长沙鑫远湘府佳城暂定名项目规划设计任务书18页Word文档格式.docx
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项目地块构成示意图
项目位置示意图
1.2项目地块现状
地块现状为空地，地形有高差，坡度不大，地块内部自然植被丰富（应根据地形图纸及现场勘测设定初始地形资料）。
大量的原生植被（以香樟为主），树龄较长的大香樟估计在20年以上，这些大树可以移植到未来的小区里；
同时，地块高低起伏，有山坡，有洼地，其自然地貌建议在规划设计中充分利用，形成有特色、有一定坡度的社区。
部分地块拆迁并未开始，土地尚未平整。
地块为熟地。
1.3区域市场情况
Ø
随着省政府、区政府的搬迁，芙蓉路的南部贯通，中央政务区与生活区概念已形成，区域发展前景被广泛看好，但区域目前配套设施缺乏；
本区域内楼盘多为中等规模社区，小高层、高层为主，价格水平相对紧凑，约在3200-4600元/平方米之间；
区域目前同规模的精品楼盘不多，开发水平处于XX中高水平；
目前，湘府路和芙蓉南路全线贯通，杉木冲路和桂花坪路已经拉通芙蓉南路以西路段。
与基础设施建设相应的是房地产发展迅猛，随着奥林匹克花园、泰祥苑、湘府东苑、生活艺术城等项目的开发，天心生态新城基础设施建设和房地产发展迅猛，区域日新月异，呈现一派生机，区域未来开发量巨大。
1.4项目周边环境
项目临近省科技馆、群众艺术馆、地质博物馆、省青少年活动中心及三百亩的省府绿化广场，湖湘文化艺术公园、省政府机关大院、桂花坪公园、园艺公园等，周边有一定的景观资源。
二．设计依据
2.4XX地区相关的规划及建筑设计规X及规程；
2.5国家强制性设计规X。
2.1本项目设计任务书的有关文件内容；
2.2XX市规划局批出的《建设用地规划许可证》内的规划设计要求；
2.3本项目地块地形图；
三．规划设计重点问题
3．1定位——通过规划、产品、园林景观设计，有效呈现“立体山水，生态人居”的规划理念。
3．2规划——提供地块不利因素的解决方案。
如：
如何有效、合理利用现状地貌；
在既满足容积率要求又满足建筑限高要求的前提下，合理保留利用现状山体和水体，形成立体山水；
如何合理利用原生植被——尤其是大量的香樟树；
如何规避周边道路尤其是芙蓉南路造成的噪音影响。
3．3景观——强调建筑与景观之间的协调性，强调景观的参与性，提升景观价值。
3．4理念——从建筑设计与景观设计上，具体落实本项目的开发定位主题精神，打造“生态人居”的项目大景观和大建筑布局环境。
3．5朝向——在保证大南北朝向的前提下，又要照顾向中心景观、组团景观取景的要求
3．6产品——在建筑产品和建筑风格上本着“以新古典主义建筑为主体”这一建筑设计思路，开发适合XX人的人性化优居生活产品。
3．7单体设计——重点考虑如何体现产品的价值化、高性价比和创新性，
3．8户型——户型功能设计如何体现高品质、高价值化住宅的理念，如引入包括入户花园、空中院馆、错层阳台等创新户型设计元素，同时也应考虑在户型设计方面既要满足本项目中高端项目的定位，同时也能满足国六条的规定。
3．9配套——公建和商业配套的合理比例和摆放位置与方式，实现项目商业价值的最大化的同时要考虑成本控制。
3．10成本——在尽量满足容积率的情况下实现本项目的开发主题内容，在哪些方面重点考虑成本的控制，使项目在最优的成本控制方案下达到高性价比的产品档次。
四、规划设计原则
规划设计应充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对XX房地产市场在规划、建筑方面的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。
4.1注重效益的设计原则
4.1.1考虑发展商的开发效益。
应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织社区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。
同时符合以后的运营和管理要求。
