057讲租赁合同房屋租赁合同融资租赁合同承揽合同建设工程合同Word格式文档下载.docx
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（2012年）
A.该租赁合同无效
B.该租赁合同为可撤销合同
C.该租赁合同有效，租期为1年
D.该租赁合同有效，但视为不定期租赁合同
【答案】D
【解析】本题租赁合同期限为1年（在6个月以上），而当事人仅作口头约定（应当采用书面形式），应视为不定期租赁。
【例题2·
单选题】根据合同法律制度的规定，下列情形中，属于定期租赁合同的是（
A.甲将1台机器租赁给乙，双方订有书面合同，租赁期限约定为20年
B.甲乙签订租赁合同，未约定租赁期限，且不能通过补充协议或根据合同条款、交易习惯确定租赁期限
C.甲乙订立一口头租赁合同，租赁期限为1年
D.甲将一私房出租给乙，租赁期限为3年，现租期已届满，甲未收回房屋，乙继续居住并交纳房租
【答案】A
【解析】
（1）选项B：
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁；
（2）选项C：
租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；
（3）选项D：
租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
3.转租
（1）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
（2009年简答题）
4.租金的支付期限
对租金的支付期限没有约定或约定不明确的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。
仍不能确定的，适用以下规则：
（1）租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；
（2）租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
5.维修义务
（1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
（2）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
（3）因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
6.改装
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
7.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
8.买卖不破租赁（2015年、2009年简答题）
（所有）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
【例题·
单选题】甲公司将一套设备租赁给乙公司使用，租赁期间，经询问确认乙公司无购买意向后，甲公司将该设备卖给丙公司。
根据合同法律制度的规定，下列关于买卖合同与租赁合同效力的表述中，正确的是（
A.买卖合同无效，租赁合同继续有效
B.买卖合同有效，租赁合同继续有效
C.买卖合同有效，租赁合同自买卖合同生效之日起终止
D.买卖合同有效，租赁合同须经丙公司同意后才继续有效
【答案】B
【解析】虽然设备的所有权人已经由甲公司变更为丙公司，但甲公司和乙公司签订的租赁合同不受影响，该租赁合同继续约束丙公司，丙公司不能向乙公司主张提前解除租赁合同，应当容忍乙公司承租该设备至租赁期满。
考点2：
房屋租赁合同（★★★）（P246）
1.房屋租赁合同效力
（1）无效的房屋租赁合同
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
（2）当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
（3）当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
（4）房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
2.“一房多租”
（1）出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
①已经合法占有租赁房屋的；
②已经办理登记备案手续的；
③合同成立在先的。
（2）不能取得租赁房屋的承租人有权依法请求解除合同、赔偿损失。
3.房屋租赁合同的解除
发生下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（2）租赁房屋权属有争议的；
（3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
4.房屋租赁中承租人的优先权
（1）出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
【相关链接】租赁物（不限于房屋）在租赁期间发生所有权变动（不仅限于买卖）的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。
【提示】“买卖不破租赁”适用于所有租赁物（不论动产还是不动产），但只有房屋的承租人有优先购买权。
（2）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
（3）租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【相关链接】抵押在先，出租在后的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
（4）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
①房屋共有人行使优先购买权的；
②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外租父母、孙子女、外孙子女的；
③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；
④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
多选题】根据合同法律制度的规定，下列关于租赁合同解除的表述中，正确的有（
（2017年）
A.租赁物在租赁期间发生所有权变动，买受人不愿继续出租的，可以解除租赁合同
B.承租人无正当理由未支付租金，经催告在合理期间内仍不支付的，出租人可以解除合同
C.租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人可以随时解除合同
D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
【答案】BCD
【解析】选项A：
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同继续有效，买受人无权解除租赁合同，即“买卖不破租赁”。
多选题】根据合同法律制度的规定，出租人出卖租赁房屋时，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
但在某些特殊情形下，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。
这种特殊情形包括（
A.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的
B.第三人善意购买租赁房屋但尚未办理登记手续的
C.租赁房屋共有人行使优先购买权的
