既有建筑改造项目的可行性研究Word格式文档下载.docx
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既有建筑原始信息的保留很不充分，特别是历史文物建筑，很多旧建筑在数次装修、修缮、改造、再利用过程中渐渐变得面目全非。
目前，大部分既有建筑改造项目信息得到了保存，但普遍存在对建筑历史信息的保护不够和过度利用的现象。
伴随我国大城市居民物质生活水平的提升，其精神生活也日趋丰富，既有建筑改造项目的传统文化和现代化信息的保存和转化，越来越受到更多大众和媒体的关注。
（2）改造过程涉及多专业、多工艺。
性能改造的发展，更是突飞猛进，在新技术、新工艺、新理念的支持下，普遍注重对原始信息的保护保存，并合理运用和进行艺术化处理。
对新植入的元素或建筑，则手法多样，从细部、空间、尺度、材料等多方面标榜时代的特色。
在采用现代技艺、表达现代历年的同时，也提升历史价值、强调传统意义。
在技术进步和结构进化的带动下，体量改造发展迅速，包括地下空间的有效利用、楼层的增删、阁楼空间的利用，以及屋顶的功能升级改造。
功能改造的自由度较大，历史上曾经出现过的建筑类型无论是军事、古堡、宫殿、教堂、民居，还是水塔、磨坊、工厂、仓库，甚至马厩，都可以得到持续再利用和合理的功能转化。
（3）改造后效果是否满足建筑改造规范要求，是否满足建设方要求。
大部分上世纪建造的房屋，由于当时国家经济条件有限，建筑行业水平相对较低，施工水平有限等原因，许多房屋无法满足2000年之后国家新颁布的行业规章、技术规范要求，需要进行安全、抗震、节能改造。
同时，由于既有建筑改造的原因不一样，建设方的要求也不一样，有很多的特殊性和复杂性。
2.2既有建筑改造的原因及类别
无论是施工质量的隐患、建筑自身的老化、社会需求的变化、人口比例的变化，还是自然灾害等不可预知因素的介入，最终导致既有建筑进行改造，但其主要原因可概括为以下三点：
（1）使既有建筑能够使用更长的时间，延长寿命；
（2）使既有建筑走向一种节能减排的趋势，更新性能；
（3）使既有建筑能够适应不断变化的社会需求，提升价值。
同既有建筑改造的原因相比，既有建筑改造的类别则要简单许多。
主要包括以下三个方面进行改变：
（1）体量改变：
包括水平向的扩建和垂直向的扩建，改造将使既有建筑的水平荷载或垂直荷载发生变化。
（2）功能改变：
改造的目的为功能的改变，包括改造后是相同功能和不同功能也包括单一用途和混合用途。
（3）性能改变：
性能改变包括修复和革新，革新包括设备更新、管线改换等修复也包括外檐与室内的整修等。
图1既有建筑改造的基本类型框架图
2.3可行性研究概述
可行性研究是20世纪30年代出现的一门科学。
对投资决策者来说，可行性研究报告是方案评估、投资决策的依据和基础。
可行性研究是建设项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。
它的任务是综合论证一项建设工程在市场发展的前景，技术上的先进性和可行性，财务上的实施可能性，经济上的合理性和有限性。
简单来说，就是研究、评价一个建设项目从技术、经济两方面看是否可行，从而为投资者提供是否选择该项目进行投资的依据。
可行性研究应用的技术理论知识十分广泛，可以说是一门综合性的交叉学科，并且随着时代的发展，给可行性研究又赋予了许多新的内涵。
它需要运用自然科学、经济科学、现代管理科学等多学科的知识。
特别是一个大型项目的可行性研究，更是涉及节能、环保、天文、地理、交通、能源、资源、设备、工艺、市场预测、经济效益等多学科的综合知识。
可见，项目可行性研究的成果，是多种科学技术知识在建设中综合运用的结果。
可行性研究主要是为投资服务的，投资主体为了排除投资盲目性、减少风险，在市场经济中获得最大经济效益，就需要在投资决策前做多方面的预测和估算，论证“可行”，还是“不可行”。
可行性研究一般要求回答以下问题：
（1）在技术上是否可行；
