即墨市恒生源500吨蔬菜批发市场新建项目可行性研究报告文档格式.docx
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第五章市场分析与销售方案
11
5.1市场分析
5.2销售策略、方案和营销模式
5.3市场风险分析
12
第六章项目建设方案
13
6.1建设任务和规模
6.2建设规划和布局
6.3项目建设标准和具体建设内容
6.3.1建设标准
6.3.2具体建设内容
6.4实施进度安排
14
第七章投资概算与资金来源
16
7.1投资概算依据
7.2投资概算
7.2.1固定资产
7.2.2流动资产
17
7.3资金来源
18
7.3.1中央财政资金
7.3.2地方财政配套配套资金
7.3.3自筹资金及来源
7.4资金使用和管理
7.4.1财政资金使用和管理
7.4.2其它
19
第八章财务评价
20
8.1财务评价依据
8.2销售收入、销售税金及附加估算
8.2.1销售收入
8.2.2销售税金及附加
8.3总成本及经营成本估算
21
8.3.1单位产品生产成本估算
8.3.2项目总成本估算
8.3.3经营成本估算
8.4财务效益分析
8.4.1盈利能力分析
8.4.2清偿能力分析
8.5不确定性分析
8.5.1盈亏平衡分析
8.5.2敏感性分析
22
8.6财务评价结论
23
第九章环境影响评价
24
9.1环境影响
9.1.1施工期
9.1.2营运期
9.2环境保护与治理措施
9.2.1施工期环境影响
9.2.2营运期环境影响
9.3评价与审批
25
第十章产业化经营与农民增收效果评价
26
10.1农业产业化经营
10.1.1壮大主导产业，促进结构调整分析
10.1.2完善产业链条，促进产业化发展，建设现代农业等
10.1.3辐射带动能力分析
10.2农民增收、农业增效评价
27
10.2.1农民增收
10.2.2农业增效
10.3其它影响评价
第十一章项目组织与管理
28
11.1组织机构与职能划分
11.2经营管理模式
11.3经营管理措施
11.4技术培训
29
11.5劳动保护与安全卫生
30
第十二章可行性研究结论与建议
31
附录
1.1项目提要
1.1.1项目单位基本情况
项目单位青岛恒生源集团是一个以建筑施工、房地产开发为基础，以生态农业为科技龙头的多元化私营企业集团。
集团现有总资产1亿元，2005年主营业务收入1.4亿元，实现利税1016万元。
企业被评为全国诚信守法乡镇企业、国家星火计划龙头企业技术创新中心、省农业产业化龙头企业、青岛市高新技术企业等，银行信用AAA级。
1.1.2项目建设内容
1.1.2.1项目名称：
恒生源500吨蔬菜批发市场新建项目。
1.1.2.2建设性质：
新建。
1.1.2.3建设地点：
青岛市即墨市通济街道办事处
1.2.2.4规模及主要建设内容：
项目拟新建一处布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的500吨蔬菜批发市场。
该市场规划占地30亩，建筑面积9350平方米，内设600个标准柜台摊位，并设有冷藏库、电子结算中心、农药残留检测中心、电子信息发布中心、治安消防中心、电子监控系统、电子计量系统、室外大型停车场等附属机构与设施。
日交易蔬菜500吨，年交易18万吨以上。
1.1.3项目实施方案
项目将按照建设部《农副产品批发市场建设标准》规划建设。
整个建设期一年，自2007年1月至2007年12月。
项目完成后由青岛恒生源集团控股成立青岛恒生源蔬菜批发市场有限公司，实行标准化运营，规范化管理。
1.1.4投资概算及资金来源
项目计划总投资780万元，其中项目前期费用18万元，土建投资560万元，设备投资140万元，建设期利息26万元，预备费用24万元,技术培训12万元。
总投资中申请中央财政资金160万元，地方财政配套资金320万元，企业自筹300万元。
1.1.5预期效益
项目进入正常生产期后年均销售收入506万元。
项目投资利润率19％，税后财务净现值（10％）290万元，财务内部收益率12％，投资回收期8.74年。
项目运行后，恒生源蔬菜批发市场日可交易蔬菜500吨，年交易18万吨以上，可带动蔬菜种植基地50000亩以上，种植户10000户以上，年可为种植户增收5000万元以上。
