游泳馆建设项目可行性研究报告Word格式.docx
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项目占地面积
m2
20000.00
2
项目建（构）筑面积
M2
6590.00
2.1
办公楼
500
2.2
配电房
60
2.3
儿童游泳池
400
2.4
开放式游泳池
1800
2.5
封闭式游泳池
2.6
停车场
2000
2.7
门卫
30
3
道路
5410
4
绿地
8000
5
绿化率
40%
6
项目总投资
万元
2030.34
6.1
固定资产投资
1230.34
6.2
流动资金
300.00
6.3
预备费
200.00
7
营业收入
519.00
8
经营支出
244.31
9
净利润
274.69
10
项目定员
人
15.00
11
投资利润率
%
13.53%
12
财务内部收益率
23.00%
13
投资回收期（静态）
年
7.73
14
财务净现值
232.90
15
盈亏平衡点
五、研究结论
本项目总投资2030.34万元，其中工程费用849万元，设备购置费482.34万元，安装费用93万元，其它费用106万元，预备费200万元，流动资金投入300万元。
项目运营后，可接待207600人，实现年均营业收入519万元，实现年均利润274.69万元、项目投资利润率13.53%、财务内部收益率23.92%，财务净现值（Ic=10%时）232.9万元，静态投资回收期（含建设期1年）7.73年。
从经济效益来看，本项目是可行的。
第二章项目建设的背景及必要性
一、项目建设的背景
随着社会的不断发展人民的生活水平也在不断提高，人民对物质、精神生活不断提出新的要求，健身、游泳、等娱乐活动不断增加，游泳逐步成为一项群众性的休闲娱乐活动,游泳被称之为“21世纪最受欢迎的运动项目”。
在炎炎夏日，游泳场馆更是变成了人们消暑纳凉的消费场所。
特别是在暑期，热浪滚滚，酷热难耐，许多家长带着放假的孩子，兴致勃勃地嬉戏畅游在游泳池之“蓝天碧水”间。
而在最热的时候，游泳场馆更是天天爆满，随之而来对这些活动的客观要求也不断提出了新的标准与要求，对游泳的环境和各方面的要求也逐步提高。
近几年来，集娱乐、休闲与健身为一体的游泳场馆的需求与建设可谓方兴未艾，国家级大型游泳馆、各种公共游泳馆、家用游泳池、星级宾馆的室内游泳池等遍及全国城镇。
游泳池、水上乐园像雨后春笋般涌现，其中许多游泳池已跳开古板的传统模式，摹仿国外的先进经验，设计更新颖，融健身性、娱乐性于一体，更具吸引力及生命。
二、项目建设的必要性
（一）市民休闲避暑的需要
ＸＸＸ地处中国中部，作为冬天无暖气、夏天无中央空调的城市，在这里生活着近几十万常住居民，每年夏天的平均气温高达35℃以上，在这样高温的环境下生活，虽然长期以来本地居民已经适应了，但是还是经受不住高温的考验，高温让他们想在夏日找个可以享受沐浴与娱乐的场所。
（二）市民健身的需要
生命在于运动，而运动的方式很多，但游泳没有其它运动的单调、紧迫、技巧。
长期从事游泳锻炼，不仅能有效地防治感冒、颈椎、肩肘、关节、呼吸道及心肺疾病，并能使心脏体积呈现明显的运动性增大，收缩更加有力，血管壁增厚，弹性加大，而且在调节人体机能，增强人体免疫力，促进新陈代谢，强壮筋骨等方面都胜过药物作用。
除此之外，游泳还是一项极好的自然按摩。
这种按摩柔和、无痛、无刺激，可有效避免并减少肌肤的松弛和老化，使肌肤更光洁润滑，富有弹性及活力，同时还能消除忧郁和疲劳感，减轻精神上和肢体上的负担。
经验证明，水对人体有着极强的可塑性。
长期坚持游泳还能对人体形态，尤其是腹部、臀部、肩背部、腿部、足部、曲线及脊柱生理弯曲进行有效地调整，并向流线型发展，从而塑造出人体最美的体形。