4.1.2考虑使用者的效益，应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。
4.1.3考虑开发商的社会效益，高起点树立项目的品牌和社会形象。
4.2符合项目开发的定位原则
规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。
4.2.1项目总体定位
大XX新城市中心上层领地生态人居
4.2.2项目档次定位
中高档品质复合街区
4.2.3项目形象定位
新古典主义高素质人文社区
4.2.4目标客户定位
企业高管、高级知识分子、私营业主、公务员
4．2．5业态定位
●酒店式公寓或商务公寓；
●小户型公寓
●电梯小高层住宅；
●风情商业街铺；
4．2．5建筑风格定位
本项目的建筑风格方向是——新古典主义风格
所谓“古典主义”的特点：
相比罗马主义，它多了一份现代感，更具操作性；
相比现代主义，它多了一分庄重，更具质感；
是改良的古典主义，是庄重的现代主义。
能满足新贵一族对身份感、价值感、厚重感的追求。
五、规划设计要求
5.1规划设计指导思想
5.1.1充分考虑到项目的区位价值、居住价值——北靠省政府、天心区政府，西临湖湘文化艺术公园、三馆一中心，在规划设计中贯彻项目的尊贵属性；
5.1.2充分考虑到项目的山林、坡地、洼地，能够做适当的保留——在规划设计中贯彻项目的生态属性；
5.1.3充分考虑到该地块区位价值的尊贵性与唯一性，在规划设计中贯彻精品意识，成就具创新特色的高端产品。
5．2规划设计具体要求
5．2．1设计要注重建筑与人、环境与人、文化与人的和谐与统一协调，突出“以人为本”的人性化设计。
5．2．2临芙蓉南路建筑应充分考虑城市主干道建筑景观需要，部分的门面外立面和小高层住宅天际线形成高低错落差异,丰富立体感。
同时应考虑外立面的公建化特色。
5．2．3小区内部部分建筑可利用地块的自然起落（或制造起落）形成建筑的高低起伏。
5.3经济技术指标
地块编号
E-12
E-14
E-15
E-18-1
E-21-1
净用地面积
13718
16798
37373
5506
33157
容积率
3.5
2.8
2.6
建筑密度
30%
24%
计算容积率建筑面积
48000
47000
97000
19000
86000
总净用地面积
106552
平均容积率
≤2.8
绿地率
≥40%
建筑限高
＜44m
注：
1、最终指标根据最新规划批文为准。
2、平均容积率定位2.8的理由:
（1）满足技术规X要求。
（2）具有现实可能性。
（3）确保项目品质：
生活艺术城容积率为2.5，但感觉建筑密度依然大；
本项目定位为中高档产品，保持适当容积率，可体现产品的舒适度与品质。
六、规划布局建议
6.1整体布局构想
整体结构可通过“一心、三带、三功能、四组团”的思路进行布局。
■一心——建议以桂花坪路中心点作为布局核心、文化核心及景观核心，同时是整体项目的共享资源，有效将三个地块、三种功能联系起来，并作为日后整体项目的中心商业区及主体会所。
■三带——建设一条纵贯地块的二车道小区路，道路沿途营造水景，形成一条核心景观带；
沿桂花坪路两厢建设商业，形成风情商业街，同时也是小区的一条横向景观带；
建设一条横贯北侧地块的步行道，结合绿化形成一条步行景观轴。
■三功能——住宅、商业、商务。
除主体为住宅外，为弥补周边生活配套设施不足的缺憾，项目将设置一定数量商业物业及会所、幼儿园、网球场等配套设施，在桂花坪路北侧设置集中商业，主要临街面设置商业门面；
同时，考虑该项目地段的优越性，在E-12地块规划商务公寓或酒店式公寓，以满足未来可转换为商务建筑需求。
■四组团——桂花坪路和园艺路把地块分成三块，其中E-12、E-18地块为商务公寓、酒店式公寓、小户型公寓式住宅；
E-14、E-15地块主体为住宅，可以中心景观为界分为两个组团，E-21地块主体为住宅，整个项目可分为四个组团。
6.2分期开发思路
本项目是一个不完整的地块，桂花坪路与杉木冲路把项目分割成5个地块（见项目地块构成示意图），但规划设计时应整体布局，充分考虑分期建设的可行性与便利性。
分期开发的基本思路如下：
一、二期开发E-14、E-15地块、三期开发E21-1地块、四期开发E18-1地块，E12地块为最后一期开发；