1.2.1《2007年产业化经营项目、投资参股项目申报指南》
1.2.2《国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲》
1.2.3商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》
1.2.4建设部《农副产品批发市场建设标准》
1.2.5财政部《国家农业综合开发资金和项目管理办法》
1.3综合评价
该项目针对当前即墨市蔬菜市场建设运行不规范，农民卖菜难和城镇居民吃菜问题，高标准建设一处大型现代化蔬菜批发市场，起到了稳定菜价、调剂余缺、连接城乡、平衡产销的作用，对于促进农民增收、引导农村消费，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。
项目符合国家十一五规划要求，市场前景广阔，经济效益显著，辐射带动能力强，实施过程中风险较小，项目切实可行。
2.1项目建设背景
农村市场是我国社会主义市场经济体系的重要组成部分。
中央关于推进社会主义新农村建设的战略部署，明确要求加强农村市场流通体系建设。
2004年和2005年两个中央1号文件、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）、《国务院办公厅转发商务部等部门〈关于进一步做好农村商品流通工作的意见〉的通知》（国办发〔2004〕57号）、商务部《全国商品市场体系建设纲要》、商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》及其他十几个相关文件，对农村商品流通和市场体系建设从政策、目标、方针和战略上都予以了明确的阐述。
“万村千乡市场工程”“双百市场工程”等具体措施也在全国范围内实施，充分发挥着市场在连接生产与消费、农民与市场之间的桥梁和纽带作用。
农村市场蓬勃发展，前景广阔。
即墨市作为全国百强县之一，经济实力强，农牧业发达，市场建设居全国前列，是全国闻名的商贸名城。
有在全国、地区闻名的青岛服装批发市场、小商品城、厨具商城、副食品批发市场、布匹床上用品批发市场、电器批发市场等，它们在促进地区经济发展，提高人民生活水平上起到了重要作用。
但是，目前即墨市尚没有一处蔬菜集散中心，现有的大棚市场、露天市场、马路市场等基础设施不完善，交易手段落后，运营管理还停留在出租铺位的简单物业管理层次上，缺乏统一结算、信息传递、价格形成、运输、保管、包装、加工等各种辅助性功能，农民卖菜仍以沿街叫卖、沿街为市为主，蔬菜供应的产、供、销衔接不合理。
随着农村蔬菜交易量的迅速增长以及农民合作组织的逐步壮大，即墨市迫切需要一处大型现代化的蔬菜批发市场。
2.2项目建设的必要性
即墨市地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海—山东”圈内，蔬菜种植历史悠久，全市有15万以上的农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。
2005年全市蔬菜种植面积20.36万亩，总产62.32万吨，种植面积及产量居全国前列。
巨大的产量要求有大型现代化蔬菜批发市场与之相匹配。
此外，即墨市是青岛的近郊市，素有“青岛后院”之称，是青岛通往全国的陆上咽喉要道，地理位置显著，省内外的优势产品，例如烟台水果、潍坊蔬菜、济宁姜蒜等进入青岛都必须经由即墨。
青岛恒生源蔬菜批发市场的建设，不但能方便外地优质产品进入青岛，满足整个青岛市区的需求，而且能促进本地产品走出去，推动本地蔬菜业规范化、标准化进程。
总之，该市场的建设解决了蔬菜供应产、供、销衔接不合理，农民卖菜难和城镇居民吃菜问题，起到了稳定菜价、调剂余缺的作用，对于促进农民增收、引导农村消费，发展壮大蔬菜产业，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，统筹城乡和农村经济社会的协调发展、完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。
3.1项目区概况
该项目位于山东青岛即墨市，地理座标为东经120°
08ˊ，北纬36°
38ˊ。
