天津市某工业园项目计划书secret文档格式.docx

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如果有机会与贵司合作，我们将在如下研究思路的基础上，安排恰当人员，迅速展开深入系统的研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作的操作案。

真诚希望能和贵司愉快合作！

第二章

第一部分顾问工作思路

根据双方初步交流，结合我司对国内外工业园区发展特点及商务发展模式的了解，项目需要探讨的发展方向包括：

⏹与产业相关联的商务模式创新；

⏹与新型商务活动相关的物业创新。

具体顾问工作思路如下：

顾问服务内容

根据上述研究思路，顾问工作具体包括以下内容：

1．国内外优秀产业园区发展趋势及特点

考察国内外产业园发展趋势及特点，对比天津市产业园区的发展现状及特点，将使我们更加明确项目发展前景。

具体分为以下两个部分：

1）国内外产业园区的主要特点与趋势

2）天津产业园发展前景及目前的差距

2．商务发展模式

通过研究国内外主要的商务发展模式以及发展趋势，特别是商务花园类商务特点及总部经济模式，将为我们最终选择项目的商务模式奠定基础。

3．项目地段分析

项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到本项目地段在城市发展中的位置，并据此提出适合本项目发展的构思。

我们将从区域经济发展的角度出发，对区域地段的过去和现状、项目发展对区域经济的带动作用及其未来在天津城市结构中的位置分别展开分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开对本项目地段的研究。

1）区域地段的发展和现状

地段是地产开发的基点，对地段地理空间的了解和把握，是因势利导，挖掘其在城市发展中的潜力，找到区域发展中该地段最佳有效定位的重要基础。

我们将从以下三个方面展开研究：

（1）宏观地段分析（城市印象、地段发展等）

（2）中观地段分析（区域概况、产业聚集、区域交通等）

（3）微观地段分析（地块状况、地块资源、环境状况、市政条件等）

2）

未来在天津城市结构中的位置

项目未来在城市结构中的位置，是由项目在产业发展、交通、环境、人口、文化等城市结构的变迁中可发挥作用的大小及所受反作用程度决定的，准确预测项目在未来城市发展中的位置将对项目定位起到重要作用。

具体我们将研究：

（1）城市结构变迁影响以及项目区域在未来天津城市结构中的地位

（2）区域产业聚集影响以及区域商务活动预测分析

（3）新城建设影响以及项目作用

4．天津主要产业以及商务模式调查及分析

为了准确对项目进行市场与产品定位，我们将对天津重要的与高级商务活动相关联的产业进行调查，同时对天津商务活动构成、分布进行调查，以作为项目倡导商务创新的基础。

5．启示性案例分析

作为辅助性的参考，同时也基于准确地把*****整体定位，我们将对国内外知名的园区商务物业建设模式、空间交流模式、景观设计、交通规划、功能配置等方面的资料进行收集和总结，以便对项目的规划与定位有所启示。

