益阳市房地产业发展十二五规划Word格式.docx

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东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；

南连湘中腹地娄底市。

全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。

全市总面积12144平方公里，为全省总面积的5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。

境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；

北半部为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富，有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。

房地产业关联度高，带动力强。

促进区域房地产业持续健康发展，提高居民住房水平，是构建和谐社会的重要内容；

是拉动经济增长，带动关联产业发展，促进住房消费，扩大社会就业的重要手段；

是加快基础设施建设，提升城市形象，提高城市竞争力的重要途径。

益阳作为环省会中心城市，省第九次党代会上提出的“3＋5”城市群区域经济发展新思路长株潭经济一体化战略实施的重点拓展区域，房地产业即将迎来了新一轮黄金发展期。

制订实施房地产业发展规划，推进房地产业持续健康发展，是建设长江三角洲经济圈，率先实现全面小康目标的内在要求，是加快城乡统筹发展进程，推进经济社会又好又快发展，实现城乡互动共荣、南北协调发展的迫切需要。

第一章总则

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，努力改善人居环境，不断提升城市形象；

坚持住房市场化方向，调整供应结构，强化住房保障，建立和完善符合实际的房地产市场体系和住房保障制度；

坚持宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，促进房地产业与经济社会协调发展，把益阳建设成为“经济繁荣、环境优美、功能齐全、特色鲜明的环省会中心城市，现代化新型工业城市，宜居山水生态文化旅游城市”。

1、依据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《益阳市土地利用总体规划（2006-2020）》、《益阳市城市总体规划（2004-2020）调整》制定本规划。

2、益阳市房地产业发展按照城乡发展规划的要求，与城市建设统筹推进；

坚持商品房开发与经济适用房、廉租住房协调发展，建立多层次的住房供应保障体系，满足不同收入家庭的住房需求；

坚持改善人居环境，不断提升城市形象，使益阳成为益阳市民的首选宜居之地和全省绿色宜居名区；

坚持房地产及其相关产业协调发展，互相促进，充分发挥房地产的拉动性、幅射性和渗透性；

坚持以中心城区为核心，依托高新区、赫山区、资阳区，加大东部新区、西部新区的建设力度；

充分利用沅益、桃益公路网络，扩展中心城区框架，形成“一主（益阳主城区）二新（东部新区、西部新区）四带（益阳、桃江带，益阳、沅江带，益阳、东部新区带，益阳、西部新区带）四组团（东部新区组团，西部新区组团，桃江城区组团，沅江城区组团）”立体式发展的房地产业格局；

建立健全房地产业预警系统和商品房交易管理信息系统，构建突发事件处理机制，推动房地产业持续健康发展。

第二章发展现状

第三节十一五期间房地产开发供应状况

1、土地出让面积。

2006—2009年，益阳市中心城区所有从事开发的企业（含区内和区外注册）年均获得土地万平方米，占全市总量的%。

2、土地开发面积。

2006—2009年，益阳市土地开发面积年均万平方米，其中中心城区达万平方米，占全市总量的%。

房地产开发用地情况表

单位：

万平方米

指标名称

2006年

2007年

2008年

2009年

合计

年均

土地开发面积

其中：

中心城区

数据源自市国土局地产管理科

3、房地产开发投资

2006-2009年，益阳市房地产开发投资大幅增长，年均增幅为67.29%。

中心城区占全市总量的64.54%，年均增长50.2%。

2009年全市完成房地产开发投资51.99亿元，中心城区完成房地产开发投资30.9亿元。

4、施工面积。

2006—2009年，益阳市施工面积增幅平稳，年均增幅为50.95%。

2009年益阳市施工面积531.26万平方米，中心城区施工面积占全市比重为67.23%。

5、竣工面积。

2006-2009年，益阳市竣工面积418.83万平方米，年均104.7万平方米，中心城区竣工面积在全市比重为46.29%。

6、销售面积。

2006-2009年，益阳市商品房销售面积521.77万平方米，年均增长31.16%，年均销售130.44万平方米，中心城区销售面积在全市比重为60%，占据了相当重要的位置。