（2）在经济上是否合理；
（3）在财务上是否有利；
（4）需要多少投资；
（5）能否筹集到所需资金；
（6）建设周期有多长；
（7）需要多少物力、人力资源；
（8）环境影响与保护；
（9）节能、节水、节材措施；
（10）卫生防疫措施。
总的来说包括三个方面的内容：
工艺技术、市场需求和财务经济情况，市场是前提，技术是手段，核心问题是财务经济，即投资盈利问题，其他一切问题，包括节能、环保、卫生等都是围绕财务经济这个核心，并为之提供各种方案。
可行性研究的作用主要表现在以下四个方面：
（1）它是决策科学化的重要依据。
（2）它是提高经济建设综合计划管理，平衡建设规模，优化投资结构，防止重复建设、重复引进和重复生产的有效手段。
（3）它是提高国家贷款和投资效益，厉行节俭，防止浪费的有效方法。
（4）也是加强建设项目科学管理，防止官僚主义和专权独断的必要程序。
3、既有建筑改造项目可行性研究理论及重点考虑因素
3.1既有建筑改造项目可行性研究的框架
根据既有建筑改造项目的可行性研究特点，改造项目可行性研究的框架如下图所示：
图2既有建筑改造可行性研究框架图
3.2既有建筑改造项目可行性研究的特点
既有建筑改造项目可行性研究的特点，主要包括以下四个方面：
（1）项目可行性研究目标的多样性。
即改造项目由于其建筑本身带有的人文、艺术、历史特性，在改造后需要满足多目标组合达到的某种综合效益。
（2）项目效益和费用研究的显著增量性。
既有建筑改造项目属于增量投资行为，增量经济效益是判断项目投资可行性的指标。
（3）项目投资和费用估计的特殊性。
既有建筑改造项目是在利用原有固定资产的价值前提下，再新增或改造少量设备和工程设施，最大化发挥经济效益。
（4）项目经济效益计算和评估的复杂性。
对既有建筑改造项目的经济效益评估，原则上应采用有无对比法，即采用有项目和无项目对比的方法，有时也可采用前后对比法，即改造前、改造后进行对比。
3.3技术可行性
改造技术是实现改造目标的前提，其可行性研究要考虑其一般功能实现的可能性，同时要注重技术创新，因为实现技术的简化和改造往往也能降低改造成本和后期的建筑维护成本。
通常技术可行性分析是从技术方案的可行性和资源的可行性两部分分析的，分析的主要内容和步骤如下：
（1）在当前的限制条件下，该建筑改造的目标能否达到；
（2）利用现有技术，该建筑改造的功能能否实现；
（3）对人员数量和质量要求，并说明这些要求能否满足。
可行性研究的一个重要内容就是从项目的生产与建设条件，项目选用的技术、工艺、设备以及项目生产规模、产品结构等方面进行技术分析，确定项目的内部条件，进一步从技术的角度分析项目的可行性。
3.4经济可行性
项目经济可行性是根据国家现行财务制度和会计体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，根据财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、资产回收能力等财务状况，据此判断既有建筑改造项目的经济可行性。
对项目的经济效益要进行静态和动态的分析，不仅要计算项目本身的围观效益，而且要衡量项目对国民经济发展所起的宏观效益和分析对社会的影响。
3.5不确定性分析
随着改造完成，建筑投入使用，很多外界环境可能会发生变化，明显不同于建设初期预测时单纯的外部环境假设条件，因此使得方案经济效果评价中所有的投资、成本、产量、价格等基础数据的估算和实际产生偏差，而这些因素也直接影响方案总体经济指标值，导致最终经济效果实际值偏离预测值，给投资方、使用方、经营方带来风险。
由此可见经济技术分析的结论并非绝对的，即存在不确定性。
不确定性分析就是针对不确定性问题所采取的处理方法。
它通过运用一定的方法计算出各种不确定性因素对项目经济效益的影响程度来推断项目的抗风险能力，从而为项目决策提供更加准确的依据，同时也有利于对未来可能出现的各种情况有所估计，事先提出改进措施和实施中的控制手段。
