赴国外考察住宅建设汇报材料文档格式.docx

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　　在考察和座谈中，宋春华团长介绍了我国住宅建设的成就，并就我国的住房制度，住房政策，住宅发展趋势，住宅产业化推进措施及中日住宅合作与交流的设想等日方关心的问题作了重点介绍，阐述了我方的观点和主张，对提出的一些问题作了针对性回答。

使日方增进了对我国住宅发展情况的了解，增强了对华合作与投资的信心。

宋春华团长强调，中日两国在住宅领域的交往十分频繁，作为一衣带水的两个大国，住宅方面有许多共同点，市场潜力大，合作前景广阔，在即将进入21世纪的重要时刻，双方应高瞻远瞩、本着互利互惠的精神，进行更多实质性合作和交流。

日方表示赞同，并强调日方关注我国当前经济形势和改革进程，对我在处理东南亚金融危机问题上，把深化住房制度改革，加大住宅建设力度、增加住房消费作为扩大国内需求的重大举措表示赞赏。

扩大在中国住宅市场方面的合作与投资，是他们长期的目标和优先的选择。

日中建筑住宅产业协会副会长泽田先生说，他每年来中国几趟，感到中国政府非常重视解决居民的住房问题，在住宅产业化方面作出了很大的努力，国外花了整整50年的时间解决的住房问题，在中国也许几年内就要解决了。

日中经济协会丸山专务也对中国近几年的住宅建设速度和居住环境质量的提高表示惊讶，认为中国巨大的住房需求市场对国外的许多企业都提供了很好的合作和开拓市场的机遇，所以作为由国外政府支持的日中经济协会，今后要把更多的精力放在与住房有关的方面，并希望加强与建设部的联系。

大和房屋公司董事长上村先生先后50次来中国访问考察，在中国的大连、北京、上海、天津等地投资了六个住宅项目，都取得了较好的效益。

松下电工专门成立了中国事业推广部，除了照明电器等已在中国建立生产基地外，最近专门设计开发了适合中国特点的卫生间、厨房成套设备、木地板系列材料及外墙材料，准备在中国建厂布点，其中独资的以粉煤灰掺和料为原料生产外墙材料的生产线将于今年七月在无锡投产。

　　二、国外住宅建设的基本情况

　　国外各级政府重视住宅建设

　　国外政府认为，解决好住房问题，对稳定国外国民民心，参与经济建设具有重大意义。

住房不同于一般商品，不能把住宅作为完全的商品推向市场，政府必须拟订和依照有关法律，制订和执行有效的住房政策，调动各方面的积极性，政府必须从多方面给予资助和支持，保证每个家庭，包括低收入家庭都能有获得住房的机会，使国民的居住生活能充分感受与国外的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。

　　一是体现在立法上，颁布了住宅建设规划法、公营住宅法、地方住宅供给公社法等。

明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。

法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。

为解决低收入者建设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上、金融上及技术上给予援助。

中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。

累计已建成了145万套住宅，其中对万套用于出租。

在公团的住宅建设的资金来源中，由政府财政提供的信贷资金最多，占％，从民间融资的占％，政府拨款的占％，各种住宅债券占％。

　　二是体现在财政、金融的支持。

国外运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决国外国民的住房，特别是稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为国外住宅经济的三大支柱。

在国外，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30％左右。

贴息由财政部门承担。

50年来共向1700万个家庭发放了住房贷款，总额达142兆日元，约占国外住宅金融贷款的三分之一。

　　财政补贴和融资制度是国外建设省指导和管理住宅建设的重要途径，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民间企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设，对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等，还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。

财政提供的融资资金来源主要三个方面，一是邮政储蓄归集的资金，约占50％，二是各种退休金、保险费，约占14％，三是政府债券约占6％，总额已达到504兆日地，其中1998年为兆日元，由财政安排的投资去向共12个方面，即住宅、环境整治、卫生医疗、文教。

中小企业、农林渔业、国土整治救灾、道路、交通通信、区域开发、产业技术、贸易经济促进。

1998年用于住宅的财政投资融资为13兆日元，居12个领域之首，占当年财政投资融资总额的％。

　　三是体现在税收的支持。

国外规定居民购建符合国家政策及技术规范要求的住宅，不仅可申请低息贷款，而且在还贷期内还款的数额可在个人所得中扣除，个人住宅取得的定期收益免征所得税，国外对住宅交易征收的税种有：

