上海服饰现代产业服务园Word文件下载.docx
《上海服饰现代产业服务园Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海服饰现代产业服务园Word文件下载.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
融资顾问结、
常务副总经理
行政主任
（2）招商销售团队
3-5家分销公司
招商部
（3）物业管理团队
五、招商目标预测
1、总建筑面积：
50000平方
2、招商市场培育期1.5年。
3、租金每2年递增5%
4、物业费10~12元/月
5、空调、宽带网络费、水电费、泊车费（一律由物业向业主收取和管理）
3、招商目标与收入测算
（表一）
总建筑面积50000
年份
完成率%
招商面积
开发商年租金收入
（0.5元/平方/天）
经营管理年收入
（0.2元/平方/天）
第一年
培养期
第二年
50%
25000
4562500元
1825000元
第三年
70%
35000
6387500元
2555000元
第四年
95%
47500
8668750元
3467500元
（表二）
分销团队佣金收入
532291元
745208元
1011354元
5、经营管理费支付测算
（表一）人力成本
职务
人数
基本
工资/月
销售绩效
提成比例
社会福利
（四金）
年总奖金
总经理
1
10000
3‰
3000
年销售额15%273750元
常务副总
8000
2‰
2000
年销售额10%182500元
总监
6000
1500
年销售额5%91250元
经理
2
5000
1.5‰/套
年销售额3%54750元
招商员
3
年工资30%10800*3=32400元
销售员
2500
年工资30%7200*3=21600元
月支付
50500
12‰/套
11000
年支付
606000
200000
132000
656250
总计
1594250
风险利息费用15%
社会公关费/月
办公费用
市场推广费
职工午餐费/补贴费
684375
（表二）其他费用
2、（第一期11万平方）
●预计：
2009年12月交房，合同签约率达65%，2010年3月开业前正式合同签约率达到75%，
销售收入约：
3.3亿
分类
套数
楼号
建筑面积/平方
独栋办公楼
22
3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16
/17/18/19/20/21/22/23/24
11196.11
312国道
1/2
12603.71
339国道
4
25/26/40/41
16980.62
小高层办公楼
9
27/28/29/30/31/32/33/34/35
1763.63
酒店公寓
39
9672.91
合计
52216.98
3、扩大销售/招商网络建设（从四大渠道打开销售突破口）
2.1上海网络：
利用上海的国际资源积极和9大公司签订的合作，以20栋独栋办公楼和经济酒店作为销售重点，加快销售资金的回拢；
2.2昆山网络：
利用昆山当地资源设立3家分销代理，以门面商铺和办公房作为销售重点，加快当地客户资源为我所用和销售资金的回拢
2.3台湾连锁：
继续与台湾连锁产业连盟的合作，修改合同协议，以招商为重点，争取在2009年9月完成20家连锁产业的入驻，加快政府对项目的信心和提升联邦在昆山的品牌知名度
2.4战略合作：
扩大与10家品牌企业的的战略合作，引进和举办每月一次的现场销售/招商推介会，利用社会客户资源，提升联邦品牌知名度；
4、建立全新的分销商激励机制
全面刺激分销代理商的销售积极性，加速销售资金的回拢；
4.1独栋办公楼：
（1）代理物业：
独栋办公楼（3栋4500平方）为分销最低单位数，
（2）佣金机制：
在规定的时间内完成独栋办公楼（3栋4500平方）分销代理业绩，提取佣金100万人民币。
（如只完成1栋佣金提取18万元，完成2栋佣金提取32万元）；
（3）完成独栋办公楼（5栋7500平方）代理业绩的提取佣金150万人民币，并奖励价值20万/人民币的汽车一辆。
4.2、小高层办公楼：
小高层办公楼（10套/约2000平方）为分销最低单位数，
在规定的时间内完成办公楼（10套）代理业绩，提取佣金41万人民币。
（如只完成3套600平方提取佣金2万人民币/套；
完成5套1000平方提取佣金2.5万人民币/套）；
（3）完成小高层办公楼（20套/约4000平方）代理业绩的提取佣金60万人民币，并奖励价值20万/人民币的汽车一辆。
4.3、商业办公楼
（1）代理物业：
商业办公楼（20套/约2000平方）为分销最低单位数；
在规定的时间内完成办公楼（20套2000平方）代理业绩，提取佣金41万人民币。
（如只完成1-5套提取佣金2万人民币/套，完成6-9套提取佣金2.5万人民币/套）；
（3）完成商业办公楼（40套/约8000平方）代理业绩的提取佣金150万人民币，并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。
4.4、门面房
门面房（10套/约1500平方）为分销最低单位数；
在规定的时间内完成：
门面房（10套/约1500平方）代理业绩，提取佣金40万人民币。
（如完成1--9套提取佣金2万人民币/套）；
（3）完成门面房（40套/约3000平方）代理业绩的提取佣金70万人民币，并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。
4.5、经济酒店
经济酒店（20套/约1000平方）为分销最低单位数；
经济酒店（20套）代理业绩，提取佣金15万人民币。
（如只完成1-10套提取佣金0.5万人民币/套，完成10-19套提取佣金0.8万人民币/套）；
（3）完成经济酒店（50套/约2500平方）代理业绩的提取佣金37万人民币，并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。
