房地产评估4种方法 newWord文档下载推荐.docx
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3、根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求：
（1）是估价对象的类似房地产；
（2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；
（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
4、选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。
换算处理应包括下列内容：
（1）统一付款方式；
（2）统一采用单价；
（3）统一币种和货币单位；
（4）统一面积内涵和面积单位。
注：
（1）统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；
（2）不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
5、进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：
（1）有利害关系人之间的交易；
（2）急于出售或购买情况下的交易；
（3）受债权债务关系影响的交易；
（4）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；
（5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；
（6）相邻房地产的合并交易；
（7）特殊方式的交易；
（8）交易税费非正常负担的交易；
（9）其他非正常的交易。
（1）当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；
（2）对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
6、进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。
在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。
7、进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。
区域因素修正的内容主要应包括：
繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。
区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
8、进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：
面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；
有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：
新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。
个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
9、交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
10、选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。
11、市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
三、市场比较法的实际运用
案例：
估价对象为位于海淀区阜成路58号“新洲商务大厦”二层209、213号办公用房，房屋总建筑面积为494.07平方米，所在写字楼建成于2002年，地上8层，地下2层。
为甲级纯写字楼。
大厅及楼上公共部分均进行精装修,运用市场比较法求取估价对象的房地产价值如下:
根据本公司掌握的市场资料,采用房地产交易中的替代原则,选取与待估对象类似的实例,并分别进行实地勘察,做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正。
根据待估对象的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置，选取交易案例：
案例一：
“新洲商务大厦”写字间二手交易案例，单价13500元（人民币）/平方米，交易时间为2007年10月。
新洲商务大厦位于海淀区阜成路58号，临阜成路，为甲级写字楼，建成于2002年，由专业物业公司管理。
案例二：
“慧科大厦”写字楼项目交易案例，均价16000元（人民币）/平方米，交易时间为2007年10月。
慧科大厦位于海淀区五棵松32号，临西四环，为甲级写字楼，建成于2007年，由专业物业管理公司管理。
案例三：
“世纪经贸大厦”写字间二手交易案例，单价15000元（人民币）/平方米，交易时间为2007年10月。
世纪经贸大厦位于海淀区西三环北路72号院，临西三环，为甲级写字楼，建成于2004年，由专业物业管理公司管理。
比较过程如下：
表一：
因数条件说明表
待估对象及可比实例
比较因素内容
待估对象
案例一
案例二
案例三
交易价格
13500
16000
15000
交易时间
2007.10
交易情况
正常
区域因素
办公聚集度
较聚集
交通便捷度
较便捷
基础设施及公共服务设施完善程度
较完善
自然和人文环境状况
较好
个别因素
写字楼档次
甲级
临街状况
临阜成路
西四环
临西三环
物业管理
专业物业
建成年代
2002
2007
2004
公共部分装修状况
精装修
房屋买卖状况
二手房
新房
便捷
所处环线位置
三、四环
二、三环
室内装修状况
普通装修
毛坯
表二：
比较因素条件指数表
100
临路状况
102
102.5
101
103
98
97
表三：
因素比较修正系数表
100/100
100/102
100/102.5
100/101
100/103
100/98
100/97
修正房价
15630.07
14136.2
求取上述三个比较案例比准价格的平均值:
（13500+15630.07+14136.2）/3=14422.09（元/平方米）
取待估对象比准价格为14422.09元/平方米。
（二）成本法
一、成本法简介
成本法也称重置成本法，是以重新建造与待估房地产相同或类似的建筑物所应花费的成本为基础，扣除与新建建筑物相比较的损耗，加上基地地价来确定待估房地产价格的方法，一般它总是针对现存房地产而言的，评估的基本公式为：
房地产评估价格=土地重置成本+建筑物重置成本-土地与建筑物的累计损耗
1、成本法评估的基本模型
广义的房地产成本法评估的基本公式有以下三种：
（1）新开发土地成本法评估公式：
新开发土地价格=取得开发土地的费用+开发土地所需的费用+土地开发应获得的利润及应纳税金；
此方法在三通一平、七通一平及拆除旧建筑再整理出售的土地评估中运用较多。
（2）新建房地产成本法评估公式：
新建房地产价格=取得土地费用+建筑物建筑费用+利润+应纳税金；
其中利润包括土地与建筑物两部分。
（3）旧房地产成本法评估公式：
旧房地产价格=土地重置成本+建筑物重置成本-累计损耗
在此过程中，应该注意以下两个问题：
1.1建筑物重置成本的确定
重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本两种，由于价值是由功效确定的，因此，建筑物的重置应该强调功能的重置，随着市场经济体制的建立与逐步完善，人们的市场观念与意识在慢慢增强，纯粹的复原重置成本已没有多大的意义，现实中重置成本一般是指更新重置成本，包括材料的更新于建造技术的更新，这符合人们的一般心理。
成本法中的重置成本也就是指更新重置成本，即以现在的材料与技术建造于评估标的相同或类似房地产所需的成本。
缺点：
由于房地产价值量大，构成因素多而且复杂，房地产重置成本计算的难度较大，特别是新材料、新技术不断出现，计算出来的房地产的重置成本，其可比性较弱。
1.2房地产损耗（折旧）的计算
房地产损耗分为土地损耗和建筑物损耗。
土地损耗是由于土地利用状况或使用年限缩短而造成的价值减少，由于土地利用状况难以衡量，大多很少考虑，至于使用年限的缩短，由于目前多数土地已使用年限较短，对其价值的影响还不是很大，在评估中对它也考虑不多，因此人们习惯上提到的损耗基本上都是指建筑物的损耗。
建筑物损耗是由于自然磨损。
使用而造成的价值减少，通常分为物质性损耗、功能性损耗及经济性损耗三种；
物质性损耗是因使用、自然老化或风灾地震等自然灾害，使房地产发生损坏或破损而产生的贬值；
功能性损耗是指由于技术和设计相对落后等原因所造成的贬值，如建筑物与周边环境的配合不适宜，设计老化、设备落后、式样过时等造成的贬值；
经济性损耗是指由于外部经济环境变化而造成的贬值，如一幢住宅周围逐渐建起了工厂，则这幢住宅由于处于工业区内而不宜作为住宅而可能发生贬值。