不确定性分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。
盈亏平衡分析指在一定市场、生产能力和经营管理条件下，依据项目成本和收益相平衡的原则，确定改造项目投入使用后的收入指标。
其中，工业技术改造项目可以通过确定项目产量、销量、价格等指标的多边界平衡点。
敏感性分析时项目经济效果评价中常用的一种不确定性分析方法，是通过分析、预测改造项目的主要不确定因素发生变化对经济评价指标的影响程度，从而对项目承受各种风险的能力做出判断，为项目决策提供可靠依据。
敏感性分析的核心问题，是从众多的不确定性因素中找出敏感因素，并提出有针对性的控制措施，为决策项目服务。
敏感性分析的步骤如下：
（1）确定分析指标。
如净现值、内部收益率、投资回收期等。
（2）设定需要分析的不确定因素和其变动范围。
（3）计算设定的不确定因素对经济指标的影响值，找出敏感因素。
（4）结合确定性分析，进行综合评价，对项目风险情况做出判断。
3.6既有建筑改造项目可研重点考虑的因素和问题
目前既有建筑改造项目可行性研究中存在以下问题：
（1）可行性研究方法上存在问题。
如建筑历史资料不足，在建设必要性的论述中没有国家和地区或行业的长远规划；
在市场分析、组织机构分析等方面与国外差别较大，研究深度严重不足；
缺乏风险分析，或风险分析的内容不全、深度不足，缺乏系统性同意规划和策略论证。
（2）可行性研究报告编制中存在问题。
许多建设方先上项目，后做或不做可研，导致可行性研究则已行为成为争取国家资金支持的目的，而不是为决策提供依据。
（3）既有建筑改造项目可行性的隐含前提。
许多建设方，为了项目而项目，使改造项目的经济技术指标根本达不到可行性研究预测出来的指标值，使既有建筑改造项目从研究的“可研”成为现实的“不可行”。
针对上述问题，既有建筑改造项目的可行性研究时，应重点考虑以下因素：
（1）边改造边使用的建筑在使用的同时进行局部改造的项目，有可能造成未改造部位的停用和停产，其造成的经济损失可列为改造项目的费用。
如果直接计算增量效益和增量费用时，可将停用、停产的损失列为现金流出，营业外的净支出也可列为现金流出。
如局部改造项目存在安全隐患，特别是存在人身安全隐患，应将改造建设期内其他未改造区域全部停止使用，直至改造施工完成。
（2）改造项目经济评价中说用到的增量费用和新增费用是对建设方总体而言的，但属于建设方营业范围内的沉没费用或生产成本中的固定部分需识别出来，这部分费用不计为增量费用和新增费用。
因为改造项目的范围可能只是一个车间、一条生产线，并不一定包括整个建筑或厂区生产线和产品。
（3）改造项目可行性研究中的经济评价一般应采用“有无对比”法进行分析，以最终投资效果反映项目的增值效益。
4、既有建筑改造项目可行性研究案例分析
4.1项目概要
图3上海烟草（集团）公司营销中心技改项目总平图
（1）工程概况
上海烟草集团有限责任公司按照国家烟草总局“深化改革、推动重组、走向联合，共同发展”的总体要求，加快实施营销资源整合工作。
由于受历史条件限制，上烟集团目前承担卷烟营销的营销部、贸易中心、烟草进出口公司，办公地点分散，办公面积狭小，阻碍了集团营销机构、人才、流程的进一步优化和整合。
为此，上烟集团决定对上海市黄浦区延安东路500号，30500平方米，30层，99.5米高的“延福大厦”进行整体改造，同时对所有水电、空调、消防、监控、电梯等系统进行重新设计，以满足国家新的规范要求。
使其达到满足4个部门，285人集中办公的需求，展现上烟集团形象。
即：
上海烟草（集团）有限公司营销中心技术改造项目。
（2）改造内容
1）拆除北面沿街裙房两跨结构部分，建筑物整体由北向南回收18米，扩大自行车道、地下车库入口空间，同时解决历史遗留的规划红线模糊问题。
2）将2000平方裙房中的800平方米改造成立体机械车库，增加30个停车位，解决来访客户停车问题。
