北京国际金融大厦项目的决策Word文档下载推荐.docx
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根据近年来北京市规划审批标准有逐渐提高的趋势及该物业将有较多外籍高级雇员的特点，建议采用0.6车位/100m2的较高标准，以方案Ⅰ计算需约330个标准轿车位，方案Ⅱ需约440个标准车位，其中100个车位设于地面停车场，占地约2500m2，其余为地下车库，方案Ⅰ占9900m2，方案Ⅱ占地1.463万m2。
（3）地下金库、保管库之考虑。
根据金库结构墙较厚，保安设施较多造成实用率较低的特点，建议按地上建筑面积的8％考虑，则方案I需4700m2，方案Ⅱ需6200m2。
（4）地下餐厅。
对于方案I与方案Ⅱ，该项目物业内应有工作人员约3000／3900人，如其中70％在物业进餐，午餐分三次轮完，每人占餐厅面积3m2，则餐厅应占面积为2150m2／2740m2。
（5）综上分析，物业的评估建设方案为：
方案I方案Ⅱ
（实际开工面积，万m2）（实际开工面积，万m2）
可租售建筑总面积7.3（7.6）9.7（10.1）
其中：
地上5.69（5.92）7.433（7.74）
即：
营业厅0.624（0.65）0.807（7.74）
办公室5.066（5.275）6.626（6.9）
地下1.61（1.675）2.267（6.9）
车库0.95（0.99）1.408（1.466）
金库0.453（0.47）0.596（0.62）
餐厅0.207（0.215）0.263（0.274）
四、建设方案的评估
（一）评估的基本考虑
1．供应与销售情况
根据北京市政府的“北京外销商品房供应量分析”统计，已获批外销、目前已入伙或可在1998年上半年前入伙的高档办公楼共计143万m2，已立项可在1999年底前入伙的高档办公楼预计不到30万m2，这些办公楼的入伙高峰期为1996年底或1997年初，此后，因北京市政府在1995年全年与1996年停止批准新的高档办公楼项目，整体供应量将显着下降。
在需求方面，北京现已有三资企业与外国驻华机构超过1万家，目前仅有不到3000家拥有高档写字楼物业，因租金高，又没有现楼购买，他们之中在未来几年需自置物业的大有人在。
预计1995年后，每年售出的现楼花将保持或超过1994年约45万m2的水平。
综上，1995～1997年间，北京高档办公楼总体上供需基本平衡，1998年以后将开始出现短缺，市场发展在全国各大城市中最为良好。
2．租售价格及变动趋势
因国内经济已进入良性调整期，又由于中央银行紧缩银根造成的资金短缺，使得北京市房地产市场自1994年下半年起已经降温，1998年1～4月又出现7％的楼花售价下调，但在租务市场上，办公楼租金未降反升，显示需求强劲。
在租务市场上，优越地段的办公楼租金仍会保持在较高价位，出租物业的回报（约3．5～5年可收回投资）仍会高于出售。
1998～1999年度，随供应量下降，只要国内经济运行正常，预计价格会出现反弹。
3．评估所采用的各项参数
（1）引入了建筑开工面积与可租售面积的概念，选定后者约为前者的96％，预留了实际上无法出售的面积，如大面积走廊及公共空间，人防、消防工作面积等，比较符合物业经营与管理的实际情况。
（2）充分考虑到楼市目前较低迷且楼价仍有下调压力的情况，在销售进度上，开工后每六个月售出楼花数顺序为：
11．25％，15．75％，18％，22．5％，15％，10．5％
及7％入伙前资金回收定金30％均较为稳妥。
在售价上，标准为办公楼按可售面积计暂定为$3000／m2。
较同等地理位置目前楼花售价低约5％～10％，亦较可靠。
（3）在租售分配方案上，暂按全部出售来编制方案，实际操作时，可以出售大部分（如60％～70％）以回收资金，但亦保留一部分（如30％～40％）收租，可取得更高回报。
