至 全国 杭州房博房地产项目市场调研报告.doc

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房地产项目市场调研报告

策划书：

问卷设计：

所有成员

问卷发放与回收：

数据整理与分析：

结果与报告：

一、研究背景

由于房价不断上涨成为一个非常重要的社会问题，在社会各界引起了极大的关注。

作为即将踏入社会的大学生，对毕业后的房屋规划显得尤其重要。

在此背景下，我们房地产调研方法课程的调研小组决定就根据现阶段中国房地产的市场情况进行分析调查，针对大学生在毕业后的住房选择情况进行一次问卷调查并结合相关单位的数据对中国房地产2012年整年的市场进行数据对比与分析，同时通过房博会，通过对购房者深入的了解和研究，探知目前购房者的消费心理，以及未来一段时间楼市的发展方向。

二、调研目的

1.了解大学生对毕业后住房问题的态度

2.通过调查初步了解房地产市场的走向

3.分析当前学生就业和房地产价格的上涨带来的社会问题

4.浙江省第19届房地产博览会于2012年10月19日到22日在杭州和平国际会展中心和浙江世界贸易中心顺利召开。

通过对购房者深入的了解和研究，探知目前购房者的消费心理，以及未来一段时间楼市的发展方向。

三、调查对象

（一）大学生

1.大学生统计资料（含性别、生源地、收入等）。

2.大学生对房产的消费形态（含租房、购房、愿景、看法等）。

3.大学生对房产的购买形态（含购买地点，购买标准等）。

4.大学生对近期政府宏观调控政策的看法以及房市对大学生的影响等。

（二）购买者（大学生市场以及房地产市场）

1.购买者对房产的需求以及购买力状况。

2.房地产业的综合景气、供给状况、房价变动状况等。

3.房地产市场走向预测。

四、调查方法

发放调查问卷为主，现场访问，随机采访

五、调查分析

（一）1000名高校大学生

1.购房状况

2.购房目的

3.城市选择

4.住房面积

5.平米单价

6.付款方式

7.房租价格

8.购房阻力

9.调控效果

问，考虑过购房吗？

问，以后购房的所在城市情况

问，如需购房，面积多大？

问，能接受的房产单价

问，付款方式

问，能接受的租房价格

问，对当前的购房难问题，主要归咎于哪方？

问，对政府宏观调控效果的看法

（二）房博会

　　被调查者基本情况：

　　1、性别

　　调查显示，在目前的购房者之中，女性购房者的比重较大。

体现了女性在购房过程中起到较大的决定因素，印证了女性在家庭支出的决策中，占据较强的主动地位。

　　2、年龄层

　　调查显示，意在杭州购房的置业者中，青年、中青年购房者仍是眼下的购房大军。

21-30岁的购房者，占据55.42%购房人群，21-40岁的购房者，共占据了79.92%，接近总购房人群的8成。

调查表明，杭州作为一个休闲的年轻城市，吸引着大量青年、中年人群在此置业，另外也可以看出，在当前楼市环境下，年轻人的购房愿望十分迫切。

　　3、户籍

　　在严厉的限购政策下，户籍成为购房者的必要条件。

而令人意外的是，外地户籍的购房者所占比重仅次于老杭州人0.4个百分点。

与以往“新杭州人”占据购房人群中较大比重不同的是，新杭州人的比例出现回落，与老杭州人以及外地户籍的比例呈现出三足鼎立的状态。

被调查者购房需求：

　　1、购房计划

　　从购房计划上，购房者的观望情绪已经渐渐开始蔓延，其中占比最大的群体是计划1年置业的，占比29.72%。

而近3个月内有购房计划的购房者，仅占14.06%。

特别是有10.44%，超过1成的购房者，暂不考虑购房。

　　2、购房类型

　　在购房类型上，与目前的购房者比例认知出现较大变动，一直认定7成的刚性需求购房人群下降至5成，而改善型购房者比例达40.16%，随着下半年购性需求的消耗殆尽，改善型购房者的比例大幅度提升。

