嵩明城乡一体化空港翼城项目可行性研究报告文档格式.docx
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按照嵩明县发展规划，原有民居住条件远低于昆明市人均居住水平，为了与新嵩明建设同步，深化和促进村镇的经济发展,解决城乡一体化问题和缓解住房的紧张局面。
项目的建设，在原有旧房屋改造的基础上，拟将周边用地已列入的建设用地，其建筑面积约51.6万平方米，建房以居住建筑为主，同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题，辅以少量的商网，为提高村民文化生活，丰富肌民的业余生活，适当布置少量公共建筑，并建设相应的配套设施，创建一个文明，详和的生活及居住环境。
项目前期暂定嵩明中亿房地产开发有限公司办理开发建设有关手续，并开发建设名为嵩明城乡一体化“空港翼城”项目。
项目实施地
1.2建设单位概况
项目建设单位：
嵩明中亿房地产开发有限公司
企业性质：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发
建设单位概况：
企业概况：
嵩明中亿房地产开发有限公司成立于2011年，是经嵩明县工商局注册的一家集房地产开发经营、机械设备出租为一体的企业。
公司依托嵩明县良好的投资环境和嵩明城市建设的大好时机，结合自身优势，不断创新经营，专注房地产开发组织策划工作，集中力量做好土地储备、项目规划、建筑设计以及销售工作，时刻保持“出精品”的意识，“汲取人文精华，建筑美好生活”。
作为新兴的房地产开发商，我们注重积极与房地产行业上下游单位（规划、设计、建筑、销售等）建立密切的合作关系。
通过优势互补来谋求共同发展。
公司在发展壮大自己实力的同时，注重自己的品牌塑造，本着“质量为本，信誉为本”的工作作风，踏踏实实做好每个项目的细节，维护广大消费者的利益。
公司将依照“立足嵩明县，拓展省内市场，放眼全国”的战略构想，努力打造现代化的房地产开发企业。
公司将继续不断创新，学习国内外先进的开发经营以及管理经验，在土地资源、人力资源和社会资源方面构建自身的核心竞争力，加快发展，壮大实力。
1.3可行性研究报告编制依据和原则
1.2.1编制依据
（1）《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年~2020年）；
（2）《城市居住区规划设计规范》；
（3）《昆明市城市拆迁管理条例》；
（4）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（5）《住宅设计规范》；
（6）《住宅建筑设计标准》；
（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（8）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（9）《高层民用建筑设计防火规范》；
（10）《投资项目可行性研究指南》；
（11）市场调研资料。
1.2.2编制原则
1.以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，为嵩明县改善城乡居家生活条件提供优质服务，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升。
2.认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。
3.充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。
4.严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、环境优美、便捷高效、个性鲜明，具有传统和现代气息及特色的一流居住社区。
1.4项目概况
1.4.1项目名称：
1.4.2项目建设地点
位于嵩明县嵩阳镇东北片区；
西至规划北片区行政办公区；
北至老213国道；
东至重机厂；
南至黄龙大道。
1.4.3项目建设规模和内容
建设规模：
项目总规划用地面积117334.2平方米（约合176亩），总建筑面积516026平方米，净用地面积108983.3平方米，计划分二期建设。
名称
规划用地
建筑面积
一期
41621.2平方米
164005平方米
二期
75813平方米
352021平方米
建设内容：
项目本着“以人为本”、“创建精品”的开发理念，规划住宅面积为254940㎡，可容纳2196户7000多人入住，建筑密度34%；
容积率3.52；
绿地率41%。
由多层住宅、商铺、地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。
根据地域的生态特点，项目引入养生宜居住宅的概念，通过户型、功能、景观、区域的调控、整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重的目标，提高环境效益、经济效益、社会效益。
片区将规划建设配套设，加以开发过程的合理运营，建设真正为居住者所思、所想的和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，创造就业机会并提升当地的经济水平。
主要建设内容：
序号
主要建设内容
数量
单位
1
（住宅）底商面积
12228
㎡
2
酒店面积
29023
3
商务区面积
67803
4
超市、诊所面积
14560
5
会所面积
2054
6
幼儿园面积
2863
7
住宅面积
254940
8
市政道路
9671.5
9
停车位（地下）
2651
辆
1.4.4主要建设条件
a.交通条件
围绕昆明嵩明空港新城和进入半小时经济圈的要求，嵩明规划建设县城与昆明主城及空港等外围交通，积极配合国家、省、市完成长昆高铁、地铁6号线、昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。
今后将有三条高速公路穿过嵩明，分别是昆曲高速、新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有一条连通昆明至嵩明的城市主干道（320国道），可实现单程半小时到达。