以上可以看出，游泳不仅健身、防病，而且对减肥、完美体形、增强肌肤弹性及活力都有着很好的效果。
一句话，游泳比其他锻炼方法更胜一筹。
（三）是建设ＸＸ宜居环境的需要
ＸＸＸ现有的游泳馆，设施简陋，无论硬件还是软件的建设都相对落后，远跟不上ＸＸＸ城市建设的发展速度，建设本项目有利于改善ＸＸＸ城市风貌，提高ＸＸＸ宜居环境。
第三章场址选择与建设条件
一、项目选址
本项目选址位于湖北省江滩游乐园旁，交通便利，风景优美，有利有项目建设。
项目位置示意图
二、建设条件
1、自然地理条件
地理位置与区位条件
ＸＸＸ地处湖北省中南部腹地，江汉平原东南端，东接武汉，南临岳阳，位于中国长江经济开放开发战略的重点区段，也是中国第四个区域经济中心武汉市的卫星城市。
本建设项目所在地ＸＸＸ位于湖北省中南部，地处江汉平源腹地，地处东经113°
07—114°
05，北纬29°
38′—30°
05′。
全境东西长94公里，南北宽62公里，市域面积2502.37平方公里，全市共辖14个乡镇，1个乡，2个办事处，3个国营农场，469个行政村场。
东南临长江与嘉鱼县，赤壁市和湖南省临湘县隔江相望，西与监利县接壤，北与仙桃市和武汉市相毗邻。
ＸＸＸ目前建成区面积为17.2Km2，市府所在地为新堤。
气候与气象条件
ＸＸＸ所区域属北亚热带过渡性季风气候区，属大陆性气候。
该区域气候特点是四季分明、雨量流沛、阳光充足，气候温和温润。
年平均气温16.5℃，月平均最高气温28.9℃，平均最低气温零下3.8℃，极端最高温度为40℃，极端最低气温13.2℃；
无霜期240天—265天；
最冷月1月的平均气温为1-3℃，最热月8月的平均气温为26-28℃；
全年平均降雨量1100-1750mm，全年平均降雪10天左右，年平均日照时数1750-2245小时，日照百分率为28-50%，热量丰富，适于水生生物生长期长（5-11月）；
全年主导风向为东北风，风向频率为21%，年平均风速2.7m/s，静风频率为9%，特别适合于水生蔬菜的生长。
水文、水系
评价区域内主要水系有四大水系，即长江、四湖总干渠（含内荆河）、洪排河、东荆河。
区域还有ＸＸ、大沙湖、大同湖等。
据统计境内有大中河渠113条，总长度1338.5Km，大水湖泊102个，面积468.7Km2，是个河网纵横交错，湖泊星罗密布的江南鱼米水乡。
本项目纳污水体为洪排河。
长江ＸＸ段：
长江ＸＸ段自螺山镇韩家埠入境，水道呈东北流向，至燕窝镇永乐闸东折向西北流，至上北洲折向西流，至新滩胡家湾出境，江段水程全长151km。
本段江面河宽最宽处在界牌4000m，最窄处在腰口为1055m。
江段过境水量7698亿m3，最大流量为78800m3/s，最水流量为4060m3/s，平均含沙量0.418kg/m3，年平均输沙量4.32亿吨。
最大水位深51m。
江段平均比降为0.023%，主泓流速3.0-3.29m/s，枯水期为1.7m/s。
四湖总干渠：
源于江陵县长湖，由西向东越三湖、白露湖、ＸＸ至新滩口注入长江，全长184.5km。
从刘家大院入监利县境；
至宦子口入ＸＸＸ，在监利县境内流长55.12km。
四湖总干渠在ＸＸ境内全长95.5km，被小港船闸分为两段：
上段是瞿家湾加堰港至小港船闸，长38km，与ＸＸ相通；
下段是小港船闸至新滩口，流经5个镇场，长57.5km。
老闸河：
ＸＸＸ城区现有纳污水体为老闸河，又称内荆河老闸段，它是内荆河的分支，自ＸＸＸ小港农场、滨湖办事处，穿过ＸＸＸ城区至老闸口，全长15.6km。
枯水期流量50.0m3/s，量水流量1.28m3/s，最小流量1.28m3/s；
丰水期流量80.0m3/s，最大流量407m3/s，设计流量118m3/s。