房地产开发建设情况表

亿元、万平方米

房地产开发投资

17.22

32.06

46.62

51.99

147.89

其中:

12.33

23.47

28.76

30.9

95.46

施工面积

210.12

357.75

454.35

531.26

/

132.42

282.32

286.44

357.17

竣工面积

89.82

101.63

86.75

140.63

418.83

36.01

67.49

29.41

60.96

193.87

销售面积

80.61

143.47

141.73

155.96

521.77

48.72

79.95

86.83

93.54

309.04

1、总人口数。

益阳市2008年末总人口数467.66万人，其中中心城区人口为50.5万人，占总人口的10.8%。

近年来益阳市总人口总体呈上升趋势，近三年平均增长率约为4.26‰，预计到2015年全市总人口将达493万人。

益阳市实际居住人口比常住人口要大得多，加之桃花江核电站、益宁城际干道、轻轨和益马高速的相继开工建设，流动人口将更为庞大，这些人口要素为益阳市域房地产市场需求力的扩张奠定了雄厚基础。

2、城镇化率。

益阳市城镇化率增幅较快，2008年达到39.75%，城镇人口185.89万人，到2015年达到50%，城镇人口246.5万人，净增约60.61万人。

未来承接长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区人口转移以及沿海加工贸易梯度转移的潜力巨大，城镇化率将进一步提高，将极大地促进房地产业可持续发展。

3、财政收入。

益阳市2006-2009年财政收入呈快速上升趋势，2006年仅为19.02亿，2007年为25.47亿，2008年达30.08亿，2009年超过34.07亿元。

政府配套能力不断增强，设施不断完善，为房地产业健康发展奠定了基础。

4、城乡居民储蓄存款余额。

益阳市居民储蓄存款余额，2006年达223.15亿元，2007年达250.27亿元，2008年达311.98亿元，年均增长达24.65%以上，2009年达388.88亿元，为区域居民购买能力提供了强劲支撑。

5、城镇居民人均可支配收入。

城镇居民人均可支配收入，2006年达9138元，2007年达10797亿元，2008年达12448亿元，年均增长达18.11%以上，2009年达14800元。

2008年城镇居民人均居住面积34.59平方米，预计到2015年将达35平方米以上。

6、房地产需求。

（1）住房需求：

到2015年全市城镇人口净增60.61万人，住房需求2121万平方米。

（2）商业地产需求：

（3）工业地产需求：

（4）旅游、物流等地产需求

第三章发展目标

第五节规划范围及期限

1、本规划区域包括市中心城区、各县（市）城关镇，涵盖区域内的住宅、商业地产、工业地产、旅游、物流地产及相配套的基础设施建设项目。

2、规划年限：

2010年—2015年。

继续保持房地产业发展势头，土地开发面积、施工面积、竣工面积、销售面积等重要指标稳定增长，商品房空置率保持在较低水平，物业管理覆盖率达到95%以上，房地产业在全市继续居于领先地位，建成省内一流的绿色宜居名区。

规划期间完成房地产开发投资580亿元，年均增长20%，新建房屋面积1600万平方米，空置率控制在6%以下，实现房地产税费收入80亿元，城镇居民人均居住面积达35平方米，住房保障全面覆盖到全市人均居住面积10平方米以下的城镇低收入家庭。

1、2010年—2015年商品房建设指标

指标名称

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

59.79

69.36

83.23

100.88

119.89

141.41

574.56

施工房屋面积

557.82

585.71

614.99

645.74

678.03

711.93

3793.68

新开工面积

190.94

227.22

277.21

335.42

405.86

507.33

1943.98

157.51

187.44

228.68

276.70

334.81

428.56

1613.70

168.44

193.71

228.58

267.44

312.91

378.62

1549.70

2、保障性住房建设指标

（1）近期目标

　　从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决32361户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