3）主楼地下室由2层改为1层，满足地下室新型输变电设备高度需要。
地上1层楼板整体下降1.4米。
4）主楼、裙房部分梁、板、柱、墙进行加固，以满足新的结构抗震要求，提高建筑抗震性能。
5）主楼25-30层拆除部分楼板、梁、墙，扩大结构空间。
6）建筑物内原水、电、风等系统全部拆除，重新建造。
7）原有4部电梯拆除，改造后配备6台客梯、1台货梯及2台餐厅电梯。
8）结构改造完成后，还要对建筑物内部水、电、风、燃气、弱电等公用配套系统进行升级改造，最后进行建筑物内、外部装修，给予老楼新的生命和活力。
4.2改造必要性
上海烟草（集团）有限公司营销中心技术改造项目从以下四个方面论证建筑改造的必要性：
（1）贯彻落实国家烟草总局“四个中心”建设的需要，强化集团公司经营决策中心、品牌营销中心的功能，必须通过改造老楼的结构和空间，以解决4个营销部门集体办公的问题。
（2）贯彻落实烟草行业“十二五规划”发展需要，形成整个集团组合营销的合理，必须将营销中心大楼改造成上烟集团市场营销能力的重要载体和支撑。
（3）抓住上海新一轮改革，为了更好的展示烟草行业形象，必须在上海市人民广场、外滩等核心区域有一幢标志性建筑，能够进一步提升和展示烟草行业良好现象。
（4）整合办公资源，提高办公效率。
4.3技术可行性
（1）工程技术方案
项目
基本标准
立面
外观
建筑设计风格鲜明，气势宏大，高品质的外立面装修。
断面
层高
净高不小于2.70M。
楼板
对应办公自动化和地板式空调的要求，应考虑150-300mm的OA层。
构造
楼板负重
为了对应书架、机房等重物和办公室布置的自由度，可以考虑采用300kg/M2的楼板负重，局部负重可以达800-1000kg/M2。
垂直交通
电梯
等候时间不大于45秒。
电气
电源容量
为适应办公自动化，要求100W/M2的电力负荷。
照明
要求500LX以上的亮度，采用防眩光灯具和局部调光装置来保证光质。
弱电
通讯
小于等于10M2/信息点。
智能化
采用集成系统，达到5A智能化标准。
内部环境
空调
能提供四管空调系统，通过层控制、个别控制，能够应对用户对空调细微变化的要求，并能为特殊用户（如机房）提供24小时空调。
幕墙
通过减轻热负荷和提高热阻断性，抑制外部的影响，确保室内环境的舒适性。
安全
门禁
各层均设智能门禁系统。
大门管理
24小时警卫值班。
应急电源
配备两路独立电源、消防应急电源，重要负荷采用双电源供电。
其它
停车位
车位充足。
无障碍设计
照顾到残障人士的人性化设计必须予以考虑。
配套设施
设置、食堂、休息区、会议厅、商务交流区等。
从立面改造、平面布局、结构改造、给排水系统重建、空调通风系统升级、电气系统、弱电系统升级等多个方向论证改造项目的技术可行性。
（2）结构改造程序
Ø
原结构可靠性检测与鉴定；
加固改造设计方案选择；
对改造的结构方案进行抗震性能评估；
改造工程结构计算；
加固改造工程施工方案设计与工程施工；
改造工程验收。
（3）改造技术与改造工艺
立面改造是通过保护性拆除技术拆除外立面原有马赛克，改为金属铝板门窗系统，提高外立面的美观性和节能效果。
结构拆除采用非振动机械作业下的保护性拆除工艺，结构加固采用黏贴碳纤维布和包钢工艺，提高梁、柱、墙的抗压、抗剪性能。
给水系统、空调通风系统拆除既有设备管道，重新设计、重新施工，采用新的给水分区、消防分区，提高建筑的安全性和使用舒适度。
电气系统和弱电系统，拆除原有管线，全部使用新技术、新材料、新工艺，使改造后的建筑满足5A级智能甲级写字楼的要求。
（4）环保、节能分析
现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。
施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。
施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。