石码头电排河：
为汇洪排水渠，全长3.3km，其水位和水量由电排站控制，抽取流量7.8m3/s。
目前也是城市污水处理尾水的排放水体。
自然地形、地质与地貌
地形：
ＸＸＸ为冲积平原，地势平坦，海拔大多在22-28.5m之间。
全市境内属古云梦东部的长江泛滥平原，地层以第四纪冲积，湖积物组成的土体为主，其分布面积占全市总面积的99%以上。
地质：
地质构造属于扬子淮地台区，为新华厦第二沉降带南沿部分，整个构造体系由断块凹陷和几个相互平行的断裂带组成。
ＸＸ地势自西北向东南呈缓倾斜，形成南北高、中间低，广阔而平坦。
地基承受能力为6-10t/m2。
2、社会环境概况
土地资源和自然资源
土地资源：
ＸＸＸ总面积为2528.23km2，其中陆地面积1667.7km2，占总面积的65.96%，水域面积860.50km2，占总面积的34.04%。
人口资源：
ＸＸＸ辖14个镇，1个民族乡、2个办事处、3个管理区，共465个村、2883个村民小组、23.49万户，总人口90.3万人，其中农业人口60.3万，农业劳动力338026人。
生物资源：
全市养殖面积60.19万亩，水产品产量约22.3万吨，其中各种鱼类16.92万吨，其余为虾蟹和贝类。
全年畜禽出栏数：
生猪23.67万头，羊0.53万只，家禽310.02万只。
园林面积35248亩，水果总产3320吨。
全市生长木本植物223种，分属62科。
自然生态：
江段鱼类品种有面余种，分属11目20科，以白鲟、铜鱼、中华鲟、鲤、鲢、鳊、鳙等鱼为主；
其中，鲤科占70%以上。
长江ＸＸ段又是国家重点保护水生动物白鳍豚活动和栖息的重要场所之一，其活动范围为新滩至螺山的江段。
ＸＸ：
现已建立了国家级ＸＸ湿地自然保护区，总面积达370.8km2。
现有湿地鸟类130种，隶属16目40科，两栖类1目2科6种，鱼类资源7目1科57种。
矿产资源：
境内矿产资源有煤，主要分布在螺山一带，石油分布在瞿家湾一带，石油区的地层厚度大于2500m，石油岩厚度一般为150-200m；
天然气日产量在1000m3以下。
风景旅游资源：
ＸＸＸ旅游资源极为丰富，多个旅游点。
著名的历史遗迹有乌林新石器时代遗址、陈家湾商周遗址、州陵土城遗址和乌林古战场遗址。
在众多的革命旧址中，以瞿家湾旧址群为最，最国家重点文物保护单位。
在城区以内的百里ＸＸ已开辟成著名的ＸＸ滨休闲观光景区和蓝田农业生态度假观光风景区，每年吸引上万的中外游客。
植被状况：
ＸＸＸ属于北亚热带落叶——常绿阔叶混交林带，江汉平原栽培植被——水生植被区。
水生植被主要分布在湖泊、沟渠；
次生森林植被主要分布在居民的房前屋后，江河两岸及滩地、沟渠道路两旁。
项目区域内树种主要有马尾松、杉树、水杉、泡桐、杨树等。
交通运输
ＸＸＸ水陆交通十分便利。
水路有长江黄金航道，全长151km，可上至宜昌、重庆，下达武汉、上海等城市。
此外还有东荆河、内荆河、四湖总干渠、洪排河等航道，总程约200余里，常年可通行150吨级船舶，在市境内河运输网起着中枢作用。
陆路有省级一级公路为主，以仙洪、汉洪、沙洪、浦洪等干线为骨架，东荆河大桥的修建，把ＸＸ与武汉融为一体。
全市道路总长1210km，道路网密度2.4km/km2，人均干道面积10-13m2/人。
由于ＸＸＸ具有较好的区位和交通优势，因此为招商引资打好了良好的基础。
经济社会发展概况
经济总量增幅明显，经济结构调整不断优化
全年实现地区经营总值102.6亿元，增长13.8%，比“十五”末增长71.4%。
一、二、三产业分别实现增加值35.5亿元、30.2亿元和36.9亿元，分别比上年增长1.6%、22.2%和18%。
三次产业比重由2009年的37.7：
26.3：
36.0调整为34.6：
