大连市林业局关于承包农村荒山详细规定Word文档格式.docx
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在其开发荒山范围内生产、经营的林木（种苗）及其产品，依法享有处分权和收益权。
在合同规定的有效期内，因国家建设需要征占用的，其使用权人营造的林木、培育的苗木及修筑的生产、服务设施和应受益部分，经认定评估后，可依法获得补偿。
荒山所在的区市县和乡镇村还可因地制宜地制定更为优惠的政策。
大连现在有多少荒山和疏林地？
可供承包开发的有多少？
大连市现有宜林荒山和疏林地近百万亩，这些宜林荒山和疏林地都可以实行开发，其经营形式除承包外，也可以进行购买、租赁、合作和入股等。
据初步统计，目前共有100多个本市城乡居民、外省市企业和国内外企业在连进行荒山开发，从事林业生产。
如吉林市的曲成家，在庄河市塔岭镇塔岭村承包荒山4000亩，栽植日本落叶松和红松，成活率达到95％以上，长势良好。
还有甘井子区刘长坤在金州大李家镇承包荒山、疏林地3000多亩，同时租地700亩办苗圃，取得了一定的效益。
对私人开发荒山造林，我市制定了哪些政策？
不仅如此，针对不同土壤和交通情况，目前我市还对开发荒山造林实行了“一卖、二送、三贴”政策。
“一卖”：
即对交通方便、立地条件较好的荒山实行有偿购买造林，限期绿化；
“二送”：
即对交通比较方便、立地条件一般的荒山，经村民代表大会同意后，可以无偿送给开发者经营，但要限期绿化；
“三贴”：
即对交通不方便、立地条件较差的荒山，可无偿承包造林，限期绿化，市县两级政府给予一定的苗木补贴。
同时，对集中连片、荒山造林规模在500亩以上的，还可给予以下扶持：
发展生态公益林享受国家和市补偿政策；
发展商品林优先安排采伐限额；
经土地管理部门同意，可在承包荒山范围内建设相应的看护房、畜禽圈舍和相关的加工厂房。
承包荒山造林前景如何？
开发荒山造林其效益周期长，很难确定几年见效。
如果发展生态公益林，只能享受国家和市补偿政策；
如果发展商品林，其见效期最快也得7年，如发展水果、干杂果的见效期为7年左右；
如发展杨树速生林的见效期为10年；
如发展日本落叶松的见效期也在20年以上。
但在搞造林的同时，开展多种经营，实行以短养长，其效益还是很可观。
比如可以在承包山上开展种植业、养殖业和加工业，这些项目有的当年即可见利。
当前，市林业部门正在着手建立和完善五大服务体系，即林业科研和推广体系、林业信息体系、林产品市场体系、森林资源保护体系、林业行政服务体系，简化承包人立项、造林后抚育、木材采伐等方面审批手续，并提供各种追踪服务，使承包人尽快受益。
【荒山承包】农村荒山是否可以承包
《农村土地承包法》第四十四条不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。
第四十五条以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。
当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。
以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定;
以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。
第四十六条荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。
第四十七条以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。
第四十八条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。
第四十九条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
第五十条土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承;
在承包期内，其继承人可以继续承包。
关于宅基地使用权转让和抵押有关问题探析
宅基地使用权的转让与抵押问题，在《物权法》颁布实施以前，理论界及司法实践中有较多争论。
现《物权法》关于宅基地使用权的规定也仅有四条，在司法实践中对宅基地使用权的转让与抵押仍存有很多模糊认识。
本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。
一、宅基地使用权的法律特征
（一）、用益物权属性。
所谓宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋，其他附着物，并排除他人干涉的权利。
《宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有;
宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
因此，宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有，同时，《土地管理法》第八条第二款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。
宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物，并有权排除他人的干涉，享有对宅基地的独占权。
宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。
权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征，其根本性质是一种用益物权。
是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来，在中国土地政策基础上形成的固有制度。
（二）、主体具有特定身份性
基于农村土地有限性，虽然农村土地是集体经济组织所有，但国家法律不允许农村集体组织任意改变土地用途，而且宅基地数量不可能是无限的，因此，宅基地成为了有限的、稀缺的资源。