地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。
混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。
施工中不产生超标准的空气污染。
建筑垃圾及时清理，文明施工。
4.4经济可行性
（1）市场需求预测
改造后的建筑主要供给上烟集团所属四个业务部门使用，不对外出租，不存在没有使用需求的问题。
（2）业务部门需求预测
四个营销业务部门，承接上烟集团全球业务，预计四部门在市中心集中办公后，四部门的业务量将增长15%以上，满足上烟集团发展战略规划要求。
（3）增量投资估算
“延福大厦整体改造工程”投资估算表
总建筑面积30988M2，其中地上28244M2、地下2744M2
序号
项目或费用名称
单位
工程量
单价（元）
合计 （万元）
备注
第一部分
建筑安装工程费
m2
30988
8093
25078
1
拆除工程
161
499
2
建筑结构工程
850
2634
地下三层底板折厚3.5m
3
外立面改造装饰工程
1220
3780
4
室内装修工程
1995
6183
5
机电设备安装
3418
10592
5.10
其它设备
6
室外附属工程
449
1390
第二部分
市政配套
813
2520
第三部分
工程建设其他有关费用
1188
3681
第四部分
不可预见费
761
2359
第五部分
总投资（不含建设期贷款利息及土地费等）
10855
33638
估算说明：
以上费用依据概念设计方案和2009年2月建安工程价格水平，并考虑建设期工料价格波动因素确定。
（4）资金筹措
本改造项目所需资金全部由上烟集团利用自有资金解决。
4.5不确定性分析
（1）盈亏平衡分析
以建筑投入使用后，四部门的增产能力进行盈亏分析，用投产后第二年的指标计算。
本项目投产后使用率达到71%时，盈亏平衡。
（2）敏感性分析
该项目所得税后投资回收期为3.29年，按照12%折现率计算的净现值测算，内部收益率为27.92%，满足财务基准值的要求。
4.6社会效益分析
上烟集团营销中心改造项目的社会效益具体表现在如下几个方面：
强化上海烟草（集团）公司的经营决策中心、品牌营销中心的功能，提升集团的管理和盈利能力，为国家创造更多的税收和提供更多的就业机会。
项目建成后，将为上海烟草（集团）公司市场营销部、贸易中心和进出口公司创造一个统一、集中的办公场所，提高部门之间的沟通效率并改善员工办公环境，从而加强整个营销团队的信息沟通和资源共享，提高市场需求预测的准确性，提高反应市场、拓展市场的能力，推动工商协同培育品牌，实施营销管理体制的创新工作。
又能通过提高原有资产使用效率减少闲置资产。
项目的建设，改善了延安路主干道景观，符合上海市总体城市规划，为加快推进国际金融中心、国际航运中心建设，营造良好环境。
此外，项目位于外滩金融中心区域范围，建成后将以上海国际大都市的核心商务和文化商业区内的有一道亮丽的城市景观，突出展现中国烟草和上烟集团崭新的精神面貌、务实的工作作风和创新的改革意识。
4.7综合结论
上海烟草（集团）公司营销中心改造项目总建筑面积30988平方米，项目总投资32439万元，折合每平方米建筑面积投资10468元，作为一幢5A智能型甲级办公楼，上述投资指标是合理的。
项目建成后对上海烟草（集团）公司自身业务发展、提升公司营销能力、集团核心竞争力和今后长远发展等各方面均十分有益，建议抓紧立项审批、尽快实施。
5、结束语
随着时间的流逝，我国大量的各种形态的既有建筑将步入它们的老年期，已经不能满足人们的生活、工作需求。
改造的对象是复杂的，改造的目标是复合的，最终需要达到建筑空间、功能和效能的有机统一。
在此形势下，需要我们认真研究既有建筑改造项目的可行性研究，认真对待既有建筑改造可行性研究工作，切实为
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