29.4：
36.0。
农业经济平稳发展，农业基础地位得到巩固
积极应对历史罕见暴雨灾害，狠抓抗灾赶本，有效遏制作物减产趋势，粮食总产达59.44万吨，油料总产7.89万吨，同比分别增长2%和3.5%。
着力提高水产板块档次，养殖模式不断优化，基本形成了“四沿一带一园”水产格局。
2010年，全市水产品产量40万吨，继续保持全国淡水水产县市首位。
积极推行畜禽规模化养殖，养殖小区发展到59个，预计全市出栏生猪41.5万头，期末存栏32.5万头；
预计出笼家禽800万羽，期末存笼500万羽；
预计肉产量3.85万吨，蛋产量1.73万吨。
据估算，全市畜牧业总产值可达9.8亿元。
工业经济运行良好，工业总量和增速实现历史性跨越
全市实现规模工业总产值72.35亿元，增长30.1%。
规模工业企业总数达到139家，实现增加值20.11亿元，同比增长22.5%。
石化装备制造业规模企业实现产值25.24亿元，同比增长14.1%，连续四年成为全省重点扶持产业集群之一；
淡水游泳馆规模企业实现产值25.16亿元，同比增长36.2%；
纺织服装规模企业实现产值11.92亿元，同比增长62.0%；
汽车零部件、电子元器件、轻工建材等行业产值均有大幅增长。
第三产业发展迅猛，消费需求进一步扩大
商贸、餐饮、住宿等传统服务业发展步伐加快，以旅游业为龙头的第三产业快速发展。
悦兮·
半岛温泉建成营业，“ＸＸ岸边是家乡”湿地生态旅游城等一批重点旅游项目加快推进，生态旅游、红色旅游、温泉旅游和特色乡村游“四位一体”格局初见雏形。
2010年，全市服务业增加值36.96亿元。
全市接待国内外游客80万人次，旅游总收入5.2亿元。
生活性现代服务业呈现出良好势头，扩大内需成效显著。
继续实施“万村千乡市场工程”工程和“家电下乡”工程，建设和改造农家店、农资店247家，家电下乡备案网点113家。
全年社会消费品零售总额实现57.19亿元，同比增长23.7%，增速创历史新高。
重大项目建设加快，固定资产投资大幅攀升
2010年，全市共向上申报项目350个，投资总额51.91亿元，其中投资1000万元以上重点项目69个；
争取国家和省投资项目117个，资金总额1.5亿元。
洪监高速已开工建设，ＸＸ新堤港区综合码头工程已完成前期工作，燕窝长江大桥、乌林长江大桥等项目前期工作正扎实推进。
在一批重大项目拉动下，全年完成固定资产投资61.67亿元，同比增长51.0%。
新农村建设纵深推进，农民经营生活条件极大改善
投入近1.2亿元改造主干公路15.8公里、县乡公路50.3公里、村级公路358.4公里，通村公路通达率达100%，硬化率达99.8%。
争取投资3.84亿元的土地整理项目，整理土地面积26万亩，新增耕地6000亩。
投入2000万元，疏挖沟渠260公里，衬砌护坡沟渠10.3公里；
投资1500万元的隔北灌区续建配套与节水改造二期工程已完成工程量的40%；
解决农村人口安全饮水新增8万人。
提前启动农村电网新一轮升级改造工程。
在继续推行户用沼气的同时，还在绿生养殖场和万全镇洪善村建成沼气集中供气示范工程，为推广农村清洁能源利用进行了积极探索。
财政收入稳步增长，金融对经济支持力度进一步加大
受国际金融危机持续影响，在支柱税源偏弱的情况下，通过强化税费征管，严把支出关口，加快财源建设，全年全市地方财政总收入完成3.8亿元，同比增长22%；
地方一般预算收入完成2.15亿元，同比增长22.6%。
金融运行平稳，全市银行业金融机构年底存款余额95.45亿元、比年初增加15.70亿元，同比增长16.4%；
各项贷款余额42.74亿元，比年初增加13.58亿元，增幅31.8%。
重点领域改革深入推进，经济发展环境进一步增强
