乌鲁木齐市房地产价格水平分析Word文档格式.docx
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4.3严格土地管理，加大土地调控力度13
4.4进一步规范房产二级市场交易行为，逐步推进市场进程14
结语15
参考文献：
16
谢辞17
汪天钰指导教师：
肖峰
摘要：
目前，我国房地产市场进入调整期，而且国际和国内经济环境发生了较大的变化，乌鲁木齐房地产市场受到一定程度的影响，其乌鲁木齐房地产市场风险逐渐加大。
本文以此为背景，对乌鲁木齐房地产市场发展现状进行分析，结合影响房地产价格的因素分析，提出对乌鲁木齐房地产市场进行调整的对策。
关键词：
房地产；
价格；
现状分析；
乌鲁木齐市
AnalysisofRealEstatePricesinUrumqi
WangTianyuTutor：
XiaoFeng
Abstract:
atpresent,China'
srealestatemarketenteredaperiodofadjustment,andmajorchangesintheinternationalanddomesticeconomicenvironment,hastosomeextentaffecttherealestatemarketinUrumqi,whichrisksthegradualincreaseintherealestatemarketinUrumqi.Thisarticlewiththisinthebackground,andtoanalyzethecurrentsituationofrealestatemarketdevelopmentinUrumqi,combinedwiththeanalysisofthefactorsaffectingtherealestateprices,proposecountermeasurestomakeadjustmentstotherealestatemarketinUrumqi.
Keywords:
Urumqi;
property;
priceanalysis
1前言
1.1研究背景与意义
住房是人们生活的必需品，也是一种资产或者财富，同时房地产行业对我国的整体经济发展有着重要的影响，因此住房问题解决的好坏直接关系到国计民生。
住房的核心问题是房地产价格，近几年来，我国房地产价格出现了快速上升的现象，特别是一些大中型城市房地产价格己经明显超出了普通工薪阶层的承受能力，所以如何解决房地产的价格问题成为决策者面对的一个重大问题。
自2000年来，我国房地产市场经过四年左右的快速发展和一年多的宏观调控，至2006年已进入一个相对高速发展的阶段。
房地产投资过热问题明显，房价上涨过快已经关系到普通老百姓的生活成本，一边是70%以上的城市居民难以承受的高房价，另一边是价格不菲的高档房依然紧俏。
为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，2007年，在以往宏观调控的基础上，国家在土地、金融、住房保障等方面加大了调整力度，但房价仍连续攀升，住宅价格上涨过快己成为当前我国房地产市场中的核心问题。
2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制，但2008年第三季度，全国70大中城市房价出现近十年来首次下跌，且房价下降的城市逐步增多，跌幅逐月加大，并显现出加速下滑的趋势。
尽管随后在国家保增长政策的主导以及各方面努力下，一些城市房地产交易量回升，但在国际金融危机爆发全球经济下滑的形势下，房地产市场进一步恶化的趋势未得到有效遏制，整体市场并未得到期待的理性回归。
2009年，在相关政策的持续刺激下，房地产价格又一路攀升。
事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想，经济发展与房地产业发展以及房价过快增长与其高波动性密不可分。
以此为背景，在梳理理论逻辑的基础上，本文尝试对乌鲁木齐的房地产价格影响因素和价格的波动状况进行研究，分析房地产价格影响因素特征并对价格波动理论进行阐述，力求系统地了解房价波动规律，从而理解房价变动的实质，进而为宏观调控为人们进行理性的投资消费提供依据。
注：
这段需要把背景和意义描述清楚不需要太多字
1.2国内外研究概况
1.2.1国外研究现状
房地产业在市场经济比较发达的国家起步很早，而且目前其发展阶段已经步入成熟阶段。