（4）考虑了较充足的管理费用与不可预见费用，如
按直接费的10．5％～11％计算管理费，另外按销售收入的2％计入一笔销售费用，不可预见费则是按包括利息在内的全部成本为基数的5％计算，对风险的考虑较为充分。
（二）评估计算及结论
1．评估计算
（1）项目总投资（亿$）为：
12.5428（Ⅰ）、15.627（Ⅱ）。
（2）项目总成本（亿$）为：
18．5885（Ⅰ）、22．9192（Ⅱ）。
（3）盈亏平衡点（万m2）为：
售出5．4155、余1．8845，售出6．7325，余2．9675。
（4）四年的简单投资回报率为：
30.66％（Ⅰ）、32.82％（Ⅱ）。
（5）最大现金投入量（亿$）为：
13.0875（Ⅰ）、15.7798（Ⅱ）。
2．结论
根据评估考虑的基本因素及计算结果，可以认为该项目为盈利项目，但回报率不太理想，升值潜力虽较大，但要取决于未来几年中国整体经济形势的发展及1998年后楼价恢复的程度。
因地块处于中国房地产的黄金地段，抗御风险的能力强，考虑到中国改革开放及金融业
开放的大趋势，如投资资金可落实，该项目不失为一个良好的投资机会。
根据两个方案的对比分析，北京国际金融大厦项目最终采用方案Ⅱ建设。
第二篇业主管理机构的设置
（一）机构设置的理论基础及设置原则
1．理论基础
业主对某一工程项目设置管理机构的目的是要按时地在预算范围内、按预定操作规格成功地完成一种新的建筑产品。
为完成项目目标，这一机构应该是熟练的工程师和高级管理人才的脑力“联合体”，而“联合体”的成功与否关键在于项目经理。
由于业主对项目的管理是
全过程、全方位的规划、组织、控制与协调，所以项目经理不同于施工企业的经理、设计单位的设计负责人，也不同于监理公司的总监。
他应具备的基本素质是：
（1）在建立计划目标和政策目标方面表现出科学、果断、自信，在执行计划过程中表现出坚韧不拔的信念。
（2）能够在关心建筑产品的生产与关心职工之间找到一个最佳结合点，使人们的工作要求和士气保持平衡。
（3）能够辨证地解决建筑产品完成的基本条件，即费用、工期、质量之间的明显矛盾。
（4）熟悉项目管理的基本知识，懂得项目管理的规律。
具有较强的决策能力、组织能力、指挥能力、应变能力，即经营管理能力。
2.设置原则
（1）目标原则。
机构及机构的每一部分必须实现有关任务的目标。
（2）因事设岗、按岗定人的原则。
因目标需要设定办事机构，所以应按办事职责范围来确定人员编制。
（3）权力原则。
从最高层领导到机构中的每个人，应形成明确的权力系统。
（4）责任原则。
上级领导应对其下级人员的行动负责。
（5）职责划分原则。
对每项职务内容，它所包含的任务、权力和责任，以及同其它职务的关系，都应有明确的文字说明，并向一切有关人员公布。
（6）一致原则。
每个职务的责任和权利应当一致。
（7）协调原则。
协调一致为实现项目目标而努力。
（二）项目管理机构方框图
针对北京国际金融大厦的具体情况，金龙兴业房地产有限公司的管理机构分三个管理层次，即高层、中层和基层管理。
1．高层管理
高层管理是对整个公司经营管理的成败负有责任的决策层。
由公司董事会、公司总经理、副总经理和总工程师组成。
他们对一些影响全局的，在较长时间内对项目管理起实质性作用的问题以及一些非程序性的定性问题作出战略决策。
2．中层管理
中层管理是由各部门经理组成。
其职责是执行和解释高层管理层确定的总方针和总计划，做好自己负责的部门工作，同时要以高度的首创精神和判断能力对自己主管的业务提出新的建议，制定工作目标。
3．基层管理
基层管理人员直接向中层管理层负责，完成中层管理下达的各项任务。
4．优良组织十戒
我们借鉴美国管理协会的“优良组织十戒”提出了适合北京国际金融大厦项目管理的优良组织十戒。
（1）组织中每个成员的一切行为必须围绕实施项目目标这个中心来进行，任何违背这个中心的言论和行为将及时受到制止和纠正。