其中，2008年底已建设廉租住房2508套，三年内再新增廉租住房26000套、新增发放租赁补贴29853户。

进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

（2）远期目标

益阳市2011年新建廉租住房计划

区县（市）

区县上报（套、平方米）

资阳区

492

24010

赫山区

1500

75000

安化

600

30000

桃江

768

37179

沅江

400

20000

南县

696

34660

大通湖区

1000

50000

5456

270849

1、根据益阳市经济社会发展和城市发展要求及益阳市房地产业发展规划，编制和完善益阳市土地利用总体规划。

2、重点培育市场前景好、经济效益高、纳税额度大、带动能力强的龙头骨干企业，开发上规模、上档次的大盘。

3、加快道路、公园、市政管网等基础设施配套建设步伐，完善文化、体育、医院、学校、社区服务中心等社会事业配套，提高居住商业配套水平。

大力推进房地产和物业管理信息服务中心网络平台建设，提高信息化水平。

4、采取多种渠道，加大经济适用房，尤其是廉租房等保障住房建设力度，建立完善的住房保障体系，让人民居有其所。

5、以现代制造业、高新技术产业、物流业、商贸业、旅游业等产业为支撑，构建各具特色的城镇产业体系，壮大城镇规模，吸引人口向城镇聚集，提升城市化水平。

依托新型工业化、现代服务业，大力发展产业地产，促进房地产业优化升级。

6、大力实施品牌战略，促使更多企业发展壮大，建设更多优质楼盘、品牌小区，提高市民居住品质，建成省级绿色宜居名区。

第四章发展措施

第九节借助网络交通进行区域房地产业布局

1、全市格局

以中心城区为核心，各县（镇）为节点，大力发展住宅、商业及配套服务地产，形成以大带小、布局合理、功能互补、特色鲜明的现代城镇体系。

充分利用现有益桃（马迹塘-东坪）、益沅（沅江-南嘴）公路网络、各地物产、旅游环境资源优势，发展区域间合作以及区域间联接部位的工业、物流、旅游等产业地产的发展。

2、中心城区格局

充分利用益阳大道、迎宾路，益东、益西城际干道以及益沅、益桃、319南线绕城高速等主要干道在中心城区的延展，扩大中心城区覆盖面，做好中心城区工业、旅游、物流地产的扩展和延伸，加快东部新区（沧水铺区域）和西部新区（迎风桥区域）生态产业新城的建设，加快城际干道两厢土地开发，从远期规划布局沿线房地产业，增强中心城区的发展后劲。

按照各地区位交通、物产资源特点，发展优势产业，以主导产业带动房地产业发展。

中心城区重点发展商业贸易、高新技术、食品加工、旅游，东部新区重点发展电子信息、汽车零部件，西部新区重点发展职业教育、花卉苗木，沅江重点发展纺织、造纸、造船，桃江重点发展核电、建材、竹制品加工，南县、大通湖重点发展水产养殖、粮食加工、水产品加工，安化重点发展电力、茶叶、农产品加工，建设一批重大产业项目，着力打造核心企业。

1、引导益阳市商业地产从粗放型经营向专业化、精细化方向发展，形成以主流商家为导向的商业地产新格局。

2、加强商业地产规划，完善商业布局，加强社区中心的中小型商业服务设施建设。

合理规划商业类物业开发，降低投资风险。

整合现有空置商业用房，统一规划，形成特色街区，带动临街商业发展，降低商业用房空置率。

3、加快商圈建设步伐，充分发挥中心商业区辐射和带动作用，着力打造特色鲜明的商业街，鼓励宾馆、商务、会展业等商业地产开发建设。

在现有商业布局基础上，打造集生态、文化、休闲、购物为一体的多功能商业街。

4、大力发展社区商业，加强社区商业规划工作，制定建设标准，实行分类指导，鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设，到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点，开展社区商业示范点建设工作。

5、促进街区商业升级换代，在中心商业区辐射带动下，加强涵盖休闲、购物、康乐、餐饮、汽车美容等多种业态的主题街区建设，配套大型超市、中心广场、休闲绿地等，为周边消费人群提供丰富商业配套，促进街区商业升级换代。

1、工业地产。

充分利用我市水资源、水产品、竹木、棉麻、粮食等资源优势，依托高新区、东部新区、西部新区及县（市）工业园区，发展服装纺织、造纸造船、农产品加工、建材、竹木加工主导产业，大力培育工业地产。

