第一章基准地价修正体系.docx

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第一章基准地价修正体系

第一章基准地价修正体系

第一节基准地价修正体系的建立为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理职能的需要，必须分析宗地地价同基准地价的关系，采用比较法的原理，编制出基准地价在不同因素条件下修正各宗地地价的系数体系。

以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，充分发挥基准地价的作用。

一、基本思路影响地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素，但由于在一个城镇，一般因素地变化只会引起城镇地价水平的变化。

而基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域和个别因素造成的。

因此，建立地价修正系数体系首先要选出影响宗地地价的各种因素，判断它们在何种程度上影响地价变动，其次，对各种因素的强弱程度进行划分，找出各种程度下因素影响地价的修正幅度。

测算建立修正系数体系的基本步骤，根据《城镇土地估价规程》，首先计算各级别的地价修正幅度上调或下调的最高值，其次，按各因素对地价的影响权重，计算各因素的修正幅度，然后求出各因素不同水平下的修正幅度。

另外需要指出，这里地价修正系数体系是以级别基准地价为基础进行修正的。

二、确定影响城区土地价格的因素对于不同类型的土地，宗地地价影响因素有显著的不同。

一般情况下，商服用地的影响因素、因子有：

商服繁华度、距最近商服中心距离、企业经营类别、临街类型、人流量、交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、规划限制、宗地条件（主要有宗地位置、形状、临街面宽、宗地进深、

宗地宽深比、宗地利用强度等）。

住宅用地的影响因素、因子有：

距最近商服中心距离、基础设施完善度、交通便捷度、公用设施完备度、环境质量优劣度、周围土地利用状况、规划限制、宗地自然条件、宗地形状及面积。

工业用地的影响因素、因子有：

宗地行业性质、交通条件（临路类型、临路条件）、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划限制、宗地条件（宗地形状、地形坡度、容积率）。

下面结合昌乐县的实际情况，具体分析影响商服、住宅、工业的区域因素与个别因素。

（一）影响商服用地地价的因素、因子影响商服业用地地价的因素基本上有13个：

商服用地类型区、临道路类型、基础设施完备度、距长途汽车站的距离、距火车站的距离、周围用地类型、人口流量、距商服中心的距离、距公交站点的距离、临街宽度、宗地进深、临街形式、宗地形状。

（二）影响住宅用地地价的因素、因子影响住宅用地地价的因素主要有13个：

距最近商服中心距离、距公园广场距离、临道路类型、距学校距离、距农贸市场的距离、环境质量、景观条件优劣度、周围用地类型、距公交车站距离、基础设施完备度、宗地面积、宗地形状、规划土地利用方向。

（三）影响工业用地地价的因素、因子影响工业用地地价的因素有9个：

临道路类型、距火车站距离、集聚效应、周围用地类型、宗地临路条件、宗地面积、基础设施配套状况、宗地形状、规划土地利用方向。

三、确定各因素、因子对地价的影响程度各因素、因子对宗地地价的影响程度，实际上就是各因素、因子对宗地地价所作的经济贡献。

本次采用因素成对对比分析方法确定了各因素、因子影响昌乐县地价的程度，结果见表5.1-1，5.1-2，

5.1-3:

表5.1-1商服用地宗地地价影响因素权重表

类型

修正因素

权重

区域因素

商服用地类型区

0.1272

临道路类型

0.1062

基础设施完备度

0.0838

距长途汽车站的距离

0.0723

距火车站的距离

0.0752

周围用地类型

0.0653

人口流量

0.0511

个别因素

距商服中心的距离

0.1232

距公交站点的距离

0.084

临街宽度

0.0583

宗地进深

0.0572

临街形式

0.0538

宗地形状

0.0424

表5.1-2住宅用地宗地地价影响因素权重表

类型

修正因素

权重

区域因素

距商服中心距离

0.0942

距公园广场距离

0.1072

临道路类型

0.0923

距学校距离

0.086

距农贸市场的距离

0.0911

环境质里

0.0812

景观条件优劣度

0.0679

周围用地类型

0.0627

个别因素

距公交车站的距离

0.0656

基础设施完备度

0.0857

宗地面积

0.0573

宗地形状

0.0512

规划土地利用方向

0.0576

表5.1-3工业用地宗地地价影响因素权重表

类型

修正因素

权重

区域因素

临道路类型

0.1613

距火车站的距离

0.1184

集聚效益

0.1282

周围用地类型

0.0923

个别因素

宗地临路条件

0.0915

宗地面积

0.0893

基础设施配套状况

0.1422

宗地形状

0.0865

规划土地利用方向

0.0903

四、计算各因素、因子影响地价的修正幅度

将调查到的区域中正常地价的最高值，最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最

高和最低修正幅度值。

对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。

按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。

首先计算基准地价上调或下调的最高值。

以级别为单位，分别用各类土地基准地价上调和下调幅度值同基准地价相减，得到上调或下调的最大值。

上调幅度的计算公式为:

Fl[Inhlib”*]100%

下调幅度的计算公式为：

F2[libIn1）/llb]100%

式中：

Fi—基准地价上调最大幅度;

F2—基准地价下调最大幅度；

11b—基准地价；

1nh—级别内正常样点最高值;

