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柳叶湖度假区

单体、联排别墅

金钻广场

225亩

4100元／m2

市中心步行街

商住楼

舒博园

63亩

2000元／m2

泓鑫·

城市花园

5O亩

起价2800元／m2

均价3300元／m2

武陵大道与育才路

交汇

7栋高层、商铺

滨江豪庭

32亩

3700元／m2

沿安路

高层、多层

滨湖名苑

30亩

3500元／m2

育才路

高层、小高层、多层

芙蓉家园

3480元／m2

洞庭大道与龙港巷

交汇处

6栋多层、2栋小高层

望江名苑

27亩

人民东路

住宅、一层商铺

金城·

阳光100

10.3亩

3380元／m2

朗州路

2栋小高层，多层

2012年全市商品房销售均价约为3500元／m2，常德市房地产价格指数自1999年见底后以年增长5％的速度上升，未来3—5年仍将保持这一趋势。

锦天•东城明珠基本定位在中档商品住宅，考虑本项目在常德东城核心的地理位置和该板块市政配套的日益完善，参照项目周边楼盘价格及周边地区同档次商品房价格，以及常德市房地产市场价格上涨综合指数，推测项目多层住宅销售价格应在3800元／平方米左右，小高层在4300元／平方米左右。

四、营销策略

l、整体形象

整体形象应重视中档消费人群对环境和地区品位的追求，强调综合环境和居住方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出小区主体形象。

（1）升值潜力的楼盘，突出交通环境优势；

（2）成熟的、齐全的大型社区配套设施，满足消费多方面的需求；

（3）物业管理周到，体现人性化服务；

（4）引入智能化，提高标准档次；

2、营销推广

（1）广告宣传

针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的形象和“卖点”集中进行广告宣传。

广告媒体包括：

现场售楼部、工地现场、报纸、电视、电台、分众传媒、新闻发布会、户外广告、公交车身及路牌广告等。

（2）促销

锦天•东城明珠主要针对中档消费群体，促销手段以集团认购和有针对性的举办展销会为主，其余方式包括：

内部认购、现场样板房促销、广告宣传、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等

（3）定价策略

价格优惠策略：

付款方式优惠；

集团购买优惠；

选择购买优惠；

特殊消费对象优惠；

其他优惠。

价格浮动策略：

展销会期间优惠；

限期优惠；

正常销售期段浮动价；

其他措施。

定价方式：

期房价、现房价、综合价、集团价，并考虑楼层、朝向、位置差别。

第三章项目选址及建设条件

一、项目选址

项目选址于常德，该地块三通一平已经完成，场地平整。

该项目的地块用地性质为商住用地，用地区域内交通便捷，城市基础设施及居民生活配套设施较完善。

二、建设条件

1、位置优越

本项目建设地段位于，三闾路、青年路两条干道接驳连通207国道，可通往城区各个方向，周边商业银行、学校、农贸市场应有尽有。

因此开发建设锦天•东城明珠商居小区，具有得天独厚的环境优势。

2、交通方便

本项目地段交通优势明显，市内有多条公交线路经过此地，并通往市区各个方向。

其四通八达的交通优势，为本项目的开发建设提供良好的交通环境。

3、建设场区“五通”条件具备

小区周边市政设施有：

道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。

供水：

城市自来水管网供水。

供电：

项目区域紧邻供电线路，电源直接从城市供电系统引入。

煤气：

可以直接从城市燃气管道预留口接入。

通讯：

直接由常德市电信局通信网接入。

第四章建设规模及建设方案

一、建筑面积和内容

商居小区建设总用地面积21944㎡，初步规划总建筑面积53443㎡。

该小区的建设规划考虑到周边的实际情况，以多层房屋为主，主出入口设在青年东路，交通畅通。

二、建筑方案设计

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

建筑技术经济指标表

1、建筑方案总体构思

建设地块属城东片区，位于三闾路以东、滨湖路以南地段。

基本要求是：

创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品商住小区。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注重不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

