商城临时管理规约Word文档下载推荐.docx

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指产权人。

出租人：

指有权出租商城商铺、并与承租人签订《租赁协议书》的单位。

物业管理人：

受建设单位委托负责管理商城项目的安粮地产物业管理有限公司临沂分公司。

使用人：

指商铺的业主、承租人、经营者。

承租人：

指与出租人签订了《租赁协议书》和《租赁补充协议》等法律文件有权使用商铺的单位、组织、个人。

经营者：

指经出租人同意，通过租赁或者合作等合法方式在商城商铺经营的单位、组织、个人。

公共设施：

指为商城公众利益而安装的各种设备、设施，包括消防系统、电子监控安保系统、供电系统、照明系统、给排水系统、电梯、绿化区装置及所种植物、雕塑像、商场水牌、公共卫生间、公共通道等，但只供建设单位、出租人或个别承租人使用的设施设备除外。

不可抗力：

指地震、台风、暴雨、水灾、火灾、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第四条物业共有部分

根据有关法律、法规规定和商品房买卖合同约定，业主享有以下共有部分的所有权：

一、由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设备。

二、由建筑区划内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。

第五条共有部分的管理

一、属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；

二、业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

三、全体业主一致同意在业主大会设立前，按照前期物业服务合同约定利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并委托物业管理人统一实施。

四、利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分,用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足。

五、物业管理人应当至少每一年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主的监督。

六、业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第六条保险

按国家和政府相关规定由双方自行对各自财产投保，并各自承担责任。

第七条开发建设单位所有的部分

在本建筑区划内，根据商品房买卖合同，以下部分属开发建设单位所有：

一、未出售的地下停车场（库）；

二、屋顶平台；

三、物业区域的命名权；

四、法律法规规定的其他部分。

第八条授权物业管理人的管理权力

安粮地产物业管理有限公司作为商城物业管理人，将按国家法律、法规及相关规定，行使如下权力、义务和责任：

对违反政府规定，破坏经营秩序、损坏公共设施设备、及不遵守各项管理规定的业主/使用人给予违规处理，严重者依法追究其法律责任。

受理商城内的设施设备、卫生、治安等方面的投诉并协助业主/使用人尽快解决问题。

实行依法、文明、高效管理，认真听取业主/商户意见，对商城进行日常巡视，对违章违规行为进行纠正和处罚。

按照商城商业运营管理的要求，协助组织商城的招商策划、宣传、推广活动；

对入场品牌商家的筛选等。

第九条业主/使用人的权利与义务

业主/使用人在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

一、日常管理方面

1、各业主/使用人在入户前必须到工商管理部门办理《工商营业执照》和到税务管理部门办理《税务登记证》，以及政府部门规定的其它有关证照，务纳af_____________________________________________________________________________________________________________________并按规定缴纳相关费用后方可经营。