备受关注的湖北江湖生态破产重组方案正在实施，已与广东温氏集团达成了战略投资协议。
全市医药卫生改革实施方案已经形成，为我市医药卫生体制改革全面启动做好了准备。
国有企事业单位改制工作继续推进。
市化工填料公司和沙口供销社合作商店改制完成，市投资公司改制正在进行中。
出台了《关于进一步完善ＸＸ经济开发区体制机制的意见》，理顺了开发区的管理体制，为开发区的发展提供了政策保障。
招商引资再上新台阶，经济发展后劲进一步增强
继续把招商引资工作作为经济工作的主抓手，作为振兴ＸＸ经济的“一号工程”、“一把手工程”，以园区招商和促进产业集群为突破口，进一步健全完善招商工作机制和工作责任制，不断优化招商引资的政策措施，拓宽招商渠道，健全招商网络，创新招商方式，改善招商环境，打造产业转移平台，大力开展多种形式的招商活动，取得一定成效。
全年共签订投资合同47份，开工项目30个，完成招商引资实际到位资金20.94亿元，占全年计划的113.8%，其中工业招商到位资金10.29亿元。
已签订的47个项目中，10亿元以上项目3个，亿元以上项目3个。
民生状况不断改善，各项社会事业全面发展
城镇居民人均可支配收入达到11100元，同比增长11.6%；
农民人均纯收入6359元，同比增长15.1%。
全市城镇职工养老保险参保人数11.54万人，参保率达95％，新型农保覆盖面达8%。
城镇登记失业率控制在4.4%以内。
新型农村合作医疗参合率达96%，城镇居民医疗保险已经启动。
全市基本医疗保险参保人数达28.8万人，工伤保险3.2万人，生育保险1.2万人。
全市教育质量继续保持全省领先水平。
城镇给排水
给水系统：
目前ＸＸＸ城区已有2家水厂，日制水能力共计10万吨，其中陵园水厂8.5万吨，老闸水厂1.5万吨。
排水系统：
根据ＸＸＸ城区水污染源调查资源，目前城区外排的工业污水量约为3.00万m3/a。
城区采用合流制排水体制。
目前已在ＸＸＸ百里长渠以南大兴村建造一座日处理量为7万吨的污水处理厂，设计污水处理厂处理后尾水在长江汛期排放。
排放方式为：
城市污水处理后尾水经管道输送至电排河与城区雨水由电排站抽排至长江；
在长江非汛期，城市污水处理后尾水排入百里长渠作为农灌用水。
（5）基础及配套设施条件
该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满足项目的实施以及以后的正常运营。
（6）施工条件
实施本项目有着极其优越的施工条件。
一是施工场地环境较好，道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划、统筹解决；
二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输费用；
三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本；
四是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取材。
第四章市场分析与营业方案
一、市场现状
（一）游泳馆的配套设施简单，功能单一
游泳馆不应只是人们进行游泳健身及有关游泳方面训练、比赛的地方，它应该是包含休闲、健身、餐饮、娱乐等功能。
但由于目标定位的限制，因此不会在相应配套设施以外增加投入和支出。
从而造成游泳馆属于单一资源投入，其初衷是为了解决在市民的体育锻炼及运动训练的需求，功能单一，实际使用中很难进行与游泳健身配套的相关市场开发。
与之相关的由于功能上的缺失还造成大部分城市游泳馆无法承接大型赛事，特别是一些可盈利性质的高水平的商业比赛。
同时，在面对城市体育场馆向社区开放的趋势下也减少了一大部分的可经营性的收入。