D.出租人将租赁房屋出售给其侄子的
【答案】AC
【解析】具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（1）房屋共有人行使优先购买权的（选项C正确）；
（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的（“侄子”不属于列举的近亲属范围，选项D错误）；
（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的（选项A正确）；
（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的（选项B错误）。
【例题3·
多选题】甲承租乙的住房，租期未满，乙有意将该住房出售。
根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有（
A.乙应在出售之前的合理期限内通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权
B.如果乙对甲隐瞒情况，将房屋出售给丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖合同无效
C.如果甲放弃优先购买权，当丙购得该住房成为新所有权人后，即使租期未满，也有权要求甲立即迁出该住房
D.如果乙的哥哥丁想要购买该住房，则甲不得主张优先购买权
【答案】AD
（1）选项A：
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；
（2）选项B：
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效；
（3）选项C：
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；
（4）选项D：
出租人将房屋出卖给近亲属，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。
考点3：
融资租赁合同（★）（P248）
（一）基本关系与本质
1.融资租赁的三方关系
2.租金的性质
融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。
（二）融资租赁关系中的买卖合同
1.出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。
2.出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。
（三）融资租赁合同
1.出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。
2.租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任（即承租人仍应按照约定支付租金）；
但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。
3.在融资租赁合同中，承租人承担占有租赁物期间的维修义务。
4.承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人对第三人不承担赔偿责任。
5.承租人应当按照约定支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；
也可以解除合同，收回租赁物。
（四）租赁物的归属
1.在租赁期间，承租人破产的，租赁物不属于承租人的破产财产。
2.租赁期间届满，出租人和承租人对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。
判断题】甲公司根据乙公司的选择，向丙公司购买了1台大型设备，出租给乙公司使用，甲、乙公司为此签订了融资租赁合同，合同未就设备的维修事项作特别约定，该设备在使用过程中发生部件磨损，需维修。
甲公司应承担维修义务。
（
）（2012年）
【答案】×
【解析】在融资租赁合同中，“承租人”应当履行占有租赁物期间的维修义务。
判断题】在融资租赁合同中，承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或财产损害的，出租人不承担责任。
）（2006年）
【答案】√
第10单元
提供劳务的合同
承揽合同（★）（P249）
1.交由第三人完成
（1）承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责；
未经定作人同意的，定作人可以解除合同。
（2）承揽人可以将其承揽的辅助工作交由第三人完成，并就该第三人完成的工作成果向定作人负责。
2.材料
（1）承揽人提供材料的，承揽人应当按照约定选用材料，并接受定作人的检验。
（2）合同约定由定作人提供材料的，定作人应当按照约定提供材料。
承揽人对定作人提供的材料，应当及时检验，发现不符合约定时，应当及时通知定作人更换、补齐或者采取其他补救措施。
（3）承揽人不得擅自更换定作人提供的材料，不得更换不需要修理的零部件。
3.承揽人应当按照定作人的要求保守秘密，未经定作人许可，不得留存复制品或者技术资料。
4.任意变更、解除
（1）定作人中途变更承揽工作的要求，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。
（2）定作人可以随时解除承揽合同，因此造成承揽人损失的，应当赔偿损失。
判断题】承揽合同的定作人可以随时解除合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。
）（2015年）
建设工程合同（★）（P250）
1.建筑工程的分包
（1）建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。
（2）经发包人同意，总承包人可以将自己承包的部分工作交由第三人完成，第三人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担连带责任。
（3）承包人不得将其承包的建设工程全部转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人。
（变相转包）
（4）禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。
（5）禁止分包人将其承包的工程再分包。
2.承包人的优先受偿权
发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。
3.隐蔽工程
隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。
发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。
单选题】2009年8月5日，经发包人甲公司同意，总承包人乙公司将自己承包的部分建设工程分包给丙公司。
因丙公司完成的工程质量出现问题，给甲公司造成100万元的经济损失。
根据《合同法》的规定，下列关于对甲公司损失承担责任的表述中，正确的是（
（2011年）
A.由乙公司承担赔偿责任
B.由丙公司承担赔偿责任
C.先由丙公司承担赔偿责任，不足部分由乙公司承担
D.由乙公司和丙公司承担连带赔偿责任
【解析】总承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。
第三人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担连带责任。
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