述或将需要转化为一组对实体特性的定量或定性的规定要求，以使其实现并进行考核”。
ISO19000:
2005《质量管理体系基础和术语》和GB/T19001-2008标准关于质量的定义是:
所谓质量，是指一组固有特性满足要求的程度。
“质量”可使用形容词差、好或优良来修饰。
固有的就是指在某事或某物本来就有的，尤其是那种永久的特性。
对产品来说，例如水泥的化学成分、强度、凝结时间就是固有特性，而价格和交货期则是赋予特性。
对质量管理体系来说，固有特性就是实现质量方针和质量目标的能力。
对过程来说，固有特性就是过程将输入转化为输出的能力。
从术语的基本特:
性来说，质量是满足要求的程度。
要求包括明示的隐含的和必须履行的需求或期望。
明示的一般是指在合同环境中，用户明确提出的需要或要求，通常是通过合同、标准、规范、图纸、技术文件所做出的明确规定；
隐含需要则应加以识别和确定，具体说，是指顾客的期望，二是指那些人们公认的、不言而喻的、不必做出规定的“需要”，如洗衣机必须满足洗衣和甩干的基本功能即属于“隐含需要”。
需要是随时间、环境的变化而变化的，因此，应定期评定质量要求，修订规范，开发新产品，以满足已变化的质量要求与旧定义相比，有两点明显的改进。
一是质量反映为“满足要求的程度”，而不是反映“特性总和”，特性是固有的，与要求相比较，满足要求的程度才反映为质量的好坏。
因此，新定义更科学。
二是明确提出“固有特性”的概念，说明固有特性是产品、过程或体系的一部分，而人为赋予的特性不是固有特性，不反映在产品的质量范畴中，这就使质量的概念更为明确。
2.2房地产项目质量的含义和内容
在通常情况下，人们提起房地产项目质量，很自然地就想到屋面、厨房是否生渗水、漏水，门窗是否变形，墙面是否出现裂缝等等，这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量而已。
目前，我国房地产开发已进入一个快速发展的高潮期，房地产产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，我们应该明确并建立起崭新、全面的房地产项目开发的质量观。
我们应重点从以下两个方面把握房地产项目开发的质量含义:
第一、满足需要（含实际需要和潜在需要）成为检验房地产项目质量的客观标准。
在市场经济条件下，随着我国房地产产业的深化发展，房地产项目能满足多少、在何种程度上满足消费者的需要，将成为衡量房地产项目市场价值的客观标准，这可以说是市场经济体现在房地产项目质量范畴上的根本所在。
在房地产产业发展的新时期，房地产项目质量的物质性成为最基本的要求，而经济性（或实销性）上升成为第一客观标准，房地产项目质量首先要以消费者的货币资金来体现。
这是传统意义上的房地产质量观与市场经济条件下的房地产质量观的根本区别所在，正确理解这一点，对于搞好房地产项目质量具有直接的现实经济意义。
第二、房地产项目质量是房地产产品特征和特性的总和。
房地产项目质量的特征和特性指其应该具有的客观要求属性的总称，即房地产项目满足消费者需要的各种属性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可维修性、经济性等互相联系、互相依存的各方面，从实质上提出了要全面理解和把握房地产质量内涵的要求。
国家建设部住宅产业办公室的《商品房性能认定暂行管理规定》中，将房地产性能按安全性、居住性、耐久性、持续性发展性及经济性等五个方面，也充分地反映了对房地产质量内涵的全面性要求。
房地产项目质量体现为业主的使用质量，它反映物业使用的安全性、方便性、舒适性等等，这些都是围绕着使用的人来体现的服务。
它包括地域、设计、工程、环境、配套、服务等内容，显然，建筑工程质量只是房地产项目质量中的一个环节。