总体规划应有利于分期实施。
七、住宅部分规划设计要求
7.1对地形的利用原则
设计中应当尽量考虑对现有地形的保持，设计出有一定坡地的空间。
对于基地内现有的原生态树木，应适当保留或移栽，以丰富景观，尽量创造原生态坡地社区。
7.2各地块业态平面布局
大户型住宅（90平米以上）布局
追求建筑实用性、景观均好性、立面美观性的前提下，初步规划构想如下：
●根据地块实际条件，以行列式方式布局。
考虑到XX的气候条件及XX人的居住习惯，建议以“迎风纳水”方式排布，即建筑座向考虑向南。
●小区中心景观区域基本布局90㎡以上的中大户型，或可拼合为大中户型的小户型住宅，以符合小区中高端产品的定位。
小户型住宅布局（90平米以下）
芙蓉南路和杉木冲路作为城市主干道，车流量大，噪音干扰大，为尽量避免噪音带来的影响，紧临芙蓉南路与杉木冲路旁的E-12、E-21-1的部分地块全部布置90㎡以下的公寓和小户型住宅，临芙蓉南路部分小户型住宅产品可适当布局东西朝向，但要考虑与小区风格的统一协调与景观分享。
园艺路东侧的E-18-1地块由于脱离了整体，被城市道路区隔，所以建议该地块布置成纯粹的小户型公寓，面积全部在90㎡以下。
该种产品布局难以兼顾朝向，应尽量强化景观。
在小区内部适当安排便于与中大户型拼合的小户型。
公寓布局
在E-12地块（芙蓉南路和杉木冲路交汇处西南角）设置酒店式或商务公寓。
以40-45平米为标准模块，采用框架-核心筒结构，便于空间的灵活使用与分隔。
商业布局
●集中式商业——在桂花坪路北侧设置集中商业，二~三层商业裙楼，面积5000㎡左右，引入生活超市等卖场和娱乐休闲餐饮等业态。
E-12地块公寓裙楼也可考虑少量集中式商业。
●临街商铺——临芙蓉南路、杉木冲路沿线和桂花坪路两厢、园艺路北侧两厢（1万平米左右）。
7.3道路交通要求
7.3．1小区主要出入口：
主要车行、人行出入口设置在桂花坪路两侧。
北侧地块临杉木冲路设置车行次入口，临芙蓉南路设置人行次入口；
南侧地块在与生活艺术城的共有道路上设置人行次入口；
东侧小地块出入口设置在园艺路上。
7.3．2小区内部道路：
小区中间设置一条双向二车道小区道路，该车道平常可以行车。
围绕每个组团设计环行消防车道，消防车道以草地砖铺设，平常封闭不走车。
7.3．3各类道路分布应合理且与景观呼应，达到“移步换景”的效果。
7.3．4车行道原则上不伸入组团内，步行道路则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其它建筑联系起来。
7.3．5小区主次道路应考虑车流、人流，合理确定道路的宽度及转弯半径。
7.3．6小区内道路宽度设置应符合消防要求。
7.3．7道路照明在满足使用功能的前提下，尽量使用低能耗的照明灯具，以节约使用成本。
7.3．8确定主次道路路面控制标高及道路坡向。
并结合市政管网（给水、消防、雨水、污水、煤气）、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修及美观的问题。
市政管网各管线的阀井、检修井应尽量不要设在路网内，如必须设在路网内，应进行美观处理。
道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规X要求。
道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。
路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。
7.4车库布局的要求
四个组团分别设置四个地下停车场。
车辆基本不进入小区内部，直接进入地下停车场。
地下停车场地按照每100㎡住宅配备0.7个停车位的要求设计。
一部分车位建议结合地形设计半地下车库。
将半地下车库与景观园林的设计结合起来，造成立体景观及阳光车库，提高车库的舒适度，从而达到提升楼盘档次形象的效果。
同时，针对临时来访停车，宜设定固定的外来车辆停放区域。
7.5环境规划要求
7.5.1主题：
自然主义园林
7.5.2核心景观：
自然主义水景园林
7.5.3共享：
