最新商品房销售合同条款培训Word文档格式.docx

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第七讲商品房的交付使用及其质量保证

一、商品房的交付要求

二、交付时应提供的文件

3、商品房的保修责任与保修期限

4、商品房质量与合同解除

第八讲商品房的维修基金

1、首期维修基金的交纳

2、维修基金专户的开立

3、维修基金的使用

第九讲商品房买卖转移登记和权证办理

一、商品房买卖转移登记需要提交资料

二、预购商品房的预告登记、单方预告登记

三、房地产权证（小产证）的办理时限

一、合同成立与合同生效

合同的成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思一致；

而所谓合同生效，是指已成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力或称法律效力。

在合同关系的实践中，合同成立是合同生效的前提，就多数情况来说，合同成立与合同生效是一致的，但合同成立绝不等于合同生效，而合同生效一定有合同成立的前提，也就是说，无合同成立，根本就不存在合同生效、无效的问题。

1.概念

合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同无效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。

处于此阶段中的合同，为效力待定的合同。

2.类型

（1）、无行为能力人所订立之合同。

（2）、限制行为能力人缔结的合同。

　　（3）、无代理权人以被代理人名义缔结的合同。

　　（4）、无处分权人处分他人财产订立的合同。

三、无效合同与无效合同条款

无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。

可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律约束力的合同不受国家法律保护。

无效合同自始无效，但部分条款无效，不影响其余部分的效力。

四、格式条款的法律问题

合同法司法解释二有三处条文涉及：

第六条，关于格式条款提供者的提示和说明义务的细化；

第九条，格式条款的可撤销性；

第十条，格式条款的无效认定。

这三个条文所依附的，主要是合同法第三十九条、第四十条、第五十四条等。

以上所述条文，构成了格式条款的规范体系，尤其是司法解释二第六条。

第一款：

“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

”第二款：

“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

”这一条司法解释，对于房地产交易而言也很有针对性。

细心的人或许发现，很多美奂美伦的销售手册，往往会在某个角落里用肉眼难以辨认的方式加上一句诸如此类的免责声明：

图文均为宣传需要，具体以实物为准，解释权归开发商云云。

在几乎所有的认购书中往往夹杂一句：

认购人已查看、理解并接受商品房买卖合同及其附件，不得以合同内容未经协商为由拒绝签署。

在商品房买卖合同附件中，各种免责、限责条款更是五花八门、不一而足。

尽管商品房买卖合同等资料是否属于格式合同在实践上尚有争议，但是进行必要的、合理的提示和说明，对于开发商降低合同风险而言不无必要。

特别是根据司法解释二第六条第二款，说明义务的举证责任被分配给格式条款提供者，对于开发商而言，要求购房人在合同之外签署一份无疑义声明，也不失为一种有效的风险防控手段。

5、定金与订金的问题

在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。

商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；

若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。

若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。

　　订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。

　　值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书（或称意向书）并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。

若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；

若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。

如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

　　由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。

一、房屋的面积

1、（住宅）房屋使用面积

是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。

包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。

住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

2、（住宅）房屋建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3、成套住宅建筑面积

是指成套住宅的建筑面积总和。

4、危险房屋建筑面积

是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。

5、房屋减少建筑面积

指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积（包括私有房屋）。

6、房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

7、房屋预测面积

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

8、房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

9、房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

10、成套房屋的套内建筑面积

由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

11、套内房屋使用面积

为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；

2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

12、套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

13、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

14、商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

15、共有建筑面积

（公有建筑面积）

共有面积的内容包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

16、共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

二、税费概念

公共维修基金：

根据北京市建设委员会《北京市住宅专项维修资金管理办法》第七条规定商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：

独立式住宅、非住宅为50元/平方米；

多层住宅、非住宅为100元/平方米；

高层住宅、非住宅为200元/平方米。

在办产权过程中包括：

登记费：

每建筑平方米0.3元；

房屋所有权证工本费：

每证收费4元；

房屋所有权证印花贴税：

每件5元。

三、商品房销售常用名词解释

楼花：

一词最早源自香港，是指未完工的在建物。

一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

　　实际销售面积：

是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。

不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

　　外销（租）：

经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。

单元式住宅：

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。

通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。

所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

　　期房：

是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

　　现房：

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

　　商品房的起价：

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

　　商品房的均价：

是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。

　　复式商品房：

是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

　　跃层式商品房：

由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

　　商住住宅：

是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

　　外飘窗：

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

　　中空玻璃：

是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

　　基价：

经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

　　七通一平（熟地）：

是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

三通一平（净地）：

指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。

五证两书：

"