所以宅基地使用权是农民生产和生活中的一项重要财产。
《物权法》规定的宅基地使用权是针对农村的宅基地使用权，有权取得宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的村民，其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。
因此，宅基地使用权具有福利性，享有这种福利的主体只能是本集体经济组织的成员。
（三）、权利行使受限性。
《担保法》第三十七条规定：
不得抵押的财产包括宅基地使用权。
《土地管理法》第六十二条第四款规定：
“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”根据上述规定，农民出卖、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承担相应的法律后果。
另外，宅基地使用权的取得也需履行相应的程序，从我国现行法律的规定看，宅基地使用权的采取审批的方式，大致包括以下三个步骤，即使用权申请、土地使用权人同意、行政审批。
《民法物权草案》第一百六十六条规定：
“宅基地应当经乡镇人民政府审核，由县级以上人民政府批准。
设立宅基地使用权，不得违背乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原来的宅基地和村内空闲地。
”因此，宅基地使用权权利行使受到限制，有别于土地使用权可以出租、抵押、转让。
二、宅基地使用权的转让
随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，农民作为重要的劳动力大量向城市转移，有的农民在城市选择长期居住后，便要卖掉农村的房屋，宅基地使用权也要随之转让。
就会产生相应的一些法律问题。
（一）、同村村民之间宅基地转让问题
关于宅基地使用权的转让大多体现为宅基地上的房屋的一并转让，单独就房屋宅基地的转让在司法实践中并不多见，但农村房屋的转让必然涉及宅基地转让。
一种观点认为，同村村民之间可以自由转让宅基地。
理由是依照现有的法律和行政法规的规定对同村村民之间的宅基地买卖和转让没有禁止性的规定，依据“法无规定不禁止”的原则,同村村民之间的宅基地不应加以限制。
另一种观点认为,同村村民之间就宅基地的转让应是有限制条件的转让。
转让时必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）;
（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;
（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;
（4）转让行为须征得本集体经济组织同意;
（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
受限制转让的理由是:
（1）目前有的集体经济组织基本没有空地可作为宅基地分配给村民，“分配宅基地”多数是指批准村民在自己的承包地和自留地中划出一部分作为宅基地来建房，因此村镇建设规划难以执行，土地浪费较大。
（2）用地指标少，村民需求量大。
因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不够，因此千方百计扩大宅基地，出现了借离婚扩大宅基地的现象，甚至不惜受罚也要多占宅基地。
（3）因为继承、流转、分家等原因，已经出现了一户村民几处宅基地的情形，导致宅基地的拥有量十分不均衡。
对于上述两种观点，笔者认为，第二种观点符合我国法律规定和现有国情，第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地，却没有充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际，若对本集体经济组织成员之间转让宅基地没有限制，会出现少数人拥有多处宅基地的问题。
其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。
但是第二种观点限制条件过分严格，在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地，按照第二种观点所限制的条件很难找到符合条件的受让者，即使找到符合条件的受让者也难以形成竞买局面，会成为单一的买方市场，不利于充分保护出让人的财产权。
因此笔者建议适当放宽同一集体经济组织内受让者的条件，即将第三项限制条件“受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件”，放宽为受让人现有住房和宅基地不超过二处，突破现有的土地管理法的规定，在肯定现有农村存在合理的收入差距的同时，促进有限的宅基地资源合理的配置，鼓励农村先富起来的人适当的利用和开发土地资源，保护出让人的有限的财产权。
另外,第一项的限制条件即“转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）”,也应考虑现已在城镇或其他地方有稳定的收入和固定住所的出让人，无须再限制必须拥有两处农村住房的条件。
尽量扩大同一集体经济组织的出让和受让主体，用市场这支无形的手来予以调整。
现我国近9亿农民人多地少的实际国情，阶段性地将农村房屋及宅基地转让从大市场中分离出来，也是农村社会保障体系尚未建立的无奈之举。
（二）、非同村村民之间进行宅基地转让问题
非同村村民之间进行转让问题，通常在买卖主体之间表现以下二种形式：
一是买卖主体均是农民，但不是同一集体组织或同村村民之间进行房屋及宅基地买卖、转让。
二是买方为城镇居民的房屋买卖。
关于买卖合同效力，一种观点认为非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效，理由是，我国宪法第十条第四款规定“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地使用权的可以依照法律的规定转让”。
《土地管理法》第六十三条规定：