6．项目整体定位

根据上述各方面综合分析结果，确定项目地区的各类潜在客户群并确定项目的最佳客户群。

由目标客户群的需求特征，结合项目资源、市场竞争等因素，分析确定产品定位、物业类型配比等。

1）客户群定位

（1）目标客户群定位

（2）目标客户群需求特征分析

2）项目定位

（1）

商务创新理念

（2）物业创新理念

（3）项目形象定位

（4）物业描述

（5）园区动力模式

7．规划与设计建议

基于项目定位，我们将给出规划设计建议。

（1）产品概念建议

（2）建筑环境建议

（3）建筑风格建议

（4）物业类型、配比、设施配套建议

（5）不同物业功能与特点建议

（6）方案指标建议

8．开发策略建议

基于项目地段特征、市场形势以及项目定位，我们将给出最佳开发策略建议。

1）开发模式建议

2）开发程序建议

3）销售与招商策略（价格、租售方式等）建议

第三章顾问服务方式

一．服务时间

根据贵司项目的特点，我司完成以上各阶段顾问服务工作内容的预计工作周期为60天。

二．服务费用

根据工作内容设计和难度，我司完成上述顾问工作服务费用110万元（人民币）。

三．服务方式

如果委托我司进行本项目顾问工作，我司将从我司园区顾问部、城市发展部、建筑顾问部、市场咨询部抽调精锐人员，组成项目团队，开展项目服务。

服务方式主要有以下特点：

⏹项目制运作，工作开展之前将与建设单位商定详细工作计划；

⏹项目团队成员专业构成以及业务经验与项目关联性高；

⏹公司高层领导直接参与或参与项目主要环节工作。

第四章顾问工作主要人员简介

由于项目开展工作日期不确定，在此简要介绍可能参与本项目的主要相关人员：

**：

****董事总经理，北京规委专家；

***：

教授，国内有影响的城市发展与规划专家，****建筑总顾问；

教授级高工，一级注册建筑师，****副总经理；

布达佩斯经济大学工商管理硕士，****策划二部经理，高级项目经理；

马里兰大学城市规划硕士，****城市研究部副经理；

****地产资讯部经理。

第五章我司部分类似项目案例

一．商务办公类项目

1、北京理想产业集团中关村西区写字楼

属于中关村西区第一批写字楼竞标项目，总建筑面积为六万五千平方米，属于5A级高档写字楼项目，我司在协助开发商完成地块竞标成功的前提之下，完成了该项目之产品定位。

2、丰台总部基地项目

此项目为中关村丰台科技园之重要组成部分，我司负责其整个科技园区的开发顾问服务工作，首次在国内提出了商务花园、总部经济模式，获得了区政府、市政府认可，也获得了市场认可。

项目规模超过100万平米。

3、丰台科技园二期东区项目

在为一期成功提供顾问服务的基础上，丰台科技园又进一步委托我司完成其二期东区的市场分析与定位工作，规模超过300万平米。

4、海淀EOD项目

此项目受北京海淀区四季青乡的委托，对四季青乡计划开发的办公区进行系统的市场分析与产品概念设计，提出了生态办公（EOD）思路，并进行了整个海淀区开发EOD的前瞻性研究。

项目受到海淀区政府认可，成为海淀区着力发展的商务模式。

5、国典大厦项目

　　该项目投资商为*************，我司为其拟开发的国电大厦项目提供涵盖市场分析与定位、概念设计及开发策略建议等顾问服务。

6、西三环商务项目

该项目投资商为*************，我司将为其位于北京西三环商务项目，提供市场分析与定位服务及概念设计等顾问服务。

7、济宁金贸大厦项目

该项目投资商为*************，我司为其位于济宁市新兴商务区的济宁市第一个写字楼项目提供市场分析与定位、设计概念及开发策略等顾问服务。

我司从二、三类城市的商务办公物业发展规律的角度出发，基于对济宁市商务市场当前发展阶段的认识，对其产品提供了形象定位及细致的设计建议，并就其企业自身状况给出了开发策略建议，包括开发模式、经营模式建议、营销策略等。

8、神舟科技大厦项目

本项目是我司受到****委托，进行的包含多种物业类型（写字楼、酒店、服务式公寓、底商、会议剧场）的综合体项目开发研究。

项目总规模达211796平方米，包含原有不可拆除建筑57118平方米，需建设规模154678平方米。

预计分三期建设，一期建设规模为5.4万平米。

研究工作包括市场分析与定位，设计概念建议，经济可行性分析，开发模式分析。

整个研究过程历时45个自然日。

9、******经营用房项目

该项目投资商为******，我司为其位于山东省广电大厦东侧的经营用房项目提供市场定位的顾问服务。

我司立足于打造“山东省传媒中心”的概念，为其提供了整体规划、功能划分、经营模式、营销策略等建议。

10、唐山国际会展中心项目

受***************委托，我司为其在土地招标拍卖中所投中的唐山国际会展中心项目，提供全面的市场定位、概念设计、财务顾问及营销顾问服务。

二．区域（园区）发展类项目

1、青龙湖国际城项目

该项目委托单位为首创集团，我司为其************项目提供前期开发模式定位顾问服务。

我司从北京城市发展空间的角度出发，挖掘区域的发展潜力，同时借鉴国外小城镇建设及其他相关案例，对区域未来的发展模式、发展主题理念、功能构成以及概念规划提出顾问意见，在此基础上通过收益、风险分析对其开发策略、建设周期提出建议。