不得无证经营，如有违反，因此造成的损失或被有关部门查封的由各商铺业主/使用人自行承担。

2、商城实行综合管理，统一调配，各业主/使用人必须遵守商城制定的《商城临时管理规约》、《商城物业管理手册》以及其他的各项规定。

3、各业主/使用人只限于营业执照核准范围之内经营，不能随意变更经营项目及使用性质。

如业主/使用人需要变更营业执照经营范围，须向工商等行政主管部门办理手续，费用自理。

如贪图方便不及时办理变更，在经营过程中发生的一切纠纷及法律责任由业主/使用人自行负责。

任何业主/使用人不得利用商城进行非法活动，如发生上述违法行为，全体业主/使用人承诺：

物业管理人有权采取封闭该经营场所等手段禁止该业主/使用人继续经营，全部损失由该业主/使用人承担。

4、各商铺未经物业管理人允许，不得擅自改动、拆除铺位或房屋内的建筑结构和装修设施设备。

如商铺确有需要进行二次装修的，须按规定向物业管理人办理相关手续后方可进行。

5、所有商铺及商家入住商城后，须凭业主/使用人身份证到物业管理人处办理统一格式的《出门条》，商城内重大物品需搬出商城时，须持有《出门条》方可放行。

6、各业主/使用人邻里间必须和睦相处，如有争执，应协商解决。

如解决不了，可请物业管理人出面调解，切勿高声吵闹和打骂。

故意无理取闹者，报警处理。

屡教不改者，物业管理人有权立即采取封闭该业主/使用人经营场所等手段禁止该业主继续经营，全部损失由该业主/使用人承担。

7、业主/使用人自有车辆、客户临时拜访车辆、临时卸货车辆等在进入商城后应服从物业管理人公共秩序维护人员的统一调配，请勿在商城大门口停放，影响商城的正常营业。

8、每位业主/使用人须自己到保险公司对自有人员的人身、财产投保，或委托物业管理人代办，费用自理。

否则，因未办理保险而得不到及时赔偿的，由每位业主/使用人自行承担。

二、环境卫生管理方面

1、各业主/使用人须自觉保持商城内外及商铺门前的卫生及公共卫生。

垃圾、杂物应投入指定地点，请勿将垃圾、杂物倒在走廊和公共用地。

违者向物业管理人支付50元/次的违约金。

2、为维护商城的整体形象，请勿在商城内的公共道路、墙壁或用地上乱写、乱画、乱贴，违者除必须负责恢复原状外，另向物业管理人支付200元-500元/次的违约金。

3、业主/使用人请勿在所在商铺或写字楼前后外墙、内墙乱写乱画，乱贴字画广告等，勿在商场内晾晒衣物等。

4、任何业主/使用人请勿携带宠物或家禽进入商城，否则，因此造成的伤人或病毒传染流行等事故，饲养者须承担所有医药费并负责赔偿伤者因此受到的损失。

5、各业主/使用人应负责保持室内整洁，不得因脏、乱、差而影响商城对外形象。

6、楼梯、走廊及公共厕所的卫生，由物业管理人负责统一清洁保洁。

各业主/使用人须自觉保持和共同维护五金城内清洁卫生。

三、治安管理方面

1、所有业主/使用人必须严格遵守《中华人民共和国治安处罚法》中的有关规定，积极配合辖区公安部门以及物业管理人公共秩序维护部门共同维护商城整体的经营秩序和治安安全。