特别是部分首次改善者，受到限购、限贷政策影响，在已经出售原有物业后，渴望购房。

特别是在房价不断高企的背景下，投资购房人群也小有抬头，占据1成比例。

　　投资人群占比

与以往认为外地户籍的投资客，主要以投机购房为主，是推高杭城房价的主要推手。

而本次调查结果所显示不同的是，在目前有投资意愿的购房客户群中，杭州本地户籍的客户占据了60.13%，超过6成。

而外地户籍的仅为27.62%。

分析认为，在目前通胀的压力之下，百姓能够投资的渠道十分狭窄，许多人仍将房地产作为抗通胀的主要产品，因而不少杭州本地人，在出售部分物业或积累一定积蓄后，仍将资金投入至房地产行业中。

　　3、购房目的

　　调查结果不出意外，自住和结婚仍是当下购房者置业的主要目的，占据45.82%和19.50%。

而子女上学，也是今年楼市的一大旺盛需求，占16.10%。

受择校因素影响，子女的就学问题，越来越被许多家长重视，同时一些还未结婚的购房者，也将未来子女教育问题，在买房时同时加以考虑。

　　4、目前居住情况

　　在被调查的购房者中，目前已经拥有自购住房的客户占据39.36%，与父母同住的有25.70%。

而目前租房的客户群却只有23.69%，不少客户的购房计划因暂时拥有居所，而并不急于在近期购置物业，购房计划相对延迟。

　　5、购房面积

　　在购房面积的选择方面，90-120平方米的需求最大，占30.92%，其次是70-90平方米，占27.31%。

分析认为，受到新建商品房高层建筑的得房率影响，客户的需求面积也在不断提高，虽然在实际的购房分析中，70-90平方米占比较大，但购房计划时，购房者愿意适当放宽购房预算，根据实际价格调整面积需求。

　　6、购房户型

　　调查显示，大多数购房者希望购买2居室或3居室的房子。

在选择3居室的客户中，有54.46%的客户希望购置的面积为90-120平方米，这一面积段，是目前首改客户的主要选择。

受到居住人口的增加，在居住空间的改善要求更高，100平方米的居住，即不增加太多的购房开支，同时能享受较好的居住舒适度。

　　7、购房后的居住人数

　　从购房后居住人数判断，未来居住人群以2-3人为主，占据73.90%。

这与以结婚、子女就学为购房目的所匹配。

虽然2-3人是目前购房所考虑的，但未来需要老人照顾孩子等因素影响，实际的居住人数将有可能增加。

　　8、总价承受范围

　　对于目前的购房者来说，购房的总价仍希望控制在200万元以内。

以90平方米为例，200万元的总价支出，均价约为22000元/平方米，这基本与杭州楼市的均价接近，但考虑到新建商品住房与二手房特性上的差别，这一要求基本满足客户的需求，但在实际购房过程中，受区域、配套、教育资源因素影响，房价的弹性较大。

购房者支付能力及方式

　　1、首付款支出比例

　　受到刚性需求的减少，以及信贷政策的收紧，在购房首付款支出上，愿意支付30%-50%的购房占据了39.76%，接近4成。

虽然对于首次购房的群体，首付比例可以降至3成，但对于较高的总价，贷款额偏高，对于购房者今后的生活负担增加较重。

同时，受到二手房房龄等因素影响，首付比例也有所提高。

　　另外，改善客户的比例上升，受到政策因素影响，首付比例将提升至60%，使得首付比例在50%-70%客户比例超30%的客群。

　　2、首付款来源

　　个人存款和父母的支持，是大多数购房者的购房款的主要来源。

除此之外，改善型的购房者中，仅有7.35%的客户愿意出售现有物业，说明目前的改善购房者的，在出售原有物业的愿望不强，在条件允许的情况下，更多地希望持有2套或多套物业。