打通各园林组团之间的联系，园林形成渗透
7.5.4要求：
体现品质感、趣味性、自然及参与性
7.5.5具体实施：
（供参考）
☆从城市运营及南城发展态势着手，以园林规划与细节处理相结合，创造本案独有的景观环境。
☆园林的布局安排，呈现出一种自然的状态，看不到人工雕琢的痕迹；
不管是与建筑还是与人的关系，都体现出一种浑然相成。
在树种的选择上均以本地植物为主，原生态、少修剪，一年四季保持茂盛绿色。
☆沿芙蓉南路的建筑物局部可做成平台花园,然后种植一些乔木等吸收噪音的植物。
☆以桂花坪路为项目开发基点，向南塑造一条花街景观线，向北打通一条双车道景观线，形成以桂花坪路为横轴、花街与双车道线为纵轴形成第一个“十”字型景观（参考思路：
半月型罗马广场、双车道顺延的水景线、花街顺延的水景线、商铺断开处的小罗马广场，以及楼间距产生的小园林和绿色点缀。
）横贯北侧地块的步行道（结合绿化形成一条步行景观轴），与纵轴形成另一个“十”字形景观。
☆强化桂花坪路主入口景观。
参考思路：
南北分为两个半月型罗马广场，北面罗马广场分布有：
新古典主义的罗马柱、临街商铺、保安亭、双车道进口、人行罗马门柱以及花坛水景等；
南面罗马广场则以双车道进口、人行广场（台阶式和残疾人道）和小高层组合。
☆以S型双车道为景观轴，自南向北、挖掘一条贯通的自然水景线。
水景包括：
水栈道、水景台、水景广场、拱桥等，应合理布局，加大中心水景的共享性。
☆沿芙蓉南路建造新古典主义临街商铺。
基于政府规定临街商业只能占60%，在商铺断开处建立一个个小罗马广场，同时商铺有退台式空中花园和拐角艺术造型。
☆在不影响项目建筑高度和项目规划基础上，适当保留洼地和移植数十年大樟树，将原生态与园林设计融会贯通，实现自然与新古典的和谐统一。
☆利用本土原生态绿色植物，不经任何人工修剪，种植在小区建筑旁边、路径边和休憩广场中，一年四季保持绿XX趣。
7.6建筑风格要求
7.6.1新古典主义建筑群风格——以朝向及景观原则为导向，打造纯粹新古典主义建筑群，体现项目尊贵特征，使项目成为区域地标及未来城市化的最新代言人。
7.6.2外立面色彩——采用外墙砖贴面，三段式建筑：
顶部为浅色，退台，形成跳动的天际线；
中部采用温暖的咖啡色系；
底部采用厚重色系。
7.6.3外立面具体细节：
罗马柱、典雅厚重的廊亭、窗格角窗、仿古的路灯、石材质感的廊柱、雕花铁艺栏杆等。
以建筑元素的合理运用体现特色建筑风格，但不宜繁琐堆砌，应考虑建造成本与工艺水平要求因素。
7.6.3小户型公寓建筑风格：
小户型公寓立面城市感强，公建感强。
但立面处理上也要考虑到与小区住宅的古典主义建筑风格的融合，在具体细节上可融合一些新古典主义的元素。
7.6.4具体实施：
☆利用跳跃的色彩化解体量建筑立面的沉闷。
☆利用户型的组合，形成立面的凹凸有致，以立体感丰富整个立面，减少体量建筑立面的压抑感。
☆利用圆滑、富有动感的弧线，弱化大体量建筑立面的厚重感。
☆结合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑个性的同时，规避其因大体量带来的呆板、沉闷及压抑感。
☆通过不同材质在建筑立面的应用，利用不同材质之间在质感、色彩等的对比，丰富视觉效果，弱化大体量建筑的厚重、沉闷。
7.7建筑产品设计要求
7.7.1具体的产品物业形态定位为：
☆景观电梯小高层住宅
☆风情商业街铺
☆酒店式公寓、商务公寓
☆小户型公寓式住宅
7.7.2建筑单体设计要求
☆在能满足容积率要求的前提下，尽量多采用板式结构；
在需要采用点式结构时，尽量多采用板点式结构。
以满足XX人对于南北通透的居住习惯。
☆规划楼层为12～14层。
☆尽量考虑到景观的最大化，应在布局上打破“兵营式”排列的旧有模式，通过巧妙错位处理楼座的摆放，随景而动，或是蜿蜒曲折，或是高低错落有致，呈现出跃动的活力和韵律感。
☆首层部分设计成部分复式，赠送私家花园的形式，化解其光线不足的劣势，形成市场稀缺产品。
☆顶层设计成空中别墅，采用退台的形式，形成独享蓝天白云的特征，形成市场稀缺产品。
☆中心区域部分架空以保持小区通透感。
7.7.3户型设计基本要求
☆主要通过户型创新来解决
☆小户型产品不能太单一