（2）给组织中的每个负责人、经理、技术人员、管理人员及一般工作人员规定明确的职责。
（3）使责任伴有相应的权力。
（4）在所有有关人员确切了解情况之前，不应改变一个职位的范围和责任。
（5）绝不应超越责任领导向下属人员下达命令。
否则，当事人应被撤换。
（6）对下属人员的批评应私下进行，不论何种情况，都不应在负责人、同级或下级雇员在场时，对下属进行批评。
（7）对于负责人之间或雇员之间在权力或责任方面所产生的任何纠纷或分歧，要立即予以慎重的裁决。
（8）晋升、调薪以及纪律措施应由直接负责人的上一级领导批准。
（9）当责任人发现自己处理问题有错误时，应向上一级负责人及时承认错误并提出改进意见和纠正措施。
（10）组织中的每个人要模范遵守国家以及地方的各种法律、法规和规定，也要求监理、承包商模范地遵守，并据以保护业主的正当权益。
（三）项目管理人员岗位职责
1、工程管理部岗位职责
工程管理部专业人员岗位职责通则：
1）以工程师的职业道德规范自已，为业主的利益而努力工作。
2）把工程的高质量、短工期、低成本作为信誉来实现。
3）以预见、预测、预控的方法，避免较大的工程技术管理失误。
4）坚决服从领导安排，无条件地完成领导交给的工作任务。
5）齐心协力、团结协作，主动配合不同专业以及业务部、市政协调部的工作。
6）一般的工程技术问题，应主动负责解决到底。
对于较大的工程技术管理问题，如设计方案、招投标（选择设计、监理和施工队伍）、施工方案、主要设备订货、竣工验收等工作，要注重请示汇报，既积极又要慎重，做到施权有度。
（1）土建工程师责任制
1）前期工作：
1参与编制项目建设总体规划（完成四图一书）：
2负责红线内道路、绿化工程的设计委托；
3负责地址勘察单位、沉降观测单位的委托，并办理相关手续；
4负责起草设计任务书及设计合同，制订设计工作计划并安排落实；
5协助市面上政协调部办理规划手续，以及施工前的准备工作；
6配合领导选择设计、监理和施工单位，做好招投标工作。
2）施工阶段的工作：
1.审查设计图纸，对图纸中存在的重大问题，提出解决问题的办法；
2.审查施工组织设计并检查落实；
3.督促设计、施工、监理单位及管理公司严格执行合同并协调各方之间的工作关系；
4.检查工程进度、质量，监控工程的投资；
5.组织验槽及隐蔽工程、分部、分项工程的验收；
6.驻工地代表，负责设计变更、洽商及现场签证工作；
7.对于涉及到经济的工程洽商，先取得审计师的审核后，再签字。
3）后期工作：
1.参加项目的竣工验收；
2.负责竣工资料的审核和接受、归档工作；
3.参与工程保修合同的编制与签订；
4.配合设计师完成专业的工程结算工作。
（2）机电、设备工程师岗位责任制
1）工程前期：
1.负责编制设计任务书中机电、暖通工程的设计标准；
认真检查设计监理的工作；
审查初步设计和施工设计图纸；
2.参与招投标工作；
审查施工单位资质、技术力量、管理能力和实际业绩，在评审时提出评审意见；
3.配合市政协调部完成消防、人消、环保、劳动局、防疫站等政府主管部门的报审和报批工作；
4.按工程开工要求，做好开工前的准备工作，完成临时建设施工专业的工作；
5.负责专业施工组织设计的审查工作；
6.制订机电、设备年度投资概算。
2）设备订货：
1.制订主要设备的订货原则及订货计划，并请领导审批；
2.负责审定主要设备的厂家、选型、报价分析，提出审定意见；
3.参与主要设备的订货谈判和合同签订工作；
4.抓主要设备订货的检查和落实。
3）施工阶段：
1.把工程质量、工期和工程投资的工作作为重点来管理；
2.负责施工过程中，机电和设备专业的设计和施工协调工作；
3.施工管理的监督工作，即督促监理公司对施工质量预控，施工工期预控，工程投资预控，避免工程技术管理失控，发现问题及时向领导报告；