2、各业主/使用人不得在五金城内聚众赌博、吸毒贩毒、宣传邪教等他非法活动。

3、商铺内严禁留存大量现金过夜，如有丢失，业主/使用人自负责任。

4、各业主/使用人不得窝藏违法犯罪人员，不得购买、代销、代存赃物，因此而被公安机关处罚的，业主/使用人自负其责。

5、商城内如发现可疑人员或遇到偷盗、抢劫、恐吓、威胁等事件，应及时向物业管理人公共秩序维护人员反映或拨打110求助。

6、为加强治安管理，进一步确保各业主/使用人的财产安全，商区内设有电子监控系统，24小时不间断实时录象，并按要求存档，以备查验。

四、消防管理方面

各业主/使用人一定要提高消防意识，树立“安全第一”的观念，要防患于未“燃”，为了您的生命和财产安全，请严格遵守国家有关消防法规和商城的消防管理规范。

1、商城内严禁存储易燃、易爆物品及化学物品。

2、各商铺业主/使用人不得在商铺内使用电磁炉以及各种电饭煲或其它炊具，如有违反，物业管理人有权收缴前述物品，由此造成的损失由违约业主/使用人自行承担。

3、业主/使用人不得使用易燃材料装修，不得超负荷用电，严禁用铜线或铁线代替保险丝，严禁乱接电源或增加电源插座。

如确需改变电路或新增电源插座的，须向物业管理人申请，由物业管理人安排专业人员施工，由此产生的费用由业主/使用人自已承担。

4、乙方需按规定配备符合国家产品质量要求的灭火器材：

营业用房、库房每25平方米（不足25平方米部分按25平方米计）必须配备干粉灭火器一套。

5、所有业主/使用人必须爱护商城的消防器材，且必须掌握各类消防器材的使用方法，遇突发火警能正确操作和运用。

6、业主/使用人不得占用、堵塞消防通道，不得遮掩商城的所有消防设施标志及安全门，以确保消防设施的有效性能。

7、各业主/使用人每天下班前必须严格检查所有用电设备，确保所有电源开关已关，检查烟灰缸等可能留下火种的地方，防止发生火灾。

8、商城的配电房，除指定专业人员外，其他人员禁止进入。

通道内的公用电掣及电源开关，非专业人员，任何人不得操作，否则追究相应责任。

9、如遇火警，应保持镇静，寻找正确的通道迅速离开现场，并马上拨打119报警。

10、在实施商城消防管理规定的同时，参照临沂市的有关消防管理规定共同执行，各商家必须严格遵守，因违规而造成事故的，由该事故的责任人负责赔偿，并将追究其法律责任。

第十条物业管理人的选聘

在业主大会设立前，由开发建设单位临沂永信房地产开发有限公司依法选聘的安粮地产物业管理有限公司（物业管理人），依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务。

前期物业服务合同内容作为开发建设单位与商品房买受人订立的商品房买卖合同内容之一。

在有效期限内，前期物业服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。

第十一条物业服务费用及其交纳、监督

各业主/使用人物业服务费收取采取包干制方式，按每户专有部分面积大小共同负担；

公共水电能耗费用按实际发生额按面积向每户分摊。

业主与使用人约定由使用人交纳经营服务费和物业服务费用、公共水电能耗费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；

物业管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。

第十二条水、电、信息等费用的交纳及其设施的维修责任

水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；

前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；

属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

第十三条业主大会的设立

当本建筑区划内的专有部分交付的建筑面积达到政府部门规定比例时，可根据需要依法在房产管理部门、街道办事处指导下，召开首次业主大会会议，设立业主大会，并选举产生业主大会的执行机构业主委员会。

业主大会由本建筑区划内的全体业主组成。

首次业主大会会议的召开、筹备组的组成、首届业主委员会的选举产生、委员候选人的产生办法等，均按《山东省物业管理条例》及其相关规定执行。

筹备设立业主大会的必要经费由本物业的开发建设单位承担。

前期物业服务中，业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有首次业主大会会议上的投票权。

第十四条相邻关系

各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十五条物业的使用

本建筑区划内的业主应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划的有关约定，并按照下列规定使用物业：

一、本建筑区划各楼栋经营业态的规定划分：

（以营业后实际经营业态为准）。

二、业主在经营期间，必须严格按照本规约对商城各楼栋经营业态的划分开展经营活动，否则物业管理人有权要求业主停业整顿。

三、按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质和经营性质；

鉴于本建筑区划的物业特性，严禁将商铺改变为餐饮、娱乐、美容美发等经营性用房。

四、进行室内装饰装修时，参照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业管理人，并与其签订《商城商铺装饰装修管理服务协议》；

遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；

主动配合物业管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。

五、在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主经营、办公造成的影响，在规定的时间段内和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

六、因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任。

七、合理使用水、电、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备。

八、使用电梯，应遵守本建筑区划内电梯使用管理规定。

九、停放车辆，应遵守本建筑区划内车辆停放有关规定。

十、各业主如需对商铺进行二次装修的，应遵守本建筑区划内装修管理有关规定。

十一、进场装修的任何单位、工程队，都必须向物业管理人申请登记、并填写《装修申请表》。

经物业管理人同意后，方可进行现场施工。

十二、进入商城装修的施工人员必须有装修工程资质证书及业主委托书，装修图纸设计要由有资质的设计单位盖章。

如有违反，由此造成的损失由业主/使用人自行负责。

十三、商铺提供的现有间隔、设施（包括电表、空调开关、配电箱、弱电接线箱等在内）不得擅自改变和移动。

违反者，须立即拆除并恢复原貌。

十四、油漆应适用手扫漆，不得在场内存储易燃、易爆物品及化学物品，如需要使用酒精、香蕉水、油漆等物品，使用时才能进场（进场前先到物业管理人处办理进场许可手续）并必须有专人保管。