2.3房地产开发项目质量管理概述
美国学者罗伯特·
威索基提出:
项目是一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确目标或目的并且必须在特定的时间、预算内，依据规范完成。
房地产开发项目是指为达到预期的目标，投入一定的资本，在一定的约束条件下，经过决策与实施的必要程序从而形成固定资产的一次性事业。
房地产开发项目是在一个总体设计及总概算范围内，由一个或者若干个互有联系的单项工程组成，建设中实行统一核算，统一管理的投资建设工程。
房地产开发项目质量是国家现行的有关法律、法规、技术规范标准、设计文件及工程合同对房地产开发工程的安全、适用、耐久、经济、美观等特性的综合要求。
2.4房地产项目质量管理的特点
房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。
广义性:
在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有固有特性。
时效性:
由于组织工作的顾客和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的，例如，原先被顾客满意认为质量好的产品会因为顾客满意要求的提高而不再受到顾客满意的欢迎。
因此，组织定期对质量进行评审，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。
相对性:
组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求;
也可能性对同一产品的同一功能提出不同观点的需求。
需求不同，质量也就不同，只有满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。
第三章雅荷春天项目质量管理现状及问题分析
3.1项目概况
西安雅荷房地产开发有限公司成立于一九九八年，注册资金1.5亿元，具有房地产开发二级资质。
公司始终坚持“以持续地服务于人们高品质的生活”为使命，整合资源，关注品质，现已形成了以房地产开发为龙头，集物业管理、园艺绿化为一体的现代化专业公司。
雅荷地产历经十八年的努力拼搏，公司先后在西安成功开发了以“雅荷”为品牌的七个楼盘项目，雅荷花园、雅荷翠华大厦、雅荷度假山庄、雅荷城市花园、雅荷智能家园、雅荷中环大厦、雅荷春天等项目，累计占地约1500亩，总建筑面积约150万平方米，已建成面积约100万平方米。
在西安引起了强烈反响，成为西安房地产业的一枝奇葩。
公司立足创新发展，拥有了一支高学历、高素质的员工队伍，公司现有90％以上为大专以上学历，30%以上员工为拥有中高级以上职称的专业技术人员。
公司将致力于从完善制度体系、规范工作程序、提倡业务钻研、弘扬企业文化着手，提高员工队伍素质，积极拓展房地产市场，与时俱进，秉承“以满足客户需求为目的，保持永续经营，做均好性企业”的经营理念，以更优质的产品与服务，实现“中国最具影响力房地产开发商”的目标。
雅荷春天位于西安经济技术开发区凤城五路与迎宾大道交汇处，紧邻西安中学，总占地面积180亩建筑面积30余万平方米，社区独有丰富的地下温泉水景资源，两居室和三居室的组团布局。
雅荷春天景观设计注重于优良生活环境的塑造，从园林、景观、规划、配套等多个角度满足高端客户在居住和精神上的双重享受。
雅荷春天定位为雅荷地产的开创之作。
围合式组团布局，既体现了小区的整体性；
雅荷春天规划中的商业配套加上周边便利的交通，重点中学、大型超市、西安图书馆等市政配套，使项目大的环境配套和小的社区配套都成为对前期项目的超越。
雅荷春天建筑风格融合滨水生活主题，体现后现代国际式外观设计风格，通过大面积的落地窗、红砖、石材等不同色彩材料的对比，从而体现现代的轻快、滨水的特征，达到环境景观与室内空间融合的效果。