五证"

《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

普通住宅：

一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。

居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。

由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。

建筑容积率：

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

四、商品住宅的价格构成

根据北京市物价局颁布的《北京市商品住宅销售价格构成》第四条规定商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政事业型收费和利润构成。

其中可列入住宅开发成本的费用包括土地使用权取得费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费；

期间费用是指商品住宅开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出；

税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等；

商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费包括城市基础设施建设费。

一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型

1、商品房环境方面的宣传

2、商品房使用功能广告

3、表明提供优惠或附赠送礼品和其它法律禁止用语的广告

4、表明商品房证号、面积、价格等方面的广告

二、商品房广告的法律性质定位

1、要约邀请与要约概念

根据《合同法》的规定，要约邀请，是指一方邀请对方向自己发出要约。

与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。

在实践中，要判断是要约还是要约邀请往往不是一个简单的过程。

我们可以简单地这样理解，要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。

2、我国司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

此条有两层含义：

其一在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，应依据《合同法》第十五条第一款的规定，认定其不具备合同要约的要件，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。

其二只要具备以下条件，就应当视为要约：

（1）、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺；

（2）、此说明和允诺应当具体确定；

（3）、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，即应当承担违约责任。

商品房预售合同，是指房地产开发商企业（以下统称出卖人）或代销商与买受人签订的，由开发商或代销商承诺向买受人到期交付房屋，买受人支付购房款的合同。

交付房屋的一方称为出卖人，支付购房款的一方称为买受人。

商品房出卖人和买受人双方约定，出卖人在约定时间内将建成的商品房所有权转移于买受人，买受人向出卖人交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

1、商品房预售合同的主体必须合格

2、商品房预售合同的形式必须符合法律的规定

一、商品房买卖合同文本

根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售后，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

商品房预售合同就是规定在房屋预售中，开发商和购房者之间权利义务的协议。

2、套内建筑面积与分摊的共有面积处理

商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

三、如何确认所交付的商品房面积

根据相关规定，在商品房交付时，开发商会向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。

四、规划、设计变更的处理

根据相关规定及合同约定，经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。

出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

根据《北京住房公积金贷款办法》第七条规定借款人须具备下列条件：

（一）具有合法有效身份；

（二）具有完全的民事行为能力；

（三）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；

（四）购买、建造、翻建、大修自住住房；

（五）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；

（六）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；

（七）提供委托人认可的担保；

（八）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；

（九）符合委托人规定的其他条件。

根据《北京住房公积金贷款办法》规定公积金贷款实行限额管理，每笔贷款金额应当同时符合下列限额标准：

（一）不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的一定比例；

（二）不得超过单笔贷款最高限额。

目前，住房公积金贷款单笔最高额度为80万元。

贷款期限由委托人和借款人商定，最长不得超过30年。

三、商品房住房贷款额和期限

根据《中国建设银行个人住房贷款办法》第七条规定贷款额度最高为所购（建、大修）住房全部价款或评估价值的80%，贷款期限最长为30年。

购买非居住房屋只能商业贷款并以商品房作抵押。

商品房交付时应符合交付条件即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表并且具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。

二、交付时应提供的文件

开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。

向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

三、商品房的保修责任与保修期限

根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；

存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（下称，规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

2000年1月30日施行的国务院《建筑工程质量管理条例》规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的最低保修期为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

1998年9月1日施行的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定的各部位的最低保修期为：

1、屋面防水3年；

2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

5、门窗翘裂、五金件损坏1年；

6、管道堵塞2个月；

7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

8、卫生洁具1年；

9、灯具、电器开关6个月；

10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

举个例子来说，假设房屋于2005年12月31日竣工，而开发商于2006年12月31日向买受人交房，则此时施工单位对屋面防水的剩余保修期为4年，规定中的3年低于该存续期，则保修期应为4年；

如开发商于2008年12月31日向买受人交房，施工单位的剩余保修期为2年，少于规定中3年的最低保修期，则保修期应为3年。

买房人可与开发商协商延长保修期，但开发商不得要求缩短保修期，其擅自缩短保修期的行为无效。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

四、商品房质量与合同解除

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定：

“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”

该条以商品房质量问题是否严重影响正常居住使用为标准，将商品房质量问题分为两类：

严重影响正常居住的商品房质量问题和一般质量问题。

1．一般质量问题，出卖人应当在保修期内承担修复责任

2．因商品房质量问题严重影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可以请求赔偿损失

一、首期维修基金的交纳

公共维修基金指的是住宅共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。

本办法所称的多层住宅、非住宅是指地