贵港市华海龙脉华庭营销打算Word格式.docx

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比环境：

高于人行道1.8米的平台庭院，闹中取静，增强居住的领域感，社区初创的生态庭院景观，营造出城市中央高品质的生活环境。

比规模：

本项目为贵港市最具规模的高层住宅群体，五栋楼体递进式计划布局，气势宏大，视野开阔，周围没有拥堵的建筑，在整个新城区中傲视群雄．

比配套：

比户型：

在整体上，住宅设计最大限度利用了西面文化广场、南面新世纪广场的城市景观和北面计划中的生态公园的自然风光，并使每户都能看到各组团内的中心绿化。

大部份户型有较宽裕的休闲阳台，能够容纳更亲切的休闲生活；

工作阳台的设置方便了家庭生活。

要紧户型都有入户花园设计，极大提升了居住档次。

两梯四户，三面通风，南北朝向，270度生态飘窗、入户庭院+双阳台；

四明设计（明厨、明卫、明厅、明卧）等，构筑经典舒适的户型。

比内涵：

“千金买房，万金买邻”，“物以类聚，人以群分”，本项目力求打造一个上层社区的圈层文化。

注重社区文化，邻里和谐等方面的培育，使居者能够把自已的家作为一个精神符号，一张社交名片介绍给朋友而倍感自豪。

比升值潜力：

四、产品的定位

一、产品属性：

上层社区，理想尊邸

✧

二、项目推行定位：

中央府邸顶级庭院

文化标签

居住空间

个人名片

品味标签

它是一个社交名片，它告诉别人，你和谁在一起，你在人群中的位置，你过的怎样的一种生活。

它是一个精神符号，能获得社会的广泛认同。

是绝大多数目标群的自我认同和相互认同。

它是城市高层次生活理念的一个提炼，高品味、高格调的内涵

坐拥两大广场及生态公园，岭南庭院生活，经典户型设计

支撑点：

3、项目整体风格定位：

岭南生态庭院风格

贵港市中高级的物业大多以国际生活为口号，异域风情也已被普罗旺斯发挥得淋漓尽致。

岭南建筑给人予历史的厚重感及生态、文化的想象空间。

运用岭南风格作为项目的开发理念有极大的吸引力并可与市场上的其它项目拉开差距。

但必需基于对这种风格的适度把握，并作文化附加值的提升。

六、产品的整体营销计划

一、项目营销打算表：

时间

2．10—3．15

3．16

3．15—5．15

5．15—6．15

6．15—7．30

8．1—10．1

10．1—12．30

阶段

形象树立

预约仪式

内部认购

正式开盘

主推期

加速推进

尾盘期

推出单位

了解信息

预约登记

A栋、B栋各一个单元

140套

123套

70套

18套

媒体

年前：

室内展板、吊旗；

室外工字旗、围墙、工地看板、指示牌更新、折页、海报、户型单张、名片、纸杯等到位

年后：

三联DM

日报、网络网站建立、灯杆或公车亭、活动、左右看板装上打灯效果

项目广场露天新闻发布酒会、

短信、DM、日报、网络提前预告

主入口彩旗、汽拱门、项目花带闪灯点缀等

软性炒作

现场包装、

《贵港日报》

《网络宣传》

《三联DM》

单张夹报、短信开盘预告

《三联DM》等媒体开盘预告及跟踪道报

口碑传播

单张夹报

活动支持

促销及节庆公关活动

目的

树立及包装出本项目高端物业形象，为销售做铺垫

震撼亮相

积累客户

检验策略

强力推广

促进成交

趁热打铁，提升销售率，奠定销售胜势

突破销售瓶颈，提升销售成绩

扫清尾盘

推广主题

形象树立项目定位：

中央府邸、鼎级庭院

告知性宣传，本项目即将魅力绽放，欢迎到访品鉴

中央府邸、鼎级庭院，稀数登场

软性炒作，

地段、天然资源核心优势炒作：

城市中央，前庭后院，

圈层文化，身份名片，突出诉求本项目内在精神气质

软性炒作，分析置业优势，主要为价格和区位相比较的优势

硬性广告：

捕捉成功人士追求居住城市中央的荣耀心理

炒作销售业绩，分析置业优势；

准现楼炒作

促销优惠信息主打

销售策略

选房，了解阶段，价格及优惠措施保密

交定金，获VIP认筹

3-4套作为特价房，同时分别给予一次性付款及按揭付款的客户97、98折优惠

打折点数提高到96、98折

价格小幅上涨3%左右，给已买业主良性升值感觉，同时利用其口碑传播本项目

如销售较好，价格可再上涨2%，如销售未达预期，则价格不变

通过送装修、电器、抽奖等变相降低措施促销

其它推

广手段

——

新闻发布酒会上以幻灯片的形式对本项目核心价值及项目定位进行全面解说

五一抽奖、庭院文化之旅活动

开盘前活动造势、开盘活动

六一活动

房地产专业人士，政府相关部门，部份业主参与的居住文化论坛活动，引导目标客户形成一种居住文化意识，对档次感、尊贵感、品质感居住空间的共鸣。

中秋节、重阳节活动

国庆业主联谊活动及抽奖信息

累计

销售率

客户认知

实现项目信息告知，达到预期定位目的

实现预约登记200人

34%

（120套）

66%

（230套）

80%

（280套）

90%（315套）

营销的核心理念

以岭南生态庭院生活为形象载体。

表现身份尊贵的产品理念。

注重享受的生活主张。

七、营销推行步骤

春节前本项目的基础物料已进入了实施中当，如何使本项目年前的形象铺垫与年后的市场引爆，震撼入市相呼应，使本项目的宣传攻势有序展开，达到滚雪球的效应，那么在年前需做好规画，在实施春节前打算的同时，做好下一步的工作筹备及按排。