备注：
以上获得价值15-20万人民币汽车的乙方，（办理汽车其它所有费用，如：
牌照费、购置附加费等由乙方自行承担，甲方不再承担任何费用）
5、员工激励机制（考核及奖励结合原则）
1、责、权、利一致的原则。
2、基本工资+绩效提成+年总奖励的原则。
3、优化组合、优胜劣汰竞争上岗的原则。
基本工资
绩效提成比例
年总奖金
市场开拓
交通费/月
手机
通讯费/月
市场午餐费/补贴
领导提成3‰
年工资10%
150元
100元
15元
组织提成2‰
年工资15%
每套绩效提成1.5‰
年工资20%
80元
50元
每套绩效提成1.5‰
注：
试用期1个月，试用期结束继续聘用，公司给以办理三金，（外省员工办理综合保险）
6、设定公司销售结算底价
统一《市场销售价目表》实行小批量分块分销，发挥分销商的市场空间；
公司结算底价如下：
（结算底价不包括3年18%回报和98折扣）
（1）1-2号楼商业房（1f）结算底价10000元/平米；
（2）1-2号楼办公房（2-5f）结算底价5200元/平米；
（3）3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/24/（共22栋）独栋办公楼结算底价6800元/平米；
（4）25/26号楼商业房（1-2f）结算底价8160元/平方（按原销售方案执行）；
（5）25/26号办公楼（3f以上）结算底价5200元/平方；
（6）27/28/29/30/31/32/33/34/35/36/37/38（共13栋）小高层办公楼结算底价5200元/平方；
（7）39号楼商务酒店商业房（1-2f）结算底价8160元/平方；
（8）39号楼商务酒店（3f以上）结算底价5800元/平方（按原销售方案执行）；
（9）40/41号楼商业房（1-2f）结算底价8160元/平方；
（10）40/41号楼商业房（3f以上）结算底价5000元/平方；
7、溢价：
分销商按照《市场销售价目表》对外执行销售，超出溢价部分，双方8：
2分成（我方8，分销商2）
8、招商佣金：
通过代理招商成功的，甲方按照每套年租金/2个月（一次性）支付佣金；
9、战略合作执行费
战略合作方成功策计了昆山联邦国际现场销售/招商推介会的，我方同意支付执行费每次15000元人民币，（执行费支付要素为：
每次参加推广会的品牌客户副总经理级以上的比例不少于60%，并有名片和每次活动方案，执行方未达到执行要素和预期目标的我方有权拒付执行费）；
销售目标
时间
类别
销售指标
销售面积
/约/平方
约回拢资金
销售团队
2009年
2-4月
3套
2400万
20套
1000
520万
312国道商铺
10套
1500万
312国道办公房
5套
339国道办公房
10400万
6
300
156万
合计
15.496万
5-7月
2400万
520万
312国道商铺
1500万
10400万
339国道办公房
小高层办公楼
500
260万
8-12月
9套
9000
6120万
50套
2500
1250万
15套
2250
2250万
30套
营销部工作计划
一、战略合作
已完成5家战略合作协议的谈判工作，完成4家单位的签定工作，并初定2月15日在项目现场组织一场推介会。
已签战略合作单位名单：
1、上海诗创投资管理有限责任公司
2、上海高盛行投资文化中心
3、上海市招商网
4、上海现代服务业促进中心
二、下步工作
2月计划拜访8家单位，从中选出4家有资源对项目有帮助的单位签定战略合作。
拟战略合作单位名单：
1、美国国际商会
2、新加坡商会
3、上海海外经济技术促进会
4、各省市自治区和中央各部驻沪办事处经济合作协会
5、香港中华工商业协会
6、苏格兰国际发展局
7、德国中小企业联合总会
8、昆山台协会
三、分销代理
已完成4家分销代理公司的谈判工作，2月15日完成这4家的签约工作。
分销代理单位名单：
1、第一太平戴维斯中国区公司
2、DTZ戴德梁行
3、上海中原物业代理有限公司
下步工作：
2月计划寻找8家分销代理公司，从中选出5家对本项目感兴趣并且有客户资源的单位建立分销代理关系。
拟分销代理单位名单：
1、上海高力国际物业服务有限公司
2、上海世邦魏理仕物业管理服务有限公司
3、仲量联行
4、基强联行投资管理（中国）有限公司
5、上海汉宇物业代理有限公司
6、仲成房地产营销策划有限公司
7、博尔万物业顾问上海有限公司
8、江苏金达利房产咨询服务有限公司
9、昆山再寻找3-5家
三、台商意向客户和主力客户
在台湾企业中找出10家品牌知名度高对本项目感兴趣的企业进行重点推介，在3月底完成3套独栋办公楼的销售。
拟重点推介企业名单：
1、上海展圆餐饮管理有限公司（代管山）
2、上海仙踪林餐饮有限公司
3、六角国际事业股份有限公司
4、台湾剑桥空间设计公司
5、Abbama（阿巴玛）公司
6、苏州远见会计师事务所
7、远雄房地产开发集团（上海）
8、时尚生活中心集团有限公司
9、弘醍食品贸易有限公司
10、莎莎化妆品有限公司
昆山一季度要重点跟踪的客户：
1.玛亚文化科技传播有限公司
2.海尔集团华东总部
3.台湾剑桥空间设计股份有限公司
4.昆山别特电子材料有限公司
5.乔坤彩印集团
6.嘉台金属制品（昆山）有限公司
7.昆山美和机械有限公司
8.苏州宝盈影象科技有限公司
9.三泰敷织开发（昆山）有限公司
10.苏州飞利浦消费电子有限公司
完
六、项目交通位置：
联邦国际背靠上海面向苏州15分钟经济圈内最具发展潜力的项目，面对周边25000家企业，备受国内外企业青睐，项目位于昆山高新区的核心区域，东依沪宁高速昆山出入口3公里、南临312国道，西靠339省道，北距昆山市火车站3公里，距城际轻轨线昆山站10分钟，近邻汽车客运中心，物流中心，立体交通网络四通八达，地理位置十分优越。
1、昆山城际轻轨线到上海火车站15分钟
2、距上海人民广场40公里车程
3、距虹桥国际机场35公里车程
4、距京沪高铁昆山站2公里车程
5、距昆山客运总站2公里车程
升级会员 