房地产估价报告gjfWord格式文档下载.docx
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十、估价结果13
十一、估价人员13
十二、估价作业日期13
十三、估价报告应用的有效期14
房地产估价技术报告15
一、个别因素分析15
二、区域因素分析15
三、市场背景分析15
四、最高最佳使用分析16
五、估价方法选用16
六、估价测算过程16
七．估价结果确定20
附件：
21
致委托方函
昆明理工大学校办产业处：
受您的委托，我公司于2013年7月8日对于昆明理工大学呈贡校区周边商业铺面出让价值评估
建筑面积为478.89m2，《房屋所有权证》证号为滇房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。
根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点昆明市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2013年7月8日的价格及单价为：
房地产价格及单价
小写
大写
总价
1819782元
壹佰捌拾壹万玖仟柒佰捌拾贰元
单价
3800元/m2
叁仟捌佰元每平方米
法定代表人：
ⅩⅩⅩ
二0十三年七月八日
估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
估价员李钊对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。
未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。
八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。
九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。
注册房地产估价师：
高继峰
注册证号：
xxxxxxx
二0十三年七月八日
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
1、本报告基于公开市场假设，即：
（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；
（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；
（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。
2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。
3.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
4.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。
委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。
如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。
2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。
3本次评估结论为估价时点的抵押价值。
估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；
且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。
4．本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
6.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。
未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
8.房地产估价报告备查编号：
滇房权证字第ⅩⅩⅩ号。
房地产估价结果报告
一、委托方
单位名称：
单位住址：
昆明理工大学呈贡校区
联系电话：
6111111
二、估价方
机构名称：
昆明市人民中路77号
估价资格：
注册房地产估价师
6857642
三、估价对象概况
1.建筑物状况
评估对象是位于呈贡大学城商业步行街内“木羊网吧”，商铺里有完善的通风消防设施，同时白天也有充足的阳光，屋面的防水防漏良好，水电完善，光纤接入，屋内布局简单，适合作为一家网络休闲会所。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作网吧，公共配套设施良好，中档装修。
网吧拥有50兆电信光纤接入，全新4核配置，无盘技术，总共212台电脑，环境优雅清新。
3.周围环境
估价对象位于昆明市大学城商业步行街内，面朝昆明理工大学，周边商铺繁多，是呈贡大学城的一个商业中心，这里人流大巨大，学生作为这里的主体消费对象。
此处可从菊花村乘坐170路、212路、190路或从火车站乘坐c85路等公交车达到此处，未来还有地铁可供乘坐。
周围有雨花毓秀小区、书香大地小区、昆明理工大学校区和云南师范大学环绕，有大量的客流人群。
4.权益状况
估价对象位于昆明市大学城聚贤街商业步行街内，房屋所有权人为木羊网吧，《房屋所有权证》证号为滇房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。
由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。
四、估价目的
为昆明理工大学房地产开发公司确定抵押贷款额度的参考依据而评估估价对象的抵押价值。
五、估价时点
二0十三年七月八日至二0十三年七月十二日
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、昆明市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。
所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：
建筑物为钢筋混凝土结构，用途为网吧，土地性质为出让形式。
本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。
七、估价依据
1、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
2、《城镇土地估价规程》（TD1993－06－22发布）；
3、实地勘测与市场调查资料等
八、估价原则
1、独立、客观、公正原则。
2、合法原则：
以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。
3、最高最佳使用原则：
以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。
4、替代原则：
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
5、估价时点原则：
估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等几种。
1、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。