目前，房地产业已经成为每个国家拉动国民经济增长的重要影响因素，被公认为对经济增长贡献比例较大的支柱产业，从而房地产业业成为了各国学者和学术研究的热点，其中对房地产业对国民经济的贡献方面的研究比较集中。
20世纪60至80年代，房地产价格的研究就已成为都市经济学一个重要的组成部分。
最初研究重点集中在对购房者的效用函数以及不同地区的房价差异的研究上。
之后，一些学者们研究了房地产价格的变化与经济周期的关系，研究了购房和收入、消费、储蓄之间的关系，并且特别关注房地产价格对消费行为的影响及消费弹性。
20世纪90年代，随着西方各个国家的税制改革和金融衍生工具不断问世，人们逐渐把研究重点转移到了对各类税收与金融创新对购房者的决策的影响上，探讨货币政策对购房贷款的约束。
另外，还有学者专门研究了房地产价格的波动对社会公平的影响。
以上这些研究成果为进一步研究房地产价格奠定了坚实的理论基础和提供了数据支持。
在西方比较发达的市场经济中，有关房地产的价格形成机制的理论研究，一方面注重政府的宏观调控的作用，另一方面也比较注重市场机制的作用，以及对房地产价格的影响因素的研究。
1.2.2国内研究现状
国内学者对于房地产价格的影响因素的研究，虽然相比国外学者起步晚，但是随着我国房地产市场的迅速发展，学者们对于影响我国房地产价格的影响因素研究逐步深入，所研究的对象逐渐扩大。
第一，在研究房地产市场的内部供求机制方面：
张鸿铭认为在住宅的供给中，土地供给的数量和土地的价格是重大的影响因素。
高晓慧研究了中国商品房的价格形成机制存在的弊端从而重新构造了其价格的形成机制。
楼江则着重研究土地价格和房地产价格之间的相关性关系。
高美成等主要研究在房地产市场中，存量市场对增量市场的调节作用。
第二，运用博弈论方法的研究：
王玉堂在《灰色土地市场的博弈分析：
成因对策与创新障碍》一文中，运用博弈论的方法研究了土地的隐性市场。
仲维清和刘安英采用博弈论的方法分析住宅市场中的竞争战略，得出在住宅市场中，存在产量竞争及价格竞争的效率都较低的现象，房地产市场中也存在相互合作的可能。
第三，在研究房地产价格的影响因素方面：
廖英敏从恩格尔系数的角度对房地产价格进行研究。
伍戈、刘波和俞志海等研究了利息税对房地产市场所起的作用。
张红和李文诞等认为房地产的建设成本提高是推动住宅价格上涨的主要原因，还从GDP方面对房地产的价格进行分析。
胡睿宪认为成本推动和需求推动是形成房地产价格的原因，政府宏观调控的重点在于成本控制上。
吴建峰认为住宅价格上涨是由于居民收入水平的提高所引起的。
祈兆珍研究租金与住宅价格波动之间的关系。
周丽梅和张大亮分析对于房地产的需求变化对价格的影响。
综上对房地产价格的研究，多沿着市场制度下房地产商品价格的决定机制和因素而展开。
通过对于影响房地产价格的微观主体行为和宏观政策因素的分析，进一步探讨房地产市场对于经济的影响。
研究大多从不同角度进行，对于房地产价格的形成机制还没有形成一个统一和系统的分析框架，这与房地产商品的特性和市场的复杂性有关，研究的局限性制约了对于房地产价格的合理判断，进而影响了相关政策的调整和有效性，因此，进一步的研究很有必要。
2乌鲁木齐市房地产业发展背景及现状分析
2.1乌鲁木齐市社会经济发展背景
乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府，地处亚洲大陆地理中心，属中温带大陆性干旱气候，春秋两季较短，冬夏两季较长，昼夜温差大，年平均降水量为194毫米。
市区三面环山，北部平原开阔，辖区地势由东南向西北降低，煤炭和石油资源较为丰富。
乌鲁木齐是新疆政治、经济、文化的中心，是中国西部对外开放的重要门户。
截止2010年，城市建成区面积262平方公里，常住人口约311万人，其中城市人口占到98%以上。
现辖五区一县和两个国家级开发区。
随中央新疆工作座谈会的召开及国家西部大开发战略的深入实施，乌鲁木齐政策优势和区位优势日益明显，发展潜力巨大。
2010年全年实现生产总值1311亿元，同比上涨12.2%；
实现社会消费品零售总额563.67亿元，比上年增长19.1%；
城镇居民人均可支配收入14402元，比上年增长10%；
农民人均纯收入74元，增长12%。
全年城市居民人均消费支出10239元，比上年增长13.2%。
2011年起，“乌洽会”升格为“中国—亚欧博览会”，同时按照乌鲁木齐市城市总体规划修编（2011—2020年）打造中国西部地区的中心城市和中国面向中西亚地区的国际商贸中心的要求，2020年，乌鲁木齐将成为拥有500万人口的大中型城市，届时，乌鲁木齐将以更加开放的姿态登上国内、国际舞台。