十五、安装射灯，只许连接在备用线上（备用电掣内）不许与其它线路连接，更不能接在空调控制电路上。

十六、更换天花项目，必须拆除旧电线重新按核准使用负荷布线。

日光灯只能使用明装的电子镇流器，不能使用密封或电子变压器的日光灯支架。

如需改变天花板的，必须附上天花板设计图、装修简图、电路线路图及做天花的材料清单，送物业管理人审核后方可动工。

十七、用封闭式天花结构者，必须使用A级防火材料、钢龙骨、铁硬吊和埃持扳或纸面石膏结构，并按维修需要开启不小于50×

50CM的工作检查口。

十八、各装修人员需做好防火安全工作，非火警情况下严禁随意动用消防用品器材。

十九、装修完毕后，因装修遗留的垃圾应统一袋装并运送指定位置。

二十、以上规范请各装修业主/使用人监督进场装修人员自觉遵守，如有违反不服从者，物业管理人有权停止其装修施工。

装修公司在商城施工期间，因操作不当造成的一切事故，装修公司自行负责所有经济和法律责任。

因装修质量问题导致的纠纷或日后发生事故，由业主/使用人和装修公司自行协商解决。

二十一、音响等设备的安装和使用的管理：

1、为避免五金城的消防事故广播系统（含防空广播系统）受到干扰和其他经营者受到影响，不得擅自在商铺内安装各类影视、音响设备。

2、经物业管理人同意安装影视、音响等设备的，在使用时不得影响其他经营者的正常经营。

二十二、物品摆设的管理：

商铺内的货物等物品的摆设应当整洁、有序和安全，并保持通道畅通无阻，物品堆放时顶端与天花板的距离不得少于50cm。

地拖、扫帚等用具应当藏置于不显眼的位置。

二十三、商铺布局摆设的管理：

1、作用于展示陈列，设计风格具时代感，所有的商品及道具，必须整洁大方，完好无缺，并与商城的整体氛围相协调。

展示区与玻璃要有不少于60cm的距离，商品与道具不可紧贴玻璃。

可以因需要安装适量的背板，在装饰上要求与陈列效果一体化。

2、作用于摆放货架的，货架除有商品列举的功能外应有相对的商品个性陈列功能，合理使用宣传品与以配合，并与店面的玻璃保持不少于20cm的距离。

店面必须是以整齐整洁为前提，不允许出现凌乱的现象。

3、玻璃必须保持整洁透明，严禁张贴任何物品，如需做特殊的效果，应事先向物业管理人申报。

二十四、车辆停放及货物运送的管理：

1、各业主/使用人需要运送货物的，应当向物业管理人申请商城出门条。

2、为保障各业主/使用人的财产安全，各业主/使用人应当向物业管理人提交其公章及法定代表人或负责人的签字样本。

送出货物的，各业主/使用人必须在物品出门条上签署确认，经物业管理人检查、核对后放行。

如果运送的物品与出门条登记的不相符，物业管理人可以阻止货物运送。

3、各业主/使用人运送货物的车辆，凭有效进货或者出货单可享有1小时的免费停车服务优惠。

4、各业主/使用人运送货物时应当使用物业管理人指定的装卸平台，并按照物业管理人指定的路线运输。

5、运送货物不得影响其他业主的正常经营。

6、运送超高、超长、超重等大型货物，或者需要在非营业时间运送货物的，必须经物业管理人同意，并在物业管理人的专人监管下在指定的非营业时间内运送。

7、在商城内必须使用胶质车胎的手推车运送货物。

8、运送货物时，因行为不当造成他人人身、财产受到损害或者五金城共用设施设备受到损害的，必须依法承担民事责任。

二十五、宣传推广活动的管理：

1、各业主/使用人在商城内举办各种宣传、推广和广告活动的，必须提前3天向物业管理人提出书面申请。

2、举办宣传活动，属于大、中型活动的，各业主还必须按法律法规要求向所在地公安机关申请，获公安机关批准后方可举行。

3、各业主/使用人在商城公共区域放置各类宣传招牌或广告招牌需事先征得物业管理人同意。

各业主/使用人需要使用宣传牌开展宣传广告活动的，应当向物业管理人申请，申请时应当告知宣传牌使用时间、摆放位置和宣传资料样板。

第十六条物业服务收费

物业管理人根据下述约定，按建筑面积向业主收取商铺公共性物业服务费用：

一、物业服务费4.19元/月·

平方米（可根据市场情况调节）；

二、管理费用按季结算，使用人应于本物业正式通知交付之日起交纳物业服务费用。

物业服务费用按每季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月5日前履行交纳义务。

如当天为法定假日，则缴交管理费用的期限顺延至法定假日后的第一天。

乙方逾期交付，除如数补交齐外，逾期每天按银行同期利率缴纳滞纳金给甲方，直至如数补齐费用之日为止；

三、公共水电能耗费用按实际发生额按时向各业主/使用人分摊；

四、装修垃圾清运费：

4元／㎡；

五、车位使用费：

按物价局核定标准收取（此费用仅为车场停车系统设备维护费及保洁费，不承担车辆保管义务，车主需自行为所停放车辆购买相关保险，若有特别需求，双方视情况另行签订车辆委托管理协议）；

六、代收代缴服务

受有关部门或单位及乙方的委托，物业管理单位可有偿提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用及代收服务费均没有包含在前述物业管理服务费用中），具体执行方式及收费标准按当地政府规定。