项目包括创意者基地、产业基地、山地别墅、康复基地、老年社区、体验式度假村等多种功能，规划总用地25.3平方公里，规划总建筑面积401万平方米。

2、首创怀柔新城项目

此项目位于北京怀柔县城东南，总面积为8.67平方公里，是由****负责开发建设的大型区域开发项目。

我司全程参与此项目的发展定位及概念规划顾问工作，并作为此项目发展之长期顾问，参与整个项目运作的全过程。

3、体育产业园

龙潭湖体育产业园项目为*************委托项目。

该项目的顾问研究工作为，确定龙潭湖体育产业园的具体物业定位与开发推广策略。

该项目为北京首个体育产业与地产开发相结合的项目。

在该项目的顾问中，我司对于体育产业结构进行了深入的研究，对体育产业与地产开发的结合——体育产业园的开发提出了明确的物业定位和开发原则。

通过本项目的顾问工作，我司对体育商业物业的产品定位积累了宝贵的顾问经验和案例资料。

4、北京物流港项目

本项目由*************开发建设。

项目总规模超过300万平方米，项目位于北京东四环与京津塘高速交汇处。

是一个以物流为主导产业，会展业为主动力的综合开发项目。

我公司将分两个阶段为其提供如下几部分的顾问服务：

项目整体发展研究、商业部分市场研究及定位、综合楼市场研究及定位。

5、顺义新城

受＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊委托，我司对其拟进行土地一级开发的顺义新城（位于顺义县城北部、潮白河西岸）项目进行定位研究。

由我司提出形象定位、功能构成、地块划分等建议。

6、西安浐灞河流域发展顾问

受＊＊＊＊＊＊＊＊委托，我司为其浐灞河流域综合治理开发建设提供功能定位、开发策略、CI识别系统及整合传播研究等顾问服务。

浐灞河地区地处城市中心区边缘，总占地面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里，是西安市“国际化、市场化、生态化、人文化”的集中体现，以打造新西安的生态新城、最佳人居地、区域商业中心和市民休闲旅游胜地为长远目标。

7、天津海河项目

该项目委托方为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，注册资金超过50亿元。

整个海河开发区域分上、中、下游，总面积超过200平方公里，是发展天津经济的五大战略举措之首。

受其委托我司为该区域提供《项目开发的资源环境限制性因素研究》，《天津海河区域开发的第十一个五年计划及开发策略》等，该项目为我司长期服务项目。

8、中关村科学城项目

即中关村东区，此项目是在原＊＊＊＊＊地块基础上开发的大型科学园区项目，计划开发总建筑面积100万平方米，我司受中关村科学城建设股份有限公司委托，作为其市场顾问，进行本项目前期市场分析与定位的研究工作。

9、中关村软件园项目

鉴于以往双方良好的合作关系，我司继续为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊之中

关村一期C地块和二期地块提供市场分析与定位和概念设计顾问服务；

同时，就其承担中关村软件园整体推广策略的研究工作。

10、怀柔时尚岛项目

该项目投资商为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，我司为怀柔时尚岛项目提供项目前期顾问服务，此项目将时尚产业与地产相结合，物业功能涵盖服装产业链中的研发、设计、展示、交易等各个环节，具有一定的市场前瞻性。