2.2乌鲁木齐市房地产市场开发投资分析
图2.1乌鲁木齐历年房地产开发投资走势图
资料来源：
新疆华源实业集团有限公司资料室
截止2010年末，全市共有房地产开发企业704家，其中，一级开发企业6家，二级开发企业37家，三级企业90家，四级企业99家，暂定级企业472家。
回顾乌鲁木齐房地产业发展历程，可分为起步、高速增长、快速收缩、调整性增长四个时期。
起步阶段：
从1992年到1998年。
1992年，乌鲁木齐市第一家具有企业性质的房地产公司正式成立，截止1998年底，乌鲁木齐市的房地产企业增加到150多家，员工发展到4000多人。
这段时期，由于企业处于起步阶段，新增投资较少，所以每年新开工面积和竣工面积大致持平，基本上没有囤积的土地。
高速增长阶段：
从1999年到2001年。
乌鲁木齐市房地产业发展在1999年进入了高速增长阶段。
到2001年，房地产投资总额占固定资产投资的47%，住宅施工面积和竣工面积分别达到计划的87%、79.3%。
仅1999年一年，乌鲁木齐市房地产业就实现15亿元营业收入，并连续三年以每年45%以上的高速度增长。
这一时期相关的买房、租房政策进一步改善，个人购房、租房行为开始逐步增多，个人住宅销售额从1999年的8.7亿元快速增长到2001年的36.7亿元，房地产业取得了长足发展，实现了房地产业的高速增长，这也是当时国内房地产业迅速发展的一个缩影。
快速收缩阶段：
从2002年到2005年。
乌鲁木齐市房地产业在这三年的发展过程中放缓了速度，比起上一个阶段的发展慢了很多，各方面统计数据都有明显下降。
2002年房地产开发投资额为47.6亿元，比2001年减少16.43%，新开发面积为230.54万平方米，比2001年减少57.1%，处于“十五”期间房地产业发展的最低点。
这个阶段最为明显的特征是:
新开工的商品房面积虽然有所减少，但是完工的面积却不减反增，其主要原因是上一个发展阶段，很多的房地产开发商囤积了大量土地等待升值，从2002年起开发商们开展在原有的囤积土地上建设，这是中国房地产市场发展不成熟的一个表现，使得许多开发商有机可乘、囤积居奇，不用费力就可以得到巨大利润。
恢复增长阶段：
从2006年开始至今，由于市场竞争的加强和国家宏观调控力度的加大，这段时间房地产业的发展逐步走上了正规的发展道路，2006年房地产业发展混乱的局面得到了控制和改观。
首先，乌鲁木齐市房地产业从起步阶段到快速增长阶段违背了市场经济发展的规律，自然会受到市场经济的制约和惩罚，随着市场经济体制的逐步健全和完善，市场经济的调控作用逐渐得到发挥，对房地产业影响日益加大，逐步挤出了房地产市场发展的泡沫。
其次，政府宏观调控作用不断加大，房地产业的发展给社会发展带来一系列问题，特别是分配领域的问题和社会公平的问题，如果不解决好这些问题就会影响社会稳定。
随着市场经济基础性作用和国家宏观调控力度的加强，乌鲁木齐市房地产业逐步走出低谷，开始进入恢复性增长时期，这在2009年以后乌鲁木齐市的房地产业发展中得到了很好的体现。
2.3乌鲁木齐市房地产市场供求现状分析
图2.2乌鲁木齐房屋竣工及销售面积走势图
首先，就历年乌鲁木齐房屋竣工面积来看，由于建筑工期的时间延滞，1999年至2001年乌市房地产业快速发展的投资，致使乌鲁木齐房屋竣工面积保持持续增长的态势，一直延续到2003年末。
2004至2006年乌鲁木齐房屋竣工面积，处于相对稳定的状态。
而自2007年期，受到市场需求的增加及房地产地市场宏观政策的调控，乌鲁木齐房屋竣工面积也呈现不规律的变动。
其次，就历年乌鲁木齐房屋销售面积来看，2005年之前，乌鲁木齐房屋销售面积基本小于年度房屋竣工面积。
而自2006年起，房屋销售面积迅速增长的同时，年度销售首先，就历年乌鲁木齐房屋竣工面积来看，由于建筑工期的时间延滞，1999年至2001年乌市房地产业快速发展的投资，致使乌鲁木齐房屋竣工面积保持持续增长的态势，一直延续到2003年末。
而自2006年起，房屋销售面积迅速增长的同时，年度销售面积均大于年度房屋竣工面积，这表明乌鲁木齐商品房供给由现房为主的结构，向期房与现房并存的结构过度。
除去消费者需求因素的影响，房地产开发商的开发及销售模式的策略调整也是其中重要的原因。
再次，就购买商品房屋的消费群体来看，以2010年乌鲁木齐全市房地产成交数据为例，乌鲁木齐本市居民购买量占比76%，有8%的购买人群为疆内其它地区，16%的购买人群为外省市居民。
消费群体中本市居民的比例，远超过2001年的50%，这说明乌鲁木齐本市居民对于住房的刚性需求和改善性需求，是整个市场需求的主体。