首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。
2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。
3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。
4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
根据《房地产估价规范》并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进行评估；
估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。
最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点2013年7月8日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。
详细评估结果见《房地产抵押评估结果一览表》。
十一、估价人员
注册证号：
xxxxxxx
二0十三年七月八日
十二、估价作业日期
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从2013年7月8日至2014年7月7日
二0十三年七月
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
商铺位于呈贡大学城商业步行街内，商铺里有完善的通风消防设施，同时白天也有充足的阳光，屋面的防水防漏也是做的很好的，水电完善，光纤接入，屋内布局简单，环境舒适，适合作为一家网络休闲会所。
二、区域因素分析
估价对象位于昆明市大学城聚贤街临街处，面朝昆明理工大学，周边商铺繁多，是呈贡大学城的一个商业中心，这里人流大巨大，学生作为这里的主体消费对象，此处可从菊花村乘坐170路、212路、190路或从火车站乘坐c85路等公交车达到此处，未来还有地铁可供乘坐。
三、市场背景分析
1.地理位置和行政区划
最近几年呈贡发展迅速，各大高校校区不断投入使用，市级行政中心的整体搬迁，呈贡新城的价值日益凸显。
2.经济和社会发展状况
实力大学城商业中心和大学城新天地商业广场商铺完成了近90%的商铺招商，从餐饮娱乐、美容美发到服装百货一应俱全，商业中心的人气日渐增加。
这吸引了更多购房者、投资者的眼球，促进了呈贡房地产市场的进一步发展。
3.房地产市场分析
云南9所高校：
云南大学、昆明理工大学、云南民族大学、云南师范大学、昆明医学院、云南艺术学院、云南中医学院、云南交通职业技术学院、云南广播电视大学已全部入驻呈贡新区。
雨学校的密集催生投资热潮，学校周边的餐饮、百货、休闲、娱乐、购物等日常学习和生活需求市场巨大。
四、最高最佳使用分析
估价对象位于昆明市大学城聚贤街商业步行街内，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。
估价对象临街分布，现作网络会所用，这和规划的使用状况一致。
根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和昆明市房地产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。
市场法：
收益法：
就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程
1、选择估价方法。
该房地产是出租的网络会所，为收益性房地产，用收益法估价，选用收益法中的报酬资本化法。
2、搜集资料。
通过调查，搜集的有关资料和情况如下：
（1）收入按每天的人数消费
每天大概有150个人，每天上5小时，1小时3元
（2）入座率为70%
（3）网络会所营业成本：
根据市场调查，一般网吧耗用、折旧和相关人员的工资占毛收入30%
（4）维修费：
按房屋重置价的1.5%—2%
（5）管理费：
对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年收入的2%—5%。
（6）保险费：
按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%—0.2%。
（7）税金：
依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%）、城市维护建设税7%、教育费附加3%等。
（8）设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费
3.测算年有效毛收入：
年有效毛收入=2250×
70%×
12×
30=567000元
4、测算年运营费用
①维修费以及网络修复费
按照5000元算
②管理费：
取年收入的3％，则：
管理费＝567000×
3％＝17010元
③保险费按房屋重置价乘以保险费率2‰，则：
保险费＝1000×
478.89×
2％＝9577.8元
④税费：
房屋出租应纳税金房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%），其余税费按年收入的3%计算则：
567000×
（12%+3%+3%）=102060元
上述①、②、③、④总费用（年运营费用）合计为133647.8元
5.计算年净收益
年净收益567000－567000×
30%-133647.8＝263252.2元
6.确定报酬率（用累加法）
项目
数值
无风险报酬率
4.0%
投资风险补偿
3.0%
管理负担补偿
0.1%
缺乏流动性补偿
1.5%
易于获得融资的好处
-0.5%
所得税抵扣的好处
报酬率
7.6%
6.计算房地产的价格
委估对象建筑物土地使用年限为50年，至今已使用4年，剩余使用年限为46年，所以估价对象收益年限为46年。
因此
收益价格=247976/7.6%×
[1－1/（1＋7.6％）46]=1819782元
房地产单价=1819782÷
478.89=3800元/m2
估价结果如下：
总格
㈠市场比较法测算估价对象价格
具体思路：
在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对昆明市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：
1.确定比较因素
比较案例
委估房产
顺城南区1层
柏联广场2层
金鹰A区2层
地理位置
呈贡大学城聚贤街
昆明市南屏街
昆明市青年路
交易价格（元/m2）
——
4122
3415
5521
交易情况
正常
交易时间
2010.7
2008.5
2007.4
区域因素
一般
个别因素
2、确定比较因素系数见下表
100
交易期日
105
103
97
104
3.比准价格确定
顺城南区1层层
柏联广场2层楼
金鹰A区2层楼
100/100
100/105
100/104
100/98
100/103
比准价格
3692
2920
4788
根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：
（3692+4788+2920）÷
3=3800元/㎡
估价结果确定
七．估价结果确定
综合比较两种方法，结合估价师自己的专业知识和经验，市场法权重取0.8，收益法权重取0.2,则最后的价格等于：
21110877.5×
0.8+654559×
0.2=1819782元,取整为1819782元。
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