4.对于涉及到经济的工程洽商，要先取得审计师的审批后，再签字。
4）竣工验收：
1.组织机电、设备工程的调试和验收工作，并要求监理公司和施工单位负责实施；
2.参与政府主管部门组织对工程竣工验收的评定工作；
③按北京市工程图纸和技术资料有关归档要求，做好专业竣工图纸和技术资料的整理归档工作；
④配合审计师完成专业的工程结算工作；
⑤配合审计师根据工程进度办理支付工程款手续。
5）汇报制度：
①定期向工程管理部、项目管理公司的主管领导汇报和请示工作；
②认真听取领导和同事们对工作的指导和帮助；
（3）电气工程师岗位责任制
电气工程师的工作范围包括强电和弱电两部分。
强电部分包括：
变配电、动力和照明、防雷和接地、电气信号和自动控制；
弱电部分包括：
电话、广播、计算机联网及综合布线系统、共享天线电视系统、监控系统、消防报警和控制系统、防盗报警系统、信号系统等。
①负责编制工程设计任务书中电气工程的设计标准；
审核初步设计和施工设计图纸；
②参与招投标工作，参与设计单位、监理单位和施工队伍的评审和选择，提出评审意见；
⑧协助市政协调部报审工作，为报审做好技术准备；
④设备和材料订货工作，即负责审核主要电气设备和材料的厂家、选型、报价分析，提出审核意见。
参与其订货谈判和合同签订工作，并负责检查落实。
牢牢控制住设备和材料的审定权，严把质量关，确保工程达到设计标准。
2）施工阶段：
①切实做好技术管理工作，组织设计院、监理单位、施工单位的电气工程师协商解决工程中遇到的各种技术问题；
②负责专业施工管理的监督工作，保证整个工程高质量地按期完成；
③对于较大的工程技术管理问题，要主动请示汇报，并拿出妥善的参考意见和解决方法；
④对于涉及到经济的工程洽商，应主动取得审计师的审核后，再签字；
⑤对于隐蔽工程，督促管理公司、监理单位负起应有的责任，做好检查和中间验收工作。
3）工程后期：
①积极组织电气工程的调试和验收；
②参与政府部门的竣工验收；
③负责专业竣工资料的审核和接收及归档工作；
⑤参与工程保修合同的编制与签订。
（4）给排水工程师岗位责任制
给排水工程师的专业技术管理范围，即项目工程的给水系统、消防水系统、排水系统、中水系统、雨水系统、生活热水系统、消防喷淋系统、消防栓系统、BTM气体灭火系统、园林绿化喷灌、空调系统供水、锅炉房软化供水、生活饮用水处理，厨房、洗衣房、开水房、汽车冲洗房专用设备配水，游泳池、喷泉等水循环系统。
1）前期工作：
①参与项目工程的项目立项、总体规划、专业评审。
对设计方案的可行性、合理性及成本控制进行技术分析，为业主提供决策依据；
②负责编制设计任务书中给排水工程的设计标准，以及项目配套系统功能的评估及机电项目概算，认真检查设计监理工作；
③审查初步设计和施工设计图纸，参与招投标的准备工作。
①在施工过程中，对工程质量、工期、成本进行监督、审查。
对重要系统设备的招投标、预决算、设备选定实施技术把关，系统调试结果签定。
对于涉及到经济的工程洽商，首先取得审计师的审核，再签字；
②实施对监理公司、施工安装公司的工程进度、计划方案的督导与协调；
检查合同所包括的工作任务的执行与落实；
③负责审核主要设备的厂家、选型、报价分析，提出审核意见；
参与其设备订货谈判和合同签订，并检查落实。
3）竣工验收：
①负责组织给排水工程的调试和验收工作；
②参与政府部门组织对工程竣工验收的评定工作；
③负责工程竣工资料的审核和接受及归档工作；
4）其它：
①定期向有关领导汇报和请示工作；
②完成领导交办的临时性工作任务。
（5）总图专业及资料员岗位责任制：
1）在总工程师的指导下，负责总图工作：
①l：
500现状图；
②总平面图；
⑧竖向设计图；
④土方平衡图；
⑤管道综合图；
⑥绿化布置图；
⑦规划说明书。
2）文秘：
①负责工程部所有文字、报表处理工作；