即墨位于青岛市北部，东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有"
青岛后院"
之称。
全市总面积1780平方公里，辖18个镇、4个街道办事处、1个经济开发区、1个省级旅游度假区，1033个村庄，109万人口。
即墨市综合经济实力雄厚，在全国最发达百强县（市）中列第43位。
2005年全市实现地区生产总值304.77亿元，全年社会职工平均工资12568元,城市居民人均可支配收入11384元；
农村居民人均纯收入5736元。
全年实现社会消费品零售总额90.8亿元，城市居民人均消费性支出7685元,农村居民人均消费性支出3364元。
收入、支出总量及人均水平均达到较高水平。
即墨市是全国商贸名城，拥有73种省优、部优和国家级名优产品，有在全国、地区闻名的青岛服装批发市场、小商品城、厨具商城、副食品批发市场、布匹床上用品批发市场、电器批发市场、兰村皮鞋城等专业市场，有利群、佳乐家两大型超市，市场建设居全国前列，享有“江北最大市场群”的美誉。
3.2项目建设条件优劣势分析
3.2.1项目符合国家农村政策导向
自2003年以来，随着流通体制改革的深化，政府为了丰富市民的菜篮子，引导农业生产、农产品流通走规范化、标准化发展之路，陆续出台了2004年和2005年两个中央1号文件、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）、《国务院办公厅转发商务部等部门〈关于进一步做好农村商品流通工作的意见〉的通知》（国办发〔2004〕57号）、商务部《全国商品市场体系建设纲要》、商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》及其他十几个相关文件，加大了农村市场建设的力度。
该项目适应国家发展农村市场体系的需要，建设布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的现代化蔬菜批发市场，推进本地区蔬菜产业的发展，带动广大农民增收，政策优势突出。
3.2.2即墨市区位优越，交通发达。
即墨扼青岛通往全国的路上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青高速公路、青银高速公路、青威一级公路、青烟、青沙等5条国家和省级公路纵横交织，贯穿全境。
建设地点距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里；
西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。
市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。
区位、交通条件为恒生源蔬菜批发市场的建设运行提供了最具优势的基础条件。
3.2.3即墨市农业发达，蔬菜产量居全国前列
巨大的蔬菜产量确保了基地与市场的货源畅通。
3.2.4项目建设标准高，运营规范
恒生源蔬菜批发市场将全面引进电子结算系统、电子信息发布系统、电子监控系统、电子计量系统、农药残留检测系统等先进设备设施，建设标准高。
项目完成后，将坚持推行“五公开、六统一”的管理服务标准，即：
管理人员公开、规章制度公开、承诺服务公开，收费标准公开、经营效益公开和统一物业管理、统一税费征收、统一卫生保洁、统一货运装卸、统一执法检查、统一治安防范，运行管理规范。
综上所述，该项目符合国家十一五规划，项目区地理位置优越，交通方便快捷，货源供应充足，运行管理规范，具备了项目设施的条件。
4.1概况
该项目单位青岛恒生源集团是一个以建筑施工、房地产开发为基础，以生态农业为科技龙头的多元化企业集团。
下设建筑公司、房地产公司、生态农业公司、食品公司等，集建筑工程承包、房地产开发、畜牧养殖、有机肥生产、生物技术开发、生猪屠宰加工、水产品加工于一体。
集团以新技术、新产品开发为着力点，走产学研多元化联动发展之路，积累了雄厚的技术力量，以优质的产品打造了恒生源品牌。
成为国家星火计划龙头企业技术创新中心、全国诚信守法企业、省农业产业化重点龙头企业、省级“守合同重信用单位”，青岛市高新技术企业、百强民营企业等，银行信用AAA级。
集团现有员工650人，其中具有大专以上学历或中级以上职称者96人，人员结构优化。