2、平面设计

（1）主体工程。

根据使用功能，住宅以两室两厅、三室二厅为基本户型。

住宅屋面为简洁时尚的新型屋面，具有较强的识别性。

住宅单位平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。

（2）交通组织。

人流主出入口设在小区南面临青年路主干道，次入口设在小区临三闾路主干道，停车位设在部分住宅的架空层，同时室外设部分集中停车位，紧靠环形车道。

绿化方案高起点、高标准，以创造优良的人居栖息环境为目标，点、线、面相结合。

沿水系修建了休闲景观走廊，丰富了小区休闲和观景空间；

园林景观和绿化充分结合进行系统设计，形成错落有致、极具韵律的建筑群落，同时与水景、园景层层结合，楼距宽敞，极致舒适。

3、立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡雅，以米黄、白色为基调，考虑与周边建筑和周围城市环境协调，表现简洁明快时尚，有一定力度，使小区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

三、结构设计

根据邻近工程地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：

1、基础选型及处理

多层住宅建设采用条型基础。

2、上部结构

多层住宅建议采用砖混结构，设计要求：

（1）建筑物及建筑结构安全等级均为一级。

（2）本工程抗震设防烈度：

七度。

（3）建筑物抗震重要性类别：

丙类。

第五章实施进度安排及甘特图

一、建设进度

为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，本工程工期为一年零四个月。

现将实施进度大体安排如下：

1、2013年12月31日前完成项目可研、征地、拆迁、勘察、设计、三通一平、报建、及前期土建准备工程。

2、2014年1月---2014年9月，完成主体工程及其他配套和附属工程

3、2015年1月31日竣工交付。

二、甘特图

第六章项目投资估算

本项目总建筑面积53443平方米，其中住宅41025.12平方米、沿街商业门面3885.95平方米、超市面积5255.02平方米、车库面积2482.97平方米、会所托儿所519.27平方米、物业管理用房274.67平方米、自行车库430.4平方米、地下室面积531.99平方米。

。

一、开发成本及费用估算

（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费及前期工程的三通一平费：

开发商共计已投入土地成本2650万元、报建费800万、其他前期土建成本1000万左右。

占总投资的35%以上。

（2）前期工程费：

255　　万元，详见本项目前期工程费估算表。

前期工程费估算表

序号

项目

计算依据

计价（万元）

1

规划设计费

建筑面积×

20元/M2

83

2

水文、地质、勘察费

10元/M2

42

3

三通一平，临时设施

估算

130

合计

255

（3）建安工程费：

3534万元。

土建工程：

A：

多层住宅部分（底框+砖混结构）：

22384.89×

750元/m2＝1679万元

B:

高层住宅部分（框架结构）:

13321.8×

1250元/m2＝1665万元

C:

车库部分（多层低部框架结构）:

1878.92×

750元/m2＝141万元

D:

公共设施部分（高层低部框架结构）:

393×

1250元/m2＝49万元

合计:

　3534万　

（4）基础设施费（红线内外工程费）：

760万元。

基础设施费估算表

金额（万元）

供电工程

120

供水工程

100

电信工程

50

4

煤气工程

5

绿化工程

300

6

道路工程

80

7

排水工程

60

760

（5）公建配套设施费：

97万元。

公建配套设施费估算表

建筑面积（m2）

单价（元/m2）

会所

870

800

72

物业管理所

320

700

25

其它

97

（6）开发期间税费：

1099万元

开发期间税费一览表

类别

交纳税额（万元）

报建费

按100元/m2

417

营业税

销售收入×

6.5%

611

物业管理基金

建安工程费×

2%

71

1099

（7）不可预见费：

150万元（毛估）

（8）管理费用：

145万元，估算。

（9）销售费用：

282万元，按销售收入×

３％计算所得。

二、总成本费用汇总

本项目的总成本费用

投资成本费用估算汇总表

成本项目

总额（万元）

（1）土地成本

1100

（2）前期工程费

（3）建安工程费

3534

（4）基础设施费

（5）公建配套设施费

93

（6）开发期间税费

（7）不可预见费

150

（8）管理费用

145

（9）销售费用

282

7418

第七章资金筹措、投资计划及借款利息

一、资金筹措与投资计划

本项目开发投资的资金来源有两个渠道：

一是企业自筹资金，二是银行贷款，本项目开发商投入自筹资金3918万元，（开发商已前期投入3000万元左右，另918万从预售房款、施工队垫资、及其它筹资途径解决。

另需向银行贷款1500万元用于投资，本项目总投资9000万元。

二、贷款本金的偿还及利息支付

长期借款采用每季度付息，到期一次偿还本金的偿还方案，（最新贷款利率：

7.884%）。

每季度应支付利息

３500*7.884/4=68.985万元

第八章财务分析

一、财务指标分析

财务指标的选取参照财务制度，结合现实房地产开发的实际情况，在进行项目效益评价时，选取的财务指标有：

财务净现值、财务内部收益率和资本收益率三种。

1、财务净现值（NPV）

净现值设按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。

贴现率的大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求。

选定的折现率过低，会导致一些经济效益较差的项目得以通过，从而浪费了有限的社会资源，如果过高，又会导致一些效益较好的项目不能通过，从而不能使社会资源充分发挥作用。

折现率有四种选定方法，本案以行业平均资金收益率（12%）为项目折现率。

2、资本收益率

以计算期内的净现金流量之和除于全部投资而得出的指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。

3、财务内部收益率（IRR）

是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式的折现率，反映项目所占用资金的盈利率。

二、财务效益分析

1、静态投资收益率

对项目总投资率润率及权益资本利润率作研究，即便在保守预测的基础上，项目的总投资收益率和权益资本利润率均超过行业普遍平均利润率水平。

方案

销售收入

投资总额

权益资本

利润

总投资收益率

权益资本收益率

保守

9401

3918

1983

26.7%

51%

一般

10019

2601

35.1%

66%

乐观

10601

3183

42.9%

81%

2、动态投资收益率

鉴于本项目开发周期较长，对项目进行动态预测比静态预测更为科学。

（见下表）

保守方案项目现金流量表

纯建设期（2013年）

建设经营期（2014年）

纯经营期（2015年）

第1期

第2期

第3期

第4期

5-7期

8-10期

11-13期

14-16期

17-28期

9月

10月

11月

12月

一季度

二季度

三季度

四季度

1--12月

1.0

现金流入量

1.01

营业收入

1344

1008

2016

1.02

现金流入量合计

2.0

现金流出量

2.01

土地成本

1050

2.02

前期工程费

62.5

2.03

建安工程费

200

943

2.04

基础设施费

180

2.05

公建配套设施费

134

2.06

开发期间税费

330

96

2.07

不可预见费

18

2.08

管理费

8

28

2.09

销售费用

20

40

2.10

贷款利息

41.175

2.11

现金流出量合计

-1277.5

-227.5

-247.5

-618.675

-574.175

-704.175

-1480.175

3.0

净现金流量

769.825

303.825

-472.175

3.1

累计净现金流量

-1505

-1752.5

-2371.175

-1601.35

-831.525

-527.7

-999.875

1016.125

4.0

折现的净现金流量

-223

-240

-594.5

718

697

267

-403

1702

净现值（NPV）为：

-1277.5-223-240-594.5+718+697+267-403+1702

=470（万元）

内部收益率（IRR）为：

经测算，当净折现率为25.3%时，净现值为约等于0，远远高于社会平均收益率12%，

第九章风险分析

一、宏观因素分析

1.1、常德地产经济格局前景可观

常德处于湘西北开发的前列，常德的房地产业在近两年内处于不断攀升的情况，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。