印花税、登记税、不动产取得税、固定资产税、都市规划税等，其中四种税对国外公民购买住宅，都给予了减税优惠。

如购买一套4500万日元的新建住宅，按全额征税为万日元，通过减免税收后，仅为万日元，只占成交价的％。

　　国外的住宅公团、金融公库、公营住宅虽然为国外的住宅发展立下了汗马功劳，但由于是国营性质的，因此也存在着人浮于事、效率不高，服务较差，管理水平低下的问题，近几年国外国民和社会对此批评较多，要求改革的呼声较高，引起了国会是否把这三个机构民营化的大辩论。

这次这三个机构的负责在与我代表团交谈中，也坦率承认这些机构的确存在不少问题，需要进行大力阔斧的改革，但功大于过，机构应该保留，职能及内部机制应该调整，以适应竞争多变的市场。

经过国会激烈的辩论，这些机构最终都保留了下来，但是要求在业务、管理等方面进行调整，如住宅都市整备公团今后的任务是以改造旧城区为主，新区开发则民营化。

　　积极推进住宅产业工业化

　　国外为了大幅度的提高住宅建造能力和建造速度，改善现场施工条件，降低工程造价，取得规模效益，从60年代第一个住宅建设五年计划开始，推行住宅工业化的产业政策，通产省和建设省分别制定了住宅生产工业化促进补贴制度及住宅体系生产技术开发补助金制度，此外还对新部件的生产提供低息贷款。

这一战略性的举措给国外的住宅建设带来了根本性的变化。

大量的住宅部件，产品的生产、组装，甚至全套房屋构配件的生产、加工和组装都逐步转移到了工厂的自动化生产线上，大量的住宅新产品、新材料、新体系的开发、推广和普及由于得到了政府的支持，减少了市场风险，容易形成规模化生产。

实现了稳定的质量，较短的工期，低廉的成本，这一目标展示了建筑工业化的魁力。

代表团参观参观的大和房屋工厂，是一家设在奈良，以生产加工供应成套轻钢结构体系低层住宅，自动化程序很高的工厂，全厂职工480人，每月可生产900套，7万平方米的住宅，这些加工好的构配件运到现场后每平方米仅需个工日就可以变成一幢幢现代化的住宅了。

松下电工设在大坂的生产厨房设备的工厂，从接收客户订货到产品走下流水线只需30分钟的时间。

国外居民可以就近到松下电工设在国外各地的服务窗口，通过电脑网络订购厨房设备，由大圾的工厂按客户提供的尺寸要求加工，一两天内就能安装到位。

　　国外推行住宅产业工业化的特点，一是政府调控和指导的力度大，通产省负责住宅产业结构方面的工作，建设省侧重住宅产业技术开发方面的协调，对涉及多部门需要协调和决策的，则先由政府的决策咨询机构提出意见，由通产大臣拍板。

二是突出重点，每个五年计划都确定了一两个住宅产业技术开发研究的重点方向和目标，从高层住宅工业化体系，节能化体系到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系，集中优势兵力协同攻关、各个击破，可以在较短的时间内达到目标。

三是财政金融强有力的支持，调动企业开发应用新产品和新技术的积极性，降低风险，增强市场竞争力。

四是始终把住宅标准化，模数化放在优先位置，为企业实现住宅产品规模化，商品化生产和供应创造良好的条件，国外对住宅材料、设备、部品、性能、结构、安全性等方面的标准非常详细和配套。

五是建立优良住宅部品的认证制度；

促进技术进步，奖优罚劣。

　　坚持生产高质量的住宅产品

　　在国外，只有高质量的住宅产品才有市场。

国外提出居住要以“与环境共生存”为主题，以人为本，创造人与生活、自然与都市相协调的居住环境。

从现场考察中，我们感到国外的住宅区，在规划设计方面，非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。

在住宅单体设计、平面布局上注重多样化，满足不同住户的需求，在小区管理上突出安全与服务到位。

在住宅生产的各个环节，每个产品、部件都有非常完善的质量保证体系。

为了全面提升住宅产品的质量，国外创立了优良住宅部品认定制度，这一制度的核心就是对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等，由建设省指定的国外住宅优良部品认定中心进行综合审查，为了保证认证的公正性、权威性，优良部品的认定有一套从产品标准、性能测试、专家评价、机构认定、推广普及、售后服务、保险赔偿等方面的方法和程序。