七、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主/使用人在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由相关业主与物业管理人另行约定。

八、其他有关费用按当地政府有关规定执行。

第十七条使用物业的禁止行为

业主/使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

一、擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。

二、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。

三、占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。

四、损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气（删除）、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备。

五、违法搭建建筑物、构筑物。

六、不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物。

七、违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等。

八、践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品。

九、影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等。

十、随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音。

十一、擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构。

十二、使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁。

十三、禁止使用电炉、电饭煲等大功率电气设备；

十四、危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。

十五、法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第十八条物业的维修养护

业主/使用人同意按照下列规定维修养护物业：

一、对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主/使用人的合法权益。

二、因维修养护物业确需进入相关业主/使用人的物业专有部分时，应事先告知相关业主/使用人，相关业主/使用人应给予必要配合；

相关业主/使用人阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任。

三、因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业管理人提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；

造成损失的应当赔偿。

四、物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，该业主/使用人应当及时应急维修；

该业主/使用人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业管理人可在通知公安机关人员、社区居民委员会工作人员或者2名以上其他使用人到场见证下实施应急维修，维修发生费用由该业主/使用人承担。

五、当物业管理人对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；

有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任。

六、本建筑区划内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决。

建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主/使用人可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

第十九条紧急应变措施

一、停电

1、发生停电事故，请立即向物业管理人告知故障地点。

2、保持镇静，尽量避免使用明火照明。

3、业主/使用人准备手电、应急灯等应急照明工具放置于室内，以备不时之需。

4、断电时，业主/使用人如欲离开，请使用设置照明系统的消防楼梯。

二、水浸

（一）、遇有遭受水浸时

1、及时通知物业管理人。

2、将有可能受损的贵重物品移往较高处或他处。

3、切断受浸部位电器用具的电源。

4、提防通电的电线。

（二）、遭受