1.2、房地产业政策调整

近来国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件、预售许可条件等的限制。

这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨大的影响。

但我们的项目无论在规划上、政策上、市场条件上都非常符合当地普遍的消费需求，所以，我们的项目在推出后，必然会受到当地普遍消费者的亲睐。

1.3、土地政策不明确

国家对城市郊区大量的土地开发存在分歧，一部分认为郊区的房地产开发将过度扩大城市规模，较少耕地、浪费土地资源、削弱城市中心区功能；

一部分认为郊区房地产开发有利于减轻市区的交通、环境等压力。

这种分析将给本项目造成直接性的影响，而且影响是相当大的。

但我们的项目地块所处的位置是市政规划建筑所允许的范围之中，也就是说，我们是响应本地规划机构的开发号召，在地块位置正是恰到好处地开发了最合适的土地，而目前常德城市中心的土地开发已近饱和，我们的开发不仅对规划建设有益，同时有利于过度拥护的城市中心人郡的疏散。

1.4、未来宏观经济的不确定性

人均国民收入增长速度，通货膨胀程度、物价指数、国际收支、消费结构、WTO的进程、国家经济政策、产业政策、优惠政策的变化、货款利率的变化、各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。

根据目前情况看，常德的以上各项指标都处于良性发展阶段，人均收入增长，物价合适，产业进步合理，并且常德的房价在未来一段时间内还有不小的增长空间，对于我们此次的投资，资金回收时间肯定不长，利益率同样可观。

二、市场风险

市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如现有竞争对手战略、新的竞争对手的出现、市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。

市场风险是本项目面临的最大的不确定因素：

三、运作风险

本项目所处的环境复杂，在软性环境上无良好优势，加之市场竞争较为激烈。

在实际操作中，如果没有良好的开发理念、先进的运作模式，市场把控能力，健全的决策机制，到位的前期推广……，将对本项目构成巨大威胁。

锦天房产在此前的开发中，积累了丰富的开发经验，并做了详细的前期市场调查，在此种基础上，我们聘请了资深的建筑设计专家、市场调查员、推广专家、销售团队、拥有丰富经验的物业公司来为项目保驾护航，此次项目开发的成功是必然的。

四、企业、品牌风险

地产品牌或项目品牌推崇的理念和生活方式，要融入常德消费群体需要一个认知过程，也存在一定的风险。

本土出生的锦天房产在此前的项目开发中，积累了相当深厚的开发经验，正因如此，公司在项目的前期做了详细严谨的市场调查了解，在调查过程中，完全了解了常德消费市场的所需，并且，在房产开发过程中，也因其诚实务实而深受市场好评，我们有理由相信相信，锦天房产的品牌影响力也是可观的。

至本次可研报告完成时，该项目已经积攒了相当多一部分的意向消费者名单，全是因为项目符合他们的需要而来。

五、不可抗风险

战争、洪水、地震等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。

结论：

风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这一点是房地产行业中的一条客观规律。

与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。

第十章结论

1、本项目建设符合国家产业政策。

今年我国固定资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需。

随着单位福利分房的消失和城镇住房制度改革，住宅业将成为新的经济增长点。

2、国家取消福利分房制度以来，居民住宅消费由过去依靠单个分配转向市场，消费主体由团体向个人转变，市场需求量逐年上升，商品房供不应求。

现阶段我国住房平均水平与国外相比尚有较大差距，需求旺盛的局面将持续较长一个时期，因此，商居建设具有较好市场前景。

3、该项目位于常德市东城青年东路与三闾路的交汇处，未来东城CLD（中央居住区）人文中央和商业核心，周边聚集了近10万常住人口，流动人口近1万人，半径1000米区域内,伴随水星•香榭里、东经名邸、东方星城、德园经济适用房小区建成并陆续入住，一个渐渐成型的中央居住区已经初步亮相，该项目的出现，必将使常德东城的居住环境进一步提升，同时将极大促进东城商业消费力的增长，进一步优化常德东城的购物环境，使常德市委、市政府的宜居战略初步实现在东城范围内。

项目的全部投资财务内部收益率为25.3%，全部投资财务净现值为470万元,投资利润率为26.4%，财务指标反应该项目具有较好的盈利能力。

该项目开发经过综合分析，我们的结论是：

风险较低、收益水平高、项目可行。