”嵩明县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，嵩明不仅实现了和昆明主城的快速连通，加上贵昆铁路、长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站一个、高速铁路客运站一个以及机场轻轨绕出机场后连通嵩明，嵩明将建立起比较发达的立体交通体系。
b.供电条件
本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。
c.供水条件及排水条件
本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。
d.气候条件
本项目所在地点属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温14℃，降雨量993毫米，无霜期222天，日照2073小时。
综上所述，本项目气候条件相当适宜。
e.地质条件
项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。
场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。
拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。
地震设防基本烈度为8度。
综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。
f．区位优势
嵩明地处滇东北交通枢纽重要节点，距昆明主城区35公里，属于半小时经济圈范围。
素有“滇东北门户”之称，境内昆曲高速公路、嵩待高速公路、213国道、320国道“四线出省”，贵昆铁路、昆曲高速公路、213国道、320国道、7204线，加上即将建设的连接昆明新机场的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通优势。
同时，嵩明处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点，随着昆明新机场的建设，铁路、公路、航空的立体交通网络使它作为昆明主城门户、西南最重要内陆大码头的功能日益凸现。
1.5投资估算和资金筹措
1.5.1投资估算
根据测算，项目的总投资为75400万元。
项目总投资估算表
项目名称
总额（万元）
占总投资比例
土地成本
21989.17
29.16%
建安工程
48427.58
64.23%
前期费用
2205.83
2.93%
管理费用
581.13
0.77%
不可预见费用
2196.11
2.91%
合计
75400
100.00%
1.5.2资金来源
项目投资的资金来源包括自有资金和销售回款。
项目总投资75400万元，经测算需投入资金包括自筹资金、销售收入，其中自筹资金31677万元，销售收入43723万元。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表
备注
规划总用地
117334.2
176亩
1.1
41621.2
62.28亩
1.2
75813
113.72亩
规划净用地
108983.3
163.47亩
2.1
33170.3
49.76亩
2.2
总建筑面积
516026
3.1
地上建筑面积
383471
3.2
地下建筑面积
132555
其中：
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
建筑占地面积
37000
住户数
户
2196
居住人数3.2人/户
人
7027
建筑密度
34%
容积率
3.52
10
绿地率
41%
11
12
一期技术经济指标
13
一期用地面积
14
市政道路建设
15
164005
130750
33255
1、（住在）底商面积
7674
2、酒店面积
3、商务区面积
4、住宅面积
26250
16
住宅户数
210
17
672
18
665
二期技术经济指标
19
二期用地面积
20
352021
252721
99300
1、（住宅）底商面积
4554
2、超市、诊所面积
3、会所面积
4、幼儿园面积
5、住宅面积
228690
21
1986
22
6355
23
24
项目总投资
万元
75400
建设投资
建设期利息
0
一期投资
30351
市政道路投资
2495
二期投资
49339
25
资金筹措
比例
企业自筹
31677
42.01%
销售回款
43723
57.99%
26
销售收入
131328
27
总成本
85906
28
利润总额
37550.0
29
营业税金及附加
7871.8
30
项目投资财务内部收益率
%
税前
17.84%
税后
14.56%
31
项目投资财务净现值
12535.45
6738.39
32
项目投资回收期
年
3.45
3.47
33
盈亏平衡点BEP
％
69.58
34
总投资利润率
49.80
35
投入产出比
1.74
1.7结论
规划区有一定量的居民住宅，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与嵩明县经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对原有老房屋进行改造，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。
通过城乡一体化改造，建设商住一体的房地产项目，能为以后嵩明商贸的发展提供很好的基础，通过科学的规划和合理的布局来提升蒙自城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件。
原有旧房屋已不能适应新的发展要求，加快城乡一体化是时代发展的要求，是为群众谋利的一件大事，是建设现代化城市的一项重大举措，它对于完善城市功能，美化城市景观，改善人居环境和投资环境，提升城市品位，促进经济和社会发展，都具有十分重要的意义。
第二章区域房地产市场分析与项目定位
2.1嵩明县发展状况
1．地理位置。
嵩明县位于云南省中部、昆明市东北部，地处北纬25°
