建筑物业房屋接管工作标准和工作规范Word下载.docx
《建筑物业房屋接管工作标准和工作规范Word下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《建筑物业房屋接管工作标准和工作规范Word下载.docx(6页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
![建筑物业房屋接管工作标准和工作规范Word下载.docx](https://file1.bdocx.com/fileroot1/2022-11/25/8dc99426-5c58-4471-858b-91eff4b13b82/8dc99426-5c58-4471-858b-91eff4b13b821.gif)
4.1.1.3房屋幢、户编号业经有关部门确认。
4.1.2原有房屋的接管验收条件
4.1.2.1房屋所有权、使用权清楚;
4.1.2.2土地使用范围明确。
4.2接管验收应检查提交的资料
4.2.1新建房屋接管验收应提交的资料
4.2.2产权资料
4.2.2.1项目批准文件;
4.2.2.2用地批准文件;
4.2.2.3建筑执照;
4.2.2.4拆迁安置资料。
4.2.3技术资料
4.2.3.1竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;
4.2.3.2地质勘察报告;
4.2.3.3工程合同及开、竣工报告;
4.2.3.4工程预决算;
4.2.3.5图纸会审记录;
4.2.3.6工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
4.2.3.7隐蔽工程验收签证;
4.2.3.8沉降观察记录;
4.2.3.9竣工验收证明书;
4.2.3.10钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
4.2.3.11新材料、构配件的鉴定合格证书;
4.2.3.12水、电、卫生器具、电梯等设备设施的检验合格证书;
4.2.3.13砂浆、混凝土试块试压报告;
4.2.3.14供水管道的试压报告。
4.2.4原有房屋接管验收应检查提交的资料
4.2.4.1产权资料
a)房屋所有权证;
b)土地使用权证;
c)有关司法、公证文书和协议;
d)房屋分户使用清册;
e)房屋设备及定、附着物清册。
4.2.4.2技术资料
a)房地产平面图;
b)房屋分间平面图;
c)房屋及设备技术资料。
4.3新建房屋的接管验收标准
4.3.1质量与使用功能的检验。
4.3.1.1主体结构
a)地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形;
不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
b)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过GBJ10规定值。
(GBJ10-钢筋混凝土结构设计规范)。
c)木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合GBJ206(木结构工程施工及验收规范)中2.1.1条的有关规定。
d)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
e)凡应抗震设防的房屋,必须符合GBJ11(建筑抗震设计规范)的有关规定。
4.3.1.2外墙不得渗水。
4.3.1.3屋面:
a)各类屋面必须符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)中4.0.6条的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。
b)平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
c)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟,落水管应安装牢固,接口严密、不渗漏。
4.3.1.4楼地面:
a)面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。
整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;
块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角。
b)卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
c)木楼地面应平整牢固,接缝密合。
4.3.1.5装修:
a)钢木门窗安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。
b)进户门不得使用胶合板制作,
本文章共2页,当前在第2页上一页[1][2]门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的窗子均应装设安全防护栏。
c)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。
d)门窗玻璃应安装平整,填缝饱满,粘贴牢固。
e)抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
f)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴
阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
g)油漆,刷浆应光泽一致。
表面不应有脱皮、漏刷现象。
4.3.1.6电气:
a)电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管,导线连接必须紧密,铅导线连接不得采用绞接或绑接。
采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1MΩ/KV。
b)应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。
c)照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。
d)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合GBJ232的规定值。
e)制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。
安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
f)对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。
g)除上述要求外,同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
4.3.1.7水、卫、消防:
a)管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。
水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。
应按套安装水表或预留表位。
b)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
c)卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,并不应使用陶管、塑料管。
地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。
d)卫生器具质量良好,接口不渗漏,安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
e)水泵安装应平稳,运行时无较大震动。
f)消防设施必须符合GBJ16(建筑设计防火规范)、GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求,并且有消防部门检验合格签证。
4.3.1.8附属工程及其它:
a)室外排水系统的积水坑、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章第2.3.4节的要求。
管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
b)污水处理装置化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。
立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。
c)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
d)房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。
路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
e)房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合有关规定。
f)烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。
g)单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。
室外地面平整,室内外高差符合设计要求。
h)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。
i)井道、风机房必须没有垃圾,符合规范。
j)幕墙平整,无残缺破损和渗漏。
k)天台、广场、道路地面平整,无低洼积水现象。
4.3.2质量问题的处理
影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加强回补返修、直至合格,影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。
对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。
4.4原有房屋的接管验收标准
4.4.1质量与使用功能的检验。
4.4.1.1以GBJ(危险房屋鉴定标准)和国家有关规定作检验依据;
4.4.1.2从外观检查建筑物整体的变异状态;
4.4.1.3检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度;
4.4.1.4检查房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。
评估房屋现有价值、建立资料档案。
4.4.2危险和损坏问题的处理:
4.4.2.1属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后,始得接管。
4.4.2.2属有损坏的房屋,由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采用其它补偿形式。
4.4.2.3属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理
5.0工作程序
5.1接到开发商的物业接管通知后,由公司设备部经理牵头,公司总经理办公室、安全保卫部、环境卫生部、项目管理处等相关各部门人员成立接管小组,依照上述标准对物业进行接管检查。
5.2接管小组按《楼宇接管资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检查,发现产权技术资料有缺漏的,应以书面形式通知开发公司,要求在给定限期内补齐。
5.3接管小组按《公共配套设施接管验收表》对大厦各类设备按规格、性能、容量等进行对照检查,对机电设备应按专业、按系统另行验收接管,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式要求开发公司限期解决。
5.4接管小组对每个项目的验收接管应专题写出报告,对套单元房的水、电、土建部分检查结果应记录在《房屋接管检查记录表》中,对发现的问题应督促开发公司迅速解决。
5.5设备部经理代表接管小组与开发商办理接管手续,管理处代表办理钥匙接收手续。
在保修期内因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,管理处应初步查清原因,上报公司设备部,由设备部督促开发公司限期解决。
上报开发公司15日未见有施工单位维修,则设备部可根据公司相关文件进行处理