“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;
但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。
可见，作为宅基地的集体土地，在非同村村民之间进行宅基地的转让不符合上述法律规定。
国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：
“农民的住宅不得向城市居民出售”虽不是认定合同无效的依据，但它是上述法律条文的具
体化和明确化，有参照价值。
据此，应认定合同无效，根据过错责任原则，由出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效，可认定其单方违约，由其赔偿因此给买受人造成的损失。
另一种观点认为，非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。
禁止非同村村民之间进行宅基地转让不符合法律的平等原则。
允许农民到城镇受让房屋及土地使用权，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，另外，城镇居民可自由转让其房屋，而农民处分其房屋及宅基地却受到限制，对农民和城镇居民来说都是不公平的。
没有享受一致的国民待遇。
另外，根据合同法的规定，非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。
理由是对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。
就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。
国务院办公厅虽然在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。
但是《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。
土地管理法第六十二条第四款规定：
“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”第六十二条第一款规定：
“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”由此可见，法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出了相应的规定，通过此种规定并未禁止农民不可以向非集体经济组织成员转让宅基地及房屋，故非同村村民之间进行宅基地转让、买卖应是法律允许的。
另外,《物权法》第一百五十五条规定：
“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记。
”条文明确了宅基地使用权是可以转让的。
针对上述的观点，笔者同意第一种意见。
第二种观点没有充分考虑宅基地使用权的身份性、福利性、受限制性的法律特征。
《物权法》第一百五十五条规定的转让内容应不包含非同村村民之间进行宅基地转让。
若按照第二种观点允许城镇居民等非集体经济组织成员购买农民宅基地，必然与现有的土地制度、政策相冲突，依据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的内容，各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地一般都不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束，物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。
另外，国务院办公厅在1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款的规定：
“农民的住宅不得向城市居民出售”2004年12月24日，国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：
“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”虽只是政策性的文件和部门规章，不具有行政法规的效力，但应理解为是《土地管理法》第六十三条规定法律条文的具体化。
因此，在宅基地使用权转让过程中，违反上述的《通知》、《决定》，即同时违反《土地管理法》第六十三条的规定，应依照《合同法》第五十五条第五项的规定，认定非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效不应受到法律保护。
三、关于宅基地使用权的抵押
依照物权的理论，农民对自己的宅基地，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。
但是关于宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候，受到严格限制。
关于宅基地使用权能否转让和抵押，在物权法起草过程中始终争议很大。
主要有三种观点：
第一种观点认为，应当允许宅基地使用权的转让和抵押，否则，宅基地使用权将成为农民的“死产”，不利于真正保护农民利益。
主要理由是
（1）宅基地使用权是用益物权，特别是宅基地上的房屋属于农民所有，应当允许农民转让或者抵押宅基地使用权;
（2）农民发展生产缺少资金，允许宅基地使用权抵押，能够缓解农民贷款难的问题;
（3）目前不少农村有部分土地和房屋闲置，为了物尽其用，也应允许宅基地使用权的转让和抵押;
（4）允许宅基地使用权的转让和抵押，有利于改变城乡二元结构。
宅基地使用权转让给本集体经济组织以外个人的，集体经济组织可以收取一定的费用。
第二种观点认为，不宜放开宅基地使用权的转让和抵押，主要理由：
（1）目前，我国农村缺乏社会保障体系，宅基地使用权是农民生产、生活保障;