②负责工程部会议记录，会后制作成会议纪要报领导审定后分发、存档；
⑧汇总并打印每周各项目工程的工作计划与总结；
④各部门、协作单位之间的收发文与传真。
3）资料管理：
①根据城建档案管理的要求，分档管理项目的工程技术文件材料（包括图纸、照片、报表、文字、磁盘等）；
②施工图纸的领取与发放，及图纸加晒部分的结算。
4）负责工程项目的固定资产统计工作，并每月向北京市统计局上交报表。
5）本部门考勤记录，并于每月20日前上交行政人事部。
6）完成领导临时交办的任务。
（6）概预算工程师岗位责任制
①领会业主意图、指令，为业主的利益而努力工作。
遵守政府法令，执行政府关于三资企业的建设工程概算编制办法，严格贯彻执行财务审计制度。
②严格掌握董事会对工程高质量、短工期、努力降低成本的要求；
负责安排和组织监理公司编制标底工作，对标底与投标文件提出审查意见。
中标和签订施工合同尽量减少缺口，以便控制投资金额，避免较大的工程技术经济管理失控。
③参与并审查总合同和各专业施工合同；
掌握总价内单项工程造价，避免事后出现较大问题。
④做好工程的计划用款，按合同规定审查工程进度付款，并将审查意见报各级领导审批。
⑤主动配合各专业以及业务部、市政协调部的工作，根据北京市建委有关文件，审查各类概预算，掌握人工单价、材料设备市场价、机械费，按北京市主管部门确定的原则办理，工程各项费用计取按国家规定办理。
⑥工程及设备材料价格根据“货比三家”之原则，进行逐项审查，审查后的意见报各级领导审批。
⑦对每项工程审计应主动负责到底，做到严密不留缺口，问题在意见中写清楚，供上级决策审批。
⑧工程审计严格按基本建设程序办事，对于较大的工程技术经济管理问题多请示，多汇报，做到既积极又要慎重，按基建财务纪律和制度办事，做到施权有度，对违背财经纪律和制度的事坚决不办，该表态的果断地拿出自己的意见，当好领导的参谋。
⑨负责工程保修合同的编制与签订。
⑩完成领导交办的临时业务工作。
2．市政协调部岗位职责
（1）项目前期工作
1）办理项目前期政府审批的有关手续：
①负责办理项目列入政府有关部门的建设计划的有关报批手续，即项目建议书的申报及批复，可行性研究报告的申报及批复；
②负责办理项目的“国有土地使用证”；
③负责办理项目的“建设用地规划许可证”；
④负责办理项目的“建设工程规划许可证”‘
⑤负责办理项目的“建设工程开工证”；
⑥负责办理项目“外销证”及有关手续。
2）办理各项市政工程的报批手续：
①负责办理项目煤气的报批手续；
②负责办理项目热力的报批手续；
③负责办理项目自来水及节水的有关报批手续；
④负责办理项目供电的有关报批手续；
⑤负责办理项目电话的有关报批手续；
⑥负责办理环保、绿化、消防、人防、道路交通等有关市政报批手续。
3）办理项目进口设备的报批、仓储手续：
①负责办理进口设备的报批手续；
②负责办理公司海关注册登记、年检及进口设备的报批手续；
③负责进口设备的运输、仓储等联系工作；
（2）项目施工阶段工作
1）市政工程发包工作：
①负责煤气、热力工程的委托设计及施工单位资质的审核及施工发包工作；
②负责自来水工程施工的监督管理工作；
③负责供电、电话的施工安装监督管理工作；
④负责污水管线施工单位资质审查、及施工发包工作；
⑤负责道路交通的施工发包管理工作；
⑥负责园林绿化施工单位资质的审查及施工发包工作。
2）市政工程各方协调工作：
①负责组织市政各方工程协调会；
②负责协调红线内外交叉施工存在的有关问题；
③协助施工单位处理施工扰民及民扰的有关问题。
（3）项目竣工验收工作：
①负责煤气热力工程验收工作；
②负责自来水、污水工程验收工作；
③负责供电、电话工程验收工作；
④负责消防、人防的报验工作；
⑤负责园林绿化工程的验收工作；
⑥其
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