平面布局，以内聚式庭院组织功能及空间，在满足区域空间私秘性要求和强烈的私家领域开发上强调规划第一性，单体第二性，为满足不同层面的需求，雅荷春天在统一的风格下，发展各组团的独特个性。
表1雅荷春天项目详情
行政区域
城北区
项目位置
未央大道与凤城五路交汇处西北角
物业类别
住宅
户型面积
二居81-102平米
三居113-139平米
四居157-173平米
开发商
西安雅荷房地产开发有限公司
物业公司
香港招商局
容积率
3
绿化率:
40%
车位配比
1:
3.7
占地面积
20000平方米
总建筑面积
59811.8平方米
3.2雅荷春天项目质量管理现状
计划环节比较到位，执行、检查、处置环节欠缺，结果是：
业主的计划是否有效实施，执行结果如何及计划不能实施的原因不能全面了解。
例如参建单位对业主质量管理办法的编制要求的响应。
处置环节缺少处置的对象（即检查发现的问题、原因、责任），如何进行处置包括纠偏和预控工作不可能进行。
如进行只能是形式上的。
好的计划得不到满意的结果，质量管理起不到改进作用。
3.3雅荷春天项目质量管理问题分析
3.3.1设计阶段项目质量管理问题分析
1.存在的问题和不足：
（1）户型设计与相关规范不符。
例如A2a户型出现一楼层高过底（仅2.30米），根据建设部发布的《住宅设计规范》（2005年版）第5.1.6条规定“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3”。
该户型原设计负一层家庭娱乐室内层高为2.55米，板厚为0.18米，净高为2.37米，低于规范要求，造成业主的使用不便与投诉。
（2）结构设计中钢筋混凝土配置不合理。
项目地下室面积超过80000平米，地下室顶板上覆土绿化。
结构设计中地下室顶板的钢筋为￠12,混凝土标号C40,地下室绕筑完毕3个月后检查发现在顶板上发现相当数量的裂纹。
在另外的两个地上车库顶板绕筑时，我们经过与设计院的研究，决定将混凝土标号降至C35，钢筋变为￠8并加密，结果两个车库顶板绕筑完毕后，没有发现一条肉眼可见裂纹，结构自防水也相当理想。
（3）户型设计不合理。
A2户型面积173m2,但是交房后，业主有很大意见，原因是这么大面积的豪宅，房间仅有4个，而且其中2个房间的面积不到10平方米，过道占去了相当大的面积，而使用面积却很小，业主花费巨额购房款，但房屋的实用性却很差。
2.原因分析：
公司对本项目设计的管理，遵循了一般房地产企业所共用的操作流程:
规划设计——业主评审——扩初设计——业主评审——施工图设计——业主评审规划设计阶段业主方的参与和管理缺乏深度和精度，没有组织专业团队对设计进行有效优化。
由于在政府审批手续的申报上花费了前期大部分时间，从而直接导致了设计时间紧缺，每个设计阶段的实际时间只有两周左右，图纸优化就不能到位。
因此造成的规划设计工作不周全，而业主也没有专业的人员对此类问题的出现进行监督检查，从而导致图纸设计发生失误，留下了缺憾。
3.启示
房地产项目作为典型的项目类型有着一次性和不可逆性的特征，而作为项目前期的设计对整个项目的质量起着决定性的影响，不重视设计阶段的质量管理，业主方对设计的审核没有一个专业全面的把关，最终将会给项目造成不可弥补和挽回的损失，留下质量的先天性不足或者缺陷。
3.3.2业主招标阶段质量管理问题分析
西安雅荷房地产开发公司必须严格执行国家关于招投标法的相关规定。
工程招投标更多的是为了走程序而走程序的工作，业主更多关注程序和形式是否合规合法，对施工单位的资格审查也更多的是对其提交的《资格预审文件》进行书面审查，轻视了对施工单位的市场声誉口碑调查、实际财务能力调查、不良记录调查诚信调查和其他合作单位评价调查。
导致了一些实力不强、不讲诚信甚至有法律纠纷的不良施工单位进场施工。