项目占地1800亩，总建筑面积超过30万平方米。

11、雕塑公园项目

该项目投资商为＊＊＊＊＊＊＊＊，我司为规划总占地193.51公顷的八宝山绿化隔离带的土地综合利用，进行了商业部分的产品与市场定位，我司为其定位为全新的数码娱乐主题商业，此定位立足长远、时尚超前，与区域整体城市功能定位相得益彰，不但为提升石景山区的城市形象做出了贡献，而且能为整个区域的发展带来全新的核心动力。

项目一期建筑面积10万平方米。

12、良乡大学城

此项目的委托方为＊＊＊＊＊＊＊＊＊委会，我司为良乡大学城非大学占地部分提供发展顾问，涉及物业功能定位、产品建议、发展策略等内容。

13、良乡物流园

此项目的委托方为＊＊＊＊＊＊管委会，我司为物流园区发展提供顾问服务，现在进行的是其配套住宅部分的开发顾问。

14、北京科技园西区核心地块项目

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊——这是一家专门进行北京科技园西区核心地块开发建设的专业房地产开发公司，我司受其委托作为其21#、23#、25#地的项目发展顾问，为其提供系统的市场与建筑顾问工作。

15、北京海淀区金融走廊项目

此项目位于北京海淀区域，海淀南路至知春路一线，是海淀区为海淀科技园区综合配套计划开发的重点功能街区。

我司与北京著名的项目管理咨询企业——＊＊＊＊，一

共受海淀区政府委托，作为此项目的发展顾问，共同负责进行此项目的市场定位、城市设计及营销推广等顾问研究工作。

16、中关村软件园软件广场项目

此项目位于中关村软件园内，包含了酒店、会展中心、公寓及写字楼，是由＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊投资开发的中关村软件园专业配套设施，我司作为其项目发展顾问，为其全面提供市场定位与投资分析的顾问服务工作。

17、大连软件园项目

此项目为中国唯一一家由政府和民营房地产企业共同开发的高科技产业园区，其开发商为＊＊＊＊＊＊。

我司作为亿达集团的市场营销及项目发展顾问，为其集团开发的多个项目，提供顾问服务。

其中包括作为大连软件园配套设施的学清园三期项目顾问服务。

18、德外科技园项目

此项目位于北京市德胜门外，是北京市中心最大型的科技园区项目，我司作为其企业的战略发展顾问，为其提供企业战略发展咨询顾问服务，以及现有项目的营销推广顾问服务。

19、中国（广州）跨国采购中心项目

此项目位于广州琶州岛广州国际展览中心的一侧，作为未来中国广交会主会场的配套项目，此项目是一个总建筑面积近20万平方米的大型综合性商场项目。

其发展商为＊＊＊＊＊＊，我司受发展商的委托，作为此项目的发展顾问，负责为此项目进行相关的市场分析与定位工作。

20、西安软件园配套（凌翼广场）项目

此项目位于现西安软件园对面，是商业、写字楼综合体，我司为其提供基于产业园区发展的商业定位以及产品顾问服务。

三．天津项目

1、上海证大天津南站项目

该项目投资商为＊＊＊＊＊＊＊＊＊，我司为其位于天津市河东区，海河东岸，南站

CBD之内的综合用地提供项目市场定位工作和概念设计工作。

从市场的角度出发，进行商业物业和住宅物业的定位，探测用地潜力，并据此给出概念设计的方案。

项目占地10万平方米，地上建筑面积36万平方米。

2、天鸿天津梅江项目

该项目委托方为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，我司为其天津梅江卫南洼区域400公顷土地投标提供项目主题理念塑造顾问服务。

我司根据项目自身特点及国外成功案例提出水体共享、居住园区、旅游休闲商务区三大主题理念以解决项目拥有150公顷水面、60万平米商业建筑面积与居住区域共存问题，辅助设计师完成最终设计方案。

同时针对政府土地投标流程提供相关咨询服务。

3、天津海河项目

该项目委托方为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，注册资金超过50亿元。

整个海河开发区域分上、中下游，总面积超过200平方公里，是发展天津经济的五大战略举措之首。