注;
此段文字需要用三线表来描述
2.4乌兽木齐市房地产市场价格走势分析
图2.3乌鲁木齐房历年商品房均价与居民人均月可支配收入走势图
就历年乌鲁木齐房价走势来看，2001年至2005年，乌鲁木齐市住宅平均销售价格由1771元/m2上涨为1925元/m2年均上涨2.1%，即使在乌鲁木齐房地业告诉增长和快速收缩阶段，市场房价的变动基本都处在一个稳定的状态。
但自2006年起，乌鲁木齐房价持续猛增，由2005年年末的1925元/m2，均价猛增至2010年末的4364元，年均增幅超过25%，涨幅连续数月位居全国70个大中城市之首。
从2006年起，新疆全省基本停止福利分房政策，由于城市机关、事业单位人员所构成的部分消费者的需求，在房改政策到期后，开始大量涌向市场；
同时伴随城市经济发展，城市人口不断涌入，仅城市常住人口数量就从2005年的188万人猛增至2010年度的300万人左右，这是直接造成乌鲁木齐房地需求旺盛，价格猛增重要原因。
同时由于土地成本的增加、建筑成本和房屋拆迁成本大幅上升，加之全国性的物价上涨等因素的共同作用，使得乌鲁木齐房价一路攀升。
2011年，国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，乌鲁木齐商品房住宅价格环同比又上涨了10.1%。
2.5乌兽木齐市房地产开发现状
首先，就区域分布来看，2010年新面市项目以城北片区（开发区和高新区）居多，数量为20个，约占全市新面世项目总量的一半；
沙区、天山区、水区新项目数量分别为7个、6个和5个，所占比例分别为12%、15%和17%。
其次，从物业形态来看，2010年全市新面世项目以高层、小高层项目居多，合计为26个，占总比例的63%；
多层项目为20个，占面世项目总量的37%。
其中多层项目主要集中在开发区，高层项目主要集中在高新区。
再次，从项目规模来看，2010年乌鲁木齐市新面市项目中5万以下规模的项目有16个，约占总比例的四成；
5—10万之间规模的项目有10个，占比例为25%，此规模的项目分布范围较均匀；
10万以上规模的项目有20个，占比例为35%，这种规模的项目多分布在新市区和开发区。
3影响乌鲁木齐市房地产业价格的因素及问题分析
3.1影响乌鲁木齐市房地产业价格的因素分析
3.1宏观社会经济环境对乌鲁木齐市房地产价格的影响
经济发展状况是支撑房地产健康发展的一个重要因素，如果经济发生衰退，金融机构和企业将进行大量的改组和合并，使得市场上供出售的土地和建筑大量增加。
居民由于失业以及收入的下降，收入可以代表消费者的需求能力，对增量住房的需求也会大幅减少，存量住房的供给则会上升。
供给和需求的不匹配会导致价格的下降。
相反，在经济高速增长期间，伴随着收入的稳步增长，人们对未来有良好的期望，房地产市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。
3.2需求因素对乌鲁木齐市房地产价格的影响
家庭收入和城市人口构成是影响房地产需求的两大主要因素，显而易见居民可支配收入提高，意味着住房购买力的提高，若是中、低收入水平者的收入普遍增加，则其边际消费倾向增大，其收入增加的部分就可能会用于提高居住质量，由于这一阶层的人数很多，所以对房地产的需求量大，自然会引起房地产价格的上涨；
若是高收入水平者的收入增加，会带动房地产投资，也会引起房地产价格的上涨。
人口构成也是影响房屋需求量的重要因素。
一方面，人口聚集多少会直接影响对住房的需求量；
另一方面不同年龄层、不同文化水平、不同收入会直接影响对住房的大小、质量等的不同需求。
3.3供给因素对乌鲁木齐市房地产价格的影响
由于土地固有的稀缺性，其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。
城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求，因此可以说地价与房价具有极强的正相关关系。
我国城市土地所有权归属国家，但土地出让收益其实是归地方政府所有，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府作为地价上涨的主要受益者，在房价上涨时往往将地价相应大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价。
房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。