在筑波还专门投资新建了检测中心，配备了先进的检测仪器和设备。

每个受检产品都要在该中心经过严格测试，过五关斩六将。

如对一个普通的门锁的性能测试，就要由机器人作20万次的模拟开启试验，住宅的材料，需要在仿真的恶劣气候条件下，经受声、热、光、风雪雨霜长时间的实验。

一些大型企业如松下电工、TOTO公司等，也建立有自己的产品检测中心，以保证每一个开发生产的产品的高质量。

　　三、工作建议

　　应加强双方实质性的交流与合作通过此次访问，我们感到，中日在住宅方面的交流已持续了多年，双方彼此都有了相当的了解，同时双方也都有进一步进行实质性合作和交流的愿望。

日方反映，他们愿意把日方的住宅技术、产品提供给中国；

而且一直在进行市场的开拓工作。

但面临的问题是如何适应中国的现状及生产习惯，如何在中国普及和推广，希望在中国各地举办国外住宅产品技术的展示活动，以扩大影响，他们希望得到建设部的支持。

为此，可否考虑建立中日住宅产业协商制度，中方以住宅办为主，日方以日中住宅促进会为主，吸引中日企业参与，在住宅领域寻求更密切的合作。

中方的许多建材和住宅部品价廉物美，进入国外市场很有竞争力。

关键是要符合国外的产品标准及其他方面的要求。

为此，双方希望在住宅标准、模数、产品认证等方面加强协调。

日中住宅促进会、国外住宅产品认证中心、国外建筑中心等均表示可以为中国的建材和住宅部品进入国外市场提供咨询和技术服务。

这对双方都是有利的，应采取积极的措施加以推进。

国外的轻钢结构体系、节水型抽水马桶、外墙材料等具有比较强的开发生产能力，技术上也比较成熟，也是国内急需的。

可考虑采取技术引进、合作合资办厂等方式加以引进消化。

由于这些工作需要有一个具体单位，建议由住宅办牵头，就上述内容提出具体意见，经部内协调后，在适当时候再与日方交换意见。

　　做好第三期JICA项目

　　国外资助的JICA项目，第一、第二期即石家庄联盟住宅试验小区，中国住宅新技术研究与培训中心，经双方的努力，已取得了较好的效果，这次访日期间，日方主动提出愿就第三期JICA项目进行磋商。

为此，我方应积极争取，抓紧项目的选择和论证，确立项目实施单位，可优先考虑住宅物业管理或住宅部品的评定技术等方面。

建议今年在长春召开第六次中日住宅交流会议期间，向日方提出我方的倾向性意见。

关于住宅新技术研究与培训中心，目前培训生源不足，培训面较窄。

建议针对中国住宅产业化发展的重点，加强对这方面工程技术人员、管理人员的培训、培训内容上可考虑增加去国外实地考察的内容，日方已表示将给予必要的支持和配合。

　　加快制定我国住宅产业化的政策

　　我国的住宅建设量大面广，推行住宅产业化有广阔的前景，就借鉴国外的经验，加快研究制定我国有关的住宅产业现代化政策，要加强和完善住宅相关的标准规范体系，当务之急是要抓紧住宅建筑模数协调标准的论证修改工作，争取尽快颁布实施，以便于设计、施工、生产企业协调行动，全面实现尺寸配合，从而取得功能和效益的最优化。

为下一步在模数协调原则指导下，组织以住宅部品为中心的专业化、系列化和社会化大生产打下基础。

鉴于国外的优良部品认定制度对提高国外住宅质量，降低成本所起的关键作用，我国应在吸收消化的基础上，结合中国的特点，建立中国住宅部品的评定和市场准入制度，并纳入规范化、科学化、制度化。

目前我国的钢铁产量过剩，建议与国外合作，研究开发以轻钢结构为代表的小高层住宅结构体系，组织技术攻关和引进关键技术，提高住宅体系的编制水平。

要继续抓好康居工程的试点工作，带动住宅建设和管理水平的提高。

　　开展中国老年人住宅的研究与试点

　　应借鉴国外在解决老龄化社会的老年人住宅的经验，针对我国的国情、社会习俗和生活习惯，着手研究我国老年人住宅的有关社会、技术问题。

我国实际上已步入老龄化社会，60岁以上的老年人已超过亿人，解决好这些老人和一部分身体障阻者的起居生活，也是社会保障体系的一部分内容。

可与民政、老龄协会、残联等部门配合，开展这方面的研究和试点。