五星级物业标准Word文档格式.docx

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1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度；

2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划；

3。

小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显；

4.房屋外观完好、整洁;

对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视,发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修；

5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全；

6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持统一、美观，无安全隐患或破损；

7.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;

8。

对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门;

9。

空调安装位置统一，冷凝水集中收集；

10.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

（二）维修养护

1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录，包括：

（1）每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;

（2）每季检查1次墙体、墙面；

（3）每季检查1次顶棚；

（4）每季检查1次楼梯、扶手；

（5）每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；

（6）每季检查1次天台扶栏、公共防盗网；

（7）每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊；

（8）每季全面检查1次楼板、地面砖；

（9）每季检查1次通风口；

（10）每半月巡查1次小区各标识；

（11）每周全面检查1次公共门窗；

（12）每周巡查1次路面、侧石、窨井盖等；

（13）每周巡查1次围墙；

（14）每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。

2.在房屋巡查中发现损坏的应及时安排专项修理;

依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时组织维修；

需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修；

（三）装饰装修管理

1。

受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项；

2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止,拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门；

装饰装修结束后进行检查,对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;

4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日清运.

三、共用设备设施运行、维修、保养服务

（一）公共照明

1.院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；

2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率100％，满足使用要求；

公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常;

灯具无损坏、无变形、完好率100％。

（二）雨污水排放

公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通;

2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通,无堵塞;

3.污水提升泵每半年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理;

4。

雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;

5。

不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

（三）安全防设施

物业服务企业应根据小区安全防设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作：

监控系统：

（1）设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

（2）按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;

（3）系统发生故障，能及时修复；

需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防措施。

2.门禁系统：

（1）每周巡视1次，保证系统工作正常；

（2）门锁、对讲主机检查保养每季1次；

（3）系统发生故障，一般性故障2小时修复;

较为复杂的故障2日修复；

周界防系统：

（1）主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次;

（2）报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号；

（3）系统发生故障,一般性故障1小时修复；

较为复杂的故障24小时修复；

（四）防雷接地系统

1.每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复；

2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定.

（五）景观配套附属设施设备

按时开启；

2.每月检查1次，发现损坏及时修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案；

3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

四、协助公共秩序维护服务

（一）人员要求

1.专职公共秩序维护人员以中青年为主,应身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训；

2.能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、安防器械和设备;

3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

（二）门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位,责任到位;

2.值班畅通，接听及时；

3.各出入口24小时值班,主出入口双人值勤，7：

00~9：

00、17:

00~19:

00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记;

对大型物品搬出进行登记,记录规、详实；

5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入；

6。

保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

（三）巡逻

制定详细的巡查方案；

公共秩序维护人员应配备巡查器材，按指定的时间和路线每2小时巡查1次,重点部位增加巡查频次;

2.每日定时巡查楼梯间等楼公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；

巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

（四）车辆管理

1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规;

有条件的住宅小区宜设立临时停车位;

2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正；

非机动车应定点停放.

（五）监控

设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规、详实；

2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟赶到现场进行处理;

3.监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；

（六）紧急事故防

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；

事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施；

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修;

3.每年组织2次以上应急预案演习。

五、保洁服务

（一）楼保洁

楼层通道和电梯前厅,每日清洁2次，每日湿拖1次，保持干净整洁；

楼梯台阶每日清洁1次,每周湿拖2次，干净整洁；

2。

楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次;

栏杆每周清洁1次

3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次,目视无积尘、无蜘蛛网；

楼共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮，目视干净.

（二）外围保洁

道路每日保洁2次；

雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；

绿化带每日保洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数,目视无杂物；

花坛表面洁净无污迹;

3.水景开放期，定期清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，水面无漂浮物，水体无异味;

休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净；

5.3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净;

6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次,目视干净;

7.天台、明沟、上人屋面每月清洁1次,无垃圾堆放，排水顺畅；

设有公共卫生间的，每日清洁2次；

每周2次对公共卫生间进行消杀。

（三）垃圾收集与处理

垃圾桶布局合理,垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味；

2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运；

3.垃圾桶、果皮箱每日清洁1次，每周消杀1次；

能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等;

（四）卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；

灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。

六、绿化服务

（一）绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：

对草坪、花卉、绿篱、树木等定期进行修剪、养护；

2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2％；

对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新,缺株率小于3％,存活率不小于95％，行道树缺株率小于3％，土地无明显裸露；

4.绿篱、色带及造型植物轮廓清晰、层次分明，无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好;

适时进行防冻保暖；

定期喷洒药物,预防病虫害；

树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝,不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；

7.定期组织浇灌、施肥和松土;

（二）环境布置

绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好,满足居住环境需要，无侵占现象;

绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象;

设有景观湖的，保持三季有水，每年春季可投放观赏鱼苗，水质良好,每月至少补水1次，每年清淤1次；

重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰;

5.加强绿化宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常；

对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。