2、旅游地产。

依托南洞庭湿地、桃花江竹海、安化茶马古道、迎风桥水库、鱼形山、寨子龙、四方山等旅游资源，加大招商引资力度，加快旅游地产开发。

1、经营城市模式。

策划一批工业化、城镇化、旅游、园区、国企改革等适宜大型信托融资的项目，加大经营城市的力度。

根据经济社会发展总体规划，围绕地处城市中心、影响环保以及城市发展的各类企业进行集群式搬迁，设计集合资金信托产品，通过信托机构的投融资平台，实施项目融资，投向拟搬迁企业，促进产业地产发展。

2、项目融资模式。

选择市级重点公共基础设施项目，设计信托产品，解决重点项目资金“瓶颈”问题，加快房地产业配套设施建设步伐，提升房地产业的开发品质和档次。

3、园区融资模式。

园区以土地开发、房产租赁和公共基础设施建成出售转让等形式，保障信托资金投资收益回报；

信托机构以园区自有财产等担保或抵押，降低运作风险和投资风险。

实施资金信托计划的园区可以将该园区相关土地、房地产开发及建设经营权，交给信托机构下属房地产公司运作，风险共担，利益共享，加快园区开发建设，实现各类产业地产升级换代。

1、优化商品房供应结构。

优先发展普通商品住房，适度发展中高档商品房。

运用规划、土地供应等手段，鼓励和引导企业积极建设中小户型商品住房，以适应中低收入者的购买能力。

积极开展住房套型评比活动，鼓励设计优秀房型，不断优化住房套型。

2、推进新居工程。

努力改善进城农民的居住环境，改建闲置房为农民工公寓。

在城镇规划建设一批农民工公寓，为转移进城农民提供良好的安居条件。

推行非公企业住房公积金制度，扩大非公企业住房公积金覆盖面，提高进城农民在城镇购房的保障能力。

3、鼓励发展复合地产。

引进城市运营商，鼓励开发复合地产。

引导企业转变经营观念，善于借脑，合理负债，走规模化经营和集约化生产的道路。

加大中高档商品住房开发力度，打造精品楼盘，切实改善区域外购房群体结构。

鼓励开发企业自行投资完善小区配套，引导建设集中商业街区，建设酒店、影剧院、休闲场所等配套设施，把大楼盘建成一个社区，形成新的产业集群。

1、依托益阳山水自然环境资源优势，积极创建国家卫生城市和省级文明城市，进行城市主题定位的提炼和升华，扩大益阳的影响力，促进房地产业上档升级。

2、树立绿色宜居名城品牌。

依托优美的自然环境、良好的生态保护、洁净的卫生环境，打造最具魅力的宜居名区。

加强区域整体的策划包装，通过论坛、新闻发布会、恳谈会等多种有效形式和载体，宣传绿色宜居名城品牌，提高社会影响力、公众知晓度和媒体认同度。

3、挖掘城市文化，塑造益阳文化品牌。

依托安化黑茶、三国古城等历史文化，感悟益阳，解读益阳，把握刻画益阳人文细节，使文化与房地产业发展水乳交融。

打造益阳旅游文化，以自然生态为特色，以历史文化为补充，将自然资源和文化资源有机结合，倾力打造独具特色的旅游地产。

4、依托园区发展的先决优势，将园区品牌作为一种稀缺的无形资产加以培育，通过逐步营造园区文化，打响园区品牌，促进园区房地产业发展。

第五章保障措施

1、编制土地规划。

根据益阳市经济社会和城市发展总体要求，编制完善土地利用总体规划。

根据市场需求、土地供给来源和土地市场行情等，编制土地储备出让计划，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划。