05′～25°
28′、东经102°
40′～103°
20′，是昆明市辖近郊县，扼滇东北门户。
系三江（盘龙江、牛栏江、南盘江）之源，县境东与马龙县接壤，南部和西南部分别与宜良县、官渡区毗邻，西与盘龙区相交，北与寻甸县相连。
距昆明市区34公里。
2．政区概况。
嵩明县现有国土面积849.89平方公里，辖四镇三区，分别是嵩阳镇、杨林镇、小街镇、牛栏江镇、杨林工业园区、嵩明职业教育基地、县城新区。
嵩明是两分丘陵，三分山地，五分平坝，坝区面积414.6平方公里，是云南第七、昆明第二大平坝，县辖4镇75个村（居）委会，446个自然村，全县总人口达28.56万人。
3．经济社会发展状况。
2009年，全县实现地区生产总值38亿元，财政总收入5.4亿元（其中地方一般预算收入3.29亿元）。
农民人均纯收入4686元，城镇居民人均可支配收入15358元。
2009年实际利用外资2265.5万美元，引进市内外到位资金18.5亿元，招商引资工作连续两年实现北部五县区第一。
全县工业总产值完成65亿元，工业固定资产投资完成13.1亿元，规模以上工业企业达49家。
今年1—9月，嵩明全县固定资产投资完成38.9亿元，同比增109.1%，其中，第二产业完成投资15.25亿元，同比增112.3%；
第三产业完成投资22.9亿元，同比增116.6%。
引进5000万元以上项目49个，其中，亿元以上项目29个，亿元以上工业项目19个，开工在建项目10个，竣工投产项目2个。
5000万元以上项目落地开工在建36个，在建29个，竣工7个。
规模以上工业企业达64户，较市考核目标52户多12户。
嵩明县城规划鸟瞰图
2.2项目所在区域房地产市场分析
2.2.1嵩明县房地产现状
我们先来看昆明市区的房价，一环房价已超过1.5万，二环和三环房价也都在6000-10000元。
而在昆明几个卫星城市像安宁、呈贡等地，现在的房价在3000-4000元/㎡左右，而在嵩明花园洋房还不到3000元/㎡，投资门槛低，升值空间也就更大，这也是嵩明吸引外来置业者的一个优势。
据不完全统计，仅2007年到2008年底，嵩明县城的人口就增加了10000多人。
截至目前，已确定的房地产投资就达到了53万平方米。
预计2到3年的时间里，嵩明的房地产投资将达到120万平方米。
如果这120万平方米的新建地产都住满了人，嵩明县城的人口数至少还要增加3万人。
而根据嵩明县规划未来计划容纳28万人，房地产发展空间巨大。
现在，嵩明的房价也开始有了明显的增长，从不久前开盘的银杏人家可以看出，别墅被一抢而空，已经卖到了5000多元/㎡，花园洋房本只推出220套，可最后为了满足客户的需求，又加推了200套房源。
据开发商的统计，有约40%的购房者来自昆明，可以看出昆明的消费者已经看到了嵩明未来的发展。
从昆明周边多个卫星城市来看，嵩明的房价是最低的，这是因为嵩明的规划可能相对滞后一些，但嵩明现在的新规划可以说是所有卫星城里定位最高的。
未来整个空港经济圈将带动嵩明经济的发展，新机场的建成、3条高速公路的开通，以及铁路运输、工业园区等等几大组合配套将给嵩明带来级别上的飞跃。
2009年嵩明县已提出跨越式发展，建北部生态新城的发展目标。
作为昆明生态环境最好的县区之一，嵩明将依托良好的生态优势，以县城为中心，南北延伸，东扩西拓，射状发展，有效拓展县城空间，并以长松园和嘉丽泽片区为重点，培育旅游休闲度假产业，发展高档休闲、旅游度假、康体娱乐、会议会务，适度开发湿地生态旅游休闲和房地产项目，建设具有历史文化特色和生态资源特色的高原水乡。
“十二五”期间，嵩明计划引进不少于30家房地产开发公司进行房地产开发，年开发商品房不少于80万平方米，完成1008套廉租房建设。
到2015年，城市道路绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。
2.2.2市场调查分析
1.接受调查居民家庭居住人口：
家庭人口
1人
2人
3人
4人
4人以上
所选人数
所占百分率%
12.5
40
数据分析：
如上图所示，很明显在我们所调查的人中间，家庭人口为3人的居多，2-3人的占到总调查对象的65%。
而接近88%的被调查者的家庭人口在2-4人以上。
2.接受调查居民买房时间：
时间
1年内
1-3年
3-5年
5年后
41
13.75
51.25
28.75
6.25
在接受调查的人中间有超过一半的人表示在1-3年内会买房，在5年内买房的人达到94%，这很好的说明，大多数的被调查者有强烈的购房意向。
3.接受调查居民家庭居月收入：
收入状况
2千以下
2-3千
3-4.5千
4.5-6千
6千以上
26.25
7.5
被调查者的家庭收入水平一般在2000元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被调查对象的六成。
4.接受调查居民的理想购房位置：
位置
城内
东郊
南郊
北郊
西郊
11.25
22.5
在被调查者中间有大多数人选择了郊区，。
很好的说明对于大多数的购房者来说，郊区有着很强的吸引力。
5.接受调查居民对现期房的接受程度：
选项
现房
期房
末房
62
77．5
17．5
很明显的，更多的人愿意选择现房，达到77.5%。
6.接受调查居民的理想的楼型：
楼型
6层以下
7-9层
高层
其它
33.75
36.25
被调查者选择高层和7-9层的比较多，所占比大致想同，也就是说，选择小高层以及高层的人占多数，有70%之多。
7.接受调查居民所能接收的价位：
价位
3-4千
4-5千
5-6千
被调查者能够接受的价位在2000-4000元/平方米之间的占多数，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000元/平方米的战25%，合在一起就是说，有超过五成的人可以接受2000-4000元/平方米的价格。
而选择能够接受5000元/平方米以上的消费者不多。
8.接受调查居民的理想的户型：
户型
一室一厅
二室一厅
二室二厅
三室一厅
三室二厅
四室二厅
复式结构
跃层结构
占百分率%
3．75
8．75
28．75
7．5
6．2
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