二、成本法的计算步骤及计算方法
1、运用成本法估价应按下列步骤进行：
（1）搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
（2）估算重置价格或重建价格；
（3）估算折旧；
（4）求出积算价格。
2、重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：
（1）土地取得费用；
（2）开发成本；
（3）管理费用；
（4）投资利息；
（5）销售税费；
（6）开发利润。
开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
3、具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在上条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。
4、同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。
5、求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。
6、建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。
建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
7、成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。
8、建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。
修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。
对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。
9、扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：
（1）直线法下的建筑物现值计算公式：
t
V＝C－（C－S）-----
N
（2）双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：
2
V＝C（1－-----）t
（3）成新折扣法下的建筑物现值计算公式：
V＝Cq
式中V─建筑物现值（元，元/m2）；
C─建筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）；
S─建筑物预计净残值（元，元/m2）；
t─建筑物已使用年限（年）；
N─建筑物耐用年限（年）；
q─建筑物成新率（％）。
无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。
10、建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。
估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。
经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。
11、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：
（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；
（2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；
（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；
（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；
（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
12、积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
13、新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。
三、成本法的实际运用
1、案例一：
估价对象为位于北京市丰台区富丰园小区13号楼302室一套住宅，估价对象建筑面积为46.93平方米，土地使用权性质为国有出让，土地剩余使用年限为55年。
建筑物结构为砖混，建成于1995年。
建筑物地上共6层，估价对象房屋位于地上3层，房号为302。
估价对象室内基本无装修，客厅地面铺地板革，钢窗封阳台,运用成本法求取估价对象的房地产价值如下:
（一）、土地取得成本：
1、基准地价系数修正法求取土地使用权购买价格
第一:
《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》的修正体系简单描述：
北京市目前执行的基准地价是以2002年12月5日由北京市政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）为依据。
基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。
楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。
1.商业类：
包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。
2.综合类：
包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。
3.居住类：
包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。
4.工业类：
包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。
其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。
根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低，由城区至远郊区分别划分为若干个级别。
其中，商业、综合和居住用地的基准地价分为十个级别，工业用地的基准地价分为九个级别。
本次基准地价基准期日为2002年1月1日。
各类基准地价级别土地开发程度。
商业、综合、居住用地：
一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”。
工业用地：
一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。
各类基准地价级别土地的平均容积率。
一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1。
工业用地的平均容积率为1。
北京市基准地价具体内容见下表:
北京市基准地价表
单位：
元/平方米
土地用途
价格类型
土地级别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
八级
九级
十级
商业
基准地价
（楼面熟地价）
7210-9750
5680－7680
4530－6130
3720－5090
2720－4000
1970－2900
1150－1980
530－1180
250－540
140－260
楼面毛地价
2660－4900
1680－3120
1500－2420
1240－1860
970－1450
720－1090
500－740
360－540
180－380
90－190
综合
（楼面熟地价）
5540－8250
4440－6000
3620－4940
2650－3900
1960－2790
1290－2080
880－1320
430-900
200-450
140-260
1640-4500
1460-2200
1130-1690
880-1320
660-990
500-740
400-600
250-470
90-150
居住
4740-7000
3800-5760
2730-4590
2090-3600
1500-2790
1060-1820
630-1080
330-650
180-370
1710-3000
900-2100
550-1300
400-930
300-680
190-430
150-350
120-280
100-220
90-50
工业
1200－1800
1000-1220
850-1050
600-900
420-680
310-510
220-330
150-240
100-170
420－850
430-530
340-440
270-360
195-300
135-225
100-160
60-100
20-60
第二：
基
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