对已审批但未办理出让手续的房地产用地和新增用地，纳入统一的经营性房地产用地供应计划进行管理，实行总量控制。

2、完善土地流通。

规范土地使用权流转市场，完善土地使用权交易规则。

政府掌控土地一级市场，放开搞活土地二级、三级市场，管住用好土地资源。

严格实行土地有偿使用制度，确保土地流转依法有序进行。

3、强化土地储备。

制订《益阳市土地储备管理办法》，完善土地储备制度。

下列土地纳入土地储备范围：

城市规划中经营性土地；

依法收回的闲置土地、无法复耕的违法用地及无主土地；

以出让方式取得土地使用权后无法履行出让合同又不具备转让条件的土地；

因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的原划拨土地；

因公共利益需要，经依法批准收回使用权的土地；

符合旧城改造且规划属于经营性用途的土地；

单独选址或线性工程项目建设后剩余土地；

其他应当进行储备的土地。

4、加大清理力度。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》，土地闲置认定满1年以上未满2年的，按规定收取土地闲置费，并责令限期开竣工；

土地闲置认定满2年以上的，按程序收回土地使用权。

收回的闲置土地纳入政府储备，根据城市规划，调整土地供应条件，按照市场化运作手段，重新供应，实现土地增值。

5、严格出让条件。

严禁任何单位私下向任何单位、个人或开发企业供应城市建设用地。

坚持先拆迁，先配套，后供地，凡不具备开发条件的土地原则上不得出让。

城市旧区改建要统一规划，实行街区整体改造，在完善城市设计的基础上实行成片系统开发。

有序推进新区建设，各园区新出让房地产用地每宗原则上控制在30亩以上。

已出让的零星土地，根据城市规划进行方案设计和开发建设的归并整合。

根据轨道交通、土地面积、人口密度、预算内财政收入状况等因素，制定益阳市房地产开发土地供应计划和建设项目报批计划，并严格按年度指标执行管理。

益阳市房地产开发用地及建设项目计划表

2014

2015

土地供应面积

房地产开发面积

第十八节建立和完善多层次住房供应保障体系

按照“总量控制、区域平衡”原则，编制住房建设规划，重点发展普通商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积70％以上。

明确普通商品住房、经济适用房和廉租住房建设项目区位布局、用地面积、建设规模、建设进度安排。

调整土地供应结构、供应方式及供应时间，着重增加普通商品住房和廉租住房建设用地。

1、加强资质管理。

严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度，积极推行业主工程款支付担保制度，严格规范房地产项目转让行为。

已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。

严厉查处骗贷骗资、虚假按揭、合同欺诈等各种违法行为。

2、加强信用体系建设。

严格企业、从业人员置业资格的核准及日常监管工作，加大整顿规范力度。

逐步完善企业和执业人员信用档案，建立失信惩戒制度，将企业和从业人员的不良行为记入信用档案。

3、严格市场交易行为。

密切关注资金流向，加强对投机炒作房地产的监控。

加强商品房预售许可管理，推行商品房预售资金监管制度。

实行实名制购房，全面推行商品房销售网上签约和合同网上适时备案，实施商品房预售的动态监管。

严厉查处房地产市场交易中的违法违规行为，进一步规范交易秩序。

4、规范房地产中介市场。

加大对房地产中介服务业的宏观调控力度，通过行政、法律和经济等各种手段，引导房地产中介服务业健康发展。

大力推进房地产中介服务业向现代化、品牌化、信息化方向发展，提升中介服务质量和服务水平。

培育和规范二手房市场，以满足不同层次消费者的需要。

5、加强城市房屋拆迁管理。

全面推行拆迁工作规范化管理，进一步完善城市房屋拆迁管理法规政策。

合理控制城镇房屋拆迁规模，探索新型拆迁补偿安置方式。

健全拆迁管理工作责任制，加强对拆迁中损害群众利益问题重点案件的督查力度，依法严肃查处房屋拆迁中的违法违规行为，切实维护群众利益。

6、建立物业管理长效机制。

明确职能职责，理顺城区物业管理体制。

房管、建设、规划、环保、物价、公安、工商、街道及社区居委会要加强相互配合，通力协作，各司其职，齐抓共管，共同抓好物业管理工作。

加强行业管理，规范相关企业服务行为，提升物业管理的整体水平。

搞好资源整合，提高老住宅小区物管水平。

加强物业专项维修资金管理，进一步规范物业公司的招投标工作。

加强监督管理，发挥业主自治机构作用。

实施品牌战略，支持物业公司做大做强。

加强物业管理信息系统建设，运用现代手段实施监督管理，提高城市综合管理水平。