1n1—级别内正常样点最低值。

表5.1-4各级别各用途用地的调整幅度表

级别

商服

住宅

工业

上调

下调

上调

下调

上调

下调

一级

21%

-20%

23%

-21%

23%

-22%

二级

22%

-24%

22%

-23%

21%

-23%

三级

24%

-23%

25%

-23%

24%

-25%

四级

21%

-22%

25%

-21%

25%

-18%

其次，确定影响地价各因素、因子的修正幅度。

根据影响昌乐县各类用地宗地地价的因素、因子权重值，可由下面的公式计算出各因素、因子的修正幅度：

F.F1W

F2iF2W

式中：

&—某一因素、因子的上调幅度；

F2i—某一因素、因子的下调幅度；

W—某一因素、因子对宗地地价的影响权重值。

在上调和下调幅度值之间内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成5个档次。

以基准地价为一般水

F/2

平，其修正系数为零。

在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为1。

在

一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为F2i/2。

这样，优、较优、一般、较

五、编制基准地价修正系数表及指标说明表

（一）基准地价修正系数表类型基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。

基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。

以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

基准地价修正系数表的编制方法有主要有两种，即用土地利用效益（地租）资料和市场交易地价资料

进行修正。

本次昌乐县基准地价更新利用市场交易地价资料编制级别基准地价修正系数表。

按商服、住宅、工业三大地类，分别编制级别基准地价修正系数表。

编制级别基准地价修正系数表的关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。

利用各因素、因子的权重确定五个档次的修正系数后，按类、分级别编制出商服、住宅、工业用地地价影响因素、因子修正系数表。

（二）级别基准地价修正系数表的编制级别基准地价修正系数表的编制主要有三种方法：

用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值。

本次昌乐县土地价格调查主要采用市场地价资料编制基准地价修正系数表。

其步骤为：

1、计算修正幅度值将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值；

对基准地价与最高、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度；按修正幅度值将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。

2、影响地价各因素修正值的确定根据五个标准的修正幅度，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值。

3、确定宗地地价修正系数对应的因素条件。

（三）编制基准地价修正指标说明表与此相对应，按五个档次量化所有影响因素、因子的标准，编制出宗地地价影响因素指标说明表，并利用已有样本地价进行检验、校核。

在指标量化过程中，采用的一般方法是：

如果某一因素、因子在某一级别内只有一个（如只有一个农贸市场），它同级别内最远点的距离如果大于其影响半径，按影响半径分成四等分，但若它同级别内最远点的距离小于其影响半径，可将该距离分作五等分。

如果某一因素、因子在某一级别内有多个，采用几何方法找出距这些点最远点距离分作五等分。

另外，某一级别某一类型的宗地不仅受级别内因素、因子空间点的影响，还受其它级别同种因素、因子空间点的影响，则应综合考虑来自级别内外的影响，找出最远点距离确定等分。

对一些很难用数字量化的指标，可采用定性划分等级的方法，对相应指标进行说明。

依据上述方法及昌乐县的实际情况，最后确定商服用地、住宅用地、工业用地在不同级别的基准地价修正系数表及其影响因素指标说明表见附表。

第二节基准地价修正体系的应用基准地价因素修正体系主要是应用在宗地地价评估方面，利用基准地价修正系数体系评估宗地地价的方法称之为基准地价因素系数修正法：

一、基准地价因素系数修正法的基本原理

基准地价因素系数修正法是在确定级别基准地价的基础上，经过各种微观因素修正，来测算具体宗地的地价。

宗地地价评估的原理可以用以下公式表示：

宗地地价=级别基准地价X期日修正系数X使用年期修正系数X容积率修正系数X[1土区域因素修正土

个别因素修正值]土开发程度修正值

区域因素是指宗地所在的区域所具有的特征及对宗地价格的影响程度。

如宗地的位置距商服中心的距离，对商服用地地价的高低影响较大。

个别因素是指构成每一宗地的具体特征及对宗地价格的影响程度。

如宗地位于街角地还是非街角地，对于商服用地的地价影响同样有明显不同。

根据以上原理，只要找到并正确分析城镇内部的区域因素和区域因素的影响程度，找到并正确分析个别因素及个别因素的影响程度，由此编制区域因素和个别因素修正系数表，就可以具体测算宗地标定地价。

这样，土地评估部门在评估土地时就有了比较一致的、科学合理的、又简单易行的依据，同时，也为社会其他部门提供了评价土地价格的方法体系。

二、基准地价的其他修正

基准地价是在特定开发程度和利用强度下，各类用地在法定最高年期的某一时点的土地使用权平均价格。

待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性地作了修正，因此，还需进行如下修正：

（1）期日修正，

（2）容积率修正，（3）使用年期修正，（4）土地开发程度修正，（5）土地用途修正。

1、期日修正

待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同。

因此，需根据地价指数或地价的变化程度进行期日修正。

2、容积率修正

宗地地价的容积率修正主要对商业、住宅用地进行修正。

见表5.2-1、5.2-2。

表5.2-1昌乐县商服用地容积率修正系数表

容积率

<0.8

0.9

1

1.1

1.2

1.