而与此同时，地方政府的成本却微乎其微，因此地方政府的利益是推动地价上涨的重要因素。
目前土地成本己占到商品房成本的30%至55%，地价的刚性上涨会从成本方面推动房价上升。
这三段文字需要根据乌鲁木齐实际情况进行分析，不能用太课本的知识
3.2乌鲁木齐市房地产发展存在的问题分析
3.2.1成本增加给房地产企业带来巨大压力
3.2.2市场竞争加强迫使房地产企业地价销售
3.2.3供地类型比例限制房地产发展方向
这是老师提出的几个问题分析，就以上三点问题作出分析，下文对策需要与以上问题一一对应
3.2.4
4促进乌鲁木齐市房地产价格健康发展的对策
4.1合理调控住房供应结构，增加中低价位普通商品住房供应，维护市场供应平稳
根据我市经济发展水平和居民购房需求，及时地调整住房供应结构，加强多层次的住房供应体系的建设。
重点加强对大户型、高标准、高价位的住宅建设项目的土地供应的审查，严格控制高档商品房建设，限制此类项目的建设用地供应，对高层、小高层住宅建设项目禁止纳入经济适用房范畴，不再享受政府优惠政策，使普通住宅工程在今后几年逐步占到住房建设比重的80%以上。
严格控制商业广场建设数量，提高商业广场的建设品质，努力降低商业房的空置率。
同时，引导开发商积极参与普通商品房和经济适用房的建设，加强经济适用住房建设和管理，调整和完善经济适用房相关配套政策。
利用城市规划和土地供应手段，增加中低价位、中小户型普通住房供应，对中低价位普通商品住房和经济适用房建设项目优先审查，在项目选址上予以保证，所有新建普通住宅区容积率不得低于1。
认真制定经济适用房销售对象，建设标准，加强经济适用住房成本监控，按照“保本微利”的原则实行政府指导价。
改变以往的分散、零星建设，逐步走向由政府提供土地，依法进行项目招投标，集中建设，连片开发。
清理和减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本。
物价管理部门严格按照国家相关规定认真审定房屋价格，对不该计入住宅成本的其他费用坚决剔除，对超出我市经济适用房核定的最高限价的住宅要坚决制止其进入经济适用房范畴，起到稳定房价的作用。
4.2加强房地产市场宏观调控，完善行业管理
一是编制房地产开发发展规划，确定各类住房的发展布局、发展规模总量和年度建设计划。
要以我市国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划为依据，科学编制房地产业发展规划，合理确定年度房地产开发建设规模，保持投资规模的适度增长，努力实现房地产市场供求的基本平衡，促进房地产业与经济社会协调发展。
二是改善和强化城市规划管理。
要在符合城市总体规划的前提下，调整优化居住用地布局，对普通商品住房和经济适用住房项目，要在项目选址定点上予以保证，在规划审批上优先搞好服务。
要加强房地产开发项目的规划许可监管，对规划审查后满2年未开工的住房项目，要重新进行审查，对不符合规划许可的项目坚决予以撤销；
进行重新审查时，严禁擅自变更控制性详细规划规定的各项控制指标。
三是加快编制《乌鲁木齐房地产市场管理办法》、《乌鲁木齐市房地产开发项目资本金管理办法》、《乌鲁木齐市经济适用房建设管理办法》、《乌鲁木齐市住宅小区建设项目综合验收管理制度》和《关于在乌鲁木齐市实行新建房地产项目审查意见书的办法》等管理办法、规章，从宏观上加强我市房地产管理，通过政府的宏观管理和信息平台的社会监督来促进我市房地产市场持续健康发展。
4.3严格土地管理，加大土地调控力度
一是调整结构。
优先安排普通住房建设用地，提高住宅用地供应在整个土地供应中的比例。
依据实际需求，将住宅建设用地供应的比重调整至80%以上。
二是扩大增量。
以“乌昌一体化”为契机，把“米东新区”作为试点，从增加增量土地供应上寻找突破口，积极争取修编土地利用总体规划，适当调整增加房地产建设用地规模，尽最大可能缓解住宅建设用地匾乏的局面。
利用乌昌两地的优惠政策，把“米东新区”建设成全疆最大的普通商品房和经济适用房开发基地。
三是盘活存量，加强对开发企业闲置土地的管理。
严格执行《房地产管理法》和《土地管理法》相关规定，抓紧清理、盘活闲置土地，对超过出让合同约定开发日期满一年未动工开发的土地征收闲置费，对满二年未动工开发的土地，无偿收回土地使用权。
对清理出的违法占地地块和存量建设用地，在符合规划的前提下，统一纳入经济适用住房和普通商品住房供地范围。
四是加强供地后监管，经
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