本案例中，某标段主体施工单位是某大型央企在昆明成立的一家分公司，此施工单位技术力量薄弱，管理涣散，整体实力不强而且之前大量拖欠农民工工资和材料商材料款。
在整个施工过程中该施工单位施工组织混乱，技术力量薄弱，施工进度缓慢，未经业主方同意，5次更换项目经理，诚信度极差，协调配合非常困难，因此业主方与监理公司为了帮助其完成工作投入了大量的精力。
然而其管理无序，组织混乱，尽管业主方进行了帮组协调和支持，还是无法按时保证质量地完成施工的内容，并且由于技术人员的不足以及管理上的缺陷，导致本可以避免的技术变更反复发生，使得业主的工程造价就此增加，并且影响了工程进度。
业主方指定的工程管理制度施工单也是视为无物，很少执行，对安全文明施工检查及质量检查中发现的问题更是不认真快速进行整改，在前工程款项方面反而经常要求业主方提前支付，给业主方的工作带来不少的麻烦。
材料供应方面，因业主方未釆取甲供方式，由各施工单位自行采够。
供货商的公司实力、材料品质、供货周期、材料价格参差不齐，对项目的进度和质量都成了极大的影响。
3.3.3工程实施阶段缺项目质量管理问题分析
1.注重事后整改，忽略事前、事中控制
业主方工程部和监理对施工质量的控制更加注重验收把关和事后整改，无视了事先质量预防和施工过程中的质量控制，往往是在领导现场检查或者其他方发现后告之，才进行事后整改，这样即影响了工期，还增加成本，同时存在质量瑕疵隐患风险。
例如其中一标段在混凝土绕灌时因审图不认真，未预留煤气报警线路及配套电源，导致项目后期大量从墙面幵凿，影响了工程质量，延误了工期，还增加了成本。
某施工单位同样因审图不细，本来在建筑外立面一阴角处需铺贴外墙砖至四层，监理及甲方工程部也未认真检查，直到工程收尾才被发现，由于未铺贴对外立面效果产生很大影响，但若铺贴，需重新搭架子，并且因外墙砖是专门定制，从订货到交付再铺贴完成至少需要1个月，为不影响交房，只好放弃，但却留下了遗憾。
还有外墙涂料涂刷前，由于监理单位和甲方工程部对基层验收不认真，造成涂料涂刷后大量凹凸不平，影响外立面观感，重新返工。
2.重视验收质量，轻视成品保护
在工程质量的管理过程中，业主方只是程序化地对施工产品进行验收，而忽视对成品的保护意识。
类似对塑钢门窗的质量管理方面：
监理和业主方的专业人是对分包单位门窗施工进行验收，若验收合格，就结束工作，没有后续的交接，由此造成了施工成品塑钢门窗滑道遭到损坏。
而后序的施工单位又不止一家，且都是业主方直接委托，与总包方无关，因此追究损坏责任和赔偿就更无从说起，只好由业主方出资修复，但因损坏点较多，到交房时一些损坏部位没有得到整改，致使交房速度缓慢，业主意见较多，影响了公司形象和声誉。
3.3.4工程收尾阶段项目质量管理问题分析
工程收尾阶段制度不完善，质量管理意识差，成品保护意识不强，交叉作业管理协调不到位，客服流于形式。
项目收尾阶段的项目管理包括：
项目梭工验收管理；
项目有关梭工图、梭工资料及工程结算管理及备案；
项目移交物业管理公司的管理；
向政府部门办理工程备案手续管理；
保修期的管理。
该项目交房时，由于业主方与物业公司对交房的流程和分工不清。
在项目办理业主入住手续时，出现物业管理公司、工程部、销售部相互推诱扯皮的现象，严重影响了交房效率，相关各方相互埋怨，大大降低了客户满意度。
在保修期，太阳能管道漏水，因物管方与开发商对保修期的质量问题处理没有确定明确的处理流程，各方责任不清，导致管道长期未进行修复，影响了入住业主的居住，同时造成自来水大量流失，各方均表示不承担对此部分的水费，最终采取各打五十大板的办法才将此事处理。
第四章完善雅荷春天项目质量保证体系的建议
4.1加强质量管理意识