本方案将参照前述营销推行建议表中的节点做出第一次开盘前的工作规画。

工作核心时刻节点：

3。

25预约活动（新闻公布会）——4。

28（内部认购）——6。

15（第一次开盘）

一、春节前形象铺垫

由于临近春节，本项目年前尚未正式入市，投入大量的媒体宣传及过量的形象宣传，会有爆光过度的危险，年后人们对本项目将有可能再也不有新鲜感。

但在年前，必然要达到本项目大体信息的告知，以引发目标客户的期待心理，及对本项目的神秘猜想，开年后产生更进一步了解的欲望，为项目的入市积存人气基础。

因此，年前咱们从三个方面入手，一是对售楼部的形象包装，二是售楼部外场气氛的包装，三是印刷宣传物料对楼盘诉求点的包装。

售楼部的包装包括以下物料：

吊旗、展板、售楼部模型LOGO的改换、玻璃门条的更新、室内绿化植物等。

建议请专业的户外清洗公司清洗售楼部外立面。

售楼部外场气氛的包装目前正在实施的包括工字旗、指示牌、围墙广告、金布包树等。

指示牌在年前临时先翻新旧牌，年后将在项目周边入口处增设新牌。

建议按原打算继续投放售楼部外左右两边看板及主入口处广告牌广告。

将本项目形象包装形成一个全新的整体形象。

印刷品宣传方面手提袋、海报、折页、户型单张、纸杯、名片等已投入印制当中。

以上基础物料到位后，本项目将初步具有开门迎客的功能。

为了更贴进本项目的形象定位，及突出本项目的地段优势，建议对本项目每一栋楼都以主落款称命名。

综上所述，我公司建议本项目的前期筹备工作还将增加以下内容项：

三块户外广告牌的更新

②售楼部的户外清洗

③网络媒体的投入

④物业命名的建议

命名方案建议：

A栋：

御龙阁

B栋：

聚龙阁

C栋：

腾龙阁

D1栋：

皇龙阁

D2栋：

鑫龙阁

二、销售物料筹备

销售现场是整个项目推行进程中最重要的环节，春节前做好销售前的预备工作更是重中之重。

项目组已就以下环节进行了筹备。

1统一说词的拟定

2

②A、B栋户型整体平面图

③项目鸟瞰图及项目经济参数

④销售人员培训

⑤销售流程

⑥项目介绍：

规模，卖点优势，工程进度，户型类别，总户数，一期户数，各类房型户数及方位

⑦户型特点、面积

⑧面积计算及销售计算

⑨销售技术

培训日期：

2月1日—10日及天天交交班前半小时。

3、春节后预约筹备工作

依照人们常规的思维，过完春节将是新的开始，方才过完春节的机会也是人们最期待新年新事物的显现，本项目应抓住这一有利机会引爆市场，以全新的面孔及高级物业的形象入市，将会占到天时、地利、人和的先机。

基于上述考虑，将项目预约期初步拟定于3月16日，预约前期，将要做好以下工作项：

预约活动即露天新闻发布酒会的筹备

活动场地及时刻

场地：

项目文化广场或售楼部前门与花带之间的场地

时刻：

3月16日晚8：

30

目的：

在休闲、轻松、高雅的气氛中，使项目迅速、高调入市，树立本项目高级物业高品质形象。

成立短、平、快的人脉销售渠道。

1、宣传支持

宣传主题

形式

规格

数量

投放时间

贵港日报

软文炒作，预约活动报道及现场剪影报道

软文

硬广

软文5000字硬广1/2彩版

软2

硬2

3．2。

，9，

16，20

项目信息及活动预告

整版

4

3．8，3。

13，3。

18

网络媒体

贵港房地产信息网首页上部通栏

一年

2．15

网站建设

项目的详细介绍，有网上看房，网上售楼功能

长效性广告，配合网站推广

1个

短信

活动预告

预约活动预告

一期

3．12

灯杆广告

长效性形象广告

户外

中山路

3．13

指示牌

项目四周入口处

四块

主入口处彩旗，汽拱门

活动当天项目的氛围包装

市政府附近，中山路，梦之岛，项目主入口处

300杆

3．15之前

花圃闪灯装点

售楼部前现场所装

花圃上

200根

售楼部左右看板装上打灯效果

使广告成为长效性的城市夜景

暂略

8个

3．10

二、客户积存

现场接待及深度营销

现场接待指售楼部现场的正常接待工作。

通过本地售楼人员的人脉关系及对来访、预约客户进行跟进。

深度营销，指以预约新闻酒会为平台，主动联系，邀请政界、商界有阻碍力，有经济实力的人士

方式：

1）通过开发商在本地的人脉关系进行跟进。

3）通过本地工商、行政部门信息渠道有针对性的对政界、商界名人进行跟进。

邀请上述客户参与本项目预约活动。

3、预约仪式上，推出VIP私人俱乐部成立仪式，为打造圈层文化做铺垫

·

拟定VIP效劳内容，2月8日完成

联系VIP合作单位，与贵港市最出名的消费场所联系，进行折扣互动

4、预约认购流程：

看房——交预定金10000元——凭预约卡到开房时选房号

五、拟定价钱策略及推售区域

初步策略：

采取价钱临时保密，开盘前一周公布的做法基于以下考虑：

可为随市调价留有余地，在价钱上始终处于主动地位。

使本项目对目标客户有必然的神秘，维持必然的关注度，并为价值的提升博得时刻。

在推售区域方面，我公司建议临时先以推A。

B栋各一个单元，具体单元数的预约情形反映灵活调整。

7、付款方式及优惠方法

一次性付款及按揭付款

一次性96折，按揭98折

三明公司贵港项目组

07年2月13日