（二）游泳馆管理方式的落后
由于传统思想的束缚，城市游泳馆的经营管理停滞在洗澡型层次上，致使场馆经营效益长期没有得到提高，行政干预，经费匮乏，管理水平低下，加之缺乏相应的管理经营人才和先进科学的管理手段，造成各种矛盾在一定时期内表现尤为突出，这就使游泳馆的管理不能按照市场经济规律运行。
因而一定程度上阻碍了城市体育场馆的经营能力的提高。
（三）游泳馆的服务存在不足
目前我市游泳馆因为没有多元化的附属健身设施，设施相对简陋，没有为参与者提供社交环境服务，缺乏体育用品服务、没有各种保护用品、运动饮料、运动器材等服务，缺乏训练与健身的专业老师指导。
这些都会影响馆的经营管理水平的提升。
（四）游泳馆经营管理人才缺乏
游泳馆经营管理人才缺乏，尤其是缺乏体育经营管理的专业人才，目前我国游泳馆的管理者大部分都是体育教育行业从业人员，而其中懂经营管理又懂体育的人才寥寥无几。
由于经营管理者业务素质不高，因而他们所使用的经营手段普遍比较落后。
经营者中一部分是体育专业毕业的人才，但由于很长一段时间内我国教育体系中没有培养体育经营人才的院校及专业，也没有培养体育经营人才的专业书籍，受高校课程设置的影响，他们缺乏经济、法律等方面的知识；
另一部分则既不是体育专业的人才，也非经济人才，他们缺乏有关游泳健身方面的专业知识，这些都客观上限制了高校游泳馆的经营管理水平的提高。
二、经营方案
当游泳场馆的各种硬件设施经过磨合和完善之后，如何在满足广大的游泳爱好者的要求的同时，积极发觉消费者的潜在需求？
只有将运营之道定位于：
不断地满足广大的游泳爱好者的各种游泳活动需求，才能吸引更多的有认同感和归属感的游泳爱好者，到跃龙游泳馆来游泳和健身，这是跃龙游泳馆运营的一条重要原则。
在市场竞争环境下，跃龙游泳馆要想获得成功，其产品或服务必须要具有创造性，且在运营上走在竞争者的前面。
在分析了ＸＸＸ游泳馆的运营现状以及游泳馆的优劣势的基础上，提出跃龙游泳馆的运营策略。
1．运营管理策略
“以人为本”也就是以市民为本，以市民的全面发展的为根本。
跃龙游泳馆管理的理念要从“以人为本”的高度认识，才能管理好游泳馆，才能充分发挥游泳馆职能部门的潜力，调动各级管理人员的主观能动性。
同时，根据我国的一系列的体育法规文件精神，体育场馆面向市场加快体育产业化进程，特别是1995年国务院颁发的《全民健身计划纲要》和1999年国家教育部办公厅下发了《关于假期公休日学校体育场馆向社会开放》的通知，指出，各种国有体育设施都要向社会开放，加强管理，提高利用率。
2．口碑营销策略
口碑营销就是企业在调查市场需求的情况下，为消费者提供他们需要的产品和服务，同时制定一定的口碑推广计划，让消费者自动传播公司产品和服务的良好评价，从而让人们通过口碑了解产品、树立品牌、加强市场认知度，最终达到企业销售产品和提供服务的目的。
所谓的口碑营销是由经营者、销售者以外的个人，通过明示或暗示的方式，不经过第三方处理加工，传递关于某一特定产品、品牌、厂商、销售者以及能够使人联想到上述对象的任何组织或个人信息，从而使被推荐人获得信息、改变态度、甚至影响购买行为的一种双向互动的传播行为。
据调研结果显示，消费者对于游泳馆的选择大部分来自于价格的优惠、距离单位或家庭近、校园的氛围以及本馆的风格，详情见
上图充分说明游泳馆在口碑营销方面需要有一定基础的。
因此，跃龙游泳馆可以制定体验营销策略，让消费者更愿意为游泳馆进行推荐。
所谓顾客体验，就是顾客和企业产品、人员和流程互动的总和。
跃龙游泳馆可以让顾客置身于游泳馆运营的部分过程，即根据消费者的记录进行分析，找出有代表性的消费者，
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