☆大面宽、短进深
☆南北通透
☆布局合理，分区清晰且实用
☆大客厅，双阳台（景观阳台），凸窗
☆主卧衣帽间
☆入户花园：
引入入户花园，同时应考虑入户花园可以通过二次装修处理成一间房。
☆空中院馆：
入户花园的升级版本，在客厅与餐厅之间设置一个独立空间，形成空中院馆。
同时应考虑空中院馆可以通过二次装修处理成一间房。
☆错层阳台：
奇偶数层阳台位置不同，形成双层挑高的阳台。
☆270度观景窗：
靠近中心景观带的户型，设计207度观景窗。
☆假凸窗：
在凸窗设计中引入可拆卸的假窗台，可在装修时打掉，相当于赠送客户面积，形成实惠感。
尤其在小户型住宅和公寓式住宅中应加以运用。
☆小复式、空中别墅：
在景观环境较好的区域，以上下两套小户型组合为实用、有特色的170平方米左右复式或空中别墅。
户型具体设计要求：
户型
户型设计要求
户型设计
1R1H1C
经济实用，尽量带明厨、明卫、阳台设计
可考虑通过设计凸窗等方式赠送部分面积，部分亲情设计：
将一房和二房、三房紧贴设计,化解新政的影响。
2R2H1C
客厅开间不少于4.2米
可以考虑潜复式设计：
将两套二房上下潜复式设计，可打通做复式。
3R2H2C
主卧开间大于3.6米
客厅开间大于4.5米
入户花园或空中院馆面积大于10平米（舒适型）
入户花园、主卧凸窗（少量拐角凸窗）、空中院馆。
4R2H2C
及复式
主卧开间大于3.6米（衣帽间设置）
入户花园面积大于10平米
空中院馆面积大于12平米（舒适型）
入户花园、主卧凸窗（少量拐角凸窗）、空中院馆、复式采用退台的形式，送露台。
7.7.4户型经济指标
户型配比为：
小户型50%（90平米以下）、中大户型50%（详细数据请见下表）：
户型
面积
面积配比（%）
说明
酒店式公寓
40-45
5
50
可聘用专业公司进行酒店式管理。
一房
30-49
白领阶层或用来投资
LOFT公寓
60-75
户型层高5.1米，挑高客厅，赠送部分层高不足2.2米面积，实际使用率达到160%以上。
可拼房
待定
20
化解新政压力，拼合捆绑销售，打通可做两代居；
拼合后110~140平方米户型面积配比约为12%，155~175平方米户型面积配比约为8%
两房
80-90
15
满足第一次置业者的需要。
三房
紧凑型
106-125
10
紧凑面积缓解房屋总价高的购买压力。
舒适型
128-141
1、从产品定位来看：
本案定位为中高档楼盘，主力客户群体为第二次置业者，三房将成为其主要需求；
2、从生活角度来看：
随着物质生活的丰富，居住空间的增多已成为发展趋势；
3、从家庭结构来看：
客房、儿童房或书房、娱乐房已是一个理想家庭必需。
四房
136-142
12
形成市场上紧缺、个性化鲜明的畅销产品。
大四
房
以上
155以上
满足部分少量追求舒适型客户的需求。
复式
170-250
3
170-220平米为主力户型、满足部分少量追求舒适型客户需求。
7.8社区商业配套
7.8.1商业数量控制:
项目中应设计部分社区商业，社区商业的建筑面积（含沿芙蓉南路裙楼商业面积）应控制在2万平米左右。
沿桂花坪路两侧可规划设计集中式商业，E-12地块公寓裙楼部分也可考虑少量集中式商业。
项目地块沿芙蓉南路、杉木冲路以1-2层临街铺面为主。
7.8.2商业设计要求:
商业建筑形式的建筑设计处理，必须要考虑地块特点和减少对住宅的影响，设计合理的进深和开间。
主要商业建筑的功能应满足社区业主为主，兼顾对外要求（但不做过多考虑），打造高品质的街区型商业设施。
沿芙蓉南路的临街商铺设计既要考虑到城市主干道景观，又要与新古典主义建筑风格的融合。
7.8.3沿街商铺的设计要求：
一般门面的开间在3.3-4.5米之间。
进深在8-10米之间。
层高5.8米；
使空间可设置夹层。
总面积在30-50平米之间。
每个独立商铺均设独立的给排水管道。
7.9社区公共服务设施配套
会所：
桂花坪路北侧设置中心会所，建设前期作为营销中心。
建筑面积1200㎡左右，主要服务设施设置室内体育运动项目，如室内羽毛球场、乒乓球场、健身馆、棋牌室等。
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