仍有2.62%的购房者，在购房资金来源有限的情况下，不愿意出售现有物业，而采取抵押贷款的方式获得。

购房者产品偏好

　　1、购房参考因素

在购房的参考因素中，价格、户型是大多数购房者最为关注的因素，各占据19.49%和18.48%。

而排名第三的，却是位列交通出行、商业配套、学区这些热点宣传之前的“环境”因素。

可以看到，、居住的舒适程度更多地取决于公共配套的丰富等环境因素的影响，购房者希望在安静、舒适、绿化等综合环境优越的小区环境内生活。

而一些周边环境较差，有集市、工业区、垃圾中转站的房源，多不被购房者考虑。

　　2、公共配套选择

　　在越来越多的购房者考虑环境因素，这期中，公共配套中小型花园、绿化景观是所有配套中最受购房者所关心的。

越来越多的新建小区以景观、绿化作为宣传点，这也是因客户需求所致。

其次，像健身中心、会所、幼儿园、车位充足都关注度十分接近。

　　3、购房楼层偏好

　　在购房楼层的选择上，多数购房不愿意选择顶层或底层，选择中间层的客户占据了73.49%，以及12.05%购房者非顶非底即可。

仅仅有少部分行动不便或希望有花园的，以及考虑露台、价格因素的这些购房者才会考虑购买底层和顶层。

　　4、房屋类型选择

　　在条件允许的情况下，超过半数的购房者仍旧愿意选择多层建筑，50.20%的认为，多层建筑得房率高，一般为板式布置，因此户型的通风采光性能比较好。

房型方正，异形结构少，容易装修，多层社区拥有较低的建筑密度与低矮的建筑形态，比较容易与植被、景观等形成呼应。

然后随着近几年新建住宅量的比例提升，高层建筑越来越多，如果希望选择年代较新的建筑，花园洋房的价格过高，不少客户只能选择高层建筑。

　　5、房屋年代选择

由于新建商品住宅或交付5年左右的二手房是目前客户首选的对象。

受到一些不确定因素的影响，新房中的期房关注度开始下降。

而一些已经交付或即将交会的准现房，是购房者不错的选择。

这部分客户占据了40.56%的比重。

而在购房二手房中，税费的支出也是一笔不小的开支，并且受交易习惯的因素影响，杭州范围内，各类税费一般由买家支付。

所以有30.92%的受访者认为，交付满5年的二手房才值得购买，建筑年代新，税费支出少。

仅有13.25%的客户，并不关注房龄。

影响购房者因素

　　1、最影响购房因素

　　目前的房价，仍是影响购房者下单的最大因素，74.701%最关心房价的承受能力。

在本届房博会上，大多数商品房的降价打折力度已经远不及人居展，而二手房方面，价格经过攀升，也回归至较高的位置，购房者因房价因素犹豫不决。

其次，限购政策也误伤了部分有改善需求的购房者，这类客户虽然手上持有物业，但却因购买面积较小，收入较低，对于再次置业，资金支付能力欠缺，不得不放弃购房。

而对于大家所关心的房产税，仅有4.82%的购房者等待房产税的推出。

　　2、房产税对购房者的影响

　　不久前，中央多次传出房产税试点扩围的信息，因此距离房产税试点全面扩容的日期已经越来越近。

分析表示，政府高层多次针对房产税试点的表态，以及一些准备工作的逐步推进意味着房产税改革试点扩围已是大势所趋，虽然试点的名单并未公布，但是像杭州这样重点二线城市，推进房产税试点的可能性大大加快，而且根据全国多省市住房信息联网的实现，房产税进入存量房领域可能性很大。

购房者对于房产税的期望值开始升高，观望、等待的想法，开始在购房者中蔓延开来。

因此不少购房者希望在实现房产税后，对房价能起有平抑作用，同时也能够增加房源的供应。

41.37%的购房认为在房产税出台后，再考虑置业。

但同时，36.55%的购房认