（2）依照《土地管理法》的规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，而且一户只能有一处宅基地，放开宅基地使用权的转让和抵押，就取得宅基地使用权的人将可能不是本集体经济组织的成员，违反《土地管理法》的有关规定，也不符合现行的农村集体经济组织的管理体制;
（3）放开宅基地使用的转让和抵押，可能会为有些人多占宅基地、城镇居民购置宅基地提供便利条件，造成国家土地管理制度在执行中的混乱;
（4）农民贷款难的问题，应当通过国家信贷扶持政策来解决。
目前农村没有形成房地产市场，即使规定宅基地使用权可以转让或者抵押，也是流于形式，银行不愿意接受宅基地使用权这类的抵押物。
第三种观点认为，经本集体经济组织同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让、抵押而有条件的转让、抵押，以实现物尽其用的目的。
笔者同意第三种观点，宅基地及住房是农民重要的生活资料，从目前农村实际，现行法律和国家有关政策采取的禁止性的规定看，《担保法》第三十七条明确规定，宅基地使用权不得抵押.禁制宅基地使用权抵押已经限制了农民的融资渠道。
因我国农村社会保障体系尚未形成，为保护耕地，保护农民，制度设计初衷是保护农民，但最后效果却是导致农民权利的贫困，最终损害了农民的利益，加大了农村居民和城镇居民的收入差距，农民的融资成本价加大,渠道狭窄,这种状况已不利于农村经济的发展.但本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权抵押，有必要进一步研究和探讨。
另外，现有土地制度禁止城镇居民购买农村宅基地,若扩大抵押权主体范围,最终抵押权也不能实现,故没有研究意义.现实是农村房屋流转从统一的市场中已割裂出来，如何在限制的交易范围和交易主体条件下，使宅基地这一农民拥有的资源得到最佳配置，遵守市场经济的运作规律，在一定程度上拓宽农民的融资手段。
使农村宅基地实现其应有的实际价值，发挥其应有的作用,笔者认为最佳途径是从如何实现抵押权这个方面加以论证。
中国人民大学法学院王利明教授认为，宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。
故在集体经济组织内部实现抵押权是可能的。
在实践中笔者认为应注意以下问题：
一是把握“地随房走”的原则。
实现宅基地抵押权时其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让”。
相对应的是宅基地的房屋抵押时，实现抵押权时宅基地也应随之转让。
有一种观点认为，以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的，抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地，抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作为动产优先受偿。
对于这种观点，在理论上可以存在这种结果，或者在实践中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能，如可移动、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋，但在实践中并不多见，操作性不强。
这种观点违背了房屋主体与土地使用权主体相一致的原则，故在房屋抵押时应坚持“房随地走或地随房走”的原则。
二是抵押权主体必须是集体经济组织内部成员。
因转让人和受让人应限定在同一集体经济组织内，故行使抵押权的主体必须是本集体经济组织成员，否则在实现抵押权时，会因出让主体或受让主体不适格，而导致抵押权的落空。
三是宅基地抵押期限的限制。
因为宅基地使用权是一种特殊的用益物权，按照现行法律规定宅基地使用权期限没有限制，故应在立法层面上进一步探讨，建议立法规定，实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用最长的期限，参照土地承包经营期限三十年的规定，这样抵押人不会永远失去宅基地。
同时满足债权人的合法权益，加宽了农民融资渠道。
四是加快农村社会保障体系的建立。
农民与城市居民的差别不但体现在人均收入上，在法律赋予的权利上也存在着差异，其重要特点是农村的经济基础薄弱，社会保障体系尚未形成，因此若要改变这种现状，应加快农村保障体系的建立，使宅基地不再具有福利和社会保障功能，使农村与城市的不动产制度形成统一。
注释：
1、黄松有:
《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。
2、黄松有:
3、黄松有:
《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第462页至463页。
4、郑永胜、鞠海亭、郑文平：
《农村房屋买卖：
是耶，非耶?
》载人民法院报2006年2月21日。
5、郑永胜、鞠海亭、郑文平：
6、黄松有:
《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。
7、郑永胜、鞠海亭、郑文平：
8、李国光、奚晓明：
《〈关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉的理解与适用》，吉林人民出版社2000年版，第204页<
/P<
p>
物权法第十三章 宅基地使用权
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
宅基地使用权相关法条
第十三章宅基地使用权
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章地役权
第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所;
（二）供役地和需役地的位置;
（三）利用目的和方法;
（四）利用期限;
（五）费用及其支付方式;
（六）解决争议的方法。
第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。
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