4.2研发能力
青岛恒生源集团是国家星火计划龙头企业技术创新中心，青岛市高新技术企业，拥有专业技术人员近100人，科研开发能力强，技术力量雄厚。
4.3财务状况
项目单位青岛恒生源集团上年末资产总额1亿元，其中，固定资产2444万元，净资产6886万元，实收资本5000万元，所有者权益6886万元，主营业务收入1.4亿元、净利润680万元，资产负债率31.4％、银行信用AAA级，财务结构合理，经济实力雄厚。
（详见附件6单位财务审计报告）
4.4法人代表基本情况
青岛恒生源集团有限公司公司董事长、法人代表、总经理——吴德寿，男，汉族，1956年出生，山东省即墨市人，中共党员，大学文化，高级工程师。
1974年参加工作，先后任即墨市王村建筑工程公司技术员、副经理、经理、青岛恒生源集团有限公司董事长、总经理。
个人信用良好，管理经验丰富，业绩突出，分别荣获青岛市劳动模范、青岛市农业科技工作先进个人、青岛市光彩事业先进个人等称号，被授予山东省科技进步三等功一次，青岛市科技星火二等奖一次，是青岛市第十三届人大代表。
综上所述，项目单位青岛恒生源集团经济实力雄厚，人员结构合理，财务状况良好，科研开发能力强，完全有能力完成本项目的各项工作。
5.1市场分析
该项目的建设响应国家大力发展农村市场体系建设的号召，拥有丰富的蔬菜原料、便捷的交通运输以及先进的管理运行模式等优势条件，发展前景极其广阔。
5.2销售策略、方案和营销模式
项目完成后，青岛恒生源集团将成立青岛恒生源蔬菜批发市场有限公司，独立经营，自负盈亏。
公司通过电视、报纸等相关媒体，发布合作信息，需求招商合作，扩大市场的知名度。
作为流通企业，公司将从开端与终端两个方向建立自己的客户群体。
首先，与即墨市及周边县市的蔬菜种植基地及种植大户签订供货合同，出租摊位。
并开展经纪人队伍的培训与管理，为广大种植户提供产前、产中、产后服务，协调有关部门为种植基地开辟绿色通道，确保基地与市场货源畅通。
然后通过分销渠道，满足即墨市民的吃菜需求。
其次，与北京、上海的蔬菜批发市场、寿光蔬菜批发市场、广饶蔬菜批发市场、滕州蔬菜批发市场、金乡蔬菜批发市场、章丘蔬菜批发市场、鲁南农产品批发市场等省内外大型蔬菜批发市场建立合作关系，互通有无，信息共享，加速地区优势产品的流通。
实现“兴一个市场，带一批产业，活一方经济，富一方百姓”的良好效果。
5.3市场风险分析
该项目是一个流通设施建设项目，符合国家产业政策，市场货源充足，区位优势突出，交通通讯便利，管理先进规范，项目单位青岛恒生源集团经济实力雄厚，抗风险能力强，因此项目风险较小。
第六章建设方案
6.1建设任务和规模
该项目计划在即墨市区建设一处布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的现代化蔬菜批发市场。
该市场规划占地30亩，建筑面积9350平方米，内设600个标准柜台摊位，日交易量500吨，年交易量18万吨以上。
6.2建设规划和布局（总平面布局图见附图2）
恒生源果蔬批发市场是一处大型现代化果蔬批发市场，规划有标准柜台摊位600个，并设有冷藏库、电子结算中心、农药残留检测中心、电子信息发布中心、治安消防中心、电子监控系统、电子计量系统、室外大型停车场等附属机构与设施，为广大客户创造放心、省心、安心的交易秩序和经营环境。
6.3.1建设标准
青岛恒生源蔬菜批发市场将按照建设部《农副产品批发市场建设标准》实施。
整个项目土建工程由即墨市建筑设计院按照山东省有关规定设计、规划；
安装工程由山东省安装工程有关规定规划；
设备安装根据设备要求，由专业人员按行业规定标准安装；
环保设施按照环境保护与职业安全、卫生设施与主体工程同时设计、施工、投产；
职业安全采用GBJ65—83《工业与民用电力接地设计规范》，严格按照防雷、防静电设计规范设计。
6.3.2具体建设内容
6.3.2.1土建
项目土建总面积9350平方米，其中：
1、建设蔬菜交易大厅4800平方米，主体为钢筋混净土结构，内设摊位600个。
摊位采用标准售货台，每个售货台平面尺寸长2.5米，宽2.0米，高0.8米。
售货台采用易清洗的瓷砖贴面；
2、建设冷储库400平方米；
3、建设电子结算中心100平方米；
4、建设农药残留检测中心150平方米；