在质量管理体系的有效实施过程中，必须强调公司上下所有员工的积极参与和配合，员工是组织之本，只有员工充分参与，才能使员工充分发挥自己的才干为组织带来收益，因此要对员工进行质量管理意识与知识的培养，增强企业的竞争能力和创新能力，注重各人员管理知识培训，激发员工的积极性和责任感，自发做好自己的工作。
为提高公司员工的质量管理意识，公司将采取多种培训措施来完善质量管理体系，为全员参与推行质量管理体系提供理论依据。
同时质量管理体系的建立和完善过程，也是公司员工更新质量观念、统一认识、提高认识的过程。
为此，按照企业的组织架构，对公司人员分层次进行组织培训和学习。
第一层次为决策层，包括行政、技术等方面的领导。
注重培养质量管理的理论基础和基本原理。
负责建立质量管理体系的指导思想，正确构建质量管理体系的步骤和釆取相应的措施。
在房地产行业加强质量管理意识的培养对全公司进行质量管理具有重要意义。
第二层次为管理层，重点是管理、技术和业务部门的负责人，以及与建立质量管理体系有关的工作人员。
这是公司建立和完善质量管理体系的骨干人员，他们担负着承上启下的作用，在培养他们全面了解工地质量管理体系的基础上，还要结合国家和主管部门的有关规定和房地产市场的实际情况，进行理论与实际相联系的方针，对建立质量管理体系的思路和计划提出建议，并组织编制相关规章制度。
第三层次为执行层，与质量管理挂钩的全体操作人员。
对这一层次人员主要学习质量管理的基本知识与标准，并注意培训他们自身岗位的职责与责任，包括应承担的岗位责任权限，工作程序规范，质量要求以及造成质量过失应承担的责任等，通过学习真正在行动上加强员工的质量管理意识。
为全公司提高质量管理与完成质量目标做好准备。
4.2加强组织落实
质量管理的准备工作包括领导决策，组织，建立质量方针和质量目标，确定工作人员的培训，提高质量意识的几个部分。
确保质量管理工作的执行，必须强调领导的作用。
领导在质量管理体系中是非常重要的。
领导是指挥和控制组织的个人或一组人，领导者应建立统一的目的和方向，创造并保持使员工能够充分参与组织目标实现的内部环境。
指挥和控制一个组织，必须做好确定方向，规划未来，激励员工，协调活动，创造良好的内部环境等。
公司设施的完善，优质的管理必须给予高度重视，提出从高层管理人员开始，质量管理提高到战略的高度，加强员工的质量意识，提高企业的竞争力，满足客户的需求计划应放在议事日程之上。
具体行动计划有：
4.2.1组建质量改进小组
完善的质量管理体系需要一个稳定的组织来领导工作，做好高层管理人员的任命，以及团队成员需要建立一个有质量的团队，中层管理人员，管理人员以及基层人员的分工要明确落实，从组织上来保证了质量管理体的有效运行。
4.2.2完善相关计划
在管理过程中只在工作前计划目标是不够的，我们在执行工作的过程中要时刻改进和完善我们的计划，把计划管理放在首位。
通过计划我们知道什么样的组织需要什么样的管理人员。
高级管理人员负责战略规划，中层管理人员负责开发战术规划、生产规划，基层工作人员负责执行的保证，这样项目的开展工作能够按计划有序进行，在实施过程能够得到有效地控制。
4.2.3合理预算工程费用
在制定计划时，要考虑计划的效率，这不仅要求考虑经济方面的利益，而且还要求考虑非经济方面的利益和损耗。
把明细的资金预算做出来，员工工作的日常培训作为重点，通过全体员工参加质量管理知识培训，提高员工质量意识，转变质量管理的观念，用质量管理体系来指导实际的操作。
不仅学习了质量管理体系，也推行了质量管理体系的有效执行，并能在这个过程中找出质量管理体系的改进方法，进一步完善体系。
4.2.4明确各方工作原则
包括建设单位、监理方、造价咨询方及施工方。
1.建设单位对工程的功能及投资效益负责，有关的指令应及时以书面形式通知监理单位，由监理单位通知施工单位。
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