5、建设电子信息发布中心150平方米；
6、建设安全消防中心100平方米；
7、建设库房100平方米；
8、建设动力车间50平方米；
9、建设室外大型停车场（含道路及绿化）3500平方米；
6.3.2.2设备
项目将引进先进的设备设施，主要有：
1、中央空调；
2、冷藏库设备设施；
3、电子结算系统：
电脑4台，收银台30个，管线若干；
4、农药残留检测系统：
农药残留检测仪4台；
5、电子信息发布系统：
电脑2台，大型电子显示屏2块；
6、电子计量系统：
8吨电子地磅2台，20吨电子地磅1台；
7、电子监控系统；
8、水电等动力设施；
6.4实施进度安排
项目建设期自2007年1月至2007年12月共一年。
项目建设分月进度安排见表6—1表。
表6—1项目建设进度计划表
项目
2007年
3
8
10
1.前期项目
2.工程施工
3.设备安装
4.公用工程
5.试运行
6.验收
7.1投资概算依据
土建工程按《山东省建筑工程综合定额（建筑分册）即墨市价目表》；
安装工程按《山东省安装工程予算定额青岛市价目表》、《全国统一安装工程预算定额山东省系统估价表》；
7.2投资概算
7.2.1固定资产
该项目固定资产总投资780万元，其中：
7.2.1.1项目前期费用18万元。
包括项目论证费3万元；
勘查费2万元；
设计费10万元；
环评费2万元；
财务审计费1万元。
7.2.2.2项目土建费560万元。
土建投资明细如下：
1、建设蔬菜交易大厅4800平方米，单位造价800元/平方米，投资432万元；
2、建设冷藏库400平方米，单位造价1200元/平方米，投资48万元；
3、建设电子信息发布中心150平方米，单位造价1000元/平方米，投资15万元；
4、建设农药残留检测中心150平方米，单位造价1000元/平方米，投资15万元；
5、建设电子结算中心100平方米，单位造价1000元/平方米，投资10万元；
6、建设安全消防中心100平方米，单位造价1000元/平方米，投资10万元；
7、建设库房100平方米，单位造价600元/平方米，投资6万元；
8、建设动力车间50平方米，单位造价1000元/平方米，投资5万元；
9、建设停车场等室外工程3500平方米，单位造价60元/平方米，投资21万元。
7.2.2.3项目设备总投资140万元。
设备投资明细如下：
1、购置中央空调1套，单价40万元/套，投资40万元；
2、购置制冷设备1套，单价25万元/套，投资25万元；
3、购置蔬菜农药残留检测系统4套，单价5万元/套，投资20万元；
4、购置电子结算系统1套，单价15万元/套，投资15万元；
5、购置电子信息发布系统2套，单价10万元/套，投资20万元；
6、购置电子计量系统1套，单价9万元/套，投资9万元；
7、购置电子监控系统1套，单价10万元/套，投资10万元；
8、投资水电等附属设备设施1套，投资1万元。
7.2.2.4预备费用24万元（基本预备费率4％，不计算涨价预备费）。
7.2.2.5建设期利息26万元。
7.2.2.6技术培训费12万元。
明细如下：
1、举办绿色无公害知识培训班10期，投资5万元；
2、举办蔬菜农药残留检测知识培训班10期，投资5万元；
3、举办安全生产知识培训班4期，投资2万元。
7.2.2流动资产
项目进入生产期后流动资金逐年增加，详见附表3：
流动资金估算表
7.3资金来源
7.3.1中央财政资金
项目拟申请中央财政资金160万元，其中有偿资金120万元，无偿资金40万元。
7.3.2地方财政配套资金
项目地方财政配套资金320万元，其中有偿资金240万元，无偿资金80万元。
7.3.3自筹资金及来源
项目单位青岛恒生源集团自筹资金300万元，从项目单位年利润中筹得。
7.4资金使用和管理
7.4.1财政资金使用和管理
7.4.1.1财政有偿资金使用和管理
项目拟申请财政有偿资金360万元，主要用于产品交易大厅的建设及冷藏库制冷设备设施的购置。
青岛恒生源集团将按照《国家农业综合开发资金和项目管理办法》（财政部令第29号）、《农业综合开发财务管理办法》（财政部【2006】39号）规定，通过财政部门履行借款手续，并于第四年偿还50％，第五年全部
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